-응?
5 차원에서 부동산 "뒷파도" 를 고증하다
집값을 결정하는 요인이 많다. 인구 변화는 집값을 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나이다. 집은 주로 주거용이기 때문이다. 인구 고령화와 소자화는 부동산 수요를 낮출 수 있고, 유동인구 감소는 도시화 과정을 늦추어 도시 부동산 수요의 증가를 늦출 수 있다.
앞서 여러 차례 언급했듯이 중국의 도시화 수준을 판단하는 것은 중국의 도시화율과 선진국 사이의 격차뿐만 아니라 인구 고령화 수준도 고려해야 한다. 나이가 들수록 움직이기를 꺼린다. 중국 경제의 특징 중 하나는 부유하지 않고 늙지 않았다는 것이다. 그래서 저는 도시화의 발전 공간에 대해 그다지 낙관하지 않습니다. 예를 들어 20 1 1 부터 도시화 속도가 현저히 느려졌다. 과거 도시화율은 매년 평균 1.4% 포인트 상승했고, 20 18- 19 년에는 1.06% 포인트로 떨어졌다.
경제주기의 관점에서 볼 때 우리나라 GDP 성장률은 20 10 년 만에 최고점까지 반등한 후 하락하기 시작했으며, 지금까지 계속 하락한 10 년, 분명히 하행주기에 처해 있다. 부동산 개발 투자 증가율의 반락도 GDP 성장률과 동기화되어 20 10 이 33% 의 고위직에 도달한 후에도 계속 하락하고 있다. 그러나 20 15 가 0 에 가까운 수준으로 떨어지자 20 16 이 반등하기 시작했지만 폭은 크지 않았다. 올해는 마이너스 성장으로 추정된다. 올해 3 월 말까지 부동산 개발업체 주택 건설면적 7 1.8 억 평방미터로 부동산 보편적 재고가 계속 상승하고 있다.
그렇다면 왜 개발투자 증가율이 하락하고 집값이 여전히 강세인가? 집값에 영향을 미치는 요인이 많기 때문에 내가 말한 5 차원 외에 소비 업그레이드, 토지투자 선호도 등이 있다. 또한 지연 효과도 있습니다. 예를 들어 미국 부동산 개발 투자 증가율은 2000 년에 최고조에 달했지만 집값은 2006 년에야 하락하기 시작했다.
많은 사람들이 부동산에 대해 낙관적 인 중요한 이유 중 하나는 통화 초과입니다. 그러나 실제로 중국의 M2 성장률은 2009 년 26% 의 높은 수준에 도달 한 후에도 계속 둔화되었습니다. 하락에도 불구하고 성장률은 낮지 않고 주민 소득 증가율보다 높다. 물론 주민들의 수입도 분할되었다. 예를 들어, 국가통계국의 통계청에 따르면 20 16 년부터 20 19 년까지 고소득층의 1 인당 가처분소득은 29% 증가했고 중간 소득층의 누적 성장은 19% 에 불과했다.
그러나 중간 소득 집단은 강건한 수요와 개선형 수요의 주체여야 하며, 중간 소득 가계 소득 증가율은 계속 하락하고 있으며, M2 성장률보다 낮을뿐만 아니라 GDP 성장률보다 낮아 부동산 수요측에 불리하다. 예를 들어 새 주택 융자 규모를 보면 20 16 년이 최고점에 도달한 이후 최근 3 년 동안 20 16 년 수준을 넘지 않아 올해는 더 낮을 것으로 예상된다.
물론, 20 16 이후 고소득층의 소득 증가율이 눈에 띄게 높아지는 것도 하이엔드 부동산 가격 강세를 지탱하는 중요한 요인이다. 그리고 우리의 추산에 따르면, 공식적으로 집계된 고소득층의 수입은 어느 정도 과소평가되었다. 따라서 집값 소득비로 집값 평가액을 측정하는 데는 편차가 있고, 임대비로 판매하는 것이 더 객관적이다.
