부동산 개발은 자금, 기술 및 관리 집약적인 투자 행위이다. 부동산 프로젝트를 개발하는 데 드는 자금의 양은 매우 크다. 각종 융자 수단의 도움 없이는 개발상이 한 발짝도 걷지 못할 것이다. 동시에, 산업 체인의 첫 번째 고리로서, 자금 조달 채널은 줄곧 부동산 발전의 병목 현상이며, 금융업과 완벽한 자본 시장이 뒷받침되어야 한다. 그러나 부동산 개발에 따라 프로젝트, 링크 또는 부동산 회사마다 위험과 융자 수요가 다르므로 부동산의 융자 채널을 분석하여 최적의 융자 구조를 결정해야 합니다.
1. 자체 자금:
개발자는 자체 자본을 사용하거나 다양한 채널을 통해 자체 자본 기반을 확장합니다. 예를 들어, 프로젝트 개발을 지원하기 위해 자회사로부터 대출을 받습니다. 이런 경로를 통해 모금된 자금을 통해 개발자는 장기간 보유하고, 스스로 지배하고, 유연하게 사용할 수 있다. 필요한 자체 자금도 국가가 개발자에게 설정한 딱딱한' 문턱' 이다. 12 1 호 문서에 따르면 자체 자금 비율은 30% 를 초과해야 합니다. 중국 부동산 기업은 많지만 규모와 실력이 있는 기업은 매우 적다. 투자 규모가 커지면서 자체 자금에 대한 수요가 커지고 실력이 부족한 중소부동산업자들이 많이 제외된다. 다음 중 하나를 수행합니다.
2. 선급금
선불금은 일반적으로 매매 쌍방의 환영을 받는다. 개발자에게 판매 환불은 위험이 가장 낮은 가장 좋은 융자 방법이기 때문이다. 조속한 자금을 공사 건설에 사용할 수 있고, 자신의 자금 압력을 완화하고, 일부 시장 위험을 바이어에게 이전할 수 있다. 바이어에게 소량의 돈이 큰 예상 부가가치 수익을 얻을 수 있기 때문에 부동산의 전망을 잘 보면 예매에 큰 열정을 보일 수 있다. 12 1 호 문건에 따르면 상품주택은 구조가 폐쇄된 경우에만 상업은행으로부터 개인담보대출을 받을 수 있다. 현재 국내 주택 구입자들은 대부분 대출로 집을 사고, 주택 대출 지원이 없어 부동산 개발업자들이 미리 집을 팔거나 선불금을 받기가 어렵다. 부동산 프로젝트는 착공,' 오증' 에서' 구조 봉인' 까지 평균 1 년 정도가 필요한데, 이것은 자금이 가장 부족한 시기이다. 선불금이 부족하면 자체 자금 압박이 커져 프로젝트 발전이 이어지기 어렵다.
3. 건설 단위 진보
하나는 건축업자가 엔지니어링 자료를 제공한다는 것입니다. 하나는 공사 대금 지불을 연기하는 것이다. 건설부 통계에 따르면 부동산 개발 건설 자금 체납은 연간 부동산 개발 자금 총액의 약 10% 를 차지하며, 해결 자금이 제한되어 완화만 할 뿐 근본적인 문제는 해결할 수 없다. 12 1 호 문건은 건설업체의 유동자금 대출 사용을 엄격히 제한하고 시공업체가 은행 대출을 이용하여 부동산 개발 프로젝트에 자금을 지원하는 것을 금지한다. 2004 년부터 국가가 농민공에게 밀린 임금을 갚기 위해 많은 노력을 기울였기 때문에 공사금 상환력이 높아져 건설단위 개발과 상업이용으로 모금된 자금이 더욱 제한되었다.
