두 번째는 통화 및 금융 정책입니다. 9 부처 의견의 수준이 확실히 높아졌는데, 그 중 하나는 선불문제의 해결이다. 수요를 구별하고 계약금 20% 를 설정하는 이론적 근거는 주택 융자 불량대출률이 0.5% 이하인지, 30% 를 고려할 수 있다는 것이다. 이런 화폐금융정책은 가능하다. 지금은 국유은행을 위주로 주식제 은행도 국유주이기 때문이다. 따라서 투기 수요와 정상 수요를 구분하는 정책은 또 다른 진보이다.
Xie guozhong: 현재 정책 방향이 정확하다고 생각합니다. 자택 주택은 계약금이 조금 적을 수 있지만, 투자나 투기라면, 둘 다 동의어다. 은행에 주는 위험은 높고, 계약금은 높아진다. 30% 로 올라도 나는 비교적 낮다고 생각한다.
매실에 영업세를 징수하는 것은 어느 정도 중고 주택 시장에 영향을 미칠 것이다. 그러나 중고 부동산 시장의 발전은 그다지 강조할 필요가 없다.
상대적으로 중고시장이 활발하지 않으면 어느 정도의 수익을 낮출 수 있지만, 지나치게 활발하고 거품이 생겨 서민들에게 큰 영향을 미칠 수 있다. 그리고 현재의 정책에 따르면 중고 시장은 처음에는 활발하지 않았고, 5 년 후에는 활발해져서 많은 집들이 거래할 수 있게 되었다. 이 가격도 고정적이어서 시간이 지나면 스스로 해결한다.
나는 많은 조치들이 실제 시장 수요에 어느 정도 영향을 미친다고 생각한다. 예를 들면, 첫 지불로 투기를 압박하지만, 어떤 사람들은 돈이 있으면 두 번째 집을 사고 싶어하는 것은 사실이지만, 정책적으로는 투기와 구분할 수 없다. 부가가치세로 시작한다면 차이가 있을 것이다. 두 번째 집을 사는 것은 살기 위해서라면, 그는 그의 손에 몇 년을 더 머무르는 것에 신경 쓰지 않을 것이기 때문이다.
2 1 세기:' 국팔조' 에서' 국육조' 까지 부동산 규제 변화의 주선은 무엇입니까?
사국충: 부동산 규제 정책 변화의 배후의 주선은 사실상 중국의 정치 체제를 반영한다. 중앙정부와 지방정부의 이해각력의 결과이다.
정책적으로 지방정부 관료의 상벌 제도는 바뀌어야 한다. 경제 성장만으로는 지방정부의 정치 실적을 측정할 수 없고, 균형 요인과 구체적인 이행 방법을 고려해야 한다. 이것은 매우 중요한 주제이다. 중국이 만약 이 제도를 잘 하지 못한다면, 경제는 분명히 큰 변동이 있을 것이다.
"265438+20 세기": "국가 6 조" 가 공포된 후, 9 부위는 그 정신에 따라' 주택 공급 구조 조정에 관한 집값 안정에 대한 의견' 을 제정했다. 어떻게' 안정된 집값' 을 이렇게 핵심 위치로 끌어올릴 수 있는지 어떻게 평가합니까?
서운경: 방금 저는' 국가 6 조' 의 진전에 대해 얘기했습니다. 그러나 9 부위의 의견에는 여전히 꼬리가 몇 개 있다. 나는 그것을 "아 Q 의 땋은 머리" 라고 부른다. 정부가 집값을 제한할 수 있습니까? 진정한 정책 도구는 토지정책, 화폐금융정책, 재세 정책이다. 이 재세 정책은 약간의 진보가 있지만, 충분하지 않다. 집값 상승은 대세의 추세이며 정부가 통제할 수 있는 것은 아니지만 집값 지수는 반드시 하락할 것이다. 내부 구조가 바뀌면서 중저소득자는 주택이 있기 때문이다.
연문: 서 선생님의 말씀대로 집값이 오를 거예요. 부동산, 특히 가격 분석을 연구하는 모든 이론은 가격을 이렇게 묘사한다. 먼저 상승하는 직선인 다음 이 가격 구간에서 변동하는 것이 부동산 제품과 업계의 특징이다. 적어도 두 가지 이유가 그것을 지지한다. 첫째, 제품은 대체될 수 없고, 주거소비는 다른 소비로 대체될 수 없다. 둘째, 부동산 생산의 주요 원자재는 토지자원이며 재생할 수 없는 희소자원이다. 따라서 집값 전체가 오르고 있으니 이 객관적인 현실을 인정해야 한다.
