땅은 당신 것입니까? 시공 방안이 있습니까?
둘째, 부동산 프로젝트 개발 대출의 기본 프로세스는 무엇입니까?
부동산 프로젝트 개발 대출의 기본 프로세스는 다음과 같습니다: 1, 신청 제출 2, 조사 접수 3, 프로젝트 평가 4, 심사 승인 5, 수속 처리 6, 자료 보관 7, 대출 후 관리 8, 대출 환불 환불. "중국 농업은행 부동산 개발 건설 대출 관리 방법 (시범)" 제 10 조: 부동산 개발업체 또는 건설설치 기업이 직접 은행에 대출 금액, 통화, 기한, 용도, 대출 방식, 보증방식, 상환원, 상환능력 등을 명시하는 서면 대출 신청서를 제출한다. 제 11 조 은행은 대출 신청을 접수하고 부동산 개발 대출을 신청하는 것에 동의하며 개발자에게' 고정 자산 (중장기) 대출 신청서' 를 정식으로 작성하라고 통지했다. 건설 설치 대출을 신청하고, 자금 기한에 따라 단기 대출에 속하며, 건설설치 업체에' 유동자금 (단기) 대출 신청서' 를 정식으로 작성하라고 통지하고, 대출업체에' 고정자산 (장기) 대출 신청서' 를 정식으로 작성하라고 통지했다. 제 13 조 대출 조사 부서는' 중국 농업은행 대출 관리제도' 와' 대출 조작 규정' 에 규정된 조사 내용 외에 부동산 개발 대출의 합법성을 조사하고 인정해야 한다. (1) 부동산 개발 자질. 주로 차용인의 영업허가증이 진실되고 유효한지, 면허에 규정된 경영범위에 부동산 개발, 부동산 판매 등의 항목이 포함되는지 조사한다. (b) 자격증 개발의 효과. 개발자의 개발 자질 등급 증명서가 진실되고 유효한지, 주관 부서의 검사를 거쳤는지 조사하다. (c) 토지 양도 계약의 진정성과 효과. 토지 양도 계약이 진실되고 유효한지, 토지 계획 레드라인 지도가 비준되었는지 조사해야 한다. (d) 법적 도구의 완전성. 프로젝트 소재지 토지양도금이 납부되었는지, 국유지 사용증, 건설용지 계획허가증, 건설공사 계획허가증, 건설공사 (개업) 허가증이 완비되었는지 조사해야 한다. 예매가 시작되었는데, 유효한' 예매허가증' 을 소지하고 있는지 여부; 위의 서류가 일시적인지 여부. (5) 대출 목적의 규정 준수. 대출 항목의 개발이 국가 관련 법률, 규정 및 정책에 부합하는지 조사해야 한다. 농지를 건설지로 전환하는 것과 관련해서는 농지를 양도하는 승인 절차를 처리했는지, 농지의 용도를 변경하여 부동산 개발이나 건설 프로젝트, 계획허가, 홍선도 양도 등의 형식으로' 투기지' 를 변상하는지 조사해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 농지명언) 도시 계획 구역 내에서 집단 소유 토지를 사용하여 부동산 개발을 하는 경우, 법에 따라 징용되어 국유지로 전환된 후 유상으로 양도할 수 있는지 여부를 조사해야 한다. (6) 건설과 공동 건설의 합의나 계약의 합법성. (7) 보장주택 개발 프로젝트의 경우, 이 프로젝트가 국가보장주택건설 연간 투자계획과 신용계획에 포함되는지도 조사하고, 감면 서류가 진실되고 유효한지, 토지를 양도하는 것이 합법적인지 여부도 조사해야 한다. (8) 담보물의 합법성. 부동산 관리에 관한 법규에 따르면, 다음 부동산은 담보할 수 없다: 1. 범위 내에 포함된 불법 건물 및 주택 및 시설 군사 시설; 3. 양도방식으로 취득한 토지사용권은 개발 2 년 후 무상으로 회수할 수 있습니다. 4. 국유지사용권은 이미 지상 주택 소유권 담보로 등록했고, 지상 주택 소유권은 이미 국유지사용권으로 담보로 등록했다. 부동산 양도에 관한' 부동산법' 관련 제한에 따라 다음 부동산을 담보물로 피해야 한다: 1. 토지양도계약에 따라 전체 토지사용권양도금을 지급하지 않고 토지사용권증서를 취득하다. 2. 