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전문가 프로필 | 형님, 유명 민간 부동산 전문가, 도시익스프레스 등 여러 미디어 특약 구매 전문가가 2003 년부터 지금까지 수만 명의 주택 구입 문제를 상담해 일반인의 가장 친절한 주택 구매 고문으로 꼽히고 있습니다!
인기 도시의 집값이 높고, 집값이 적어, 한 방이 구하기 어려워, 많은 사람들이 인기 도시 주변으로 눈길을 돌리고 있다.
이 모델이 맞습니까?
주변 도시를 선택한다면 부동산 투자는 어떻게 사는 것이 가장 논리적인가?
1
어떤 인기 도시를 예로 들다. 누가 주변의 목표가 되기에 적합합니까?
항주 아파트 한 채가 구하기 어려워 많은 투자자들이 주변의 일부 도시로 눈을 돌렸다. 나는 또한 Haining, Lin' an, Shaoxing, Koqiao 등과 같은 일부 도시를 추천했다. 항저우의 경전철은 도착할 수있다. 그들은 항주에 가까워서 현지 경제가 비교적 발달했다.
요즘 하이닝이 어디서 사는지, 어떤 빌딩이 더 나은지 자주 묻는 사람들이 있다. 그래서 부동산 시장을 이해하는 임무를 가지고 주말을 이용해 해녕에 가서 고찰했다.
사실 항주에서 해녕까지 매우 편리하다. 한 시간 이상 운전하면 고속도로도 원활하고 고속철도도 편리하다. 게다가 미래 경궤 건설까지. 해녕과 항주 사이의 전체 연결은 교통 방면에서 매우 편리하다.
몇 년 전에 우리는 하이닝의 유명한 백합원을 참관했는데, 당시 그것은 막 개방되었다. 그때는 가격이 싸다. 나중에 해녕의 부동산 시장에 대해 잘 알지 못했다. 해녕과 항주 사이에 경궤 계획이 있는 후, 올해 초 인터넷에서 해녕의 많은 집값이 여전히 6000- 10000 원/정도라는 것을 알게 되었다.
2
왜 해녕은 어느 정도의 잠재력을 가지고 있는가?
Haining 은 두 가지 이유로 여전히 잠재력이 있습니다.
일선 2 선 도시 구매제한으로 구매력이 주변 도시로 넘쳤다. 상해와 항주의 구매력이 넘쳐, 해녕 현지의 부동산 시장을 추월하였다.
경궤의 계획과 건설, 고속 고속철도 등 고도로 발달한 교통까지 일부 주택 구입 수요를 가져올 수 있다.
현지 경제가 발달하여, 특히 하이닝 가죽 도시는 많은 외래 인구를 데려왔고, 현지 철거에는 일정한 시장 수요가 있었다.
셋；삼；3
Haining 에서, 나는 어떤 디스크를 보기로 선택했니?
시간관계 때문에, 저는 주로 경궤 근처나 핵심 지역의 일부 건물들을 봅니다.
제 1 역
분류: 동양의 도시
사진은 맏형에서 나온 것이다.
저장대 국제학원 옆에는 경궤역에서 200 여 미터 떨어져 있습니다. 전체 34 만 평방미터, 현재 판매되고 있는 19 호 건물 가격은 약 15000 원/입니다. 공동 판매용 좌석이 필요합니다. 건물 전체에 남은 집이 많지 않다. 이 빌딩은 해녕에서 가장 비싼 건물 중의 하나이다.
새로운 지역에 위치하여 후연호, 저장대 국제학원 등의 계획이 있기 때문이다.
이것은 해녕 몇 안 되는 진정한 경궤 프로젝트이다.
두 번째 역
공원로 1 호
사진은 맏형에서 나온 것이다.
해녕 은태상권 근처에는 사계절 샹젤리제, 고휘백옥부, 상생 전당대원 등 여러 건물이 있다. 경궤역에서 1 ~ 2 킬로미터나 떨어져 있지만 상권 때문에 현재 가격도 14000 원/정도인데 늦었고 집도 줄었습니다. 부근의 유일한 주택원이 비교적 좋은 건물은 공원로 1 호로, 위치고급으로 동양의 도시라는 명성을 누리고 있다. 가격도 14000 원 정도입니다. 현재 주택은 비교적 충분하며, 주차 공간과 보관실도 있다.
