요 며칠 부동산 시장은 핫스팟이 많지만 유용한 것은 많지 않다. 중앙경제회의와 건설부가 주최하는 특집포럼은 이미 202 1 의 부동산 시장을 계획하고 조정했다. 솔직히 말해서, 여전히 몇 마디:
집을 투기하지 않고, 도시 시책, 장효 메커니즘, 시장을 안정시키다 ...
올해는' 부동산세' 도 전혀 언급하지 않았다. 예상대로, 많은 이익 분배 규칙은 아직 이해되지 않았다. 입법이 너무 어려워서 3 ~ 5 년 안에 불가능하다.
물론, 현재 부동산 시장의' 최상층 규제 프레임워크' 는 이미 명확하여 한 마디로 요약할 수 있다.
나는 부동산과 중국 경제가 함께 묶이는 것을 원하지 않는다. 각지에서 집값을 볶아서는 안 되지만, 우리는 정책 시장을 통제함으로써 집값을 안정시킬 수 있다. 집값은 화폐발행과 명목 경제 성장과 맞물려' 원활히 운영해야 한다' 고 말했다.
솔직히 말하면 집값이 일정 비율의 느린 성장을 유지하기를 바라는 것이다. 가능할까요?
나는 불가능하다고 생각한다.
예전에 부동산 시장은 구운 생선 한 접시와 같았다. 물고기는 도시 주민의 구매력일 뿐 반찬은 부동산 투기상이다. 지난번 집값 주기가 구워지면서 많은 도시들은 생선 뼈 찌꺼기만 남았고 지금은 반찬을 넣는 것을 금지하고 있다. 기름기가 없으면 모두들 떠날 수밖에 없다.
온건한 경영을 실현하기 위한 전제는 연못에 충분한 물고기가 있다는 것이다. 올해의 거래 데이터로 볼 때 대도시는 할 수 있고 소도시는 어렵다. 202 1 대규모 하락과 상승의 한 해임에 틀림없다.
그러나 이러한 거시적 차원의 부동산 시장에 대한 사고는 대부분의 사람들에게 참고가치가 크지 않다. 집을 살 기회를 잡으려면 미시시장에 집중해야 한다.
어제 RealData Lao Li 는 기계가 며칠 연속 밤낮으로 교정을 정리했다고 주장하는 자료를 나에게 보냈다. 데이터는 실제 거래에서 나온 것이므로 숨겨진 많은 시장 신비를 분석할 수 있습니다.
불가사의하다
첫째, 전체 거래를 보면 2020 년 전국 중고주택 거래가 7 조 3000 억 원으로 작년보다 8. 1% 증가하여 20 15 년 만에 최고치를 기록했다.
많은 사람들은 올해의 전염병이 부동산 시장을 거의 반년 동안 얼렸다는 것을 상상할 수 없다. 이런 조건 하에서 하반기의 거래가격은 빠르게 반등하여 작년의 합계를 넘어섰다.
우선, 일부 대도시들은 몇 년 동안의 주택 수요를 축적하여 생산해야 한다.
둘째, 중대한 자연재해가 발생할 때마다 중앙은행은 화폐를 증발하여 경제를 자극하고, 부동산 거래량은 상승할 것이다. 집은 항상 사회에서 최고의 헤지투자였기 때문에 전 세계가 이런 법칙이다.
거래 규모가 가장 큰 10 개 도시를 살펴 보겠습니다.
그림에서 볼 수 있듯이 상하이는 654.38+0202.8 억원의 거래액으로 전국 1 위를 차지했고, 북상광은 이어 GDP 순위와 놀라울 정도로 일치했다.
다른 5 개 도시는 경제력이 강한 2 선 도시로 자금에 민감하고 민영기업과 부유층이 많아 중앙은행이 물을 방수하는 주요 목적지로 이 같은 관점을 입증한 것이 특징이다.
그럼, 1, 2 선 도시로 구동되는 이런 집값 시세가 전국 3, 4 선 도시로 번질까요?
대답은' 아니오' 입니다.
우선, 초막개조화폐화는 이미 완전히 끝났다. 둘째, 3, 4 선 도시는 대량의 민영기업과 부유층을 모으는 장점이 없다. 마지막으로, 대부분의 3 ~ 4 선 도시는 이전 집값 상승이 가장 늦은 도시들에 속하며, 규제 시간이 매우 짧다.
집을 살 권력
"매출액 = 매출액? 집값' 은 단순히 거래량을 관찰하여 어느 도시가 실제로 시장 창구에 왔는지 알 수 없다.
예를 들어 선전은 15 만여 채의 저택을 팔았고, 충칭은 한 채 10 을 팔았는데, 심천의 시장이 충칭보다 낫다고 말할 수 있습니까? 분명히 아닙니다.
영업액을 봐야 하는데, 이것은 올해 몇 가구가 차에 오르는 것과 관련이 있다.