토지양도계약에 따라 투자개발을 진행하며 주택건설 프로젝트에 속하며 총투자가 25% 이상 완료되지 않고 성편 개발에 속하며 공업용지나 기타 건설용지 조건을 형성하지 않는 것이다. 3. 도시 계획 구역 내의 집단 소유 토지는 국유지로 전환되지 않았다. 건축 설치 대출의 합법성을 조사하고 중국 농업은행 대출 관리 제도와 대출 조작 규정에 규정된 조사 내용 외에 (1) 건축 설치 자질을 조사해야 한다. 주로 차용인의 영업허가증이 진실되고 유효한지, 면허증에 규정된 경영범위에 건축 설치 장식 등의 공사가 포함되는지, 영업허가증이 공상행정관리부의 연간 검사 수속을 거쳤는지 조사한다. (b) 시공기업 자격증의 유효기간과 시공활동의 합법성. 시공기업 자질등급증서가 유효한지, 주관부의 검사를 받았는지, 시공활동이 기업 자질등급허가의 업무 범위를 초과하는지, 다른 시공업체 명의로 공사를 수주하는지 조사해야 한다. (3) 외국 기업 건설 허가. 외지에 등록된 건축설치업체가 현지 건설공사에 들어갈 수 있는 허가증을 보유하고 있는지, 허가증이 진실되고 유효한지 조사해야 한다. (4) 건축설치업체가 제공하는 낙찰과 시공계약, 협의는 진실되고 유효하다. (5) 대출의 실제 용도에 부합한다. 사전 계약 및 기타 국가 정책에 열거 된 금지 프로젝트에 사용되는지 여부. 제 20 조 부동산 개발 대출과 건설 설치 중장기 대출은 항목별로 검증해 발급해야 하며, 공사 설계 필요와 실제 시공 진도에 따라 대출발급 수속을 밟아야 한다.
셋째, 고대 개발자, 모기지, 바이어는 어떤 관계입니까?
첫째, 고대에도 개발회사 등 현대적인 형태가 있었지만, 그 기능은 현대 개발자와 같은, 즉 책임자였다. 중국 역사에는 많은 유명한 개발업자들이 있다. 왕망 황제 전에, 자본, 주택 의 그룹을 커버, 삼십아르 토지 를 구입 백만 자본 에 투자 했다, 저렴한 가격에 난민 거주 판매. 당나라 총리 배도가 퇴직한 후 낙양의 친구, 동료에게 전근되었다. 태평광기에는 또 한 명의 큰 사장인 떠우 _ 가 있는데, 3 만 동전으로 10 무 () 의 웅덩이를 샀다. 평평하게 한 후, 그는 20 개의 점포를 지었다. 4 개 이상의 제품을 보유한 경환은 경교에서 땅을 사서 완공한 후 팔았다. 아청 시인 양경정은' 두문잡영' 에서' 화당을 뜯다' 라고 썼다. 그가 어떻게 만들었는지, 어떻게 팔았는지, 얼마나 많은 관리들이 관원의 주머니에 살고 있는지 보세요. " 만주족 공무원이 은퇴한 후
둘째, 고대의 자택률은 오늘보다 높지 않았다. 송나라를 예로 들면, 인구는 이미 50 만 명 정도에 이르렀다. 도시는 길과 물을 제외하고는 모두 집이어서 개발할 수 있는 공터가 거의 없다. 옹희 2 년 9 월, 송태종은 궁성을 증축하고 확장 계획을 취소하려고 했다. 남송 전성기에 도성 항저우 인구는 100 여만 명으로 급증했고, 도시 면적이 30 제곱킬로미터도 안 되는 베이징의 지세는 평탄하여 많은 관리들이 그곳에 살고 있었다.
셋째, 고대에는 대출이 집을 지불하는 데 사용되었지만, 특히 명대에서는 도시 주민들이 집이 부족할 때의 주요 해결책이 되었다.
그때 아직 은행이 없었는지 물어볼 것입니다. 그들은 누구에게 대출을 합니까?
크게 네 가지 경로가 있습니다. 하나는 전당포 대출을 찾는 것입니다. 둘째, 은행 대출을 찾으십시오. 셋째, 인쇄국 대출을 찾으십시오. 넷째, 자신의' 돈회' 를 조직하고 바이어 사이에서 서로 돈을 빌려준다.
먼저 전당포의 경로를 말하다.
국내 대중도시의 점포는 돈이 모자라서 물건을 전당포에 가져가서 가격을 산정한 다음, 견적의 70% 이하의 비율에 따라 돈을 빌려 상환일과 이자율을 약속할 수 있다. 기한이 되면 그들은 한 손으로 돈을 전당포에 돌려주고, 한 손에는 자신의 물건을 들 수 있다. 분명히, 이것은 비교적 원시적인 것이다.