세 번째 역
완청 이상공관
사진은 맏형에서 나온 것이다.
하이닝 피혁성 부근에 위치하여 경궤역에서 약 1.5km 떨어져 있으며 지하철역에서 조금 떨어져 있습니다. 단지 7 만 평의 부동산. 현재 판매되고 있는 작은 고위층 두 채는 면적이 각각 108 평방미터와 188 평방미터로, 가격은 약 12000 원/이며, 마찬가지로 함께 판매해야 합니다.
네 번째 역
카슨 위성도시
사진은 맏형에서 나온 것이다.
카슨 위성 도시는 하이닝 가죽 도시에서 약 3km 떨어져 있다. 부동산 규모가 비교적 크며 1.4 만 평방미터로 현지 가죽 기업이 개발한 것이다. 현재 판매되고 있는 것은 주로 3 기 고위층과 정원식 연립 주택이다. 고위층 가격11000-12000 원/,연립 주택 가격 20,000 원 이상. 주차 공간과 짝을 지어야 합니다. 경궤역 사교역에서 약 1 킬로미터 떨어져 있습니다. 나는 데이터를 보았다. 2 월에만 300 벌을 팔았는데, 판매량은 꽤 컸지만 당시 가격은 비교적 낮았다.
현지 대리점, 대리점 친구와 이야기를 나누면서 해녕 주변에 많은 부동산이 있다는 것을 알게 되었지만 핵심 판의 핵심 상권에는 부동산이 많지 않았다. 올해 3 월 이후, 전체 해녕 부동산 시장은 판매 리듬이 매우 빨라서 판매 상황이 비교적 뜨겁다.
사
Haining 부동산 시장 현황에 대한 의견
해녕은 올해 집값이 크게 올랐다.
예를 들어 지난해 말 공원로 1 호, 9000 원/조금 더, 지금은 약 14000 원 /a 가 40% 정도 올랐다. 백옥부도 많이 올랐고, 동방성은 작년에 9000 원을 많이 팔았는데, 지금은 14000- 15000 원/입니다. 올해 가격이 폭등했다고 할 수 있다.
그러나 해녕은 전체 가격 상승폭이 비교적 크지만 역사적 거래 수치에 비해 상승폭이 그리 크지 않다.
상하이 집값은 최고 20 13 로 당시 해녕 상품주택 거래 평균 가격은 9572 원/이었다. 백열부를 산 한 여성이 13 년 말 백열부에서 한 벌 샀는데 가격은 12000- 13000 원/년 정도 되어야 한다고 말했다. 나중에 15 에서 폭락했고 가격은 16 에 이르렀다. 17 23 월부터 상승하기 시작했고, 지금은 14000 원/,2004 년 초부터 12000- 13000 원으로 올라갔다.
그래서 해녕의 집값 상승폭은 비교적 크지만 역사에 비해 그리 높지 않다. 해녕 최고 평균가 2003 년 2065438+9579 원/년, 14 년 8 172 원/년, 15 년 8375 원/년
사진은 해녕방 천하에서 찍은 것이다.
지금 (20 17) 새 집의 평균 가격은 9000 위안/이고, 도심의 집값은 대략 14000 원/이다. 그래서 전반적으로 상승폭은 크지 않지만, 3 월부터 확실히 조금 올랐다.
해녕이 팔려고 하는 집은 많지 않다.
Haining 이 방을 보는 과정에서, 이 건물들 중 일부는 절반을 지었고, 일부는 방금 지붕을 닫았지만, 들어가서 물어보니, 기본적으로 집을 팔지 않았다. 올해 하이닝의 변신 속도는 여전히 빠르다는 것을 알 수 있다. 항주와 비슷한데, 많은 건물들은 팔 집이 없다.
자료에 따르면 20 16 년, 하이닝의 전체 상품 주택 판매량은 18 159 채에 달했다.
