(a) 국민 경제가 급속히 발전하여 인민 생활이 끊임없이 개선되고 있다. 65438 년부터 0998-2003 년까지 우리 현 GDP 는 65438 년 56 억 5000 만 원에서 2003 년 96 억 5000 만 원으로, 재정총수입은 3 억 3500 만 원에서 7 억 5300 만 원으로 증가했다. 도시 주민의 1 인당 가처분소득은 8502 원에서 14424 원으로, 농민 1 인당 가처분소득은 33 18 원에서 4702 원으로 증가했다.
(2) 부동산 발전세가 양호하여 점차 중요한 산업이 되었다. 우리 현 부동산 개발 실질 투자는 1998 이후 연평균 17.53% 이상 증가했다. 2003 년 부동산 투자 2 억 9700 만 위안은 전 사회 고정자산 투자의 성장과 국민경제의 발전을 강력하게 촉진시켰다. 부동산업은 이미 우리 국민 경제 발전의 새로운 힘이 되었다.
(3) 토지 공급 (형식 첨부). 1999 부터 200 1 까지 우리 현 부동산 시장은 무에서 유무로 토지 공급이 해마다 증가하고 있다. 게다가 옛 도시 개조로 200 1 최고봉, 26 개 프로젝트, 공급 18.5894 헥타르, 그 중 주택지 8.2554 헥타르. 2002 년 정부의 거시적 개입으로 우리 현 부동산 시장은 최저공급지가 2.8854 헥타르에 불과했다. 2003 년부터 회복이 시작되면서 공급은 10.6276 헥타르로 증가했다. 토지공급원으로 볼 때 주식토지와 증가토지는 각각 토지공급총량의 1 1.72% 와 88.28% 를 차지한다. 2003 년 이후, 국가 거시조절 정책이 시행되면서 증가용지가 약간 하락하여 구시가지의 개조력을 높였다. 또한, 우리 현의 상업, 시장, 관광지 공급은 많지 않습니다. 이것은 우리 현의 경제 발전의 구조와 속도와 관련이 있습니다. 6 년 동안 우리 현의 주택지 공급량은 37.35448 헥타르였고, 상업지 총 공급량은 7.3289 헥타르에 불과했으며, 시장 관광 등 기타 경영지 공급량은 2.382 1 헥타르에 불과했다. 경영용지 공급에서 주거지는 여전히 대다수를 차지하며 기본적으로 도시계획구에 집중되어 있음을 알 수 있다.
(4) 부동산 개발. 우리 현 통계에 따르면 2003 년 부동산 개발 투자 변동이 1998 에서 크게 변동했다. 2002 년 사상 최고로 5 억 7300 만 위안을 투자하여 2006 년 5438+0 보다 3. 1% 증가했다. 건설 주택 면적은 83 1 만 평방미터로 2.2% 하락하여 완공된 주택 면적이 23 만 3 천 평방미터로 5.3% 감소했다. 상품주택 판매면적 164 만 평방미터,16.8% 감소 연말에 상업용 주택의 빈 면적은 6 만 9 천 평방미터로 전년 대비 102.9% 증가했다.
(5) 부동산 시장이 번영하고 부동산 가격이 꾸준히 오르고 있다. 1998 이후 부동산 총 판매량은 매년 15 만 평방 미터 이상으로 유지되고 있으며, 이 중 주택 총 판매량은 매년 기본적으로 12 만 평방 미터 이상으로 유지됩니다. 우리 현 관련 통계에 따르면 우리 현 상품 주택의 평균 가격은 1998 년 1.200 원/평방미터에서 2003 년 2200 원/평방미터로 올라 6 년 동안 83% 올랐다.
(6) 주택 구입 동기가 바뀌어 자택에서 투자로 바뀌었다. 우리 현에는 일정한 수의 주민주택 구매 동기가 바뀌어 원래의 자택에서 영리를 목적으로 바꾸었다. 2002 년 주택 전시회 통계에 따르면 우리 현 주민의 70% 이상이 외국 부동산을 매입한 것으로 나타났다.