이전의 규제는 집값에 더 중점을 두었다. 이 규정은 그렇게 말하지 않았지만, 나는 그것이 중저소득자의 주택 문제 해결에 초점을 맞추고 있다고 생각한다. 가장 중요한 것은 이 사람들이 살 수 있게 하고 그들의 생활 조건을 개선하는 것이다.
사국충: 집값에 관해서는 일반 주민의 주거와 금융체계의 안전에 영향을 주지 않는 한 소비자들이 자신의 돈을 내고 고가로 집을 사려는 것은 누구에게도 방해가 되지 않는다. 하지만 집값이 높으면 은행 대출을 많이 빌려서 집을 샀기 때문이라면 별론이다. 결국 정부는 여전히 은행 시스템의 이러한 위험을 고려해야 한다. 게다가, 백성들이 집이 해고된 후에도 아직 집을 살 수 없게 해서는 안 된다.
지금 정부가 부동산 투기단에 개입하는 것은 옳지 않다고 생각하는 사람들이 있는데, 정부가 시장에 개입해서는 안 된다고 한다. 이런 관점은 틀렸다. 금융 투기는 영향이 크고, 부동산 투기는 일반인에게 큰 영향을 미친다.
게다가, 중국의 토지는 국유이지 사유가 아니다. 집값이 해고되면 서민들이 집을 살 수 없는 것은 정치적으로 매우 불안정한 요인이다. 미국과 일본과는 달리 토지는 사유이고 건물 자체도 돈이 많지 않기 때문에 중국의 정부 개입이 필요하다.
265438+20 세기:' 국가 6 조' 와 이후 관련 정책의 중점은 무엇이라고 생각하십니까?
연문: 전반적으로 이 규제가 가장 먼저 강조하는 전제는 부동산업이 지주산업이며, 부동산업의 건강한 발전을 유도하고 촉진해야 한다는 것이다. 내가 보기에, 이것은 정책 제정과 다음 단계의 시행을 위한 좋은 전제조건을 분명히 했다.
규제의 관점에서 볼 때, 가장 중요한 것은 정부가 중저소득자가 무엇인지 구분하고, 중점 대상이 누구인지 이해하고, 그들의 소비를 어떻게 보장할 것인가가 강한 지향성을 가지고 있다는 것이다. 정부가 저소득, 중간 소득, 집을 전혀 살 수 없는 사람들을 구분할 수 없다면, 이 정책의 효율성은 떨어지고, 심지어 전체 사회경제에 영향을 미치며, 정부의 재정수입도 떨어질 것이다.
이에 대해 나는 세 가지 견해를 가지고 있다. 첫째, 어떤 형식을 취하든 최저 소득층의 주택 문제는 보장되어야 하지만, 기존 정책은 보장할 수 없다. 그 이유 중 하나는 염세 주택을 살 수 없기 때문이다. 둘째, 중산층의 소비를 보호하고, 집값을 너무 높게 올리지 말고, 그들의 구매에 영향을 주지 마라. 셋째, 고소득층의 경우 일부 선불을 늘리는 것은 소비에 제한이 없지만 중저소득자의 주택 구입에 큰 영향을 미치기 때문에 이 단계에서 집값에 큰 영향을 미치지 않는다.
개발자의 관점에서 볼 때, 사실 나는 계약금 인상으로 인한 문제에 대해 걱정하지 않는다. 첫째, 계약금 인상은 하이 엔드 주택에 영향을 미치지 않기 때문입니다. 두 번째는 하이엔드 제품의 가격 탄력성이 크기 때문이다.
"90 평방 미터" 에 초점 맞추기
"265438+20 세기": "의견" 은 "신규 승인 및 신규 착공 상품 주택 건설, 건축 면적 90 평방 미터 이하 (보장성 주택 포함) 의 비율은 반드시 개발 건설 총면적의 70% 이상에 도달해야 한다" 고 규정하고 있다. 이 방면에는 많은 논란이 있다. 어떻게 평가합니까?