20 16 년 해닝나지 136570 평방미터로 용적률 2.5, 100 평방미터로 계산하면 2 만여채의 집입니다. 이런 화학 물질 제거량은 여전히 매우 빠르다. 따라서 haining 의 일부 핵심 지역에는 집이 적습니다.
엄격한 제한 가격으로, 주차 공간을 병행하는 것이 정상적인 상태가 되었다.
지금 해녕은 조정할 수 없습니다. 가격도 서류제한가격에 구속되어 있기 때문입니다. 개발자들이 보편적으로 취하는 조치는 주차하는 것이고, 어떤 것은 하나, 어떤 것은 두 개, 어떤 것은 저장실까지 가져가는 것이다. 자동차 주차는 보편적인 현상이다.
느슨한 구매 제한 대출 정책
해녕 구매 제한, 외지 호적 구매 제한 1 세트, 현지 호적 무제한 구매.
해녕의 대출 정책은 비교적 느슨하다. 예를 들어, 당신은 외지 호구인데, 부부 양측이 모두 대출금을 갚지 않거나, 주택 융자금이 이미 상환된 한, 하이닝의 첫 세트에서는 최소 계약금이 3.5% 가 될 수 있습니다.
해녕과 항주는 빠르게 수렴하고 있다.
하이닝의 현재 건설 속도는 정말 빠르다, 특히 항주와의 연계가 정말 빠르다. 예를 들어 허촌에는 임항 개발구가 있고, 하사북에는 연행 개발구가 있다. 해녕은 자발적으로 항주를 도킹하는 방면에서 아주 잘한다.
경궤 건설이 한창이다. 돌아오는 길에 우리는 도로가 베젤로 막힌 것을 보았다. 경궤는 이미 건설을 시작하여 2020 년에 개통할 계획이다.
해녕은 항주에 속하지 않는 행정구역이지만 항주와 도킹하는 가장 활발한 도시이다. 경궤 건설이든 개발구 건설이든 항주와 적극적으로 도킹하고 있다. 그래서 이것이 Haining 부동산이 항주 주택 구입자들에게 환영받는 이유 중 하나이다.
해녕 외국인 투자자가 많고 투자 수요가 집값을 끌어들이는 주요 원인이다.
나는 데이터를 보았다. 20 16 년, 하이닝 주택시장은 시외 마케팅기관을 통해 거래량이 약 43% 를 차지했으며, 외지 고객 비중이 매우 컸다. 예를 들어, 올해 2 월에 카슨 위성시티는 한 달에 300 채를 거래했지만, 대부분 외지 고객이 가져온 구매력 때문이었습니다.
올 상반기 비중이 더 높아질 것으로 보인다. 즉, 하이닝 시장의 이 파동은 부동산 시장이 더 좋고 현지 수요가 더 강한 것 외에 주로 대도시, 특히 상하이, 항저우의 구매력이 넘쳐 하이닝의 집값 상승에 큰 역할을 했다는 것이다.
투자 수요 주택 구매자가 해녕 집값을 끌어들이는 것도 부동산 가격 상승의 법칙에 부합한다. 단지 현지 수요일 뿐이라면 집값을 이렇게 빨리 끌어올릴 수는 없다. 주로 많은 외지 매입자들이 하녕에 집을 사러 가서 하닝의 집값이 단기간에 올라갈수록 빨라지고 있기 때문이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택)
다섯；오；5
하이닝의 미래 부동산 시장을 어떻게 판단합니까?
제 생각에는, 우리의 관심을 받을 만한 몇 가지 데이터가 있습니다.
외국 바이어의 비율이 너무 높다. 미래에 누가 픽업이 될 것인가?
앞서 말했듯이, 해녕 외래투자자가 많아 투자자가 현금화해야 한다. 이 부분의 거래량은 어떻게 현금으로 바꿀 수 있습니까? 누가 이 제의를 받아들일 것인가? 이것은 문제입니다. 현지인들은 더 높은 가격으로 이 투자자들의 오퍼를 받아들일 의향이 있습니까?
왜 현지인들이 인수할 가능성이 비교적 낮습니까? 해녕의 상주 인구가 현급 도시에서 비교적 많기 때문에 83 만 명이 있다. 그러나 최근 몇 년 동안 인구 증가 속도는 여전히 상대적으로 느리다.