(7) 산업 규모가 급속히 확대되어 브랜드 주택 기업을 건설하다. 2003 년 말까지 전 현에는 총 43 개의 주택기업이 있으며 작년보다 8% 증가했다. 5 개 규모의 기업 투자액이 전현 상품 주택 투자액의 24% 를 차지하며 규모, 경쟁력, 인지도가 있는 주택 기업들이 눈에 띈다.
(8) 부동산 금융업이 잘 발전하여 부동산 시장의 건강한 발전을 위한 강력한 지지를 제공하였다. 1998 년 말에서 2003 년 말까지 우리 현의 각 부동산 대출 금액은 175 1 억원에서 37 1 억원으로 증가하여 6 년 동안 2. 증가했다 2003 년 말 부동산 대출은 전년 동기 대비 1.38% 증가했다. 부동산 신용대출 업무는 최근 몇 년 동안 가장 빠르게 성장한 신용품종으로, 개인 주택 대출이 급속히 발전했다. 중국 인민은행 평양지점 통계에 따르면 200 1 이전에는 우리 현 개인 주택 대출이 매우 적었다. 200 1 년, 개인주택대출은 623 만원으로 신용총액의 0.99% 에 불과했고, 2003 년에는 개인주택대출이 8554 만원으로 200 1 년보다 증가/KLOC-; 정부의 거시규제의 개입으로 2004 년 6 월까지 개인주택 대출 비중이 8.74% 하락했지만 총액은 8904 만원으로 2003 년보다 350 만원 증가했다. 우리 현 부동산 신용대출은 부동산 시장에 좋은 신용환경을 제공하고 우리 현 부동산 시장의 지속가능한 발전을 위한 강력한 보장을 제공한다는 것을 알 수 있다.
(9) 주택 철거. 우리 현의 옛 도시 철거는 199 1 에서 시작되어 탐사 과정에서 끊임없이 발전하여, 지금은 비교적 완벽한 철거 관리 체계를 형성하였다. 2002 년' 평양현 도시 주택 철거 관리 시행 방법' 이 출범해 재산권 교환에서 화폐보상 안치까지 점진적으로 발전하여 철거 쌍방의 합법적인 권익을 확보하고 공개, 정의, 공정성을 구현했다. 한편, 2004 년에는 농촌 마을 개조 철거 관리를 규범화하여' 평양현 농촌 주택 철거 관리 잠행 조치' 를 내놓았다. 쿤양진 해방가 북로화폐화 철거 안치는 많은 철거민들의 만장일치의 인정을 받았다.
(10) 재고 부동산 거래를 활발히 하여 주택 공급 체계를 개선하다. 1997 이후 주택 개조 상장 정책이 출범해 재고 부동산 거래가 활발하다. 2003 년 예금실 거래량은 47 만 4900 평방미터에 달하여 전년 대비 42.70% 증가했다. 동시에 경제 적용 주택을 가동하여 주택 공급 체계를 개선하다. 다양한 수준의 주택 공급이 서로 다른 소득 가정의 주택 수요를 만족시켜 도시와 농촌 주민의 주택 조건을 크게 개선하였다. 우리 현의 도시 주민 1 인당 주택 면적이 35.9 제곱미터에 달하고 농민 1 인당 건축 면적이 35. 1 평방미터에 달하여 도시 전체에서 1 위를 차지했다.
(11) 주택 보안 시스템. 1997 부터 우리 현은 국가안거공사 시범현에 등재되어 안거공사 (보장주택) 가 원래의 단일 채널 모금을 바꿔 합작으로 집을 짓고 기관, 공광기업 (사업단위) 간부 직원의 주택난을 해결했다. 1998 부터 현재까지 국가는 우리 현안거공사 (보장주택) 건설 규모 * * * 25 만 평방미터를 속속 하했다. 우리 현의 다단계 주택 공급 체계를 확립하고 보완하기 위해 최저소득 가정의 주택난을 해결하기 위해, 시 현 정부 관련 업무 안배에 따라 현방 개편은 염세 주택 실시 방법을 내놓을 예정이다. 예비 조사에 따르면 우리 현 최저소득가구 258 가구, 염세 주택 등록에 부합하는 2 15 가구 (현재 우리 현에서는 쿤양진에서 시범 시범 실시 준비 중) 가 있다.
