주택 선택의 세 가지 요소: 섹터, 위치, 섹터. 부동산은 부동산으로서 그 위치는 사용, 가치 보존, 부가가치에 결정적인 역할을 한다. 가장 실용적인 재산 형태 중 하나로 집을 사는 주된 목적이 거주일지라도 집을 사는 것은 예상 잠재력이 높은 경제형 투자다. 위치는 부동산이 평가절상될 수 있는 매우 중요한 요소이다.
한 장소의 잠재력을 보면 현 상태뿐 아니라 발전도 보아야 한다. 주택 구입자가 한 지역 시정과 교통 배합이 미비한 상황에서 저가로 집을 매입한다면, 계획 배합이 완비된 후 부동산이 크게 상승할 것이라는 희망이 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 교통관리명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 교통명언) 지역 환경의 개선은 건물의 가치를 높일 것이다. 예를 들면 베이징 아시안게임 마을의 건설은 주변 건물의 가치를 두 배로 늘릴 것이다. 주택 구입자에게는 도시 계획을 연구하고 주택 위치의 발전 잠재력을 분석하는 것이 중요하다.
교통망이 건설됨에 따라 우리는 거리와 시간의 개념으로 원래의 절대 위치의 개념을 대체해야 한다. 그래서 장소를 선택할 때도 교통이 편리한지, 얼마나 많은 버스가 동네에 도착할 수 있는지 주의해야 한다. 편리한 교통은 종종 부동산 판매를 촉진하는 강력한 판매점이다. 예를 들어, 지하철 노선이 동네로 직행하는데, 동네 옆에는 넓은 대로가 있습니다. 사실 이것은 도시 계획에서는 장기적인 생각일 수 있지만, 전시할 때는 반드시 명확하게 설명해야 한다. 반드시 긍정해야 한다. 심지어 고객을 데리고 계획한 장소로 가서 실제 느낌을 해야 한다.
두 번째는 일치하는 것을 본다.
주거 지역의 공공 건물이 편리하고 합리적인지 여부는 주거 지역의 질을 측정하는 중요한 기준 중 하나이다. 대형 커뮤니티 안팎에는 일반적으로 초등학교가 있어 도시 교통이 초등학생 등교길에 위협이 되는 것을 없애고, 거처와 초등학교의 거리는 약 300 미터 (가까우면 민중을 교란하고, 멀면 불편함) 가 가장 큰 판매점이 될 것이며, 대서특필할 만하다. 더구나 주민들이 매일 찾는 채소가게, 식품점, 작은 슈퍼마켓 등 기층점포는 서비스 반경이 150m (이러한 세부 사항은 성패에 영향을 미침) 과 같다.
클럽, 은행, 우체국, 식당 등도 있습니다. 세밀할수록 좋다. 예를 들어,' 회소' 의 출시는 경제 여건이 제한되어 있기 때문에 일반인이 사는 집의 면적이 크지 않을 것이다. 당신이 80 평방 미터의 집을 샀다고 가정하면, 클럽 하우스까지 합치면, 당신이 즐기는 생활 공간은 80 평방 미터보다 훨씬 클 것입니다. 오늘날 사람들의 생활의식은 사생활에 점점 더 많은 관심을 기울이고 있으며, 여가와 사교적 수요도 갈수록 많아지고 있다. 클럽은 당신에게 없어서는 안 될 보조시설이 될 것입니다 ... 하지만 여기, 어떤 시설이 있는지, 요금기준이 무엇인지, 외부에 개방되는지, 앞으로 정상적인 운영과 지속 가능한 발전을 유지할 수 있을지는 모두 당신이 알아야 할 내용입니다.