자료에 따르면 2007 년부터 20 1 1 까지 해녕 호적 인구는 지난 20 년 동안 60 만 명 수준이었다. 우리가 말하는 상주인구는 해녕에 반년 이상 거주하는 인구를 합치면 83 만 명이지만, 해녕의 호적 인구는 지난 20 년 동안 60 만 ~ 64 만 사이를 배회해 인구 증가가 상대적으로 느리다.
또 다른 자료에 따르면 해녕은 20 16 년 인구가 20 15 년보다 5500 명 증가한 것으로 나타났다 또한 인구 증가 속도가 둔화되고 있습니다. 20 12 년 ~ 20 16 년, 2007 년 ~ 20 1 1 년 대비 이 10 년 인구 증가율은 이전 10 년보다/kk 하락했다
나는 Haining 지역의 주택 수, 1 인당 주택 수 또는 1 인당 거주 지역에 대한 데이터를 찾지 못했지만, 나는 Haining 현지인의 1 인당 거주 면적과 자체 주택의 비율이 여전히 상당히 높다고 믿는다.
인구 증가가 느리고 외래인구가 적은 도시에서 부동산 개발이 너무 빠르면 분양 주택 판매가 너무 높고 외지인이 너무 많이 사면 앞으로 누가 제시가격을 인계받을까 봐 걱정이다. 이것은 좀 의심스럽다.
Haining 기둥 산업의 미래 동향
해녕은 가죽업을 주도적 산업으로 하고 있으며, 현재 해녕피시티의 연간 매출은 약 200 억 위안이다. 피혁성은 해녕의 명함 한 장이다.
하지만 현재 인터넷 경제의 발전으로 전통 소매업도 서서히 변화하고 있다. 온라인 소비, 오프라인, 온라인, 예전에는 많은 것들, 특히 고급스러운 가죽옷들이 온라인 소비가 적을 수도 있지만, 요 몇 년 동안 성장률도 비교적 빠르다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 온라인, 온라인, 온라인, 온라인, 온라인, 온라인, 온라인) 인터넷 판매가 전통 소매업에 미치는 영향은 여전히 영향을 미친다. 이런 영향이 미래에 미치는 영향은 평가할 수 없다. 앞으로 더 심할 것 같아요.
가죽성의 실체점 위주의 경영 모델은 앞으로 바뀔 것이며, 전통산업에 의지하여 대량의 경영자를 끌어들여 해녕에 정착하는 추세도 바뀔 것이다.
그래서 인터넷으로 상품을 판매한 후 전통 매장에 큰 충격을 줄까 봐 걱정이다. 이것은 하나의 산업집결일 뿐만 아니라, 외래인구를 끌어들이는 중요한 산업이기 때문이다. 이 산업의 변화가 느리면, 해녕에 가서 장사를 하는 사람이 줄어들 수도 있고, 인구의 도입이 더 줄어들 수도 있다.
Haining 은 여전히 전통 산업을 기반으로하며 Haining 에 첨단 기술이나 신흥 산업 및 기술이 있는지 듣기가 어렵습니다. 미래에는 환경 규제와 오염 기업 규제가 강화됨에 따라 일부 전통 기업들이 발전 병목에 직면하게 될 것인가? 신흥 산업의 발전이 없다면, 해녕은 이전의 고속 발전을 유지할 수 있을까?
해녕의 미래 집값은 대추세와 항주의 융합 정도에 따라 어느 정도 공간이 있을 수 있지만 단기적으로는 공간이 크지 않다고 생각한다. 아직 카시트가 있지만 이 상황은 곧 바뀔 수 있으니 지금 급하게 사지 마세요. 시장이 좀 진정될 때까지 기다려서 아직 기회가 있는지 확인할 수 있다. 지금은 모두가 경솔하게 해녕에 가서 집을 사서 맹목적으로 투자하는 것을 건의하지 않는다.
부언
나중에 방을 보여 준 중개인도 예전에 차를 타야 했던 동방성과 카슨 위성시티는 지금은 차를 탈 필요가 없고, 이전 시세보다 기온이 떨어질 기미가 보인다고 말했다.