주택 기업 지불: 나쁜 빚은 없고, 회계기간만 있다. 일반 기업에게 외상판매는 불가피하게 나쁜 빚을 가져오는데, 대금은 판매수입에서 경영현금 흐름까지 아슬아슬한 도약이다. (윌리엄 셰익스피어, 외상, 외상, 외상, 외상, 외상, 외상, 외상, 외상, 외상) 분담률이 낮을수록 기업의 적자가 커진다. 부동산 기업의 경우, 주택 융자 제도는 부동산 기업에서 상업 은행으로 부실 채권의 위험을 이전하는데, 수익에는 기본적으로 부실 채권이 없고, 회계기간 문제만 관련되어 있다. 수익률이 낮다는 것은 통상 환불이 느리다는 것을 의미하고, 주택기업 환불은 결코' 아슬아슬하지 않다' 는 것을 의미한다.
주택 기업의 수익률을 어떻게 측정합니까? 부동산 기업의 환금률은 측정하기 어렵다. 계산 난점에는 매출 확인, 환금 현금 흐름 확인, 양자의 일치 등이 포함된다. 실제 운영 난이도와 지표 합리성을 따져보고, 수금률은 = (상품 판매 및 노무로 받은 현금+받은 유동성-비부동산 업무 현금 흐름)/계약 판매로 정의됩니다. 선별된 39 개 샘플 주택 기업 데이터: (1)20 17 년, 주택 기업의 전체 환금률이 현저히 하락했다. (2) 소규모 주택 기업의 일반 상환율은 중대형 주택 기업보다 높다.
주택 기업 환금에 영향을 미치는 요인은 무엇입니까? 실질적인 요인과 세 가지 기술적 요인. 실질적인 요인: 온라인 서명 정책 및 은행 대출 검토 속도. 20 17 주택기업 상환률이 크게 떨어지는 것은' 제한 대출' 정책의 영향을 받는다. 세 가지 기술적 요소: (1) 판매가 지불 시간과 일치하지 않아 발생하는 지급률 변동 (2) 빠르게 성장하는 부동산 기업을 판매하는 수익률은 종종 상대적으로 낮다. (3) 더 많은 비통합 협력 개발 모델은 주택 기업의 상환율을 낮출 수 있다.
신용 사고: 낮은 지급률이 언제 숨겨진 위험이 됩니까? (1) 상환율이 낮은 것은 그 자체로 치명적이지 않지만, 주택 자체가 부채가 높거나 수익성이 떨어지는 특징이 있다면 주의해야 한다. (2) 상환률이 지속적으로 낮은 주택업체들이 물기를 팔거나 이미 진정한 악재가 형성되는 것을 경계한다. (3) 주수 판매 외에 주택기업 회금에는 일반적으로 부실 채권 문제가 없기 때문에 단계가 너무 낮은 회금은 향후 회금이 개선될 수 있음을 의미할 수 있다. (4) 토지 회수에 더 의존하고, 19 년 토지 증속 둔화, 주택기업 자금사슬에 대한 낮은 환급률의 부정적 영향은 20 19 년 동안 감소할 것이다.
주체
1. 납부율은 주택 기업에 무엇을 의미합니까? 지불은 소득에서 현금 흐름으로의 중요한 단계입니다. 우리는 지난 호 부동산 채무 시리즈 사고 보고서에서 부동산 기업의 수익성과 결정 요인에 대해 논의했지만, 신용 분석에는 수익성 분석에만 머무르는 것만으로는 충분하지 않으며, 결국 기업의 현금 흐름을 파악해야 한다. 지불 과정은 기업이 영업소득에서 영업현금 흐름까지 아슬아슬한 단계다. 이 보고서는 주택 기업 임금에 중점을 둡니다. 이를' 짜릿함' 이라고 부르는 이유는 일반 기업에게 외상판매는 반드시 나쁜 빚을 초래하고, 판매수입은 1: 1 으로 경영현금 유입으로 전환될 수 없기 때문이다. 기업이 판매 기준을 너무 느슨하게 정하거나, 장부를 연장하거나, 하류 경영이 악화될 경우, 심지어 사업이 회수하기 어려워 위약 (예: 운승환경, 케이티 생태 등 20 18 신규 위약 주체) 을 초래할 수도 있다.
