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200 1 9 월 18 출처: 베이징 청년보 여미영
9 월 13 일 베이징 CBD 마스터플랜이 드디어 등장했다.
CBD 는 영어 Central Business District 의 약어로, "비즈니스가 모이는 곳" 으로 번역되어 중앙 비즈니스 지역 또는 CBD 라고도 합니다. 현대 유행의 정의는 한 대도시에서 대량의 상업, 금융, 문화, 서비스 기관, 비즈니스 사무실, 호텔, 아파트 등의 보조 시설을 집중시켜 편리한 교통, 통신 등 현대화 인프라와 양호한 환경을 갖추고 있어 대규모 비즈니스 활동을 용이하게 한다는 것이다.
베이징 CBD 마스터플랜은 서기동대교로, 동쪽에서 대망로, 남쪽에서 통혜강, 북에서 조양로, 총면적이 3.99 제곱킬로미터이다. 현재 CBD 지역의 공장은 대부분 1950 년대에 건설되었다. 3 ~ 5 년 안에 CBD 지역 내 대부분의 기업들이 전체 개발용지면적 약 280 만 평방미터, 잠재적 개발면적 654.38+00 만 평방미터로 이주할 예정이다. 개발가능 면적 중 약 50% 는 오피스텔, 약 25% 는 아파트, 약 25% 는 호텔 문화 오락 시설이다. CBD 는 시장 지향적, 유연한 개발을 원칙으로 건설해 CBD 가 집사, 문화, 오락, 주거 등의 기능을 하나로 통합한 국제화, 디지털화, 녹색화, 지속 가능한 발전의 종합 비즈니스 지역이 되도록 할 것이다.
2008 년에는 국제무역 3 기, 베이징부센터를 포함한 CBD 최초의 랜드마크 프로젝트가 완공될 예정이다.
최근 베이징에서 CBD 는 거의 익숙한 단어가 되었는데, 특히 부동산 분야에서는 더욱 그렇다. CBD 에 대해 얘기하지 않으면 낙오된 것 같다. 실력이 있는 모든 개발업자들은 노베이징이든 외지에서 막 상경한 사람이든 CBD 근처의 모래사장을 적극적으로 점령하고 있다. 이렇게 하지 않으면 실력을 보여주지 않는 것 같다. 홍석, 김지, 개척, 대련, 제너럴모터스 등 많은 부동산 회사들이 CBD 주둔군에 주둔해 CBD 방안의 최종 출범을 기다리고 있다. 9 월 13 일 베이징 CBD 방안이 드디어 등장했다. CBD 계획 방안은 CBD 및 주변에 모인 수많은 부동산 대군에 대해 어떤 규칙을 세웠습니까? 이 부동산 대군은 어떻게 싸울 것인가? 본 신문은 예웨이 컨설팅 시장 연구센터의 통계와 CBD 최종 계획안을 근거로 CBD 부동산 시장을 분석하고 집계했다.
■ 베이징은 8 년 전 CBD 예비 계획을 세웠다.
베이징시 정부는 1993 베이징시 마스터플랜에서 처음으로 CBD 개념을 제시했다. 국무원이 승인한 베이징시 마스터플랜은 "건국문과 조양문 사이, 동 2 환과 동 3 환 사이에 금융 보험 정보 컨설팅 무역 문화 상무 등 여러 서비스 기능을 갖춘 비즈니스 센터를 개설한다" 고 분명히 밝혔다. 같은 해 베이징시 도시계획설계연구원은 베이징상무센터의 계획을 완성하고, 상술한 지역의 면적, 개발 구성, 높이, 용적률 등에 대해 초보적인 계획을 진행했다.
베이징 CBD 계획 공개 이후 이 지역에서 개발 열풍이 일어났다. 오피스텔을 예로 들다. 1992 이후 당시 오피스텔 수요가 급증하면서 오피스텔 고액의 이윤에 이끌려 개발자들이 신규 오피스텔 프로젝트에 투자해 시장 공급과 수요의 심각한 불균형을 빚고 있다. 이렇게 오랜 발전을 거쳐 CBD 는 이미 베이징에서 가장 큰 고급 오피스텔, 상업센터, 아파트 집결구가 되었다.
■ 북경은 3 년 전에 CBD 지역을 정했다.
