충칭에서 부동산을 구입하는 모든 사람들은 실제로 가격이 더 빨리 오르고 임대료가 더 높아질 것이라는 기대를 가지고 있습니다. 임대료가 월별 모기지 상환액과 같을 수 있다면 좋을 것입니다.
이제 중요한 질문이 나옵니다. 충칭의 임대 시장은 어떤가요? 임대료가 높은가요? 어느 지역이 인기 있는 임대 지역인가요? 투자한 주택을 얼마에 임대할 수 있나요? 다음 분석은 다음 세 가지 측면에 초점을 맞춥니다.
1. 충칭 임대 시장 패턴
2. 인기 투자 지역의 임대 가격
3. 공공 임대 주택과 중앙 집중식 장기 임대 아파트가 충칭 임대 시장에 미치는 영향
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충칭 임대 시장 패턴
충칭에서 임대 주택 공급이 가장 많은 곳은 장베이구(江北區)로 715가구이며, 유베이구 681가구, 유중구 494가구, 난난구 287가구가 그 뒤를 잇고 있습니다. 나머지 샤핑바, 지우롱포, 다두커우에는 임대 가구 수가 200가구 미만입니다. 따라서 임대료가 가장 높은 지역은 장베이, 유베이, 유중 지역입니다.
이 세 지역의 전체 임대 시장의 평균 가격은 2베드룸 상품의 경우 약 2,500위안입니다.
이 데이터의 결과는 실제 투자 인기 지역과도 일치합니다. 일반적으로 투자 인기 지역은 처음 두 지역인 장베이구와 위베이구에 집중되어 있습니다. 이 두 투자 핫스팟은 충칭의 발전 방향인 서쪽으로의 여정의 주요 축이자 충칭자유무역구의 핵심 지역입니다.
2. 투자 핫플레이스의 임대료
2.1 장베이구
인기 임대 지역은 관인차오(2,700위안), 우리뎬(2,500위안), 장베이커우(3,500-8,500위안)를 중심으로 형성되어 있습니다.
장베이구의 투베드룸 상품의 전체 임대 시세는 약 2,500위안으로 안정적입니다. 하이얼 로드와 장베이커우 구역을 제외한 다른 구역의 임대 가격 차이는 200위안 정도입니다. 가구가 좋고 위치가 좋은 구역의 임대료는 200위안에서 2,700위안 정도 상승하는 반면, 가구가 낡고 위치가 좋지 않은 구역의 임대료는 200위안에서 2,300위안 정도 하락하여 충칭이 임대료에 매우 민감한 도시임을 알 수 있습니다. 이는 상하이와 베이징과는 완전히 다른 양상입니다. 상하이의 같은 구역의 임대료 차이는 기본적으로 약 1,000위안에 달할 수 있으며, 같은 구역의 임대료 차이는 2,000위안에 달하는 것이 일반적입니다.
2.2 유베이구
인기 있는 임대 보드는 롱토우시, 렌허, 베이환, 지아저우, 황니빙, 치보 등 6개 보드에 집중되어 있습니다. 전체 임대료는 약 2,500위안이며 일부 보드는 장베이구보다 더 높은 가격도 있습니다.
저를 매료시킨 것은 유베이구의 많은 판의 임대료가 장베이구의 200위안보다 높다는 점입니다. 보통 많은 번호판의 대여 가격이 2700위안에 달합니다. 아마도 유베이구에 새 집이 더 많아서 살기가 더 편하기 때문일 것입니다.
2.3 유중구
인기 있는 임대 판은 화룽차오(임대료 3800), 지팡베이(2300), 다핑(2600)에 집중되어 있습니다. 세 판의 임대료는 심각하게 나뉩니다. 화룽차오는 대부분 충칭 티안디에 위치하며, 강을 바라볼 수 있는 신축 건물이기 때문에 가격이 장베이 입 다음으로 비쌉니다. 하지만 임대료가 비싸기 때문에 세입자가 부담해야 합니다.