다행히 주택 기업의 컴백은 그렇게' 스릴 넘치는' 것이 아니다. 일반적으로 상품 주택 판매 과정에는 계약금 가입, 주택 구매 계약 체결, 계약금 지불, 인터넷 서명 기록, 모기지 처리 등이 포함됩니다. 주택 기업의 경우, 판매 환불은 세 부분, 즉 예금, 계약금, 주택 융자금으로 구성되어 있다. 계약금과 계약금은 나쁜 장부 위험도, 상환기한도 없고, 주택 융자금은 상업은행 신용도 좋고, 나쁜 장부 위험도 없고, 상환기한만 있기 때문이다. 주택 구매자가 계약을 위반하면 부실 채권 손실은 상업은행이 부담한다. 그래서 주택기업에게 환불은 기본적으로 나쁜 빚은 없고 주기가 빠른 문제만 관련되어 있다.
주택 기업의 수익률을 어떻게 볼 것인가? 일반적으로 부동산 기업의 환금률은 두 가지 요인에 의해 영향을 받는다. 하나는 허위 판매이고, 다른 하나는 환금 주기가 길다. 허위 판매는 일부 판매가 실제로 실현되지 않은 것을 말합니다 (예: 계약금만 내고 후속 구매가 없는 문제 고객). 판매 수익에도 포함됩니다. 이런 상황은 종종 판매가 이루어지지 않아 주택 기업의 실제 신용자질에 미치는 영향이 제한되어 있기 때문이다. 지불주기가 긴 것은 보통 인터넷 서명이 느리거나 은행 담보대출 대출이 느리기 때문에 자금을 차지하여 주택 기업의 신용자질에 영향을 미치기 때문이다. 특히 20 16 이후 부동산 외부 융자가 강화돼 부동산 투자자금 (특히 징집금) 출처가 상환에 더 의존하고 있다. 상환율이 낮으면 주택 기업의 자금 회전 효율성에 큰 영향을 미칠 수 있다.
2. 주택 기업의 수익률을 어떻게 측정합니까?
판매 수익률은 정확하게 묘사하기 어려운 지표이다. 지급율의 일반적인 계산은 지급률 = 판매 현금 유입/판매입니다. 계산 방법은 간단해 보이지만 계산 과정에서 많은 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들면 (1) 판매의 구경: 일반적으로 계약판매로 사용하지만, 다른 구경도 유용합니다 (예: 가입금액, 지분 판매, 당기 판매+기초 판매 등). (2) 판매 현금 유입은 일반적으로 상품 판매와 노무를 제공하는 현금 유입이며, 협력판매 부분은 유동성으로 포함되지 않습니다. (3) 분모는 당기매출이고 분자는 예년 매출일 수 있다. 정확 하 게 말하면, 그것은 일정 기간 동안 부동산 기업의 판매 항목의 금액의 합계 및 이러한 항목에 해당 현금 반환의 합계 여야 하지만, 데이터를 얻기 어렵다.
실제 작업의 난이도와 지표 정의의 합리성을 고려하여 이 문서에서는 보고서 차원에서 지급률을 추정하고 일정 기간 동안의 판매 현금 유입 및 판매를 사용하여 계산합니다. 일정 기간 동안의 상환율 = (상품 판매 및 노무 제공으로 받은 현금+받은 유동성-비부동산 업무 현금 흐름)/계약 판매. 분자측에서 늘어난' 접수된 유동자금' 은 주택업체들의 협력개발로 인한 경영현금 흐름을 대략적으로 측정할 수 있고,' 비부동산업무 현금 흐름' 을 뺀 것은 부동산 업무 현금 유입의 영향을 피하기 위한 것이다. 대부분의 부동산업체들의 부동산 업무 비중이 매우 높기 때문에 여기서는 주택기업의 현재 비부동산 개발 사업 수입을 현금 흐름으로 간단히 처리한다.
당기 금액의 부기 방식에 주의해야 한다. 서로 다른 주택업체들은 서로 다른 회계과목에서 편성할 것이다. 대부분의 주택업체들은 이 항목을' 기타 경영활동과 관련된 현금 수령' 과목에 넣지만 특별한 경우도 있다. 신도시 지주가 20 17 이전에 이 프로젝트를' 기타 투자 활동과 관련된 현금 수령' 과목에 투입한 경우 중남건설은 20 18 이후 이 프로젝트를' 기타 투자 활동과 관련된 현금 수령' 과목에 투입하고 회계 규칙을 변경하여' 기타 경영 수령' 에 투입했다 이 항목의 안배는 부동산 기업의 발굴이 필요하다. 그림 2 는 일부 주택업체들이 과거 돈에 대한 전형적인 처리 방식을 빗어 정리한 것이다.