둘째, 1998-2003 중국 현 부동산 시장의 기본 특성 분석
1, 경제 번영의 강력한 지원. 최근 몇 년 동안 우리 현 경제는 줄곧 빠른 발전 속도를 유지하고 있다. 2003 년에는 1998 에 비해 전현총생산과 재정총수입이 각각 7 1% 와 125% 증가했다. 경제가 급속히 발전함에 따라 주민 생활이 눈에 띄게 개선되었다. 2003 년, 전 현의 도시와 농촌 주민 저축은 46 억 9600 만 위안으로 1998 증가 19 1% 에 달했다.
주택 시스템 개혁이 더욱 심화되었습니다. 우리 현의 주택 개조가 일찍 시작되어 현재 주택 적립금 커버율이 50% 에 달한다. 주택 제도 개혁이 점차 심화됨에 따라 주민들의 주택 구입 열정이 크게 자극되어 잠재적으로 거대한 주택 소비 에너지를 방출했다.
3. 국가 거시 정책은 적극적으로 추진된다. 첫째, 소비 부담을 줄이고 시장 접근 문턱을 낮춘다. 1997 부터 부동산 거래에 대한 증서세와 수수료가 거듭 인하되었다. 1997 이전 매출의 6% 에서 1.5%, 2006 년 6 월 5438+0, 국가는 47 건의 건설요금을 취소했다. 2002 년 신설 상품주택거래관리비는 평방미터당 3 원, 중고품 및 착지주택 거래관리비는 평방미터당 6 원/평방미터로, 비주거거래관리비는 Kloc-0/2 원/평방미터로 청구했습니다. 두 번째는 개인 주택 대출을 내놓아 주민들의 구매력을 강화하는 것이다. 1998 주택 융자 정책이 출범한 이후 우리 현의 각종 금융기관과 주택자금 관리센터에서 개인 주택 대출의 누적 잔액 165438+7 억원을 지급했습니다.
4. 주민 소비 구조가 업그레이드되면서 소비 등급이 크게 높아졌다. 우리 현 주민이 소비하는 엥겔 계수, 즉' 식품' 이 총 소비지출에 차지하는 비중이 점차 하락하면서 1998 년 36.9% 에서 2003 년 3 1.4% 로 전국 40% 의 평균수준보다 낮아졌다 이것은 주택 소비를 늘릴 수 있는 좋은 기회이다. 게다가, 우리 현 주민들은 "한 걸음 한 걸음, 한 방 노후" 라는 관념도 점차 약화되고 있다. 단칸방은 더 이상 유행하지 않고, 편안하고 넓고 아름다운 주거환경이 대중이 추구하는 목표가 되어 우리 현 부동산 시장에 강한 활력을 불어넣었다.
도시화 과정이 가속화되고 있습니다. 최근 몇 년 동안 우리 현은 도시화 과정을 적극적으로 추진하여 도시 인구 집결을 가속화하였다. 2003 년 우리 현 읍 전체 인구는 84 1 ,000 명으로 1 998 명보다 4.7% 증가한 것으로 집계됐다. 게다가 매년 수만 명의 농민 노동자가 있는데, 우리 현의 주택 수요가 어마하다는 것은 의심의 여지가 없다.