현재 국내 각 대도시 주택의 임대비는 거의 4% 를 넘지 않고 대부분 1-2% 사이에 있다는 것은 부인할 수 없다. 감가 상각 등 기타 비용을 공제하면 임대료 수익률이 낮아진다. 투자 관점에서 볼 때 대도시의 주택 임대비는 1% 에 가깝고 임대료 수익률은 이렇게 낮았는데 어떻게 투자 가치를 말할 수 있습니까? 소비로 볼 때, 젊은이의 월별 임대지출이 총 소비지출의 거의 50% 를 차지하는 것은 감당할 수 없는 일이다. 이런 높은 집값이 주민소득과 심각하게 일치하지 않는 왜곡현상은 미래의 경제 발전에 많은 불이익을 가져왔다.
그러나 국내 주민들이 부동산에 대한 선호가 다른 대부분의 국가와 민족보다 낫다는 것은 부인할 수 없다. 이것은 중화민족의 조상이 농업민족인 것과 관련이 있습니까? 예를 들어, 중앙은행의 최근 조사에 따르면 1 주택을 보유한 가구는 주택 자산이 가계 총자산의 64.3%, 2 채의 주택을 보유한 가정은 62.7%, 3 채 이상의 주택을 보유한 가정은 5 1.0% 로 나타났다. 우리나라 읍주민 가계금융자산은 총자산의 비중이 낮아 미국보다 22.6438+0% 포인트 낮다.
게다가 주택시장은 20 년간의 상승을 겪었는데, 이는 세계에서 보기 드문 것으로, 이는 중국 경제 모델의' 토지재정' 에 대한 의존과 밀접한 관련이 있다. 첫째, 부동산 개발은 GDP 의 20% 이상을 차지하는 직접적이고 간접적인 기여로 지방재정 수입에 크게 기여하고 있다. 이에 따라 집값이 폭등하는 것을 막는 것이 국가 정책이 되고, 지방정부도 토지 가치 향상을 통해 더 많은 수입을 얻기를 희망하고 있다.
주택 보유도 해고하지 않고, 홍수도 범람하지 않고, 집값 폭락을 방지하는 대정 방침에 따라 앞으로 집값 안정을 유지하는 정책취향은 변하지 않을 것이다. 부동산은 중국 경제 성장의 중요한 지주이자 주민 가정의 주요 자산 배치로서 부동산 시장이 큰 격동을 받아들일 수 없다는 것을 결정한다.
그러나 이것은 부동산 주기의 하행 추세를 바꿀 수 없다. 이른바' 후파' 는 전파보다 높지 않고' 일파가 일파보다 낮다' 는 것이다. 이는 소자화 현상일 뿐만 아니라 가계재산 승계 때문이기도 하다. 집은 일회성 소비재가 아니기 때문에 자동차처럼 교체할 필요가 없기 때문이다. 부동산에 속하다. 노인이 세상을 떠나 집을 다음 세대에게 물려주고,' 후랑' 은' 전랑' 에 반제되어 공급이 수요를 초과하게 해야 한다.
A 주 시장은 더 많은 부동산 시장을 규제하는 것보다 투자자의 기대를 더 잘 반영할 수 있다. A 주 시장 부동산판의 평가수준으로 볼 때, 평균 주가수익률은 2007 년 최고봉의 90 배에서 현재 6.9 배 (50 대 주택기업의 부동산이 주영업무소득의 비중이 더 높음) 로 하락해 역사적 PE 의 2.2% 로 투자자들이 부동산판에 대한 배치가 점점 줄어들고 있음을 보여준다.
은행판의 배치도 크게 하락했고, 현재 평균 주가수익률은 6.5 배, 2007 년 최고점에 이르렀을 때의 60 배에 불과하다. 은행과 부동산은 불가분의 관계이며, 이 두 부문의 가치 하락은 여전히 중국의 경제 성장과 부동산 전망에 대한 투자자들의 신중한 기대를 반영하고 있다. 반면 의약생물, 통신, 전자, 컴퓨터판의 평가 수준은 사상 최고치를 기록하며 신흥업계에 대한 투자자들의 낙관적 기대를 반영하고 있다.