샘플 선택 방법: 우리는 이미 채권이 있는 모든 부동산 발행인을 선별했고, (1) 코루이 20 18 판매액 상위 200 위 부동산 기업을 선정했습니다. (2) 발행자의 주요 자산 규모와 부동산 기업의 전체 구경 자산 규모 차이가 큰 샘플을 제거합니다. (3) 데이터를 배제할 수 없는 샘플은 주로 현재 지불된 발행인을 공개하지 않은 것이다. 결국 39 개의 샘플 주택 기업을 얻었다. 회계년도는 최근 3 년, 데이터 완료, 20 15-20 17 입니다. 샘플 수는 보통이지만 얻은 데이터의 품질은 비교적 좋다. 그림 3 은 20 15 ~ 20 17 의 39 개 샘플 주택 판매 환금률 목록이며 환금률 20 17 에 따라 내림차순으로 정렬됩니다.
39 개 주택 기업의 지불 데이터를 요약하면 세 가지 특징이 있습니다. 1) 상위 기업은 거의 모두 판매 순위 100 의 소규모 주택업체이며, 지불 비율은 대부분 100% 이상입니다. 2) 데이터별 분석, 20 17 년, 판매 순위 1-20 의 대형주택, 판매 순위 2 1-50 의 중형주택, 판매 순위 5/kll 3)39 개 주택 기업 20 15-20 17 년 가중 평균 분담률은 각각 95.7%, 95.4%, 78.4%, 20 17 이었다
특히 각 주택업체들은 매출이 50 명 이내인 주류 주택기업 중 김과그룹, 중곡그룹, 영성발전, R&F 부동산, 신도시 지주, 폴리부동산 등 주택기업 상환률이 높은 20 17 년 상환률이 80% 이상이다. 김지, 반케, 상인 뱀구, 양광성 수익률은 70% ~ 80% 사이입니다. 조용그룹, 빈강그룹, 한하 행복, 중남 건설, 태화그룹, 창업 주택 등 주택업체들은 70% 미만이다. 2015-201 이들 주택 기업의 분담금 비율은 샘플 주택 기업 중 낮다.
3. 주택 기업의 환불에 영향을 미치는 요인은 무엇입니까?
샘플 부동산 기업에 대한 빗질과 총결산을 통해 다음과 같은 요인으로 부동산 기업의 수익률이 달라질 수 있는데, 그중에는 부동산 기업 신용자질에 실질적인 영향을 미치는 요인과' 기술적 요소' 의 간섭이 있다.
(1) 유일한 실질적 요소: 온라인 서명 정책 및 은행 대출 검토 속도.
부동산 기업은 판매 과정에서 담보금의 반환을 실현하려면 반드시 인터넷 서명과 담보대출 심사 두 단계를 거쳐야 한다. 이 두 단계의 효율성은 지불 수익의 효율성을 결정하며, 다른 단계와 무관하다. 인터넷 서명 속도는 주로 지방정책의 영향을 받으며, 은행 대출 심사 속도는 지방자금의 긴장 정도, 부동산 기업 자질, 주택 구입자의 신용자질, 주택 융자 정보의 완전성, 부동산 기업과 은행의 관계 등 다양한 요인에 의해 영향을 받는다. 두 가지 측면을 요약하면, 도시 배치와 주택 기업 자질이 환금 주기에 영향을 미치는 주요 원인이다. 도시 배치는 정책이 느슨하거나 자금이 넉넉한 지역에서 지불 효율성이 더 높다. 주택 기업의 자질은 은행 대출 심사 속도를 크게 결정하는데, 자질이 우수한 대형 주택업체들은 일반적으로 이 부분에서 혜택을 받는다.