은행 대출:
부동산 프로젝트의 개발은 은행 대출에 크게 의존하고 있으며, 은행 대출은 줄곧 부동산 개발 기업의 주요 융자 방식이다. 보수적인 추산에 따르면 부동산 개발자금의 50% 이상은 은행 대출에서 나온 것으로 추산되며, 시공업체가 자금을 선불하고 공급자의 재료비를 체납하면 최소한 70% 를 포함해야 한다. 최근 몇 년 동안 국가가 내놓은 일련의 부동산 거시 통제 정책은 주로 은행 신용대출에 초점을 맞추고 있다. 부동산 기업 자금사슬이 갑자기 긴박한 것은 주로 통화정책이 긴박하기 때문이다. 은행이 대출을 원하는 이유는 부동산 회사의 브랜드, 프로젝트 진도, 미래 수익을 반복적으로 고려한 끝에 제한적으로 대출을 받았기 때문이다. 현재 상황에서 은행 신용대출은 여전히 중국 부동산 기업의 첫 번째 선택이다. 편리하고, 실제 경제 비용이 낮고, 재무 지렛대가 크다. 장기 부채와 단기 부채의 부채 구조를 조정하여 부채 상환 압력이 큰 폐단을 피할 수 있다. 하지만 은행 대출의 문턱이 크게 높아져 자금 병목 현상이 닥치면서 개발자들은 새로운 자금 조달 경로를 개척해야 할 필요성이 절실하다.
5. 부동산 신탁:
현재 신탁상품은 주로 두 가지 모델이 있다. 하나는 신탁투자회사가 부동산 프로젝트에 직접 투자하고, 다른 하나는 채권 융자이다. 부동산 신탁계획 융자는 은행 대출에 비해 부동산 개발업체의 전체 융자 비용을 낮추고 유연하고 편리하게 자금을 조달하며 자금 금리를 유연하게 조정할 수 있는 장점이 있다. 신탁제도의 재산 격리와 권리 재건의 특수성, 유연성, 독특한 기능으로 재산권, 수익권, 우선 구매권 등의 모델로 금융혁신을 진행한 다음 은행 대출과 충분히 결합해 새로운 조합융자 모델, 즉 신탁+은행을 형성할 수 있다.
6. 상장 금융:
상장 융자에는 국내 상장 융자와 해외 상장 융자가 포함된다. 부동산 기업은 상장을 통해 거액의 자금을 빠르게 모을 수 있고, 모금자금은 등록자본으로 영구히 사용할 수 있으며, 고정상환 기한이 없기 때문에 일부 대형 개발 프로젝트, 특히 상업부동산 개발에 큰 장점이 있다. 상업용 부동산 개발에는 더 큰 자금 규모와 긴 투자 주기가 필요하며, 이를 통해 안정적인 자금 흐름을 제공하고 개발 기간 동안의 자금 수요를 보장할 수 있습니다. 기업 규모로 볼 때, 상장 문턱이 비교적 높기 때문에 규모가 크고 신용도가 좋은 대형 부동산 기업들은 대부분 그 융자를 이용할 수 있으며, 발전 잠재력이 있고, 규모와 자금력을 확대하기를 열망하는 일부 중형 기업들도 구매 (대출) 를 고려해 볼 수 있다. 껍데기 상장으로 융자를 해서 증발 및 배주 요구를 충족시키고 증권시장에서 융자하는 목적을 달성할 수 있다.
7. 부동산 자산 유동화
부동산 증권화는 유동성이 낮은 비증권 부동산 투자를 자본시장의 증권자산으로 직접 전환시켜 투자자와 투자 대상의 관계를 직접재산 소유권에서 채권 소유 증권으로 전환하는 금융거래 과정이다. 자산증권화의 장점은 개발자가 투자자금을 흡수한 후 신속하게 자금을 확보하고, 좋은 자금 투입 메커니즘을 확립하고, 프로젝트를 순조롭게 시작할 수 있다는 점이다. 비록 일부 수익을 내야 하지만. 또한 부동산 투자 및 소비의 실현에 도움이 되며, 증권을 부동산 재산권의 양도 수단으로 의지하면 더 많은 자금을 이 분야에 끌어들일 수 있다. 한편 펀드 가격의 변화에는 투자자들의 펀드 투자 수익성에 대한 판단과 시장 기대치가 포함되어 있어 부동산 구매력과 시장 가격 발견을 모으는 데 도움이 된다. 금융기관 신용자산증권화 시범관리법' 2005 년 6 월 5438+2 월 1 일: 정식 시행은 담보대출증권화를 위한 정책과 법적 근거를 제공한다. "관리 방법" 은 신용자산증권화 개시기구 자격, 자본 요구 사항, 증권화 업무 규칙, 위험 관리, 감독 관리, 법적 책임 등을 명확히 규정하고 부동산 증권화의 규범화에 대한 강력한 보장을 제공한다.