새로운 경제시대 CBD 지역의 새로운 발전 요구에 부응하기 위해 시계획국은 1998 에서 CBD 의 범위를 재조정했다. 즉, 현재 제시된 CBD 지역의 구체적인 범위는 서기동대교로, 동쪽에서 대망로, 남에서 통혜강, 북에서 조양로 사이의 지역, 3.99 제곱킬로미터이다. 그 핵심은 국무역을 중심으로 한 건국국외거리와 동삼환교차로가 형성한' 황금십자' 지역이다. 조양구 정부가 2000 년 8 월 6 일부터 8 월 20 일까지 개최하는' 2000 베이징 조양국제상무절' 은 상무센터의 개념을 확대하고, 베이징국제상무구 건설의 구상을 제시했다. 비즈니스센터, 국제비즈니스대로 (동삼환), 6 대 방사선지역 (아시안게임 마을, 왕경, 주선교, 문유하국제마을 포함
이 같은 이득의 자극으로 2000 년 이후 CBD 지역에서 또 한 차례의 개발 열풍이 일어나 현대도시, 세계무역국제아파트, 햇빛 100 등 부동산이 나타났다.
■ 오늘 북경은 CBD 계획을 확정했다.
올해 대량의 부동산 개발업자들이 CBD 지역에 입주했다. 예를 들면 개척, 대련 완다, 선전 금지 등이다. 이들 부동산회사들은 이미 CBD 내 제조업체와 토지협정을 체결했지만, CBD 계획이 아직 확정되지 않았기 때문에, 창외 소호, 선전 김지, 대련 완다그룹 등은 이미 성북이 가득 찼지만, 줄곧 대기 단계에 있다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언)
200 1 9 월 13 일 베이징 상무센터 (CBD) 비지니스 지역의 건축 규모는 10 만 평방미터로, 그 중 약 50% 는 오피스텔, 25% 는 아파트, 나머지 25% 는 상업, 서비스, 문화 및 엔터테인먼트 시설이다. CBD 는 국내외 고위 경영진의 주거와 여가를 끌어들이는 국제문화생활 커뮤니티가 될 것이다. CBD 도로 시스템 계획용지는 약 155 헥타르로 CBD 전체 면적의 39% 를 차지한다. CBD 는 은행, 보험, 기금, 증권, 통신, 정보 서비스, 컨설팅 등의 업계를 중점적으로 발전시키고, 외국인 투자자들이 비즈니스 센터에 중외 합자 상업 소매업 기업을 설립하는 것을 우선적으로 승인하며, 외국 금융 및 보험 기관이 국가 규정에 따라 비즈니스 센터에서 관련 금융 서비스를 개설하도록 장려할 것이다. 동시에, 관련 부서는 "베이징 중앙 상무구 건설을 가속화하는 잠행 방법" 을 제정하였다. 이 방법에 따르면 중앙 비즈니스 지구는 토지 인수 비축 제도를 시행하면서 중앙 비즈니스 지역 인프라 건설 특별 자금을 설립할 예정이다.
베이징 CBD 부동산 시장 "벽 꽃, 벽 향"
CBD 및 CBD 주변 지역의 부동산 시장 상황을 살펴보면, 벽 안에 꽃이 피는 벽 바깥향으로 CBD 부동산 시장의 현황을 묘사하는 것은 지나치지 않다. 여기서' 벽 밖' 은 CBD 주변 지역을 가리키며, 동직문 지역, 연사 지역, 동사환 지역, 통주 지역을 포함한다. CBD 의 건물은 연초부터 최종 계획안을 기다리고 있어' 천둥소리가 큰 빗방울이 작다' 며 움직임이 없다. 오히려 주변에 CBD 의 빛이 묻어 부동산 개발 판매가 호황을 누리고 있다.
CBD "벽": 사무실 건물보다 집이 더 많습니다.
예웨이 컨설팅시장연구센터의 감시자료에 따르면 CBD 구역의 부동산 유형은 주로 수출아파트, 내판매실, 오피스텔이다. 각종 부동산 중에서 수출 아파트가 가장 큰 비중을 차지하여 45% 에 달한다. 국내 주택과 수출 아파트를 합치면 전체 CBD 부동산의 거의 5 분의 4 를 차지하며 계획안에 설정된 비율을 훨씬 넘어섰다.