20 17 년' 제한 대출' 정책의 영향을 받아 주택 기업 상환률이 크게 떨어졌다. 20 17 년, 국내 초백도시는 부동산 시장 규제 정책을 발표하고, 일부 도시는 제한 대출 등 엄한 정책, 특히 1, 2 선 도시를 실시한다. 이 지역에서는 새로 판매된 건물의 인터넷 서명 대기 기간이 종종 3 개월이며, 후속 은행 대출 발행도 수개월이 걸린다. 한정가로 인해 일부 하이엔드 부동산의 인터넷 서명+대출 심사 주기가 길다. 이렇게 계산해 보면, 인터넷 서명을 완성하는 데 6 ~ 7 개월이 걸릴 수도 있고, 은행 담보 대출을 돌려받을 수도 있다. 정책이 긴박한 압력으로 샘플 주택 기업의 상환율도 20 16 년 95.4% 에서 20 17 년 78.4% 로 크게 떨어졌다.
(2) 하지만 인터넷 서명과 대출 정책 외에도 주택 기업의 지불에 영향을 미치는 기술적 요소가 있다.
기술적 요인 1: 판매와 지불이 일치하지 않아 발생하는 지급률 변동. 예를 들어, 가중치가 큰 항목의 매출이 전년도 말에 확인되고, 다음 해 초에 지불되는 경우, 다음 해의 지급률은 100% 보다 쉽게 클 수 있습니다. 소규모 주택업체들은 프로젝트가 적기 때문에 충격에 더 취약하고, 중대형 주택 사업이 많고, 시간 분배가 원활하기 때문에 영향이 크지 않다. 이것은 또한 상환률이 100% 를 초과하는 것이 기본적으로 작은 주택 회사인 이유를 설명할 수 있다.
SI 개발을 예로 들어 보겠습니다. 상실발전은 상해, 방사선 창강 삼각주, 서남과 청도에도 배치가 있는 소규모 주택 기업이다. 18 Cree 차트에서 판매 순위는 190 입니다. 17 년 사고 발전 상환율은 147.7% 에 달하며 주로 17 년 매출액이 크게 하락하여 이번 회장 일부 선행 판매. SIC 의 판매 계약 금액은 16 년 80 1 억원에서 36% 에서 17 년 5 1.4 억원으로 떨어졌다. 반면 상품 판매와 서비스 제공의 현금 유입은 22.7% 감소했다.
기술적 요인 2: 매출 성장이 빠른 주택 기업의 수익률은 왕왕 비교적 낮다. 주택기업 환금률과 판매 증가율의 상관관계를 분석한 결과, 연관성이 현저히 마이너스였다. 높은 성장을 판매하는 주택 기업에게 판매 리베이트 증가율은 판매 규모 증가율을 따라잡지 못한다. 같은 환금 주기에도 매출 증가가 빠른 주택기업 환금률이 낮아질 수 있다는 것은 계산 방법에 의해 결정된다.
기술적 요인 3: 비통합 협력 개발 모델을 더 많이 채택하면 주택 기업 상환률이 낮아진다. 이 논문에서 사용 된 지불 비율 계산 공식의 분모는 전체 구경 계약 판매이며 해당 분자는 전체 구경 현금 유입이어야합니다. 합병된 협력 개발 프로젝트의 경우 유동성 유입으로도 설명할 수 있습니다. 그러나 더 많은 주택 회사들이 비통합 협력 개발 모델을 채택한다면 현금 유입은 현금 흐름표의 경영 과목에 반영되지 않아 주택 기업의 수익률을 낮출 수 있다. 최근 몇 년간 주택업체들의 협력개발사업이 늘면서 권익이 판매액을 차지하는 비중이 눈에 띄게 하락했고, 주택기업 회수율 하락도 일부 원인으로 꼽혔다.
빈강그룹과 창업주택은 협력개발이 상환율에 영향을 미치는 전형이다. Binjiang Group 은 건설 프로젝트에 협력 개발을 많이 채택하고 있다. 20 18 년 3 분기 말 현재 38 개 건설사업 중 19 의 지분 비중이 50% 미만이다. 이 항목들은 대부분 비통합 프로젝트이며, 그 현금 유입은 경영 현금 흐름 과목에 나타나지 않는다. 자본재산도 마찬가지다. 최근 몇 년 동안 협력, 인수 등을 통해 인수되면서 협력 개발 프로젝트가 비교적 많다. 20 18 년 중보에 따르면 창업 주택유한회사의 협력사업 비중이 60% 에 달하며 상환률이 낮은 것과 관련이 있을 수 있다.
4. 신용 사고: 낮은 지급률이 언제 숨겨진 위험이 됩니까?
결론 1: 상환율이 낮은 것은 그 자체로 치명적이지 않지만, 주택 자체가 부채가 높거나 수익성이 떨어지는 특징이 있다면 주목할 만하다.