세 번째 부류는 녹화에 초점을 맞추고 있다
현재 베이징 주택 프로젝트의 경관 디자인 스타일은 다양하지만, 주거 환경에는 중요한 하드 지표인 녹지율이 있는데, 이는 주거 지역의 총 녹지가 전체 주거 면적을 차지하는 비율을 가리킨다. "녹지율" 과 "녹화범위" 는 발코니와 지붕의 녹화면적을 포함하지 않는 두 가지 개념입니다. 주거 지역의 녹지는 차양, 방풍 방진, 살균 소독 등 중요한 역할을 하기 때문에 관련 규정에 따르면 신설 주거 지역의 녹지율은 30% 이상이어야 한다. 베이징 교외 주거 지역의 녹지율은 35% 이상이다. 시내 부근에서 주거 지역의 녹화율이 40%, 심지어 50% 에 이를 수 있는 것은 모두 희귀한 기린각이다.
네 번째는 레이아웃을 보는 것이다.
용적률은 모두 알고 있듯이, 동네 배치의 핵심 지표이다. 용적률이 높다는 것은 동네에 건설된 집이 많고 인구 밀도가 높다는 것을 보여준다. 일반적으로 주택가의 층이 높을수록 지적률이 높아진다. 다층 주택 (6 층 이하) 을 위주로 한 주거 지역 용적률은 일반적으로 1.2 ~ 1.5 정도이며, 고위층 고밀도 주거 지역의 용적률은 종종 2 보다 크다. 용적률이 너무 높으면 건물이 높고, 도로가 좁고, 녹지가 적은 경우가 생겨 주거 지역의 주거 환경에 큰 영향을 미칠 수 있다. 용적률은 단순한 지표일 뿐이다. 일부 프로젝트는 용적률이 매우 낮은 것처럼 보이지만 아트리움 정원을 늘리거나 지하 차고를 피하기 위해 건물을 붐비는 것은 바람직하지 않다.
동네 계획에서는 주택 배치가 합리적이어야 하며, 햇빛 시간과 품질은 쉽게 간과되기 쉽다. 베이징에서 햇빛 간격 (스트립 주택의 장축 외벽 사이 일정한 거리, 즉 햇빛 간격) 은 1.6 ~ 1.7H(H 는 앞줄 주택의 처마와 뒷줄 주택의 하단 창턱 사이의 높이 차이) 입니다. 타워 주택은 햇빛 간격이 1H 보다 큰 표준을 사용합니다. 만약 집과 집 사이의 햇빛 간격이 부족하면, 북쪽 집의 밑바닥은 효과적인 일조를 얻지 못한다. 네가 전시하고 있는 집은 이러한 조건을 갖추어서 고객을 감동시킬 수 있다.
다섯 번째 유형은이 지역의 교통 상황을 봅니다.
주거 지역 교통은 두 가지 범주로 나뉜다: 인차 분류와 인차 혼합교통. 현재 부동산의 판매점은' 인차 분리' 이다. 즉, 자동차가 동네 밖의 지하 차고로 직접 들어가고, 차와 행인은 서로 간섭하지 않는다. 동네에는 자동차 통행, 주차, 소음의 간섭이 없기 때문에 동네 인도로는 여가 기능을 갖추고 있어 동네 환경의 질을 크게 개선할 수 있다. 이 방법은 고객에게 추천하고 그들은 좋아할 것이다.
인차가 뒤섞인 주택가에서, 너는 충분한 좌석이 있는지, 주차 공간이 합리적인지 주의해야 한다. 일반적인 원칙은 노천 주차된 자동차가 가급적 주택군에 들어가지 않는 것이다. 주차장이 주거 지역에 가까워야 하는 경우, 주거 지역의 정면이 아닌 박공에 최대한 가까워야 한다. 또 자동차 주차 공간도 임대와 구매로 나뉜다. 주택 구입자는 알아낼 필요가 있습니다: 주차 공간의 월 임대료는 얼마입니까? 구매하면 앞으로 매달 관리비가 얼마인지 꼼꼼히 계산해 세어볼지 살지를 결정하세요. (여기서 합리적인 조언을 하면 고객이 당신을 믿을 것입니다. ) 을 참조하십시오
등식 6 은 가격을 본다.