사국충: 중소 호형의 비율을 제한하는 것이 중요하다고 생각합니다. 사재기를 멈추고 정보 배치 시스템을 개선하는 것도 중요하다. 전반적으로 이 조치는 작년보다 훨씬 낫다.
그러나, 이것은 반드시 조작하기 쉬운 것은 아니다. 나는 정책상으로는 여전히 선회할 공간이 있고 정책상으로는' 대책' 이 대응한다고 생각한다. 관건은 지방 정부가 성의를 가지고 있는지 여부다. 지방 정부는 원래 집값이 높고 수입이 높기를 바랐지만, 중앙에서 지방의 부동산 상황을 관원의 승진 기회와 연결시키면 일부 지방 관리들에게 감동을 줄 수 있다.
연문: 정부가 전문가의 관점에서 이 정책을 제정하는 것은 이해할 수 있지만 운영 수준에 문제가 있다. 예를 들어 북경은 2 천만 평방미터가 넘는 계획을 승인했지만, 건설 수속은 아직 끝나지 않았다. 이 2000 만 평방미터는 원래 향후 3 ~ 6 개월 동안 출시될 예정이었으나, 현재의 규칙에 따라 다시 계획해야 하는데, 이 주택 공급원의 출시는 모두 연기해야 한다. 정부 관리 부서의 압력은 매우 클 것이다.
둘째, 행정허가법에 대응하는 문제다. 개발업자는 계획에 따라 매입한 땅이기 때문에 정부는 개발업자의 계획을 비준했고, 이를 근거로 개발업자들은 전체 후속 건설을 추진했다. 이런 상황에서 정부의 새 정책으로 개발 진도와 가격이 모두 바뀔 것이다. 이로 인해 기업에 손실이 생겼습니다. 정부 비준의 변화로 인해. 나는 이러한 구체적인 문제들이 자세히 고려해야 한다고 생각한다.
후빈: 저는 정부가 토지정책, 세수정책, 금융정책과 같은 정책을 연구해야 한다고 생각합니다. 구체적인' 90 평방 미터' 는 시장에 의해 결정되어야 하고, 개발상이 결정해야 한다. 국내 개발상 대부분이 책임을 지기 때문에, 자신의 제품과 포지셔닝을 연구하고 투자를 회수하기 때문이다. 그리고 한 부동산 개발기업에게 이윤을 추구하는 것도 그의 끊임없는 발전의 원동력이며, 그는 자신의 핵심 경쟁력을 높일 것이다. 국가 6 조의 마지막 기사는 허위 정보와 위법 수단에 의존한다고 말하는데, 이는 극소수의 개발상이 부동산 개발업자의 전반적인 이미지에 영향을 미치는 것으로, 절대 다수의 개발상이 모두 나쁘다고 생각해서는 안 된다.
재세는 사회의 빈부를 조절하는 가장 강력한 수단이다. 재세 정책으로 정부가 소호형 주택을 개발하는 조치를 명확히 하고 중소득자의 주택 수요를 해결하는 것이 더 효과적일 것이다. 예를 들어 90 평방 미터 이하의 상품주택 증서세는 낮고, 90- 120 평방 미터의 상품주택 증서세는 높고, 120- 160 평방 미터의 상품주택 증서세는 높다.
연문: 네. 정부는 미시적 목표가 아니라 전반적인 목표를 연구하고 확정해야 한다. "90 평방 미터" 의 문제에 관해서는, 정부는 이미 비슷한 방면의 문건을 가지고 있다. 예를 들면, 염세 주택과 경제 적용 주택 문제. 사실, 저임금 주택과 저렴한 주택의 비율을 결정하기만 하면 된다. 비례가 확정되면 운영권은 개발자에게 맡기고 지방정부 스스로 해야 한다. 지역마다 상황이 다르기 때문이다.
"90 평방 미터" 규정에는 큰 문제가 있다. 적어도 개별 프로젝트가 아닌 큰 행정 구역에 따라 관리해야 하는데, 이렇게 하면 훨씬 좋아질 것이다.