셋째, 1998-2003 년 우리 현 부동산 시장 운영의 주요 문제점과 심층 원인 분석
전반적으로 우리 현의 부동산 시장화 정도는 비교적 높고, 부동산업은 빠르고 건강한 발전의 기세를 유지하고 있지만, 주택 공급과 주민 수요의 모순이 비교적 두드러지고, 보장성 주택과 중저가 주택 공급이 시장 수요를 충족시키지 못한다는 문제도 있다. 부동산은 큰 호형이 많고, 작은 호형이 적어, 분양 주택의 평균 가격을 올렸다. 둘째, 거시 통제 수단과 행정 수단이 부동산 시장의 발전을 따라잡을 수 없고, 일부 주택 기업의 자제 메커니즘이 건전하지 않아 위반 개발, 허위 광고, 불법 판매, 분양 연기, 면적 축소, 주택 품질 저하 등의 문제가 발생하였다. 셋째, 부동산 투자 증가율이 느리다. 우리나라는 최근 몇 년 동안 경제 발전이 좋지 않아 부동산업의 발전이 더디게 되었다. 2003 년, 전 현에는 부동산 개발업체 43 곳이 있었고, 부동산 개발 투자는 29682 만원에 불과했다. 그리고 최근 몇 년간 부동산업이 GDP 를 차지하는 비중이 2.3% 안팎을 맴돌며 뚜렷한 성장은 없었다. 부동산업이 현역 GDP 를 눈에 띄게 끌어들이지도 않았고 규모 효과도 없었다고 할 수 있다. 넷째, 땅값이 높고, 소수의 향 () 토지 공급이 계획도 부족하고, 토지 공급이 너무 많아 부동산 개발업자들이 많은 동그라미를 치고, 상품주택 토지 공급은 상세한 계획이 부족하고, 임의성이 크다. 다섯째, 샐러리맨이 집을 사기가 어렵고, 주택 공실률과 공실률이 상승했다. 통계에 따르면 공실률과 공실률도 우리 현의 집값이 오르면서 상승한 것으로 집계됐다. 2006 년 5438+0, 공실률 35624m2, 2003 년 54 1, 2 1 ,000m2 로 상승했다. 2003 년 우리 현 상품 주택의 평균 가격은 2006 년 1500 원/평방미터에서 2200 원/평방미터로 올랐다. 우리 현의 경제 수준에 근거하여 맞벌이 가정의 연간 수입은 23600 위안이다. 예를 들어, 한 가족이 60 평짜리 주택 한 채를 먹거나 마시지 않는 데는 거의 7 년이 걸린다. 그 결과 많은 집들이 소수의 부자들에 의해 매입되어 공실률과 공실률을 증가시켰다. 실제로 집을 사야 하는 샐러리맨들은 경제문제로 집을 사기가 어려워 샐러리맨들이 집을 사기가 어렵지만 공실률과 공실률이 상승하는 갈등을 빚고 있다. 여섯째, 주택 기업의 전반적인 수준이 높지 않다. 현재 43 개의 주택기업이 있는데, 그 중 2 급 기업은 5 곳밖에 없고, 나머지는 모두 3, 4 급 기업이기 때문에 집단의 질이 낮다. 일곱째, 부동산 중개 규모는 작다. 우리 현 부동산 시장에는 KLOC-0/20 개의 부동산 중개 회사가 있는데, 규모가 큰 것은 겨우 몇 개뿐이다. 여덟째, 토지 시장 운영이 표준화되지 않았다. 개발지를 얻는 방법에는 합의와 경매의 두 가지가 있다. 두 가지 형식이 공존하기 때문에 부동산 개발업자의 위험은 들쭉날쭉하고 개발 비용도 다르다. 아홉 번째, 선진 지역사회의 등급이 높지 않다. 지금까지 우리 현의 부동산 개발, 주택 부티크가 적고, 주택단지의 등급이 낮으며, 규모와 등급으로 볼 때 주택단지는 매우 적다.
넷째, 우리 카운티의 부동산 시장의 지속적이고 건전한 발전을 유지하기위한 대책
1. 부동산 거시발전전략연구와 부동산업 전체발전계획의 편성을 가속화해야 한다. 부동산 거시발전전략연구와 부동산업 마스터플랜은 우리 현이 행정 지역이 작기 때문에 운영성이 있는 장기 정책조치를 중재할 것이다. 부동산 토지의 확장은 구시가지의 기능 개조와 결합되면서 생태 환경을 강조할 것이다. 마스터 플랜의 편성과 시행을 통해' 자연-공간-인문 시스템' 의 전반적인 구도와 발전 모델을 진정으로 실현하다. 대량의 조사를 기초로 단기 및 장기 부동산 발전 계획을 세우고' 도' 와' 량' 의 관계를 제대로 처리해야 현역 부동산업의' 거품' 을 효과적으로 막을 수 있다. 계획을 세울 때는' 양쪽' 을 병행하여 적시에 발전 구조를 조정해야 한다. 앞으로는 사회 각계각층의 주택 수요를 총괄적으로 고려해' 서민주택' 에 각별히 관심을 기울이고, 중저소득 가정에 초점을 맞추고, 그들이 집을 살 수 있게 하고, 집을 가질 수 있게 해야 한다.