"높은 부채 비율+낮은 상환율" 의 주택 기업을 조심하십시오. 부동산 기업의 판매 환금에 나쁜 장부가 없기 때문에, 환금률이 낮아 부동산 기업에 미치는 영향은 두 가지 측면에 나타난다. 한편으로는 자금 사슬의 긴장을 가중시키고 자금의 회전율에 영향을 미칠 수 있다. 한편, 미지급 금액은 다른 융자 채널을 통해 보충해야 하며, 주택 기업의 융자 비용도 상승해야 한다. 부채 비율이 낮은 주택 기업의 경우 레버리지를 추가할 수 있는 공간이 있기 때문에' 낮은' 상환으로 인한 자금 격차는 다른 자금 조달 채널을 통해 쉽게 충족될 수 있습니다. 그러나 높은 부채방 기업들에게는 외부 융자가 긴장되고 융자 비용이 높기 때문에 기업이 지불 과정에서 최대한 효율적으로 일할 것을 요구하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부채명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부채명언) 일단 외부 융자가 긴박해지면 제때에 환금을 실현할 수 없게 되면, 높은 부채주택업체들은 유동성의 위험이 생기기 쉽다. 주택기업의' 환차율-순부채율' 산포 그래프에 따르면 왼쪽 위 주택업체들은 주의가 필요하다.
수익성이 낮은 ROIC 실체에 대해서도 낮은 상환율도 주목해야 한다. 수익성이 높지 않은 주택 기업에게는 자체 조혈 능력이 상대적으로 떨어진다. 지불 효율이 낮다면' 더 나쁘다' 는 것이다. 주택업체' 수익률 -ROIC' 산포 그래프에 따르면 왼쪽 아래에 있는 주택업체들은 주의가 필요하다.
결론 2: 상환율이 낮은 주택 기업은 각별한 주의가 필요하다. 일반적으로 수익률이 낮게 유지되는 데는 두 가지 가능성이 있다. 하나는 주택업체들이 발표한 매출에 일정한 수분이 함유되어 있고, 하나는 주택기업의 환불이 이미 일부 나쁜 장부를 형성한 것 같다. 전자라면 기업의 정보 공개에 몇 가지 문제가 있음을 설명한다. 후자라면, 문제가 더 심각해지면, 신용자질에 직접적인 영향을 미칠 수 있다.
결론 3: 물 주입을 판매하는 경우를 제외하고는 주택기업 환불에 일반적으로 부실 채권 문제가 없기 때문에 단계가 너무 낮은 환불은 향후 환불이 개선될 수 있다는 것을 의미할 수 있다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 돈명언) 외부 요인의 영향을 받는 상환율이 낮은 주택 기업에게 어느 시기의 저상환율은 미래의 어느 시기의 높은 상환률을 예고하고 있다. 특히 높은 부채율을 가진 주택업체들은 상환률이 바닥으로 떨어지는' 어두운 순간' 에서 무신용위험의 최종선을 지킬 수 있다면' 지연' 환불이 지연되면 단기적으로 유동성이 완화될 것으로 보인다.
결론 4: 환금 문제가 주택기업 자금사슬에 미치는 부정적 영향은 20 19 에서 감소할 것이다. 20 18 년 부동산 투자 중 토지투자와 건안 투자가 눈에 띄게 차별화됐다. 토지 매입비가 급속히 증가하고 (+57.0% 전년 대비), 건안 투자가 마이너스 성장 (-3.29% 전년 대비) 했다. 토지 자금의 주요 원천은 자체 자금이고 채무 융자가 적기 때문에 주택업체들이 20 18 의' 토지 강탈 대전' 에 가입하려면 충분한 자체 자금 지원이 있어야 하는데, 그 중 중점은 판매 환금이다. 상환률이 낮은 주택기업은 20 18 년 토지 획득에 일정한 자금 제약을 받게 된다. 20 19 에 들어서자 주택업체들은 일반적으로 토지 잡는 리듬을 늦추었다. 19 년 토지 매입료는 전년 대비 13. 1% 하락했다. 게다가, 부동산 업계의 융자도 점차 개방될 조짐을 보이고 있다. 이에 따라 전반적으로 20 19 년 저상환률이 주택기업 자금사슬에 미치는 부정적 영향도 감소할 것으로 예상된다.
(문장 출처: 채권 시장 이야기)