주택 구입자들은 전당포 대출, 담보액세서리, 보석, 골동품, 글씨화 등 동산에 갔는데, 그 중 하나는 주택 증서, 산권증 등 부동산 증명서였다. 이자는 일반적으로 월별로 계산한다. 이전의 금리는 통상 비교적 높았고, 이백의 월이자는 보통 낮았고, 월이자는 2% ~ 5% 였다. 어떤 시기에는 정부가 대출금을 상환하는 상한선이 있는데, 예를 들면 남송과 명청 시대에는 전당포 월이자가 3% 를 넘지 않아야 한다.
여기서 말하는' 월이자' 는 지금과 마찬가지로 복리해야 한다는 점에 유의해야 한다. 예를 들어, 집을 살 돈이 부족하다면, 아버지가 집에서 수집한 골동품을 훔쳐서 담보로 담보로 삼은 전당포를 찾아 월리 3% 의 금리 대출 10 만 원을 빌릴 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 가족명언) 너는 전당포에 얼마를 빌려서 너의 아버지의 골동품을 교환할 수 있니? 이자가 간단하면 월 이자는 3000 원, 1 년 후에는 본익 136000 원; 복리하면 첫 달 이자 3000, 두 번째 달 이자 3900, 세 번째 달 이자 4 170? 이렇게 하면 너는 전당포 142576 원을 갚아야 한다.
똑똑한 친구들은 고대 구매가 크지 않다는 것을 알게 될 것이다. 왜요 전당포가 복리이자에 따라 갚지 못하기 때문이 아니라 전당포 대출을 찾아 물건을 담보로 잡아야 하기 때문이다. (윌리엄 셰익스피어, 전당포, 전당포, 전당포, 전당포, 전당포, 전당포, 전당포) 이 문턱은 대출이 절실히 필요한 주택 구입자에게는 너무 높다. 첫째, 그들은 집이 없고 부동산 증명서를 받을 수 없다. 둘째, 그들의 집에서도 특별히 값나가는 동산이 있을 가능성은 거의 없다. 그렇지 않으면 이미 보양금을 팔았는데, 누가 어리석게 전당포에 가서 돈을 빌릴 수 있겠는가. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 가족명언)
좋아, 먼저 전당포를 버리고 은행에 대해 이야기하자.
돈장이 늦게 나타났다. 경제사의 주류 관점에 따르면 떳떳한 돈장은 명나라까지 나타나지 않았다. 그러나 주택 구입자에게 사설 은행의 장점 중 하나는 대출자가 실력과 신용도가 있는 보증인을 찾을 수 있는 한 담보가 없는 상태에서 대출을 받을 수 있다는 것이다. 대출자의 신용이 두드러져 은행의 신뢰를 얻을 수 있다면 보증인도 은행에서 대출할 수 있다.
명말 청초에 돈장이 전국에 널리 퍼져 있었지만, 주영 업무는 대동소이하다. 즉 예금, 대출, 화폐환전이다. 많은 은행들이 예금자의 예금을 흡수한 후, 그 자금을 급히 필요로 하는 사람에게 빌려 주고, 그로부터 일정한 차액을 벌어들인다. 당시 은행의 스토리지의 주요 기능은 보존이 아니라 보관이었다. 상가가 돈을 은행에 예금하는 것은 왕왕 이자가 없는 경우가 많다. 설령 있다 하더라도 금리는 은행 대출 당시의 금리보다 훨씬 낮다. 예를 들어 청조 광서년 동안 상하이 각 주요 은행의 예금 이율은 일반적으로 월금리 3% 안팎이었고, 대출 이율은 월금리 7% 로 낮았으며, 현재 대출 이율은 월금리 30% 에 달한다. 그리고 당시 현대은행과 마찬가지로 은행도 단리로 예금을 흡수하고 복리로 외국에 대출을 했다. 보증인을 찾아 은행에 10 만원의 당좌대출을 신청했다고 가정해 봅시다. 월이자는 30% 로 계산하면 1 년 후에 23 만원을 갚아야 합니다. 이것은 매우 무섭다.
흥미롭게도, 만약 당신이 돈이 많다면, 청말 모 은행에 수백만 원의 정기 예금을 예금하고, 어느 날 수천만 채의 저택을 사고 싶다면, 이 은행에 가서 당좌 대월을 할 수 있고, 이자를 지불하지 않아도 됩니다. 빈애부를 싫어하는 것은 금융업의 고유 문제이며 청대 은행이든 현대은행이든 속세를 면할 수 없다는 것을 알 수 있다.