현재 이 지역의 주요 수출 아파트 종목은 현대도시, 햇빛 100, 세계무역국제아파트, 스성가원, 디지털 0 1 (프로젝트는 주택임) 등이다. 주로 오피스텔, 총 공급량 2 19 만 평방미터입니다. 숫자로 보면 CBD 핵심 지역은 건축 면적을 10 만 평방미터로 계획하고 있습니다. 25% 의 아파트 건설 비율에 따르면 핵심 지역의 아파트 프로젝트는 250 만 평방미터 정도여야 하며, 현재 건설 규모는 이미 계획지표에 가깝다.
예웨이 컨설팅 시장 연구센터의 통계에 따르면 오피스텔 시장의 기존 공급 규모는 165438+ 만 평방미터를 넘어 CBD 의' 금십자' 지역에 주로 집중돼 국모와 항공화과무역센터를 주요 대표로 하고 있다. 많은 대형 프로젝트 개발 주기가 길면서 최근 몇 년간 시장 침체의 영향으로 최근 2 년간 CBD 지역 오피스텔 개발량이 크지 않았다. 올해 입주할 수 있는 것은 디지털 0 1 빌딩과 현대성뿐이다. 이르면 2002 년 하반기 이후 대량의 CBD 오피스텔이 출시될 것으로 예상되며 경쟁이 치열하지 않다. 베이징 CBD 계획의 규모 지표에 따르면 사무용 보조 건물의 규모 면적은 500 만 평방미터여야 한다. 이렇게 보면 오피스텔 시장에는 아직 거대한 발전 공간이 있는 것 같다.
"벽 밖": 주변 지역의 주택 생산과 판매가 모두 왕성하다.
위치상의 이유로 CBD 핵심 지역의 주택은 대부분 고가이고 밀도가 높은 고층 아파트이며 고객층이 높다. 반면 범CBD 지역인 동직문, 연사, 동사환, 통주는 땅값이 상대적으로 싸고 환경이 자연에 가깝기 때문에 품질이 좋고, 환경이 좋고, 가격이 비교적 저렴한 중급 종목이 쏟아져 나오고 있다.
예를 들어 동직문 지역의 만국성, 평화신도시, 동방긴자, 연사 지역의 봉황, 마량 명거, 동윤의 단풍경, 보아가든, 조양 무제한, 동사환 연선 통주 지역의 크기 부동산 등이 있다. 현재 이들 건물의 총 공급량은 654.38+0.63 만 평방미터로 신규 프로젝트 수도 상승세를 유지하고 있다.
■ 베이징 CBD 부동산 시장은 내일 경쟁이 치열하다.
9 월 13 일 CBD 마스터플랜이 공개됐다. 하룻밤 사이에 CBD 벽 안팎에서 오랫동안 기세를 부리던 대군이 움직이기 시작했다. 9 월 17, 베이징 포춘 센터 파토 착공.
CBD' 벽내 부동산 시장' 의 경쟁은 업그레이드해야 한다.
CBD 계획이 공개되기 전에는 8 개 이상의 새 프로젝트가 CBD 입주를 발표했지만, CBD 계획 발표 당일 이시상 CBD 사무총장은 향후 CBD 건설에서 계획 방안을 더욱 심화시키고 토지비축센터를 설립하여 CBD 기존 프로젝트를 정리하고 정비할 것이라고 주장했지만, 확실한 것은' 김십자' 였다. 첫 번째 배치에 포함 된 6 개의 랜드 마크 건축 프로젝트는 국제 무역 3 단계, 베이징 포춘 센터, 은태 세계 무역 센터, CCTV 빌딩, 매드롱 국제, 해외 소호입니다. 이 6 개 프로젝트 외에도 제너럴모터스 그룹이 건외소호 변두리에서 개발한 종합커뮤니티 베이징 김지국제가든, 햇빛 100 서쪽의 대련 완다 프로젝트, 스위치 공장 만통 이상 세계 남구, 경광센터 동북각 첫 프로젝트도 가까운 시일 내에 진행될 예정이다.
이 새로운 프로젝트들은 아파트, 상가 위주, 오피스텔, 상업을 보조하며 총 500 만 평방미터가 넘는 잠재적 공급을 하고 있다는 것을 쉽게 알 수 있다. 이 대형 신판들은 현재 국내외 유명 디자인 회사를 초청하여 초기 설계를 진행하고 있다. 그러나 공급은 수요에 기초해야 한다. 베이징 CBD 의 수요는 무엇입니까?