8. 공동 개발:
공동 개발은 부동산 개발업자와 경영자가 합작으로 부동산 프로젝트를 개발하는 일종의 융자 방식이다. 이런 방식은 투자 위험을 효과적으로 줄이고 상업용 부동산 개발과 상업망 건설의 지속 가능한 발전을 실현할 수 있다. 부동산 개발업자와 사업자는 제휴를 실현하고, 전반적으로 조율하여 쌍방이 안정적인 현금 흐름을 확보하고, 경영 위험을 효과적으로 통제할 수 있도록 한다. 현재 개발상이 대출을 받는 조건에는 부동산 개발 고정자산 투자 프로젝트의 자체 자금이 35% 이상이어야 한다는 명확한 규정이 있다. 이에 따라 중형개발업체들에게는 은행 대출을 받기가 어려운 상황에서 공동 개발을 선택하면 자금 확보를 받을 수 있어 자금사슬이 끊어지는 것을 막을 수 있다. 상업부동산상들은 대부분 주택 개발에서 옮겨온 것으로, 상업특성과 상업법칙에 대한 파악에 편차가 있다. 주택 개발 모델을 적용하면 개발자, 투자자, 경영자, 부동산 관리자들이 유기적으로 결합할 수 없어 막대한 투자 위험을 초래할 수 있다. 공동 개발은 모든 개발 과정의 통합과 재배치를 실현할 수 있으며, 부동산 개발자와 사업자의 강력한 연합은 브랜드 포트폴리오를 통해 경영 우위를 확보할 수 있다. 개발자와 운영자의 브랜드 효과는 상업용 부동산의 임대 상황을 효과적으로 개선하여 여객류를 유치하고 상업 분위기를 조성하는 데 도움이 될 수 있습니다.
9. 개발자의 할인 대출:
개발업자가 대출 할인을 위탁하는 것은 일종의' 판매자 신용' 으로, 부동산 개발상이 자금을 제공하여 상업은행에 위탁대출을 의뢰하고, 개발업자는 일정 기간 이자를 보조한다. 상업은행의 경우 대출업무를 위탁하면 정책위험과 신용위험뿐만 아니라 수수료 등 상당한 중간 업무수익도 얻을 수 있다. 부동산 개발자에게 대출 업무를 위탁하는 것은 판매 단계의 자금 회수 문제를 해결하고 조기 판매를 실현하는 데 도움이 된다. 반환 된 자금은 판매 이익으로 자체 자금을 나열하거나 프로젝트 건설에 직접 투자 할 수 있으며, 개발자의 35% 가 자체 자금 부족 문제를 더 잘 해결하여 상업 은행으로부터 개발 대출을받는 것이 더 쉽습니다. 동시에 상가가 제공하는 할인은 매우 매력적인 마케팅 주제를 제공한다. 바이어는 더욱 안정감이 있어 부동산 판매를 자극했다. 개발자는 또한 상황에 따라 미래의 고정적이고 회수가능한 담보대출을 은행에 저당잡히고 일정 비율의 실제 대출을 받아 일시적인 자금 수요를 해결할 수 있다. 이러한 융자는 판매 과정에서 이루어지며 안전하고 안정적이지만 모든 개발자가 시도할 수 있는 것은 아니다. 기초자금의 상당 부분은 오랜 시간 동안 단계적으로 투입되고 회수되기 때문에 실력 있고 규모가 큰 대형 부동산 기업에만 적합하고, 개발된 프로젝트는 모두 이윤이 높고 품위가 높은 명품 커뮤니티다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)