2. 부동산 개발에 대한 연구를 강화하여 거시적 조절 능력을 높이다. 부동산 시장 분석 연구를 강화하고, 점차적으로 부동산 시장 조기 경보 및 정보 공개 시스템을 구축하고, 시장 분석 및 판단 능력을 향상시키고, 거시 통제 능력을 강화하고, 부동산 투자 및 소비를 올바르게 유도하고, 부동산 시장 조기 경보 메커니즘을 수립하고 개선합니다.
3, 상업 주택 가격의 비정상적인 상승을 통제하십시오. 첫째, 부동산 시장의 수요에 따라 합리적인 토지 공급과 공급 비율을 유지하고, 보장된 주택 건설을 늘리고, 고급 주택의 무분별한 개발과 대규모 건설을 제한하여 밀림을 방지하는 것이다. 두 번째는 부동산 시장의 투명성을 높이고 부동산 개발자를 위한 공정한 경쟁 환경을 조성하는 것이다. 동시에, 과학적이고 합리적으로 입찰 방법을 제정하여 땅값이' 천표' 로 낙찰되는 것을 방지해야 한다. 셋째, 부동산 시장 모니터링 시스템 구축을 가속화하고, 필요한 시장 공급과 수요의 비율과 가격 추세 정보를 적시에 수집하고 피드백하고, 주택 기업이 시장 세분화와 포지셔닝을 잘 하도록 지도하고, 맹목성을 피하고, 정부가 제때에 거시적 통제를 진행하는 데 도움이 되어야 한다.
4. 재고 토지를 활성화하고, 토지의 유효 공급을 늘리고, 토지 공급의 총량이 적정하다는 것을 확보하고, 점진적으로 그라데이션 공급지 제도를 세우고, 가능한 서로 다른 수준의 주택 수요를 충족시켜야 한다. 도시화 과정이 가속화됨에 따라 건설용지와 부동산지의 공급과 수요 갈등이 날로 날카로워지고 있다. 따라서 현성의 발전 공간을 적절히 넓히고 토지 공급 능력을 높여야 한다. 인프라 건설을 늘리고, 유휴 토지를 잘 활용하고, 기존 토지재산권 거래제도를 개혁하고, 도시와 농촌의 대량의 재고량과 저이용지 토지 유입을 추진하다. 토지양도를 담당하는 단위는 계획양도시간에 따라 토지대금을 제때에 납부하고, 토지계획이 순조롭게 완료되도록 하고, 점차 그라데이션 공급제도를 세워 다양한 수준의 주택 수요를 충족시켜야 한다.
5, 부동산 거래 시장 관리를 개선하고 강화하십시오. 첫째, 상품 주택 예매 관리를 강화하고, 상품 주택 판매를 규범화하고, 주택 구입자의 걱정거리를 해소해야 한다. 두 번째는 부동산 중개 기관에 대한 관리를 강화하고 부동산 중개 행위를 규범화하는 것이다. 셋째, 부동산 거래 수속을 간소화하고 인증 속도를 높여야 한다.
6. 주택의 전반적인 질과 주택 기업의 전반적인 자질을 향상시키기 위해 노력해야 한다. 주택 기업을 대대적으로 제창하고 인도하여 고품질의 명품 주택 제품을 만들고, 주택 건설의 질을 높이고, 저등급 소규모 개발 건설을 엄격히 통제하다. 염세 주택 공사 건설을 선두로 하여 우리 현 주택 건설을 새로운 높은 수준으로 추진해야 한다. 주택단지 환경을 지속적으로 최적화하고, 레이아웃 설계를 최적화하고, 공간을 충분히 합리적으로 활용하고, 자원의 충분한 절약과 종합 활용에 초점을 맞추고, 생태주택을 건설하여 우리 현 주택 건설을 산업화 방향으로 발전시켰다. 우대 제한의 열악한 조치를 취하고, 시장 진입을 엄격히 폐쇄하고, 시장경제질서를 규범화하여 자금력이 없고 자질이 부족한 주택 기업을 제때에 청산해야 한다. 동시에 일부 우대 정책을 제정하여 부동산 업계의 실력이 비교적 강하고 신용도가 비교적 좋은 기업을 향해 기울어져 기업이 입세 후 새로운 형세에 적응할 수 있도록 더 크고 강하게 한다.
