주의해야 할 내용은 주로 다음과 같습니다.
I. 조사 파일
상가를 임대하기 전에 상가가 있는 부동산 거래센터에 가서 재산권 조사를 하고 다음과 같은 주요 정보를 확인해야 합니다.
1. 주택 용도 및 토지 용도. 우리는 반드시 집의 유형이 상용이고, 토지 용도가 비주거여야 상가로 빌릴 수 있다. 그렇지 않으면 영업허가증을 취득하지 못하고 불법으로 집을 사용할 위험에 처하게 된다.
2. 주택 소유자, 계약이 주택 소유자 또는 다른 소유주와 체결되었는지 확인해야 합니다.
집에는 이미 임대 등록 정보가 있습니까? 이미 리스 등록 정보가 있고 신규 리스 계약을 등록할 수 없는 경우, 신규 리스 관계가 제 3 자와 경쟁할 수 없게 되고 신규 임차인이 영업 허가증을 성공적으로 처리하는 데 영향을 미칠 수 있습니다.
2. 임대료 면제 장식 기간
상가 임대에서 임대료가 면제되는 인테리어 기간은 종종 계약서에 나오는데, 주로 임차인이 집을 낸 후 인테리어를 해야 하기 때문에 실제 사무실이나 영업을 할 수 없기 때문이다. 이 경우, 임대인은 임차인에게 인테리어 기간 비용을 청구하지 않기로 동의했다. 그러나' 임대료 면제 인테리어 기간' 이라는 개념은 법적으로 명확한 규정이 없다. 따라서 임대 계약을 체결할 때, 반드시 임대료 면제 기간의 시작 및 종료 시간을 명확히 약속하고, 지불한 구체적인 비용을 면제해야 한다. 일반적으로 집세만 면제되고, 주택의 실제 사용으로 인한 유틸리티 요금은 계약대로 부담해야 한다.
셋. 임차보증금
일반적으로' 보증금' 이라고 불리며, 주로 임차인이 부담해야 할 비용을 상쇄하는 데 쓰인다. 상가가 적응한 전기세, 전화비, 수수료 등의 비용이 비교적 높기 때문에 보증금이 적당히 높아 상술한 비용을 상쇄하기에 부족하지 않도록 하는 것이 좋습니다. 또한 임차인이 임대 과정에서 관련 비용 지불을 계속 미루고 보증금이 충분히 공제되지 않으면 어떻게 합니까? 계약에서' 보증금' 을 보충하는 방안을 약속할 수 있습니다. 즉, 임대인이 매번' 보증금' 으로 관련 비용을 공제한 후 임차인은 합리적인 기한 내에' 보증금' 을 보충해야 합니다. 임대인의 통지를 받은 후 일정 기간 내에 보충하면 임대인은 일방적으로 계약을 해지하고 임차인의 상응하는 위약 책임을 추궁할 수 있다. 계약서에 이런 약속이 있다면 임차인의' 게으름' 행위를 효과적으로 처벌할 수 있다.
넷. 세비 약속
법률, 규정, 규정 및 기타 규범성 문서의 규정에 따라 임대인 또는 전세인은 다음과 같은 세금을 부담해야 합니다.
1, 임대료:
영업세 및 추가 임대료 *5.55%
부동산세 임대료 * 12%
개인 소득세 소득 *20% (소득은 임대료에서 수리비를 뺀 것이며, 수리비는 한 번에 800 위안을 넘지 않는다.)
스탬프 임대료 (합계) 는 0. 1% (1 차 세금 시 1 회 납부하며 임대 기간 내 모든 임대료 총액으로 계산됩니다. ) 을 참조하십시오
토지사용세는 주택용지당 평방미터당 징수하며, 징수 기관의 실제 징수를 기준으로 한다.
2. 재임대:
영업세 및 추가 전세 수입 *5.55%
인화세 전세 임대료 (합계) 0. 1%
실제로 상가 임대에 납부해야 할 세금 종류가 많다. 위의 기준은 법정 징수 기준일 뿐 지역마다 징수 방식이 다를 수 있습니다. 매장 계약을 체결하기 전에 실제 대리점 직원에게 문의해 주세요.