10. 판매 후 환매 및 임대:
애프터환매란 개발자가 개발한 부동산을 대출기관에 매각하거나 전당포하여 대량의 현금을 얻어 재투자를 하는 것을 말한다. 동시에, 미래는 비슷한 할부 상환의 형태로 부동산을 되찾을 것이다. 여기서 말하는 대출 기관은 은행, 투자회사, 금융회사, 신탁회사 등 금융기관이거나 자금이 풍부한 실업회사일 수 있다. 애프터환매는 개발자가 다른 프로젝트의 지속적인 개발을 위해 높은 비율의 융자를 받을 수 있을 뿐만 아니라, 일반 회사가 서로 자금을 대출할 수 없는 국가 정책 금지를 우회할 수 있으며, 부동산을 환매한 후에도 재산권을 얻을 수 있다. 이런 융자 방식은 장기간 판매하기 어려운 주식재산을 대량으로 보유하고 있어 자금이 잘 돌아가지 않는 개발자에게 특히 적용되며, 자산 활성화, 재투자 개시에 매우 중요한 역할을 한다. 그러나 애프터환매 과정에서 거래세 두 건이 있고 대출 기관에 대출이자에 더 큰 판매 이차를 지급해야 하기 때문에 자본 비용이 높고 운영 전에 경제적 타당성을 자세히 분석해야 한다. 애프터리스는 개발자가 개발한 부동산을 매각한 후 자영업을 하거나 다른 사람에게 경영을 의뢰하는 것을 말한다. 판매 후 임대 과정에서 부동산을 소유한 개발자는 두 번 이익을 얻을 수 있다. 하나는 그가 부동산의 소유권을 양도하고, 개발자금을 즉시 현금화하고, 자금 점유를 줄이고, 판매 이윤을 얻는 것이다. 미래의 임대에서 장기적인 경영 수익을 얻을 수 있도록 부동산의 사용권을 동시에 보유하다. 전체 운영의 핵심은 사후 운영이 약속한 투자 수익을 실현할 수 있는지, 즉 운영이 사전 계획의 이익 수준에 도달할 수 있는지 여부다. 따라서 판매하기 전에 객관적이고 상세하며 실행 가능한 사업 계획서와 신뢰할 수 있는 위탁 운영 기관이 있어야 합니다. 그렇지 않으면 판매 사기 혐의를 받을 수 있습니다. 이런 방식은 호텔 쇼핑몰 등 상업용 건물을 위해 상품을 개발하는 부동산 기업에 특히 적합하다.
1 1. 해외 금융:
해외 부동산 펀드의 진입은 중국 부동산업의 발전에 유리하다. 한편으로는 국내 부동산 업계의 은행 신용대출에 대한 과도한 의존도를 완화하고 부동산 시장의 지속 가능한 발전에 도움이 될 수 있다. 한편, 융자 방식의 다양화는 금융체계의 위험을 분산시키는 역할을 할 수 있다. 그러나 중국이 아직 부동산 투자 기금의 법규를 반포하지 않았기 때문에 해외 부동산 펀드가 중국에 투자하는 데는 여전히 많은 위험이 있다. 해외 부동산 투자 펀드는 개발 프로젝트 자체에 대한 요구가 높고, 프로젝트에 투입된 후 운영 과정에서 규범이 투명함을 요구하고, 국내 일부 부동산 기업의 운영은 규범적이지 않으며, 해외 부동산 펀드는 중국에서의 발전에 어느 정도 장애가 있다.
