(a) 임계점을 이용한 세금 계획
중화인민공화국 토지부가가치세 잠행조례 ("토지부가가치세 잠행조례") 제 8 조에 따르면, 다음 상황 중 하나가 토지부가가치세를 면제한다.
(1) 납세자는 일반 표준 주택을 건설하여 판매하며, 부가가치는 공제 항목 금액의 20% 를 초과하지 않는다.
(b) 국가 건설 요구로 법에 따라 징용되고 회수된 부동산.
토지부가가치세 잠행조례 제 7 조의 규정에 따르면 토지부가가치세는 4 급 누진세율을 실시한다.
(1) 부가가치가 공제품목 금액의 50% 를 초과하지 않는 부분, 세율은 30% 입니다.
(2) 부가가치가 공제 품목 금액의 50% 를 초과하고 공제 품목 금액 100% 를 초과하지 않는 부분, 세율은 40% 입니다.
(3) 부가가치가 공제 품목 금액 100% 를 초과하고 공제 품목 금액의 200% 를 초과하지 않는 부분, 세율은 50% 입니다.
(4) 부가가치가 품목 공제액의 200% 를 초과하는 부분은 세율이 60% 이다.
기업이 건설한 일반 표준주택 부가가치율이 20% 의 임계점에 있다면 판매가격을 적절히 통제함으로써 토지부가가치세를 피할 수 있다. 토지부가가치세 잠행조례 제 6 조의 규정에 따라 부가가치액을 계산하는 공제 항목은 다음과 같습니다.
(1) 토지 사용권 지불 금액.
(2) 토지 개발 비용 및 비용.
(3) 새 주택 및 보조 시설의 비용, 비용 또는 낡은 주택, 건물의 평가 가격.
(4) 부동산 양도와 관련된 세금.
(5) 재정부가 규정한 기타 공제 항목.
중화인민공화국 토지부가가치세 잠행조례 시행세칙 ('토지부가가치세 잠행조례 시행세칙') 제 7 조에 따르면 이곳의' 기타 공제 항목' 은 토지사용권을 얻기 위해 지불한 금액과 토지 개발, 새 주택 건설 및 보조시설 비용의 20% 를 합한다.
"국무원 사무청 포워딩 건설부 등 부처가 집값 안정에 관한 의견 통지" (국발 [2005] 26 호) 에 따르면 일반 표준 주택의 기준은 주택단지 용적률이 1.0 이상이고, 단일 건물 면적은1이다 각 성, 자치구, 직할시는 실제 상황에 따라 본 지역의 우대정책 일반 주택을 즐기는 구체적인 기준을 세워야 한다. 단일 건물 면적 및 가격 표준이 적절히 변동될 수 있지만, 위의 표준의 20% 를 초과해서는 안 됩니다.
여기에 네가 이해하는 데 도움이 될 수 있는 예가 하나 있다.
예를 들어, 한 부동산 개발업체는 일반 표준실을 건설하여 판매 수입 2500 만 위안을 얻었다. 세법에 따르면 공제가 허용된 품목 금액은 2070 만원이다. 이 항목의 부가가치는 2500-2070=430 (만원) 이다. 이 항목의 부가가치는 공제 항목의 비율을 430 ÷ 2070 = 20.77% 로 차지한다. 세법에 따르면 토지부가가치세의 세율은 30%: 430× 30% = 129 (만원) 이다. 세금 계획 방안을 하나 제시해 주세요.
분석: 기업이 판매 수익을 2480 만원으로 줄일 수 있다면 프로젝트 부가가치는 2480-2070=4 10 (만원) 입니다. 본 항목의 증가액은 공제항목의 비율을 410 ㎿ 070 =19.85438+0% 로 합니다. 부가가치율이 20% 를 넘지 않으면 토지 부가가치세를 면제받을 수 있다. 기업은 판매 수입 20 만원을 줄이고 토지부가가치세 654.38+0.29 만원을 적게 내고 세전 이익 654.38+0.09 만원을 늘렸다.