식품음료 산업은 없어서는 안 될 소비재로서 전통 산업에 속하지만, 평가 수준은 여전히 상승하고 있다. 이에 따라 중국 경제가 주식주도 단계에 접어들면서 인구 고령화는 소비 업그레이드, 의료, 교육, 레저, 오락 등 수요 상승과 함께 선진국 산업 발전의 차별화된 특징과 보조를 맞추고 있다.
-응?
위험과 기회가 병존하다.
부동산 강세장이 이렇게 오래 지속되면서 점점 더 많은 사람들이 부동산에 대한' 믿음' 을 형성하고 있다. 즉 집값이 오르면 떨어지지 않을 것이라고 믿고 상승의 원인 (인플레이션, 통화 범람, 개선성 수요 등) 을 나열한다. 그런데 왜 주식시장이 계속 하락했습니까?
1996 기간 동안 심천에 있었는데 집을 사고 싶었는데 많은 사람들이 절대 집을 사지 말라고 했어요. 왜요 심천의 집값 동향이 홍콩과 같기 때문에 새 집을 산 후에는 모두 높고 낮게 다니기 때문에 사면 올가미에 걸려든다. 그래서 그때는 집을 사는 사람이 매우 적어서 모두들 집을 사는 것보다 집을 빌리는 것을 선호했다.
따라서 논리적으로 볼 때, 오르지 않는 자산도, 오르지 않는 자산도 없다. 역사를 길게 당기기만 하면 각종 현상이 나타난다. 하지만 사람들은 과거와 현재의 일상에 따라 미래를 해석하는 경향이 있는데, 이는 행동적으로' 사고 정세' 라고 불린다. 일본의 부동산 거품이 파열되어 땅값이 26 년 떨어진 것을 보세요. 미국의 집값 하락으로 인한 글로벌 금융위기를 보면 모든 것이 가능하다.
하지만 20 18 이후 일본의 땅값이 다시 오르기 시작했고, 미국의 부동산은 더 일찍 회복되었다. 따라서 부동산 업계의 기복에 따라 기회는 항상 존재한다. 중국을 위해, 최근 몇 년 동안, 경제 성장은 여전히 세계에서 상위권에 있지만, 경제 구조의 분화는 가속화되고 있다. 인구 흐름, 자금 흐름, 정보 흐름의 변화 및 산업 집적은 지역마다, 심지어 같은 지역마다 집값에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
예를 들어 중국 동부는 면적이 전국 영토의 20% 에 불과하지만 전국 GDP 의 54% 를 만들었다. 따라서 규모 경제의 특징은 집적이다. 앞으로 도시 집중도가 더욱 높아질 것이다. 세계은행의 사례 연구에 따르면 경제밀도가 두 배로 증가하면 생산성이 6% 증가하고 중심도시와의 거리가 두 배로 늘어나면 이윤이 6% 감소할 것으로 나타났다. 현재 중국의 경제 성장률은 이미 10 년 하락했고, 조잡한 관리는 지속될 수 없다. 집적과 산업 지원을 통해 비용을 절감해야 한다. 따라서 최적의 구성을 찾기 위해 다양한 생산 요소를 모으는 것이 대세의 추세이며, 인구의 흐름을 유도하는 것이 이 추세에 부합한다.
20 19 에 따르면 산둥 주 순 유출인구는 20 만 명이다. 허베이 제로 성장, 천진 베이징도 순유출로 랴오닝 인구는 계속 마이너스 성장을 이어가고 있다. 베이징, 톈진, 허베이와 주변 지역은 계속 낙관적일 수 있습니까? 나는 베이징, 톈진, 허베이가 창강 삼각주, 주강 삼각주와 다르다고 생각한다. 전자는 베이징이 사이펀 효과를 발휘하여' 환베이징 격차' 를 일으키고 있으며, 후자는 방사선 효과로 나타나고, 발전을 조율하며, 도시 집적을 형성하는 것으로 나타났다.
그럼에도 불구하고' 일체화' 지역에서는 분화 현상이 존재한다. 예를 들어 20 19 창강 삼각주 지역에서는 절강 인구가 85 만 명으로 순유입되고, 장쑤 수는 2 만 5 천, 안후이 4 만 5 천 명에 불과하다. 주강 삼각주의 주요 도시 중 선전 광저우 불산 주해 동관 인구의 순유입량이 비교적 많고, 다른 대부분의 도시 인구는 순유출이다. 그리고 심천의 순유입이 처음으로 항주에 의해 추월되었다.