자료에 따르면 상하이는 올해 중고주택 거래가 여전히 29 1 만대로 전국 1 위를 차지하며 명실상부한 것으로 나타났다.
이 액수에 도달한 것은 상해의 3 년 주택 구입 저축이 석방된 결과이다.
현재 상해의 집값은 이미 하층구간에 처해 있으며, 내년에는 집값이 크게 반등할 것이다. 최근 며칠 동안 상하이 업주들은 변장하여 집값을 올리기 시작했다. 주택 수요가 있다면, 그들은 반드시 새해에 잘 계산해 보고 빨리 차에 타야 한다.
이어 베이징, 청두, 광저우, 충칭, 난징 ... 다른 10 개 도시는 올해 부동산 규제 정책이 없다면 내년 초에도 소양춘시세를 맞이하여 수량이 일제히 상승할 것이다.
2020 년 거래량이 가장 빠르게 증가한 10 개 도시로 항주가 1 위를 차지했습니다.
20 16 부터 지금까지 항주의 부동산 시장은 결코 멈추지 않았다. 집값만 보면 36404 원/평방미터로 광저우를 제치고 전국 상위 5 위 안에 들었다. 확실히 높고 개발할 수 있는 토지가 많기 때문에 부동산 시장의 지지력이 의심스럽다.
그러나 항주의 요 몇 년 동안의 인재 유입은 비교할 수 없다. 자료에 따르면 항주는 2020 년 10 개월 전 35 세 이하의 대학생 30 만 9000 명을 도입해 20 19 년보다 연간 45.84% 증가했다. 바로 이 인재들이 항주의 시장을 지속적으로 끌어올렸다.
게다가 2022 년 아시안게임은 이득이 좋고, 다궤도 교통의 연결이 양호하여 시장이 충만할 것으로 예상된다.
대폭 하강하다
2020 년 집값 하락폭이 가장 큰 도시를 보세요.
전반적으로 북방 도시의 집값 하락폭이 가장 커서 경제 추세에 부합한다. 랑방집값 하락폭이 1 위를 차지했고, 많은 사람들이 랑방부동산 시장에 대해 잘 알지 못할 수도 있다. 이곳은 북경을 둘러싸고 있는 개념에 초점을 맞추고 있다.
베이징은 규제 벤치마킹 도시로, 20 17 베이징 주변 시장이 전면 봉쇄되었다. 전국을 살펴보면, 이곳보다 더 엄격한 규제 정책은 없다.
그래서 올해 반지가 넓은 혜주, 동관, 가흥 등 위성도시들은 모두 부동산 시장의 뜨거운 국면을 맞이했고, 베이징만 알려지지 않았다.
베이징 주변 시장의 집값이 낮을수록 저지대 효과가 두드러진다. 규제를 풀기만 하면 집값이 상해 선전 주변을 훨씬 능가하니, 모두들 반드시 중시해야 한다.
이어 2020 년 청도, 천진, 베이징의 집값이 모두 하락할 것이라는 것을 알게 될 것이다. 그러나 위의 정보로 볼 때 베이징의 거래량은 2 위, 천진의 거래량은 전국 7 위, 청도의 올해 거래량 증가율도 전국 9 위다.
왜 집값과 거래가 서로 모순되는가?
이것이' 거래가 집값보다 뒤처진다' 는 원리다. 일반적으로 몇 달 동안의 거래 반등은 집값 반등을 가져오지 않는다. 업주들의 예상은' 방 구경수' 를 따라가기 때문이다.
방 구경이 예상보다 많을 때 업주가 앉아서 값을 매길 것이다. 그래서 이 도시들은 2020 년 집값 브레이크를 밟으며 바닥 건설을 가속화하고 있다. 베이징이 지난해 말 말했듯이 집값은 이미 바닥 구간으로 진입했고 청도 천진도 바닥 건설을 가속화하고 있어 하락 공간이 크지 않아 주택 구입자가 방을 볼 수 있다.
하지만 거래량과 거래량이 목록에 없는 도시의 경우 집값 하락은 정주, 제남, 귀양, 석가장 등과 같은 간단한 표상일 수 있다. 이 도시들은 모두 서둘러 차에 타지 않는다. 나는 지금 데이터 감시를 하고 있으니 가능한 한 빨리 알려 드리겠습니다.
환경에 핍박하다
게다가, 데이터는 202 1 소유주의 집값이 가장 강할 것으로 예상되는 도시 명단을 제공한다.
나는 아직 목록의 조작 논리를 파악하지 못했지만, 상황은 기본적으로 내가 예측한 추세에 가깝다.
내년 대만구는 부동산 시장의 주력군이 될 것이며, 특히 불주는 내년에 큰 확률이 상승할 것이다. 이어 창강 삼각주 성한 합 안 등 핵심 성도 () 가 횡판을 정리해 반등 기회를 맞았다.