(b) 이자 지불 과정에서의 세금 계획
부동산 개발업체들은 종종 대량의 대출을 필요로 하는데, 이것은 이자 지출을 포함한다. 이자 지출 공제에 관해서는 우리 세법에 약간의 제한이 규정되어 있다. 중화인민공화국 토지부가가치세 잠행조례 시행세칙 제 7 조 규정: "재정비용 중 이자 지출은 양도된 부동산 항목에 따라 분담을 계산하고 금융기관의 증명서를 제공할 수 있으며, 사실대로 공제할 수 있지만, 상업은행 동기 대출 금리에 따라 계산한 액수를 초과할 수는 없다. 기타 부동산 개발비용은 본 조 (1) 항과 (2) 항 계산금액의 합계의 5% 이내에서 공제됩니다. 양도된 부동산 항목에 따라 이자 비용을 계산할 수 없거나 금융기관 증명서를 제공할 수 없는 경우 본 조 (1) 항과 (2) 항에 따라 계산된 금액의 합계인 65,438+00% 내에서 부동산 개발비를 공제합니다. 위에서 공제한 구체적인 비율은 각 성 자치구 직할시 인민정부가 규정한다. " 항목 (1) 이 토지사용권을 얻기 위해 지불한 금액은 납세자가 토지사용권을 얻기 위해 지불한 토지가격과 국가통일규정에 따라 지급한 관련 비용을 가리킨다. 여기서 (2) 항목은 토지 개발, 주택 신설 및 부대 시설 개발 비용을 가리키며, 납세자 부동산 개발 프로젝트의 실제 비용을 가리키며, 징집철거 보상비, 전기공사비, 건축설치공사비, 기반시설 비용, 공공보조시설 비용, 간접개발비용을 포함한다.
부동산 기업 대출 이자 공제 한도는 두 가지로 나뉜다. 하나는 상업은행 같은 기간 같은 대출금리 한도 내에서 실질적으로 공제되는 것이다. 또 다른 하나는 세법에 규정된 부동산 개발비용 10% 이내에서 다른 비용과 함께 공제하는 것이다. 이 두 가지 공제 방법은 기업이 세금 계획을 진행할 수 있는 공간을 제공하며, 기업은 두 가지 계산 방법으로 비용을 공제할 수 있는 차이에 따라 어떤 공제 방법을 채택할지 결정할 수 있습니다.
부동산 기업이 부동산을 개발하면 토지사용권을 얻기 위해 10 만원을 지불하고 토지건설신주택 및 보조시설 개발 12 만원을 지불한다. 양도할 수 있는 부동산 항목에 따라 분담할 수 있는 이자 비용은 200 만원으로 같은 기간 상업은행의 동종 대출 금리를 초과하지 않는다. 기업이 금융기관 증명서를 제공하는지 확인해 주세요?
분석: 금융기관 증명서를 제공하지 않으면 기업이 공제할 수 있는 최대 비용은 (1000+1200) ×10% = 220 (만원 금융기관 증명서가 제공되면 기업이 공제할 수 있는 최대 금액은 200+(1000+1200) × 5% = 310 (만 이런 상황에서 금융기관을 제공하는 것은 유리한 선택이라는 것을 알 수 있다.
(c) 요금 징수 과정에서의 세금 계획.
재정부 국세총국의 토지부가가치세에 관한 몇 가지 구체적인 문제에 대한 통지 (재세 [1995]48 호) 에 따르면 현급 이상 인민정부가 부동산 개발업체에 주택 판매 기간 동안 징수한 비용 (예: 집값 부과 및 매입자에게 수거) 은 부동산 양도로 얻은 소득으로 과세될 수 있다. 대리 징수비는 집값에 포함되지 않고 집값 외에 별도로 부과되며 부동산 양도소득으로 간주해서는 안 된다. 양도소득으로 징수하는 비용은 공제항목 금액을 계산할 때 공제할 수 있지만 20% 공제를 더하는 기준으로 삼을 수는 없습니다. 징수비는 부동산 양도소득으로 과세되지 않으며, 부가가치액을 계산할 때 징수비용을 공제해서는 안 된다.