왕영홍:' 의견' 에서 유휴 토지에 대한 처분이' 90 평방미터' 정책보다 훨씬 효과적이라고 생각합니다. 사실' 90 평방 미터' 의 규정은 일률적으로 자르는 것이지만, 우리의 관점은 가로로 자르는 것이다. 예를 들어, 베이징 순이 (Shunyi) 와 조양구 (Chaoyang zone) 에 프로젝트를 건설하십시오. 조양구는 70 평방 미터 90 평방 미터를 건설할 수 있지만 순의가 그렇게 멀리 떨어져 있으면 사람들이 더 넓어질 것이다. 100 평방 미터가 넘는다. 한 지역에 30% 의 대호형과 70% 의 소호형을 고정하는 데 문제가 있을 수 있습니다.
연문: 이 수술은 1990 년대 초에 완성되었습니다 .. 당시 정책 탄력이 비교적 컸습니다. 1990 년대 초까지 모든 건설단지는 10%- 15% 로 강거 공사를 지원하고, 정부용1500-1 왜요 예를 들어 5,000 원에 개발된 집, 1500 원에 사는 것은 비현실적일 것이다. 예를 들어 창평 한 채의 집은 수백 원에 팔고, 1500 원의 환매는 안 된다.
다이 청: 우선, 과학적 엄격함과 조작성에 문제가 있습니다. 90 평방 미터 이하의 주택 개발 건설 면적이 70% 이상을 차지한다는 의견이 제기됐다. 순수 주택 프로젝트에도 지하차고, 인방, 설비용 방, 세트, 비세트 공건면적도 포함돼 있어 90 평 이하의 주택 비율은 최소 80% 이상이므로 호형, 주차, 세트 등 계획보조지표를 변경하고 조정해야 한다는 것은 잘 알려져 있다. 특히 완료된 계획 승인 프로젝트의 계획 및 설계 변경 작업은 정부와 개발자에게 많은 압력을 가하고 있습니다. 단기 공급에 문제가 있는데, 지금은 많은 경우 일이 대기 규칙에 멈춰 있다.
정책 규제의 목표
"2 1 세기": 2003 년 부동산 규제 이후 정부 부처는 관련 정책을 지속적으로 내놓고 있다. 당신은 이 조치들을 어떻게 평가합니까? 부동산 규제 정책 목표를 어떻게 설정해야 한다고 생각하십니까?
다이청: 우리는 여전히 정책 제정에 심각한' 일률적' 문제가 있다고 생각합니다. 어떤 사람들은 다른 수준, 다른 지역, 다른 발전 단계, 다른 체제의 문제를 임의로 혼동한다. 베이징, 상하이, 광저우 같은 도시의 부동산 시장 문제가 2,3 선 저개발 내륙 도시에 대해 같은 정책 지향과 시행 방안을 채택할 수 있을지 생각해 보십시오.
Xie guozhong: 부동산 규제에는 두 가지 목표가 있습니다. 한 가지 목표는 일반 주민들의 주택 수요를 확보하여 그들이 집을 살 수 있게 하는 것이다. 둘째, 금융체계의 안전성, 부동산 개입의 위험은 엄격하게 통제해야 하지만, 물론 이 규정은 부동산 자체를 공격하는 것이 아니다. 현재 중국은 돈이 너무 많아 거품이 생길 수 있지만 당분간은 해결할 방법이 없다.
부동산 시장이 효과적으로 운영되도록 해야 한다. 중국 자본 과잉의 문제가 제대로 해결되지 않는 한, 언제 해결할 수 있을지는 아직 알 수 없다. 미국이 위안화 절상을 외치며 대량의 뜨거운 돈이 중국으로 흘러가고 있기 때문이다.
이 해바라기: 부동산 규제가 기본적인 질문, 즉 정부가 무엇을 원하는지, 목표가 무엇인지 물어볼 수 있을 것 같아요. 이 규정은 모든 사람에게 목표가 무엇인지 명확하게 알려주지 않았지만, 그것은 이전 규정보다 개선되었다. 제 생각에는 정부 규제에는 기본적으로 세 가지 목표가 있습니다.