상술한 납세의무자는 임대인이나 전세인이지만 구체적인 납세의무자는 임대계약에서 합의할 수 있다. 이때 임대인과 임차인은 점포 임대세가 비교적 높다는 것을 깨달아야 하며, 구체적인 납세의무자는 장기 세수 조정에 따른 비용을 신중히 고려한 후 합의해야 하며, 일부 징수점의 단기 낮은 세율에 현혹되지 않도록 해야 한다.
계약서에 서명할 때 주의해야 할 중요한 내용
동사 (verb 의 약어) 영업 허가증
임대 점포의 목적은 경영활동을 전개하는 것이고, 경영활동의 첫 번째 조건은 합법적으로 영업허가증을 취득하는 것이다. 따라서 상가 임대 계약을 체결할 때는 영업허가증 처리를 중심으로 많은 조항을 설정해야 하는데, 주로 다음과 같은 측면을 포함한다.
1. 원래 임대 등록 정보가 취소되지 않아 새 임대 계약이 등록되지 않아 영업 허가증을 제때에 처리하지 못했다.
2. 영업허가증은 이미 점포에 등록되어 있지만, 공상등록정보가 취소되거나 이동되지 않아 같은 점포에 새로운 영업허가증을 다시 등록할 수 없습니다.
3. 방형은 비상업으로 경영활동을 할 수 없어 영업허가증을 발급할 수 없다.
4, 특수 상업 산업 (엔터테인먼트, 케이터링 등) 을 포함합니다. ), 공안, 소방, 위생, 환경 등의 부서의 검사를 거쳐 치안허가증, 위생허가증 등의 증명서를 취득해야 영업허가증을 얻을 수 있다.
5. 임대인의 자료가 부족해서 영업허가증을 등록할 수 없습니다.
상기 제 65438 조 +0, 2, 3, 5 건이 발생하는 경우 계약에서 임대인의 의무로 설정할 수 있으며 임대인에게 합리적인 유예 기간을 줄 수 있습니다. 일정 기한을 넘으면 방해를 배제할 수 없고, 상응하는 위약 책임을 져야 한다. 상기 제 4 조의 경우 임차인이 영업허가증을 취득하지 않고 계약을 해지할 수 있도록 무책임한 종결로 설정할 수 있습니다.
자동사 장식의 처리에 미치지 못하다.
상가의 임대에서, 왕왕 많은 돈을 들여 점포 인테리어를 해야 한다. 인테리어가 순조롭게 진행되도록 하기 위해서, 인테리어인의 이익을 보호하기 위해서, 계약에서 몇 가지 문제를 주의해야 한다.
1. 임대인이 임차인이 점포를 인테리어하는 것에 동의하는지, 설계도나 방안을 인테리어하는 데 임대인의 승인이 필요한지 여부를 명확히 합의했다. 특별한 개조나 건설이 있는 경우 명확하게 규정해야 하며 광고, 점포 간판의 위치도 명확하게 규정해야 한다.
2. 위약 책임의 해제는 위약금만을 고려할 수 없다. 위약금은 왕왕 계약금과 같고, 액수가 높지 않아 임차인의 인테리어 손실보다 작은 경우가 많기 때문이다. 따라서 이 경우 임대인은 위약금을 부담하는 것 외에 임차인이 발생한 인테리어 손실을 부담해야 한다는 데 동의해야 한다.
3. 임대 만료 시 인테리어 및 부속물 처분 방법을 명확히 합니다.
일곱. 물, 전기, 전화선 등.
점포 경영의 특수성으로 인해 물, 전기, 전화선 등에 대한 특별한 수요가 있을 수 있으며, 이러한 공공자원의 공급은 다양한 요인의 영향을 받을 수 있다. 상점을 임대하기 전에 사용 요구 사항이 충족되었는지 확인하는 것이 좋습니다. 그렇지 않은 경우 확장 또는 증분과 확장 또는 증분에 필요한 비용을 처리하는 방법을 결정해야 합니다. 관련 내용에 대한 합의가 명확하고 정상적인 요구를 충족시킬 수 없는 경우 임차인이 계약을 해지할 권리를 면제한다.