징수 비용이 집값에 포함되는지 여부는 기업의 부가가치액에 영향을 미치지 않지만 부동산 개발의 총비용뿐만 아니라 부동산의 부가가치율에도 영향을 미쳐 토지부가가치세 금액에 영향을 미친다. 이에 따라 기업은 이 규정을 이용해 세수 계획을 세울 수 있다.
예를 들어, 한 부동산 개발업체가 부동산 한 채를 개발하고, 300 만원을 지불하고, 토지 이용권, 토지 및 부동산 개발비 800 만원, 부동산 개발비 허용 공제 654.38+0.4 만원, 양도부동산세 654.38+0.4 만원, 부동산 판매가격 2500 만원. 현지 현급 인민정부에 부과되는 각종 비용은 1 만원입니다. 기업이 이 비용을 단독으로 받을지 아니면 집값과 결합해서 받을지 결정해야 한다.
분석: 단독 요금이 부과될 경우 부동산 공제 비용은 300+800+100+(300+800) × 20%+140 =/입니다
만약 이 비용이 집값에 부과된다면, 그 부동산은 300+800+100+(300+800) × 20%+140+/Kloc 입니다 세금 계획은 토지 부가가치세 부담을 줄인다: 298-293=5 (만원).
(d) 공제 항목 증가를 통한 세금 계획.
토지 부가가치세는 부동산 개발의 주요 비용 중 하나로, 일반 표준 주택 부가가치율을 20% 이하로 건설하면 토지 부가가치세를 면제받을 수 있다. 기업은 공제 항목을 늘려 부동산 부가가치율이 20% 를 넘지 않도록 면세 대우를 받을 수 있다.
예를 들어, 한 부동산 회사는 654.38+00 만원의 일반 표준실을 개발했고, 세법에 따라 공제 가능한 비용은 800 만원, 부가가치는 200 만원, 부가가치율은 200 ÷ 800 = 25% 였다. 부동산 회사는 토지 부가가치세: 200× 30% = 60 (만원), 영업세: 1000× 5% = 50 (만원), 도시 유지 보수건설세 및 교육비 추가: 50 × ( 기업소득세를 포함하지 않고 이 부동산 회사의 이윤은 1000-800-60-50-5=85 (만원) 이다. 본 기업의 세금 계획 방안을 제시해 주십시오.
분석: 부동산 회사가 세무계획을 진행하고, 집을 간단히 인테리어하고, 비용은 200 만원이고, 집값은 12 만원으로 늘어난다. 그리고 세법에 따르면 공제 항목은 654.38+00 만원으로 늘었고 부가가치는 200 만원으로 늘어났다. 부가가치율 200 ÷ 654.38+0000 = 20%, 토지 부가가치세를 납부할 필요가 없다. 부동산 회사는 영업세를 납부해야 한다: 1200× 5% = 60 (만원), 도시 유지 보수건설세 및 교육비 추가: 60× 10% = 6 (만원). 기업소득세를 포함하지 않고 이 부동산 회사의 이윤은1200-1000-60-6 =134 (만원) 이다. 세금 계획은 기업의 세금 부담을 경감한다: 134-85=49 (만원).
(5) 토지 부가가치세 우대 정책을 이용하여 세수 계획을 세우다.
우리나라는 토지부가가치세에 대해 많은 세금 우대 정책을 규정하고 있으며, 부동산 개발업체들은 세법에 규정된 우대 정책을 즐기면서 세금 계획에 대한 조건을 만들 수 있다.
토지 부가가치세에 대한 법정 공제 항목은 다음과 같습니다.
(1) 납세자는 일반 표준 주택을 건설하여 판매하며, 부가가치는 공제 항목 금액의 20% 를 초과하지 않는다. 일반 표준실은 현지 일반 민용주택 기준에 따라 지은 주택이다. 고급 아파트, 별장, 리조트 등. 일반 표준실에 속하지 않습니다. 일반 표준 주택과 기타 주택의 구체적인 경계는 성, 자치구, 직할시 인민정부가 규정한다. 납세자는 일반 표준 주택을 건설하여 판매하고, 부가가치는 법정 공제 항목의 20% 를 초과하지 않으며, 토지 부가가치세를 면제한다. 부가가치액이 품목 공제액의 20% 를 초과하는 것은 부가가치총액에 따라 규정에 따라 과세한다.