먼저 비즈니스 요구 사항이 어디에 있는지 살펴보십시오. 베이징이 CBD 를 건설한 데에는 크게 두 가지 이유가 있다고 한다. 하나는 입세 후 대량의 외국기업이 북경에 진입하는 수요를 만족시키기 위해 베이징이 제 3 산업을 발전시키기 위한 플랫폼을 제공하는 것이다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 둘째, CBD 를 건설하는 것은 베이징의 국내외 이미지를 높이는 데 도움이 된다. WTO 는 CBD 에 장기적인 이득인 것 같은데, 중국이 입세 후 곧 대량의 외국 기업이 CBD 로 몰려들지 않을까요? 현재 세계 500 대 기업은 이미 156 곳이 베이징에 정착하고 있으며, 그 중 98 곳이 국제무역권에 있다. 156 의 가정도 적지 않지만, 그것은 개혁개방 20 여 년 동안 축적된 것이다. 실제로 베이징에 진출하고자 하는 대부분의 대형 외국기업이 이미 들어왔고, 상경기업의 오피스텔과 아파트에 대한 수요는 선형적이지 않아 국제경제경기의 영향을 크게 받고 있다. 국제통화기금 (IMF) 은' 200 1 상반기 세계경제 전망' 에서 올해 세계 경제 성장률을 4.2% 에서 3.2% 로 낮추며 광범위한 불황에 대한 우려를 표명했다. 세계 경제의 불황이 중국이 입세한 후 대량의 외국 기업이 베이징에 진입할 것이라는 우리의 기대를 깨뜨릴 가능성이 높다는 조짐이 나타나고 있다. 한편, 국내 CBD 오피스텔에 대한 수요는 크게 증가하지 않을 것이다. 지난해 베이징 오피스텔 공급은 82 만 7600 평방미터로 654.38+0.999 보다 654.38+0.39 만 평방미터나 증가했다. 올해 공급량은 654.38+0 만 평방미터에 이를 것으로 예상된다.
CBD 지역에서는 은태센터, 부센터, 김지국제빌딩이 이미 설립되었고, 국무역 3 기, 신도시 국제 등 많은 프로젝트가 사전 논증이나 계획 수정을 진행하고 있다. 오피스텔 (예: 건외 소호 등) 과 같은 오피스텔 (예: 건외 소호 등) 인 상가 아파트가 더 많다. 현재 CBD 상업시설은 약 270 만 평방미터로, 이 중 A 급 오피스텔은 약 절반, 아파트, 호텔, 상업서비스는 각각 1/4 로 집계됐다. 현재 건설될 CBD 프로젝트 오피스텔 공급은 어떻습니까? 이에 대해 CBD 오피스텔 총고문인 코장환은 이 지역의 기존 오피스텔 공급량과 건설될 오피스텔 공급량에 대한 자료가 없다고 인정했다. 개발자들은 CBD 오피스텔의 수요를 측정하고 있지만 확실하지 않다. 관련 부서는 CBD 계획 방안을 초안할 때 예측을 하지 않았다.
주택 수요를 다시 보다. 첫째, 오피스텔의 수요는 주택의 수요에 영향을 줄 수 있다. 오피스텔이 사람을 베이징 CBD 로 끌어들일 수 없다면 주택 건설과 판매가 없을 것이다. 둘째, 현재 상황으로 볼 때 올 하반기에는 CBD 코어만 최소한 654.38+0.8 만 평방미터의 아파트가 있다. 150 평방 미터/세트 계산에 따르면 약 10000 채의 고급 비즈니스 아파트가 같은 주택 구입층을 놓고 경쟁하는 치열한 경쟁이 예상된다. 다시 한 번, CBD 스태프의 상황을 보면 CBD 스태프는 주로 외국인, 젊은 화이트칼라, 그들의 생활방식은 서구의 영향을 받아 자연과 귀환을 중시한다. 어느 정도까지, 그들은 CBD 의 "전정 뒤뜰" 에서 "경치 좋은" 방을 사고, 자연과 가깝고, 시야가 약간 넓어지고, 집값이 비교적 싸다. 번화가에서 "경치 있는" 아파트를 사는 것이 아니다.
창외 소호, 김지국제가든 등 이미 외국 디자이너가 디자인한 프로젝트든, 대련 완다, 아직 움직임이 없는 프로젝트를 창시하든, CBD 벽 내 규격이 비교적 높은 전쟁이 곧 시작될 것으로 보인다.