2.4 난난구
인기 있는 임대 구역은 난핑 구역이며 난빈루, 차오룽반도, 단즈시 등 다른 구역은 아직 임대할 시간이 없는 신규 투자자들에게 대부분 공급되지 않아 현재 임대 물건이 거의 없습니다.
셋째
공공 임대주택과 장기 임대 아파트가 충칭 임대 시장에 미치는 영향
충칭의 부동산 투자에 관해 많은 사람들이 정부가 건설한 많은 공공 임대주택이 투자에 영향을 미칠 것이라고 걱정합니다. 예를 들어 임차인이 너무 많으면 중고 주택을 사지 않을 것입니다. 그렇다면 이들은 누구에게 집을 팔까요? 공공 임대 주택의 임대료가 너무 낮으면 투자하는 주택의 임대료가 내려갈까요?
객관적으로 보면 공공임대주택은 충칭 부동산 시장에 어느 정도 영향을 미칠 수밖에 없지만 대부분 차우완, 주린, 대학가 등 도시 외곽에 위치해 있고 물량도 제한적입니다. 도시화가 가속화됨에 따라 도시화 속도가 빨라지고 있습니다. 2016년 충칭시 계획국의 데이터에 따르면 충칭의 현재 도시화율은 60%로 상하이의 도시화율 88%보다 훨씬 낮습니다. 이 격차의 약 30%는 충칭의 향후 부동산 시장이 개선될 여지가 있는 부분입니다.
왜 그럴까요? 도시화의 본질은 점점 더 많은 농민이 도시로 유입되어 도시민이 되는 것이기 때문입니다. 이 과정에서 국가가 토지를 수용하여 농촌 가구를 도시 가구로 전환하고, 도시로 유입된 새로운 도시민은 일자리를 찾고 집을 사서 정착해야 합니다.
따라서 충칭의 부동산 가격이 상승함에 따라 충칭의 핵심 지역에 새 주택을 마련할 수 있는 자원이 점점 줄어들고 중고 주택을 구할 기회가 많아지고 임대료가 상승하고 있습니다.
장기 임대 아파트의 파생 상품 중 하나인 중앙 집중식 아파트는 대학 기숙사와 비슷합니다. 건물 한 채를 원룸으로 임대하는데, 각 방에는 욕실과 간이 주방이 있습니다. 대학 기숙사보다 더 흥미로운 점은 각 중앙 집중식 아파트에는 기본적으로 독서 공간, 시청각 공간, 피트니스 공간(헬스장, 요가실, 당구장 등)을 포함한 약 150평방미터의 공용 공간이 있다는 것입니다. 공동 세탁실과 공동 주방이 있습니다.
반커유보, 룽후관위 등 부동산 개발업체는 2017년 주요 개발 사업으로 이 사업을 추진하고 있습니다. 현재 충칭에 롱후관유가 문을 열었습니다. 첫 번째 매장은 롱후 코트에 있으며, 각각 약 30평방미터의 173개 객실을 보유하고 있습니다. 롱후 크라운 레지던스 담당자에 따르면 오픈 전 입주율이 86%에 달했다고 합니다.
2017년 9월 현재 관인차오, 시차오푸, 신파팡, 바일지에 있는 롱후 관우 프로젝트의 총 가구 수는 약 1,000가구입니다.
중앙 집중식 아파트 개발이 충칭의 전통적인 주거 시장에 영향을 미치고 있다는 점은 인정해야 합니다. 그래서 제가 제안하는 것은 앞으로는 투자자가 집중된 건물을 하나의 회사로 조직화해 투자자의 임대료를 보장하고 나머지 번거로운 절차는 관리회사에 맡기는 것입니다. 임대의 본질은 집을 구하는 것이기 때문에 이 모델이 중앙 집중식 아파트보다 더 좋을 수밖에 없습니다. 중앙 집중식 아파트 고객은 이제 막 졸업한 젊은이들을 대상으로 하며, 이미 가정을 꾸린 젊은이들의 임대 수요는 기존 주택으로 충족할 수 있습니다.
투자자들도 자신의 집을 보유할 수 있습니다.