1. 현장에서 샘플을 보다
-응? 부동산 표지물은 실제 상황을 기준으로 한다 (지리적 위치, 주택 구조 및 부속 시설, 주택의 실제 용도, 인테리어, 주변 시설, 부동산 서비스, 수력, 주거 환경 등을 포함하되 이에 국한되지 않음). ). 반드시 현장에서 견본을 보고 많이 이해하시기 바랍니다. 집에 들어가지 않고 현장에서 샘플을 보지 않으면 대충 현상해 주세요.
고래 경매장 법률 경매 서비스 회사의 웹사이트를 보고 모든 경매장을 소장할 수도 있다. 모든 위험을 홍보하는 것은 매우 편리하다.
2. 법에 따라 집을 점유하고 비우는 문제 (초점)
사람이 거주하거나 물건을 넣는 부동산에 대해 경매인은 장애물이 있는지 확인해야 한다. 처분 기관이 텐퇴가를 책임지지 않는다면 스스로 방법을 강구해야 한다.
실제 사례:
모 건물의 공고에는' 사람이 거주하다' 라고 적혀 있는데, 경매인은 앞당겨 등퇴하는 상황을 알지 못한다. 경매인은 20 16, 16 년 2 월 이 부동산을 촬영했다. 절차에 따라 이전 수속을 마친 후, 원래 집주인이 이사를 거절하는 것을 발견하고 태도가 무지막지하다. 20 18 년 6 월까지, 그는 여전히 법원이 물러날 때까지 기다리고 있어 집이 제대로 작동하지 않았다.
사례 1: 경매가 끝난 후 바이어 이소가 집행인군, 영영 즉시 집을 물러나라고 고소했다. 제 1 심 법원은 경매 판결이 주택이 구매자의 소유이며 구매자가 이미 부동산증을 취득했다고 확인했다. 피집행인은 여전히 관련 주택에 거주하며 구매자의 소유권을 침해했다. 따라서 판결은 구매자가 집을 탈퇴하라는 요구를 지지한다. 2 심 법원은 관련 주택의 경매 공고가 "이 구획은 현 상태에 따라 경매되고, 집의 비움, 이동, 수령, 후속 재산권 등록 등의 문제는 구매자가 스스로 해결하고, 법원은 표지물의 배달을 책임지지 않는다" 며 "현 상태대로 경매" 라고 주장했다. 경매를 할 때, 구매자는 법원이 텐퇴집을 책임지지 않는다는 것을 알고, 그에 상응하는 결과를 감수해야 하기 때문에, 구매자의 텐퇴집 요청을 잠시 지지하지 않기로 결정했다. [광동성 중급인민법원 (20 18) 광동 0 1 민말 제 17779 호 및 알리의 관련 주택 사이트 참조]
사례 2: 경매 후, 바이어 유소가 집행인 이씨에게 즉각 집을 물러나라고 요청했다. 1 심 법원은 이 씨가 지금까지 이양되지 않았으며 경매 조례 제 30 조 규정에 따라 집행법원에 의해 집행되어야 한다고 판단해 기소를 기각했다. 유 항소는 집행 법원과 1 년 넘게 소통했다고 밝혔다. 그러나 집행법원은 이미 경매 거래판결서 내용에 따라 관련 재산을 유명으로 이전해 집행행위가 완료되었다고 판단했다. 이씨에게 이 집을 이사할 것을 요구하는 것은 경매 거래판결서의 내용이 아니다. 유씨는' 물권법' 과' 민사소송법' 의 규정에 따라 이텐에게 집을 물러나라고 다시 요청해야 한다. 2 심 법원은' 경매 조례' 제 30 조' 집행법원 양도 또는 강제 경매 재산의 집행 절차' 를 명시하고 관련 재산은 관련 규정에 따라 원집행법원에서 유에게 넘겨야 한다고 판단했다. 본 사건은 민사 사건의 접수 범위에 속하지 않으므로 상소를 기각하기로 판결하였다. [산둥 성 태안시 중급인민법원 (20 17) 루09 민말 6 14 호 참조]
3. 법에 따라 집을 빌리는 문제.
주택에는 임대 계약이 있는데, 양도 후 임대 계약은 자연스럽게 해지되지 않는다. 주택에 유효한 임대가 있어, 이전 후 임대 관계가 자연스럽게 해제되었다. 입찰자는 임대 관계 처리 방식을 미리 확인해야 한다. 유효 임대 해제, 임대 조건 변경 등이 필요합니다. 입찰자는 장애물이 있는지, 추가 비용을 부담해야 하는지 확인해야 합니다. -응?