(b) 국가 건설 요구로 법에 따라 징용되고 회수된 부동산. 국가 건설이 법에 따라 징용되고 회수되는 부동산은 도시 계획과 국가 건설의 수요로 정부가 징용하거나 회수하는 부동산을 가리킨다. 도시계획과 국가건설이 이전을 필요로 하기 때문에 납세자가 스스로 기존 부동산을 양도하는 것은 본 규정에 따라 토지부가가치세를 면제한다.
(3) 개인이 근무이동이나 주거조건 개선으로 원래 자택을 양도한 경우 세무서의 비준을 보고한 후 토지부가가치세를 면제한다. 3 년 미만 5 년 동안 거주하는 토지 부가가치세를 절반으로 징수하다. 3 년 미만 거주하는 사람은 규정에 따라 토지 부가가치세를 징수한다. 2008 년 6 월 5438+065438+ 10 월 1 일부터 주민이 개인적으로 주택을 양도하는 경우 토지부가가치세가 면제됩니다.
(6) 두 번의 부동산 판매를 통해 세금 계획을 세우다.
부동산 판매가 부담하는 세금은 주로 토지부가가치세와 영업세이며, 토지부가가치세는 누진세율이다. 즉 부동산부가가치율이 높을수록 적용세율이 높아진다. 따라서 부동산 판매 가격을 분해해 부동산의 부가가치율을 낮추면 부동산 판매에 따른 토지 부가가치세를 크게 낮출 수 있다. 많은 부동산이 판매 당시 이미 간단한 인테리어를 했기 때문에, 우리는 간단한 인테리어에 글을 써서 독립 회계로 만들 수 있기 때문에, 이렇게 하면 두 번의 부동산 매각을 통해 세무계획을 진행할 수 있다.
예를 들어 분석해 드리겠습니다.
예를 들어, 한 부동산 회사는 총 가격이 654 만 38 만+00 만원인 집을 팔았고, 이미 간단한 인테리어와 간단한 필수 시설을 설치했다. 세법에 관한 규정에 따르면 부동산 개발 사업의 허용 비용은 400 만 원, 부가가치는 600 만원이다. 부동산 회사는 토지부가가치세, 영업세, 도시유지 건설세, 교육비 추가 및 기업소득세를 납부해야 한다. 토지 부가가치율: 600÷ 00 =150%. 토지부가가치세 잠행조례 시행세칙' 제 10 조에 따르면 부가가치가 100% 를 넘지 않는 200%, 토지부가가치세세 = 부가가치 ×50%- 부가가치 ×/KLL 따라서 토지부가가치세: 600× 50%-400× 15% = 240 (만원), 영업세:1000 × 5% 를 납부해야 합니다 기업소득세를 포함하지 않고 이 부동산 회사의 이윤은 1000-400-240-50-5=305 (만원) 이다. 본 기업의 세금 계획 방안을 제시해 주십시오.
분석: 만약 세수 계획을 진행할 경우, 주택 매매는 두 개의 계약으로 나눌 것이다. 첫 번째 계약은 주택 매매 계약이며 인테리어 비용은 포함되지 않습니다. 주택 판매 가격은 700 만원이며 공제 허용 비용은 300 만원이다. 두 번째 계약은 주택 인테리어 계약, 인테리어 비용 300 만원, 공제 비용 654.38+0 만원입니다. 그렇다면 토지 부가가치율은 400 ÷ 300 = 133% 입니다. 납부해야 할 토지부가가치세: 400 × 50%-300 ×15% =155 (만원), 영업세: 700× 5% = 35 ( 인테리어 수입은 영업세를 납부해야 한다: 300× 3% = 9 (만원), 도시 유지 보수건설세 및 교육비 추가: 9× 10% = 0.9 (만원). 기업소득세를 포함하지 않고 이 부동산 회사의 이윤은 700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9 = 396 이다 세금 계획 후 기업 세금 부담 경감: 396.6-305=9 1.6 (만원).