7. 보장성 주택 건설을 강화하고 건설과 공급 방식을 개혁한다. 개혁의 중점은 여섯 가지 측면에 반영해야 한다. 하나는 보장성 주택 건설 프로젝트 입찰 사업을 전면적으로 전개하고 부동산 개발 건설 체제를 개혁하는 것이다. 두 번째는 보장성 주택 구매 기준을 명확히 하고 공급 관리 모델을 개혁하는 것이다. 셋째, 저소득 가정의 실제 상황에 따라 주택 보장 제도를 개혁하고 보완한다. 넷째, 경제 적용 주택 거래 행위를 엄격히 집행하고 거래 관리 제도를 개혁한다. 다섯째, 보장성 주택가격감독체계 연구를 강화하고 원가통제체계를 개혁해야 한다. 여섯째, 보장성 주택 1 가구 건축 면적을 엄격히 통제하고, 호형 공간을 최적화하고, 건설호형 기준을 개혁해야 한다. 동시에 중저가 대형 주택단지 건설을 가속화하다.
8. 금융위험 방지에 대한 인식을 높이고 신용관리를 강화해야 한다. 첫째, 총량을 통제하고, 구조를 합리적으로 조정하고, 차별화된 정책을 시행하고, 주택 소비자금에서 주택 개발의 비중을 통제하고, 투자, 투기 수요, 과소비를 억제해야 한다. 둘째, 엄격한 신용 관리, 법에 따라 규정 준수 대출, 대출 후 관리를 실질적으로 강화해야 한다. 셋째, 토지 인수 비축 기관에 신용 대출을 적극적으로 제공하는 동시에 대출 감시를 강화하고 폐쇄 운영을 실시한다. 넷째, 우리는 개인 주택 대출 관리를 강화해야합니다. 한편, 지역 주민들의 주택 구입을 계속 지지하고, 적당히 계약금을 올려야 한다. 반면에, 외지 매입과 여러 채의 주택에 대한 개인 대출을 중단해야 한다.
9, 부동산 관리의 발전을 규범화하다. 문명 창설 활동과 종합치료 업무를 결합하여 행정 경제 법적 수단을 적극 채택하여 현성 범위 내에서 부동산 관리를 전면적으로 실시해야 한다. 주택 관리 부서는 업계 주관 부서로서 실제 상황과 연계하여 시범 업무를 적극적으로 전개하고 경험을 총결하여 부동산 관리 산업화를 추진하기 위한 견고한 토대를 마련해야 한다.
10, 부동산 개발 모니터링 강화. 현재 쿤양진 주택개발용지가 커서 현지 주택 수요를 훨씬 웃도는 것으로 알려져 전체 지역 부동산 시장의 질서 정연하고 건강한 발전에 영향을 미칠 것으로 알려졌다. 도시 주택 공급원 개방에 대한 감독을 강화해야 한다. 토지자주심사권 3 년 만료 후 연기해서는 안 되며 통일되고 질서 있는 주택시장을 건립하고 보완할 것을 규정하고 있다. 현역 토지 총량 통제 방면에서 공급을 적절히 늘리고 공급과 수요의 모순을 완화하며 토지 공급이 과다하게 시장 위험을 형성하는 것을 방지해야 한다.
동사 (verb 의 줄임말) 는 향후 3 년간 우리나라 부동산 시장에 대한 초보적인 판단, 예측 및 발전 추세를 분석한다.