물권법 등 법률에 따르면 선임후 담보로 경매후 원임대계약은 여전히 유효하다. 악의적으로 채무를 회피하는 일부 사람들은 장기간 임대 계약, 심지어 10 년 또는 20 년을 체결할 것이다. 그럼 만약 당신이 임대 계약을 가지고 이 집을 경매한다면, 산 후에도 임차인의 존재로 인해 이사할 수 없습니다. 더욱이, 어떤 사람들은 처음에는 임대계약이 없었다고 말했고, 그러다가 경매 후에 갑자기 임대 계약이 나타나거나 갑자기 누군가가 그 안에 살면서 물러나려 하지 않는 것이 번거로웠다고 합니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 남녀명언)
실제 사례:
모 부동산의 공고에 따르면 그 주택 임대 기간은 19 라고 한다. 경매인은 사진을 찍기 전에 공고를 자세히 보지 않았다. 사진을 찍은 후, 그는 수속을 할 때 임대 계약을 해지할 수 없다는 것을 발견했지만, 경매인은 입찰을 포기하고 계약금을 모두 잃을 수밖에 없었다.
4. 법에 따라 집을 경매하는 세금 문제
부동산 양도세는 주택 용도 (주택 또는 비주택 등) 에 따라 크게 다를 수 있다. ), 구매자와 판매자의 신분 (개인 또는 기업), 주택 면적, 구매자가 소유 한 부동산의 수, 주택 거래 기간, 지역 부동산 정책 등 세금과 계약자를 미리 확인해 주세요. 세금 외에 부동산에는 아직 납부하지 않은 부동산, 물, 전기, 난방 등의 비용이 있을 수 있으며, 경매인은 이 비용을 누가 부담하는지 알고 일일이 확인해야 한다.
법원은 재산비, 유틸리티, 세금, 체납금은 모두 구매자가 지불한다고 분명히 밝혔다. 천가 양도세 등 보이지 않는 비용을 피하기 위해서는 미리 조사하고, 상세 내역을 기재한 후 집값을 종합적으로 분석해야 한다.
5. 부동산을 찾아내다.
주택 구입자들은 경매장을 구매하기 전에 경매장의 부동산을 확인해야 한다. 집의 사용연한, 부동산증 처리 가능 여부, 토지 양도 성격 등을 포함한다. 부동산 토지가 양도되면 정상적으로 양도할 수 없다. 예를 들면 보장실과 같다. 현지 정책에 따르면 양도에는 추가 정부 비준과 토지 양도금 추가 지불이 필요할 수 있다. -응?
실제 사례:
처분 기관은 설명에서 토지의 성질이 할당이라고 말했지만, 경매인은 찾지 못하고 이해하지 못했다. 토지 사진을 찍어서 양도했을 때 땅이 갈라져 양도가 불가능하다는 것을 발견했다. 양도가 필요하다면 정부의 비준을 신청하고 토지양도금을 납부해야 하며, 결국 고객은 계약금을 포기하기로 했다.
6. 경매장 구매 제한 문제.
제한된 구매 정책을 가진 도시에서는 구매자가 구매 제한 정책 요구 사항을 충족하지 못하면 양도가 불가능할 수 있습니다.
현재 일부 도시는 제한된 구매 정책이라도 사법경매를 통해서도 구매제한 정책의 영향을 받지 않는다.
실제 사례:
당사자는 산서인이다. 그는 사법 경매를 통해 해남에서 부동산 한 채를 사서 투자에 쓰려고 했다. 구매 후 구매 제한으로 이체를 처리할 수 없어 어쩔 수 없이 계약금을 포기할 수밖에 없었다.
7. 경매장에 의하여 담보문제를 해결한다.
일부 도시 부동산은 담보를 해제하지 않으면 양도를 할 수 없다. 담보해제, 양도 절차를 미리 확인해 주세요.
8. 주택 대출의 법적 문제.
대출 집행: 원칙적으로 경매장에서 대출을 허용하지 않습니다. 우리는 제 3 자 보증회사를 통해 4 대 은행과 정규상업은행에서 정상적인 상업대출을 받을 자격이 있다. 이 과정은 비교적 복잡하기 때문에, 우리는 사전에 충분한 준비를 하고, 여러 은행과 얼굴을 맞대고 면담을 하여 비준이 통과되도록 해야 한다.
9. 법에 따라 외출 수속을 밟는 문제 (요점)
경매 방식으로 집을 사는데, 인터넷 서명과 원업주가 양도에 협조할 필요가 없다. 법원에서 발행한 관련 자료만 가지고 있으면 양도할 수 있다. 하지만 많은 집들이 경매 방식으로 경매를 한 후, 경매인은 관련 서류를 받을 수 없고, 집도 뚫을 수 없었다. 미리 사면 곤란합니다. 경매장 1-2 년을 막 알고 있던 많은 친구들은 주택 처리가 사실 간단하다고 생각했고, 아무런 위험도 없다면, 너는 완전히 틀렸다. 경매장의 집행 위험은 매우 많아서 미리 예측하고 회피할 수 없다. 집행 위험을 해결하면, 적으면 반년, 많으면 1 년이다. 。 。 。
너에게 도움이 되었으면 좋겠다! ! !