우리 모두 알다시피, 집을 사는 것은 결코 싸면 싸면 빠를수록 좋은 것이 아니다. 관건은 가격 대비 성능, 즉 가치가 있는지, 가격이 합리적인지 보는 것이다. 고객이 집 한 채를 마음에 들어한 후에, 너는 인내심을 가지고 같은 구역, 같은 등급의 건물의 성과를 비교해야 선택할 수 있다. 만약 고객이 그가 구매할 몇 채의 부동산의 성능과 가격을 비교한다면, 먼저 각 스위트의 제시가격이 얼마인지, 어떤 것은 전체 가격, 어떤 것은 세트 내 건축 면적 가격 ... 가장 중요한 것은 선택한 주택의 실제 가격을 정확히 파악하거나 환산하는 것이다. 또 집을 판매할 때' 가공물',' 초장식' 또는' 양장본' 도 집 가격에 영향을 미칠 수 있다. 집값을 비교할 때는 이 요소를 고려해야 한다.
몇 개의 부동산이 같은 출발선에 서 있을 때, 당신은 고객이 예산을 크게 초과하고 실적이 좋지 않은 것을 제거하고 종합 비교를 하도록 도와야 한다. 일반적으로 성능이 좋은 부동산이 더 비싸다. 이때 우리는 냉정한 분석이 필요하다. 어떤 성능이 필요하고, 어떤 성능이 고객에게 무용지물이며, 집값만 오를 수 있는 화려하고 비현실적인 판매점에 대해서는 단호하게' 우리가 사랑하는 것을 포기하자' 는 것이다.
유형 7 햇빛 참조.
태양에 대해 더 이야기 해 봅시다. 매사에 태양을 봐야 한다. 특히 집에 자주 있는 노인과 아이들은 더욱 그렇다. 햇빛이 실내로 들어오는 것은 그들의 심신 건강을 보장하는 기본 조건이다. 효과적인 일조는 미기후를 개선하고, 위생을 보장하고, 집의 편안함을 높일 수 있다. 북경은 북위 39 도 57 분에 위치해 있으며, 주거용 건물의 일조 기준은 다음과 같다. 한일 일조 시간은 2 시간 미만이다. 주택 설계 규범에 따르면, "각 주택마다 적어도 일조를 얻을 수 있는 주거 공간이 하나 있어야 한다. 한 집의 주거공간이 총 4 개가 넘을 때, 그 중 2 개는 햇빛을 받아야 한다. " "주택가의 집은 남쪽을 향하고 있다" 는 것이 가장 큰 판매점이다. 만약 네가 이런 집을 다시 만난다면, 너는 반드시 어떻게 말해야 할지 이해할 것이다.
여덟 번째 통풍 방식.
무더운 여름에 좋은 통풍은 종종 추운 계절의 햇빛만큼 중요하다. 북경은 온대 대륙성 기후로, 여름 남동풍, 겨울철 북풍에 속한다. 만약 집이 두 개의 방향이 있다면, 여름에는 직통으로, 집의 모든 방보다 남쪽을 향하는 것이 좋지만, 직통으로 가는 것보다 못하다. 그래서 일반적으로 판형 건물은 타워보다 통풍이 잘 된다. 현재 베이징 부동산 시장에는 여전히' 타워 샴판' 과 더욱 긴밀하게 결합된' 타워 혼합판' 이 있다. 또한 주택건물이 개방공간에 있는지, 주택지역의 건물 배치가 여름 주도풍을 도입하는 데 도움이 되는지, 바람의 원활한 흐름을 보장하는 데 도움이 되는지 유의해야 한다 (조건적으로 중점적으로 홍보해야 함). 그러나 일부 다층 또는 판루는 호형 설계에서 통풍이 잘 되지만 밀폐된 울타리나 고층 건물에 기대어 실제로 바람이 불지 않습니다 (이때 통풍이 잘 되는 것을 강조하지 마십시오).