우리 현 부동산 발전 현황을 근거로 우리 현 부동산 업계의 현황은 희우반이라고 할 수 있고, 맹목적으로 낙관하거나 허세를 부려서는 안 된다는 것을 알 수 있다. 1998 이후 우리 현의 부동산 가격 상승은 객관적이고 필연적이며 우리 현의 부동산 산업 발전의 필연적인 결과이다. 상대적으로 큰 수요 공간은 순전히 투자 동기에 따른' 팽창' 이 아니라 부동산 가격 상승에 대한 진정한 수요 지지를 제공한다. 이것은' 평양현상' 이' 해남 현상' 과는 다른 본질이며, 우리 현이 집값이 급등하면서 상품주택 공실률을 낮게 유지하여 거품을 막을 수 있는 주요 원인이다. 이상의 배경 분석에 근거하여 우리나라 부동산 시장은 여전히 큰 발전 공간을 가지고 있다. 주요 성과는 다음과 같습니다.
1. 도시화의 발전은 우리나라 부동산업의 발전을 위한 거대한 공간을 제공해야 한다. "'일도삼현' 건설, 신평양 건설", 먼저 현대화를 실현하는 것은 우리 현이 최근 몇 년 동안 발전해 온 중요한 전략이다. 평양에 살고, 평양에서 수영하고, 평양에서 배우고, 창업을 하는 것은 도시 발전의 목표이며, 이는 우리 현의 잠재적 부동산 수요를 효과적으로 자극할 것이다. 구시가지를 대피시키고, 새로운 지역을 건설하고, 점차 도시 건설과 인구 분포를 현 외곽 지역으로 대피시키고, 도시화 과정을 가속화하고,' 대평양' 발전 전략을 건설하다. 우리 현 행정 구역의 확대는 우리 현 경제 발전에 기회를 주었고 부동산 시장에 더 큰 발전 공간을 제공하였다. 유엔 관련 기관에 따르면 1 인당 GDP 는 800 ~ 8000 달러 사이인데, 이는 부동산 업계의 시작과 빠른 상승 단계다. 1 인당 GDP 가 65438 달러 +03000 이상인 경우에만 부동산 업계는 하강 단계에 들어간다. 현재 중국의 1 인당 GDP 는 800 달러 안팎이고, 우리 현의 1 인당 GDP 는 이미 65438 달러 +0.250 을 넘어섰다. 또 1990 년대 선진국의 1 인당 주택 건축 면적은 미국 60 평방 미터, 영국 38 평방 미터, 독일 38 평방 미터, 프랑스 37 평방 미터, 일본 3 1 평방 미터였다. 국제 경험에 따르면 1 인당 주택 건축 면적이 30 평방미터에 이를 때까지 부동산 시장은 왕성한 주택 수요를 유지할 것으로 보인다. 우리 현은 온주의 집결 효과가 있는 대현으로서 발전 잠재력이 크다.
2. 우리 현의 중대 부대 프로젝트와 주택 건설의 공급과 수요의 모순과 구조적 모순은 우리 현의 부동산 발전에 잠재적인 동력을 제공하였다. 우리 현 10 여 년의 옛 도시 보호와 개조 노력을 거쳐 주민 주택 조건이 눈에 띄게 개선되었다. 하지만 우리 현 관할 구역 내에는 아직도 대량의 구획이 미완성으로 남아 있다. 특히 쿤양진 거리 북쪽118700m2 의 위태로운 낡은 집 철거 개조. 25% 확장 계산에 따르면 철거 매입주택의 건축 면적을 해결해야 한다. 또한 오강진 기차역이 이듬해 개통되면서 오남교는 창남현 오강, 수두진, 용항을 연결해 지역 전체에 큰 촉진 역할을 했다. 2004 년 이전에는 우리 현 부동산 개발 프로젝트의 총 공급지 면적이 28.7 134 헥타르였고, 총 공급지 면적은 430,705,438+0,000 평방미터였다. 하지만 최근 몇 년 동안 개방인구 정책이 시행됨에 따라 매년 인구는 0.4 ~ 0.5 만 명 증가했다. 여기에는 저렴한 주택 공급이 있지만 여전히 충분하지 않습니다. 이에 따라 주택 건설을 늘리는 것이 시급하지만 우리나라 부동산업의 주택 투자 공간은 아직 포화되지 않았다.