인구 이동의 관점에서 볼 때, 우리는' 면' 보다는' 선' 을 더 잘 봐야 한다. 즉, 광둥, 홍콩, 마카오, 항저우 베이, 장강 경제대, 인구가 더 큰' 면' 이 아니라 이 세 선의 핵심 도시에 집중되어 있기 때문이다.
베이징, 톈진, 허베이에서는 베이징이 2 위를 차지했고, 천진은 3 위 직할시로 13 에 불과했다. 물론, 베이징은 인구, 자금, 정보의 집합센터이며, 확실히 주목할 만한 중점 투자 도시이다. 서부 지역의 청두는 6 위, 충칭 순위 12, Xi 는 이름 14 를 배정했다. 따라서 이러한' 점' 의 부동산 투자 기회도 주목할 만하다.
미래 인구는' 신경제' 가 발달한 도시로 집중될 것이다. 지난해 저장순 유입 인구가 광둥을 능가하고 항저우 인구 유입 규모가 선전을 능가하는 것은 설득력 있는 사례다. 항주의 정보산업이 더 발달하고 중서부의 성도시 (예: 성, 무, Xi 안 등 고교 자원이 집중된 도시) 는 새로운 경제 발전에도 경쟁력이 있어 더 많은 인구 유입을 수용할 수 있기 때문이다.
미국을 예로 들다. 지난해 3 월부터 애틀랜타 집값 상승폭이 미국 1 위를 기록하며 가장 핫한 기술항만이 됐다. 다양한 인구 구성과 혁신적인 생태계가 많은 하이테크 기업과 인재를 도시로 끌어들였다. 실리콘 밸리 주변의 미국 서해안, 하이테크, 정보산업 소재지, 집값도 미국 대도시의 선두에 있다. 예를 들어 샌프란시스코의 집값은 뉴욕을 능가하고 뉴욕은 미국 전역에서 가장 높다. 또한 샌디에고, 로스앤젤레스, 시애틀 등 3 ~ 5 위는 전통적인 동부 금융이 발달한 보스턴을 능가했다.
19 세기 말부터 20 세기 초까지 화물은 주로 강에 의존했고, 미국 중서부와 동북부 (미시간, 오하이오 등) 는 교통이 편리하고 광산자원이 풍부해 당시 중공업센터와' 세계공장' 이 되면서 디트로이트,' 철강의 수도' 피츠버그, 동북공업이 출현했다 그러나, 1970 년대와 1980 년대 이후, 미국의 경제 변화와 신기술 산업의 부상으로, 이 곳의 공장들은 대규모로 폐기되어' 녹슨 지대' 로 퇴화되었다.
중국에게 동북인구가 대량으로 계속 유출되는 이유는 중국중공업의 번영기가 이미 지나갔기 때문에, 우리는 동북의 쇠퇴를 지나치게 반성할 필요가 없는 것 같다. 주식경제 하에서는 철칙이 취사되기 때문이다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 계절명언) 동북의 쇠퇴 때문인지 주강 삼각주의 제조업이 생겨났다. 전반적으로 중국의 인구 이동은 서쪽에서 동쪽으로 북쪽에서 남쪽으로 바뀌었다. 동남, 중남, 서남의 발전 기회는 동북, 화북, 서북보다 크다.
역사의 진화에는 과학 기술의 발전과 진보가 수반된다. 산업혁명 이전에, 수운의 편리함이 도시의 발전 전망을 결정하였다. 증기기관의 발명과 철도의 건설로 광산자원이 발달한 지역에 대도시가 생겨났다. 현재 과학, 금융, 정보 흐름이 도시의 운명에 점점 더 영향을 미치고 있으며, 인구의 집중도가 높아지고, 지역 발전의 불균형과 격차가 커지고 있다. 부동산 투자도 이 논리를 따라야 한다.