"벽 밖" 4 개 지역은 CBD 전정 뒤뜰을 만들기 위해 노력합니다.
동직문 지역: 동직문이 차지하는 14.3 헥타르의 대형 종합교통허브가 착공되고 주변 부동산 프로젝트도 시작됐다. 세계 명성 외에도 동직문교 동남각의 C 형 랜드마크 건물인 동방긴자도 착공했다. 북쪽에는 행복마을 일대에서 전홍그룹 보헌사의 70 만 평방미터에 가까운 대형 지역사회도 설계안을 위한 국제입찰을 하고 있다. 현재 싱가포르, 일본, 이탈리아, 독일의 네 가지 방안을 선정해 전문가에게 최종 결정을 내리고 있다. 북쪽으로 가면 규모가 큰 평화 신도시도 CBD 에 인접한 지리적 위치를 강조하고 있다.
동사환 연선: 지난해 개업한 동윤단풍경은 줄곧 커피 문화로 CBD 의 젊은 사무직 근로자들을 끌어들이고 있다. 최근 선보일 2 기는 변하지 않고 CBD' 삶의 참뜻을 발견' 하는 젊은이들에 초점을 맞추고 있다. 최근 1 년간의 조정을 거쳐 길 건너편에 있는 태와 가원은 저밀도, 저층 집으로 CBD 를 끌어들이는 사람들을 끌어들일 예정이다. 4 환을 따라 북상하면 이가성은 동댐 변두리그룹에 6543.8+00 억원을 투자하여 350 헥타르의 토지를 개발하여 청년아파트를 건설할 것이다. 대상 고객은 모두 CBD 의 젊은 사무직이다.
동삼환-연산권: 동삼환을 따라 북쪽으로, 삼원교까지. 연사상권에 위치해 있지만 이 지역의 건물은 범CBD 지역이라고 자칭하는 것을 선호하며, 마량명거 봉황 국제항의 광고에서 알 수 있다. 앞으로 몇 년 동안 연사에서 동사환까지 새로운 사이트가 있을 것이다.
경통 연선과 통주 지역: 몇 년 전부터 통주 지역에는 CBD 뒷마당이라는 간판이 걸려 있었습니다. 우이 가든과 신화련 고향을 포함한 통주 지역 프로젝트는 저렴한 가격과 편리한 교통으로 국모와 중곡그룹 등 고급 오피스텔의 젊은 사무직 근로자들을 끌어들였다. 그러나 여러 가지 이유로 통주구의 신구 구획은 줄곧 가격이 낮았지만 품질은 두드러지지 않았다. 상영과 경통을 따라 다른 지역의 일부 새 프로젝트가 개발됨에 따라 업계 관계자들은 상영진을 포함한 정복장 변두리그룹이 명실상부한 CBD 뒷마당이 될 수 있다고 보고 있다.
정복장 남구의 통제성 상세 계획에 따르면 이 지역의 남북향로는 상영로, 쌍정동로, 쌍교동로로. 동서 교통은 남북방향 고속도로 외에도 동오환을 연결하는 쌍위로와 쌍정, 통주를 연결하는 굴광로, 3 종횡사, 사환오환, 공항 국제무역에 통하는 도로망 체계를 형성하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 교통명언) 이러한 독특한 조건은 CBD 가 순수 주거 지역을 발전시키기에 가장 좋은 지역이 될 것임을 예고하고 있다. 현재 이 지역 내에서 베이징 최대 연립 주택 프로젝트인 강성 654.38+0 만 평방미터가 공사를 시작했다. 강성을 제외하고 전홍그룹은 상영진에서 300 만 평방미터의 대형 프로젝트 계획에 이미 국제 입찰을 진행하여 내년 6 월에 건설을 시작할 예정이다. 전홍그룹은 새로운 발전 이념으로 CBD 화이트칼라를 위한 고품질의 커뮤니티를 만들 것이라고 소개했다.
이들 지역의 프로젝트는 중대형 주택재산 위주로 규모, 실력, 환경, 위치, 등급이 모두 향후 베이징 CBD 순수 주택지역의 중임으로 베이징 동부의 중고급 주택단지를 형성하기에 충분하다는 것을 알 수 있다.
참고 자료:
베이징 청년보