3. 우리 현 계획과 인구 발전에 대한 주택 수요는 계속 증가하여 우리 현 부동산업의 발전에 진정한 수요를 제공할 것이다. 2003 년 우리 현의 호적 인구는 84 1 만, 체류 인구는 3 만 8300 명이었다. 우리 현 관련 계획자료에 따르면 2005 년 호적 인구는 최근 85 만 8800 명, 장기적으로는 88465 만 438 만+0 만 명으로 계획됐다. 현재, 카운티 투자 유치, 임시 거주 인구 유입, 토지가없는 농민을 비농업 인구로 전환, 인재 도입 등의 요인으로, 앞으로 몇 년 동안 전체 카운티 인구 증가, 도시 전체 인구는 연간 4000-5000 명으로 증가 할 것입니다, 그 중 비농업 인구는 매년 3000-4000 명 증가, 임시 거주 인구는 매년 200-300 명 증가
(1) 도시 인구 신규 주택 수요
도시 인구 예측에 따르면, 신설 도시 인구의 총 주택 수요는 통일된 공식으로 계산될 수 있다.
P 1=W 1 N+W2 R F N
그 중 P 1: 신규 인구주택 수요의 총량.
W 1: 신규 인구의 비농업 인구 증가.
N: 인구 1 인당 건축 면적 추가 (1 인당 30 평방 미터)
W2: 신규 인구의 임시 거주 인구 증가
R: 장사, 공장, 컨설팅 서비스 등 수입이 상대적으로 높고 주택 구입 능력이 있는 임시 거주 인구의 비율 (약 9% 로 추산됨).
F: 집을 살 수 있는 임시 거주 인구의 비율은 5% 로 계산되며, 매년 신규 인구 주택 수요의 총량을 계산합니다.
2004 년 신규 인구의 총 주택 수요:
P = 0.34 × 30+0.03 × 9% × 5% × 30 =10.241(만 평방 미터).
2005 년 신규 인구의 총 주택 수요:
P = 0.4 × 30+0.03 × 9% × 5% × 30 =12.0041(만 평방 미터)
2006 년 신규 인구의 총 주택 수요:
P = 0.3× 30+0.02× 9 %× 5 %× 30 = 9.0027 (만 평방 미터)
(2) 주민들은 경제 발전에 따라 주거 조건에 대한 주택 수요를 개선한다.
현재 우리 현 구시가지의 집은 모두 착지식 집이다. 2003 년 우리 현 통계 연감에 따르면 올해 우리 현 1 인당 주택 면적은 35.9 평방미터로 주거 수준은 중간 수준이어야 한다. 하지만 경제가 발전하면서 수입이 늘면서 주거조건을 개선하려는 열망도 강해졌고, 새집을 사서 낡은 집을 바꾸는 것은 필연적이었다. 국제 경험을 참고하여 예를 들면, 예를 들면 4 만 비농업 인구를 기준으로 가구당 매년 1 평방미터씩 증가하여 연간 수요가 약 4 만 평방미터이다.
(3) 상업용 주택 투자 수요
부동산은 부가가치를 보존하는 기능을 가지고 있기 때문에, 일정한 투자 수요는 필연적이다. 최근 몇 년 동안 상당수의 사회 한가한 자금이 부동산 시장에 진입하여 대량의 인원이' 부동산 투기단' 이 되었다. 그들은 기본적으로 2 ~ 3 채의 집을 가지고 있지만, 현재 부동산 시장의 낮은 입주율에 따라 일단 돈을 벌 수 있게 되면 기본적으로 팔릴 것이다. 게다가 최근 몇 년 동안 외래장사, 귀향, 부동산 투자 인파 등 요인을 더하면 우리 현 상품주택 수요는 도시 신설 인구와 경제 발전에 따라 주거조건 개선으로 주민 주택 수요 총량의 30% 를 차지할 것으로 예상된다. 결론적으로, 현재의 토지 공급 상황과 미래의 시장 수요 분석에서 미래의 부동산 시장은 더욱 완벽하고 성숙할 것이며, 주택 소비도 더욱 이성적일 것이다.