제 9 종 호형
합리적인 평면 레이아웃은 편안한 생활의 기초이다. 좋은 호형 디자인에는 (1) 현관에는 전환 공간,' 현관' 이 있어 옷을 갈아입고 신발을 바꿀 수 있어 한눈에 볼 필요가 없다. ⑵ 레이아웃은 "동적" 영역과 "정적" 영역으로 나누어야 합니다. 행사장에는 거실, 주방, 식당이 포함되어 있는데, 여기서 식당과 주방은 밀접하게 연결되어 있고 집 입구 근처에 있어야 한다. 정구는 주옥, 서재, 어린이 침실을 포함한다. 2 인용 화장실인 경우 목욕 설비가 있는 화장실은 주실에 가까워야 합니다. 다른 하나는 동적 영역에 있어야 합니다. (3) 거실의 디자인은 넓고, 밝고, 시야가 좋아야 한다. 방 안에는 비교적 완벽한 공간이 있어야 가구가 놓여 있어 가족 여가 오락 재회가 용이해야 한다. (4) 방의 폭과 깊이의 비율은 1: 2 를 초과해서는 안 된다. 너무 긴 호형은 소개하기 어려우니 인테리어 분할을 추천합니다. 5] 주방과 화장실은 전체적으로 디자인해야 하고, 주방은 너무 좁으면 안 되며, 배합된 주방장, 벽장, 냉장고를 넣을 공간이 있어야 한다. 화장실에는 독립적이고 믿을 수 있는 배기 시스템이 있어야 한다. 하수도와 예금 굴곡은 실내에 노출되어서는 안 된다.
10 형 장비
주택 설비에는 파이프, 화장실, 목욕 설비, 가스 설비, 난방 설비 등이 포함됩니다. 주로 이러한 장비의 품질이 너무 강한지, 설치가 제대로 되어 있는지, 편리하고 실용적이며 첨단 기술의 추세가 있는지 주목한다. 난방을 예로 들다. 새로 지은 일부 동네에서는 친환경 에너지 절약의 장점을 지닌 벽걸이 난방기가 온도를 조절할 수 있다. 특히 집에 노인아이가 있을 경우 온도를 적절히 높여 최적의 편안함을 얻을 수 있다. 또한 부동산을 도입할 때는 장비 기술의 성숙도, 즉 널리 사용되고 있는지, 시장 검증을 거쳤는지, 미숙한 첨단 기술 제품의 무분별한 사용으로 인해 결국 사용자에게 불편이나 고액의 비용을 초래할 수 있다는 점도 유의해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) 이에 대해 잘 모르면 원래 주인의 사용과 금기를 자세히 물어보고 함부로 말하지 마세요.
1 1 수식은 에너지 절약을 봅니다.
네가 소개한 부동산은 친환경 에너지 절약에 주의해야 한다. 예를 들어 겨울 단열, 여름 단열, 난방, 난방, 냉방, 에너지 절약 등의 조치를 취한다. 지붕과 서쪽을 향한 창문은 단열해야 한다. 건물의 열공 구역에 따르면 북경은 추운 지역에 위치해 있으므로 북향 창문이 너무 커지면 안 되며, 가능한 창문의 밀봉성을 높여야 한다. 주거용 외벽에는 주변 옹벽이 얇을 때의 단열 구조와 같은 단열 성능이 있어야 합니다.
12 형 방음.
소음은 여러 방면에서 사람에게 해롭다. 그것은 사람들의 생활과 휴식을 방해할 뿐만 아니라 많은 질병을 일으킬 수 있다. 주택설계사양에 따르면 침실과 거실의 허용 소음급은 낮에는 50 데시벨 미만이어야 하고 밤에는 40 데시벨보다 작거나 같아야 한다. 대부분의 고객은 정확하게 측정할 수는 없지만, 이 점에 유의해야 합니다. 주택은 주민지역의 소음원과 일정한 거리를 유지해야 한다. 예를 들면 학교, 농산물 시장 등이다. 교통 소음을 최소화하기 위해 길가에 있는 집에는 녹색 화면과 칸막이 벽이 있어야 한다. 바닥에는 표준에 맞는 방음 성능이 있어야 한다. 일반적으로 집안의 거실과 침실은 엘리베이터 옆에 배치하여 소음 간섭을 막을 수 없다. 이러한 기본 정보는 반드시 미리 이해해야 하며, 관련 데이터를 내놓는 것이 더 설득력이 있다.