첫째, 거품을 짜는 것은 물가를 통제하는 것과 두 가지 다른 개념이다. 일부 가격 상승은 미래의 임대료 상승에 의해 지탱될 수도 있고, 미래 소비자들이 그들이 소유한 집에서 얻은 비화폐 이익의 할인으로 지탱할 수도 있다. 거품이 형성되고 터지면 금융업과 경제에 영향을 줄 뿐만 아니라 부동산업자도 가장 큰 피해자다. 부동산업자들은 집값이 오를 때 득의양양하지만, 진짜 시험은 집을 팔 수 없을 때 누가 살 수 있는지 보는 것이다. 홍콩의 5 대 부동산상은 처음 5 곳이 아니라, 처음엔 많은 집들이 큰 파도로 모래를 씻은 후에 남겨진 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 지혜명언)
현재 중국인의 수중에 있는 부의 상당 부분은 금융자산에 집중되어 있다. 미래의 일정 기간 동안 일부 사람들이 금융자산을 부동산으로 이전하는 것은 대세의 추세이며, 이는 부동산 가격의 상승을 어느 정도 지탱하고 있다. 이런 상황에서 거품이 생기기 쉽다. 그래서 첫 번째 일은 거품을 짜는 것이다. 거품을 짜는 가장 중요한 수단은 선불을 올리지 않는 것이다. 장기 집값이 어떻든 간에 계약금 인상은 사실상 일반 구매자를 타격했다. 거품을 짜는 것은 공실률을 통제하기 위해서가 아니며, 나도 부동산세가 거품을 통제할 수 있다고 생각하지 않는다. 부동산세 투기자는 살 수 있다. 결국 단기적인 행위이기 때문에 부동산세는 단기간에 너무 높을 수 없다.
또 주택 구입이 5 년 미만이면 분양수입에 따라 영업세를 전액 징수하는 것도 최선의 방법이 아니다. 영업세의 세기는 투기자 자체의 이익이 아니라 전체 판매이기 때문이다. 투기 수익을 얻지 못한 사람에게는 4 년 후까지 기다리는 것이 인위적으로 부동산 거래의 공급을 줄이는 것은 적절하지 않다.
단기 거래와 싸우는 가장 좋은 방법은 부가가치세를 징수하는 것이다. 이것이 단기 투기의 관건이자 조작도 쉽다. 미국 가정의 첫 번째 집이 5 년 이내에 팔리면 거래가 규정된 상한선을 초과한다. 예를 들면 25 만 원이 넘는 집값 부가 가치 부분을 넘으면 개인 소득에 따라 세금을 징수하는 것이 매우 강력하다.
두 번째 목표는 복지 재분배이다. 어느 정도 복지 재분배는 정치와 사회의 안정을 유지하는 중요한 수단이다. 현재 우리나라 시민의 소비와 복지 격차는 주로 주택 소비에 반영되어 있는데, 왜냐하면 일반 시민들은 식량과 의복 방면의 격차가 크지 않기 때문이다. 소득과 부의 불균형으로 인한 주택 면적과 품질의 차이로 인해 대부분의 시민들이 기존 분배 제도의 변경을 강력하게 요구한다면, 부동산 업계의 정부 복지 재분배 정책은 경제학 분석의 범위를 넘어 정치와 사회 문제이다. 관건은 어떤 정책을 채택하여 이 목표를 달성하는 것이다. 복지 재분배와 밀접한 관련이 있는 또 다른 정치적, 사회적 문제는 사회 구성원 중 중요한 비율을 차지하는 중산층이 임대가 아닌 자신의 집을 가능한 한 빨리 소유하게 하는 것이 정치와 사회 안정에 도움이 된다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 복지, 복지, 복지, 복지, 복지, 복지, 복지, 복지)
셋째, 나는 이 목표가 여전히 모호하다고 생각하지만, 중국인들이 소비관념과 소비방식을 바꿔야 한다는 점도 제기해야 한다. 개인적으로, 나는 개인적으로 중국이 베이징-천진, 난징-상하이-항주, 광저우-심천-홍콩 등 수억 인구의 대도시를 형성 할 것이라고 예측했다. 이 대도시에서는 모두가 자신의 작은 세계를 갖는 것에 만족한다. 작은 집은 자원을 절약할 뿐만 아니라, 특히 정교하게 만들 수 있다. 일본과 홍콩의 현대 건축 디자인과 마찬가지로 부동산 규제의 목표 중 하나는 미래의 부동산 소비 모델을 유도하여 향후 조잡한 소비에서 정교한 소비 모델로 전환하는 조정 비용을 줄이는 것이다.