계약 후의 의혹
여덟. 임대 등록
임대 계약 등록은 계약 등록의 성격이며, 이러한 등록의 효력은 주로 다음을 포함한다.
1, 등록 여부는 계약 자체의 유효성에 영향을 주지 않으며, 기록이 없더라도 유효 조건이 충족될 때 계약이 적용됩니다.
등록 된 사건은 제 3 자에 대한 법적 효력이 있습니다. 예를 들어, 임대인은 두 임차인에게 집을 임대했는데, 그 중 한 계약은 이미 등록되어 있고 다른 한 명은 등록되지 않은 경우, 임대인은 이미 등록된 임차인에게 임대하고, 임대인은 등록되지 않은 임차인에 대해 위약 책임을 진다.
그래서 제때에 가게가 있는 부동산 거래센터에 가서 임대 등록을 하는 것이 좋습니다. 게다가, 대부분의 상공부문들은 영업허가증을 취급할 때 모두 임대 계약 등록을 요구한다.
아홉. 전세
상가 시장에는 왕왕' 두 집주인',' 세 집주인' 이 많은데, 그중에는 전세 문제가 있다. 속칭' 전세' 는 실제로 법에 규정된 두 가지 변경 방법, 즉 전세와 임대권 양도를 다루고 있다. 법률에 따르면, "재임대" 는 임대 관계가 종료되지 않고 소유자가 여기서 임대 관계를 설정하는 것을 의미하며, "임대권 양도" 는 신규 임차인이 기존 임차인을 직접 대체하고 임차인 (소유자) 과 리스 관계를 설정하는 것을 의미합니다. 두 가지 형식 모두 다음과 같은 문제에 주의해야 합니다.
1. 전세는 반드시 임대인의 서면 동의를 받아야 한다. 마찬가지로 임대권 양도에서도 임대인의 동의를 구하고, 원임대계약을 해지하고, 임대계약을 다시 체결해야 한다.
2. 원래 임차인은 왕왕 새 임차인에게 보상비를 요구하는데, 주로 인테리어 손실 등을 보상한다. 이 비용은 법정 임차인이 부담해야 할 비용은 아니지만 법적으로 명시적으로 금지된 것도 아니다. 그래서 당시 쌍방이 합의하기만 하면 법률의 보호를 받았다. 임차인이 이 비용을 지불할 때 분할 지불과 전세 또는 임대권 양도의 잘못된 부분을 결합하여 자금 위험을 줄이고 영업 허가증의 성공적인 처리를 이 비용으로 환불하거나 상쇄하는 경우를 고려해 볼 것을 건의합니다.
X. 판매 및 임대
많은 임차인들은 집주인이 상가를 임대한 후 팔면 어떻게 할지 자주 걱정한다. 실제로 임차인은 이러한 위험에 대해 전혀 걱정할 필요가 없습니다. 법이 임차인에게 두 가지 특별한 보호를 제공하기 때문입니다.
1. 임대인이 판매할 때 임차인은 동등한 조건 하에서 우선구매권을 누린다. 즉 임차인이 다른 구매자와 동등한 조건 하에서 상가 구입을 주장하는 경우, 업주는 상가를 임차인에게 팔아서 임차인의 사용 이익을 보호해야 한다.
2. 임차인이 임대점포를 구매하려 하지 않더라도, 업주가 매각한 후 새 업주들도 임대계약을 이행해야 한다. 그렇지 않으면 새 업주들은 임대계약의 위약 책임을 져야 한다.
기타 예방 조치
점포를 임대하기 전에, 너는 점포의 상업 계획과 관련 정책을 이해해야 한다. 임차인이 운영하려는 상업형식이 관련 상업계획서와 관련 정책에 맞지 않는 경우, 이를테면 외식업에 적합하지 않은 집을 임대하여 호텔을 개설하면 인력과 재력의 손실을 초래할 수 있다. 확실하지 않은 경우 임차인은 불필요한 위약 책임을 피하기 위해 임대 계약에서 관련 사항을 취소 조건으로 구체적으로 약속할 수 있습니다.