13 개인 정보 보호 유형
집 간격은 햇빛, 환기 등의 요인 외에 시선의 방해도 고려해야 한다. 정상적인 상황에서 사람과 사람 사이의 거리는 24 미터 이내로 상대를 구별할 수 있고 12 미터 이내로 상대방의 생김새를 볼 수 있다. 시선 간섭을 피하기 위해 다층 주택의 방 간격은 24 미터 미만이어야 하고, 고층 주택의 측면 간격은 20 미터보다 커야 한다. 또한, 디자인 고려가 소홀하다면, 타워하우스의 옆창과 앞창은 흔히' 통시' 현상을 형성하는데, 고객은 집을 고를 때 이를 주시한다. (만약 당신이 소개한 빌딩이 이런 상황이라면, 더 좋은 방 시간을 선택해 혼잡한 순간을 피하도록 하세요.)
14 구조
부동산 판매원으로서 부동산을 소개할 때는 가능한 전공을 해야 하고, 집의 구조 유형은 가장 먼저 돌진해야 한다. 현재 베이징에서 흔히 볼 수 있는 주택 구조는 벽돌 콘크리트 구조와 철근 콘크리트 구조이다. 벽돌 콘크리트 구조물의 주요 내력벽 구조는 점토 벽돌과 소량의 철근 콘크리트 구성요소로 다층 주택에만 적용됩니다. 그 장점은 원가가 낮고 보온성이 좋아 시공이 편리하다는 것이다. 단점은 집의 개방과 출입이 깊이에 의해 제한되고, 실내 구도는 일반적으로 바꿀 수 없고, 벽 구조의 점유 공간이 너무 크고, 무결성과 내구성이 떨어지는 것이다.
철근 콘크리트 구조는 중간 및 고층 주택에 적합하며, 이 중 전체 현장 전단벽 구조가 가장 좋고, 다층 또는 작은 고층, 고층 건물에서 일반적으로 사용되는 프레임 구조, 큰 템플릿 구조, 슬래브 구조가 가장 좋습니다. 일반적으로 철근 콘크리트 구조물의 내진 성능이 좋고, 무결성이 강하며, 내화성과 내구성이 우수하며, 실내 배치가 벽돌 콘크리트 구조보다 더 유연합니다. 그러나 이런 구조의 시공은 비교적 난이도가 높고, 구조비용은 비교적 높다. (위의 설명은 당신의 전문성을 보여 주고 고객의 신뢰를 얻을 것입니다. ) 을 참조하십시오
15 지진 화재 예방 개념
지진의 강도는 지진이 지면과 건물에 미치는 파괴의 정도를 나타낸다. 2008 년 지진은 중국에서 큰 영향을 끼쳤고, 고객들은 이 방면의 고려를 점점 더 중시하고 있어 판매점이기도 하다. 북경의 주거용 건물은 8 도 요새화 (8 급이 아님) 해야 한다. 19 층 이상의 일반 주택 내화 등급은 1 급이어야 합니다. 10 ~ 18 층의 일반 주택 내화 등급은 2 차 이하여야 합니다. 19 층 이상의 일반 주택과 타워 주택은 방연계단과 소방엘리베이터를 설치해야 합니다.
16 형 시계 시대.
집의 사용 수명은 유형 마모 하에서 정상적인 사용을 유지할 수 있는 집의 수명을 말하며, 집의 구조와 품질에 의해 결정되는 자연 수명이다. 주택의 감가상각 연한은 주택 가치 이전 기간이며, 집의 사용 연한은 일반적으로 감가상각 연한보다 크다. 국가는 서로 다른 건축 구조의 감가 상각 연한을 규정하고 있다: 철근 콘크리트 구조는 60 년이다. 벽돌 콘크리트 구조물 50 년. (이 지식은 보충이지만 쉽게 말하지 마라)
17 유형 영역.