우리나라의 도시화 과정의 특징으로 볼 때, 전체 도시화는 이미 후기에 접어들었고, 큰 도시화는 우세하고, 특히 시대와 함께 발전하는 대도시는 더욱 그러하다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 도시화, 도시화, 도시화, 도시화, 도시화, 도시화) 예를 들어 선전 집값 수입은 오랫동안 전국에서 가장 높았지만 2009 년 36 배에서 20 19 년 35 배로 소폭 하락했지만 전국 집값 소득비는 20 10 년 12.5 에서/KLOC 로 상승했다.
이는 10 년 전 선전의 부동산' 주가 흑자율' 이 높았고, 주가수익률은 다시 오르지 않았지만 집값이 10 여 배 올랐다는 것을 보여준다. 선전의 경제발전 속도가 상상을 초월한다는 것을 보여준다. 집을 사고 주식을 사는 것은 사실 이치인데, 바로 비싸다는 것이다. 많은 높은 주가수익률의 A 주가 상승폭이 높고, 낮은 주가수익률은 점점 낮아질 것이다. 핵심 논리는 "미래 전망" 에 대한 기대입니다.
왜 새로운 경제 성분이 높은 도시나 시대와 함께 발전하는 도시의 집값이 여전히 오를 수 있는가? 집값은 주민 소득 수준과 관련이 있기 때문에 정보기술과 하이테크 업종의 종업원 평균 소득 수준이 높고, 대부분의 전통업종은 생산능력 과잉으로 종업원 소득 수준이 상대적으로 낮다. 예를 들어 새로 발표된 미국의 4 월 실업률은 14.7%, 4 월 직원 시급은 전년 대비 7.9% 증가했다. 실업자가 호텔, 도매 소매, 건설업을 많이 해 임금이 낮기 때문이다.
최근 국내에서도 비슷한 사례가 있었다. 예를 들어, 4 월 중국 토지시장의 양가가 일제히 오르고, 300 개 도시 토지거래평균 가격이 20 18 년 만에 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 40 개의 전형적인 도시 토지 거래 건축 면적과 토지 양도금 수입이 전년 대비 20% 이상 증가한 100% 이상 증가했다. 닝보, 남닝, 샤먼, 쿤밍, 푸저우, 불산, 서주, 사오싱 등 도시의 평균 거래율은 30% 를 넘는다.
논리적으로 볼 때, 거래량이 급증하는 것은 1 분기 교투가 담백하고 보복성 반등에 속하기 때문이다. 거래 평균 가격이 최고치를 기록한 것은 반드시 토지가 신지왕으로 팔렸기 때문이 아니라 서너 선 도시와 불량 지역이 잘 팔리지 않았기 때문이다. 하지만' 머리' 는 잘 팔리고 있다. 백주 판매량이 감소하고 브랜드 백주 판매량이 상승한 것처럼 이치다. 전염병이 가속화되고 있고, 가난한 사람들이 점점 가난해지고, 부자들이 점점 부유해지고 있다. 막 집을 적게 사야 하고, 개선된 수요가 집을 많이 사는 것은 마오타이, 오곡액이 반복적으로 최고치를 기록한 것과 같은 이유다. 고소득층이 고급 브랜드 상품을 더 선호하는 반면, 중저소득층은 선택적 소비재의 소비를 줄인다는 것이다.
따라서 앞으로 서너 선 도시의 부동산 투자 위험을 방지해야 할 것 같다. 20 19 의 수치로 볼 때, 3 선 이하 대부분의 도시는 인구의 순 유출이며, 이런 도시들은 주택 공급 과잉과 수요 감소의 위험에 직면할 수 있다. 인구가 유출되고, 자금이 유출되고, 기업이 이주하고 있기 때문이다. 이번 전염병을 통해 많은 전통업계가 큰 타격을 입었지만 신흥 산업, 고급 제조업, 브랜드 제품 (서비스) 제조업체는 큰 피해를 입었다는 사실을 쉽게 알 수 있습니다.
우리는 인구 분화, 주민 소득 분화, 산업 분화, 기업 분화와 같은 분화의 시대를 겪고 있다. 이번 전염병은 분화를 가속화하고 새로운 위험과 새로운 기회를 가져왔다.