12. 금융리스:
계약법' 규정에 따르면 부동산 융자임대계약은 임차인이 스스로 또는 임대인을 통해 집을 선정한 후 임차인이 부동산 판매자로부터 이 집을 매입하여 임차인에게 사용하고 임차인이 임대료를 지불하는 것을 말한다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 임대인은 임대료를 받아 수입을 얻는다. 예금금리가 하락한 상황에서 임대인은 이런 무위험 방식을 통해 이자보다 더 높은 수익을 얻기를 선호한다. 부동산 금융리스는 은행 대출보다 더 간단하고 빠른 장점을 가지고 있다. 임대 임대료는 상대적으로 높지만 은행 대출보다 신청 절차가 더 간단하고 빠르다. 또한 임차인의 현금 흐름 수요에 따라 임대 조항을 배정할 수 있어 상환 방식이 더욱 유연합니다. 이러한 특징들은 부동산 기업의 건강하고 지속적인 발전에 더욱 유리하다.
13. 비상장 증자: 사모 펀드 파이낸싱:
미국 서브프라임 모기지로 인한 글로벌 주식 폭락과 경기 침체의 영향으로 항대산은 2008 년 3 월 20 일 홍콩에 있는 글로벌 공모주 (IPO) 를 포기해야 했다. 기관 청약 없이 국제자본시장의 철저한 한기를 알 수 있다. 이런 상황에서, 항대지는 상장되지 않은 증자 증주를 선택했다. 이 가운데 홍콩 신세계개발유한공사 회장 정유통 회장은 654 억 38 억+0 억 5 천만 달러를 출자해 회사 지분 3.9% 를 차지했다. 중동의 한 국가투자국은 654 억 38+0 억 4600 만 달러를 출자해 회사 지분 3.8% 를 차지했다. 도이치은행, 메림증권 등 다른 5 개 기관이 2 1 만 달러를 출자했다.
14. 메자닌 금융:
메자닌 융자는 지분과 채권 사이에 있는 일종의 신탁상품이다. 부동산 분야에서 메자닌 융자는 서로 다른 채권과 지분의 조합에 유연성과 문턱이 낮은 장점을 가지고 있다. 최근 몇 년 동안 유럽과 미국의 주택 융자 채널이 좁아져서 부동산 융자는 15%: 까지: 0%: 메자닌 융자로 보완되었다. 부동산 개발업자에게는 기금 모금의 특수한 요구에 따라 조정할 수 있고, 지분이 들어오면 은행에 대출을 신청할 수 있다. 자금 회수에 대한 요구가 적당하다. 프로젝트에 대한 요구가 낮아' 4 증' 이 필요 없다. 투자자는 통제권에 대한 요구가 낮다. 메자닌 융자 제공자에게 상환 방식은 유연하며 투자 위험은 지분보다 작다. 퇴출은 전통적인 사모 지분 투자보다 더 확실하고 유동성이 더 강하다.
15. 채권 금융:
부동산 프로젝트는 자금량, 위험, 유동성이 떨어지는 특징, 게다가 우리나라 회사채 시장의 운행 메커니즘이 건전하지 않아 회사채가 제때에 상환할 수 없는 경우가 많기 때문에 국가는 줄곧 부동산 채권 발행을 엄격히 통제해 왔다. 채권 시장을 규제하기 위해 규제 당국은 엄격한 채권 승인 절차, 특히 부동산 프로젝트 채권 승인을 엄격하게 통제하는 조치를 취했다. 이런 제약으로 우리나라 부동산 채권 융자의 문턱이 높고, 진입하기 어렵고, 발행 비용이 높다는 것은 일부 민영기업이 오를 수 없는 융자 방식이다.
16. 프로젝트 파이낸싱:
프로젝트 융자란 프로젝트의 자산과 수익을 담보로 하는 융자를 말한다. 이 방식은 일회성 융자 금액, 프로젝트 건설 기간 및 회수 기간 길이, 위험 공유 등의 특징을 가지고 있다. 따라서 대규모 상업용 부동산 프로젝트의 경우 프로젝트 융자를 통해 자금 조달 목표와 위험 마스킹을 고려해 볼 수 있습니다.