소호형 열풍이 불면서 베이징 상품주택의 세트 내 면적이 약간 줄어들었지만 많은 고객들은 여전히 주택 면적이 클수록 좋다고 생각한다. 100 평보다 작은 집은 단급 소비의 일시적인 과도물일 수밖에 없는 것 같다. 심지어 일부 저렴한 주택도 부실하다. 대형 호형, 복식집을 많이 지어서 소비자들이 오도되고, 넓은 면적과 초호화한 집이 유용하다고 생각한다. 사실, 사람들이 초대형 집에서 반드시 편안함을 느끼는 것은 아니다. 경제적으로, 주택 구입 지출이 클 뿐만 아니라, 미래의 부동산, 난방 지출도 증가할 것이다.
사실 집의 등급은 면적의 크기에 달려 있지 않다. 전문가들은 세 식구의 집, 70 ~ 90 제곱미터의 면적이 기본적으로 일상생활의 수요를 충족시킬 수 있다고 생각한다. 관건은 집이 세심하게 설계되었는지, 거실, 침실, 식당 등의 기능 구성이 합리적인지, 제한된 공간이 충분히 활용되고 있는지 여부다. (따라서 고객이 스타일을 원하는지 실용적이어야 하는지, 다른 각도에서 유도해야 하는지, 한 가지 방안을 재생할 수 없는지, 면적에 대한 몇 가지 건의를 준비해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 지혜명언) ) 을 참조하십시오
18 공식 배부 조회.
상품 주택 판매 면적 = 세트 내 건축 면적+공유 공공 건축 면적 내부 건물 면적 = 내부 사용 면적+내부 벽 면적+발코니 건물 면적. 실내 건축 면적은 비교적 직관적이지만 공유하는 공통 면적은 다를 수 있습니다. 공유 공공 건물 면적에는 공공 복도, 로비, 계단통, 승강기, 대합실이 포함됩니다. 고객이 방을 볼 때 노점 면적이 합리적인지 여부를 일깨워 줄 수 있다. 보통 다층 주택 노점 면적이 적고, 고층 주택 노점 면적이 많은 것은 교통면적이 크기 때문이다. 마찬가지로 주택면적을 사용하는데, 노점 면적이 작다는 것은 디자인이 합리적이고 주택 구입자가 더 큰 개인 공간을 얻을 수 있다는 것을 보여준다. 그러나 분배 면적이 작을수록 좋다는 점은 주목할 만하다. 예를 들어 복도가 너무 좁아서 거주자들의 편안함을 떨어뜨릴 수 있다. (이는 특히 중요하며, 고객에게 화면이 더 큰 집을 선택하도록 설득할 수 있다.)
19 부동산 관리 스타일
부동산 관리는 자질이 있는 부동산 관리 회사가 실시하는 유상 서비스이다. 베이징시 주택단지의 부동산 관리비 기준은 주택등급, 서비스 내용, 서비스 깊이에 따라 다르다. 부동산 관리비의 내용, 겨울 난방비가 얼마인지, 동네 주차 요금 기준, 주차 공간이 임대인지 판매인지 등. 그리고 고객은 집을 사기 전에 분명히 알려야 한다. (만약 이것들이 당신의 소개자료에 없다면 바로 준비해 주세요.) 주민들은 앞으로 오랫동안 부동산 관리 회사에 직면해야 하는데, 부동산 관리는 장기적인 경영 행위이다. 더 세밀한 부동산 서비스와 브랜드 입소문이 더 좋은 부동산 회사는 부동산에 가산점을 줄 수 있지만 재산비의 가격도 고객이 부담해야 할 지표 중 하나이므로 전시할 때 인도하는 것이 좋다. 부동산비를 부담할 수 없기 때문에, 최종 계약단계 업계에서 포기한 사례가 적지 않다. 미리 우리에게 통지해 주세요.