3 월 15 소비자 권익보호일 시나닷컴은 중국 브랜드 대변호사, 중국부동산마케팅협회 부회장, 유명 부동산변호사 김쌍전 씨를 초청해 중고 주택 거래의 법적 문제를 많은 네티즌에게 풀었다.
다음은 인터뷰 실록이다.
사회자: 신랑네티즌 안녕하세요, 시나닷컴 스튜디오에 오신 것을 환영합니다. 시나 중고방 특별프로그램 3. 15 를 시청합니다.
또 3 월 15, 또 부동산 성수기가 되었다. 그래서 올해 시나닷컴이 중고방 3. 15 특별프로그램은' 경마인' 이 중고방 매매에 대해 조심해야 한다는 것이다. 오늘 스튜디오에서 우리는 중국 브랜드 변호사, 중국 부동산 마케팅 협회 부회장, 유명 부동산 변호사 김쌍전 씨를 초청하여 많은 네티즌에게 중고 주택 거래의 법적 문제를 풀었다.
김 변호사 안녕하세요!
김쌍전: 안녕하세요!
흔히 볼 수 있는 중고 주택 분쟁은 무엇입니까?
진행자: 1. 우리는 베이징의 중고주택 시장이 지난 한 해 동안, 최근을 포함해 매우 핫하다는 것을 알고 있다. 중고주택 거래에 대한 많은 사례도 접한 적이 있다고 믿습니다. 올 한 해 동안 중고 주택 거래로 인해 어떤 분쟁이 발생했는지 이야기할 수 있습니까?
김쌍전: 주로 다음과 같은 종류가 있습니다.
(1) 부동산 정책 변화로 인해 가격 변동으로 인한 분쟁.
이호정책이 출범하면 집값이 오를 수 있다. 이때 판매자가 위약한 경우가 많다. 판매자는 일반적으로 배우자 또는 기타 * * * 소유주의 동의 없이 계약이 무효라고 주장한다. 구매 제한 정책이 출범하면 집값이 떨어질 수 있다. 이때 바이어가 위약을 위반한 경우가 많기 때문에 바이어는 통상 계약서에 허점이 있다는 이유로 계약 해지와 체크아웃을 요구한다.
(2) 연쇄거래로 인한 분쟁.
수요를 개선하고자 하는 가정에게는 집을 팔고 이 돈으로 새 집을 사야 한다. 그들의 집이 판매 과정에서 문제가 생길 때, 예를 들면 구매자가 제때에 주택 대금을 지불하지 않으면, 그들은 구매자 과정에서 판매자를 미룰 것이다. 하지만 집을 파는 것과 집을 사는 것 사이에는 필연적인 인과관계가 없기 때문에 상가의 위약 때문에 상가배상을 요구하기가 어렵다.
(3)*** 부동산 양도로 인한 분쟁.
이혼 당사자는 재산을 이전하기 위해 재산을 팔거나 상속인 측은 더 많은 재산을 차지하기 위해 재산을 판매한다. 다른 권리자들은 악의적인 담합을 이유로 계약이 무효라고 주장한다.
(4) 특별 주택 제한 거래로 인한 분쟁.
군산실, 중앙인도실, 경제적용실, 소재산권실 등 특수한 유형의 주택은 상장하거나 상장제한으로 인한 분쟁을 할 수 없다.
계약서에 서명할 때 어떤 계약 조항에 주의해야 합니까?
사회자: 우리는 당신이 언급한 많은 사례가 계약 불명확으로 인한 분쟁이라는 것을 알게 되었습니다. 당신은 우리에게 구매자가 계약서에 서명할 때 어떤 조항을 주의해야 하는지 알려줄 수 있습니까?
김쌍전: 자신이 좋아하는 집을 고르고, 쌍방이 거래 내용에 대해 초보적인 협의를 달성한 후, 쌍방은 주택 매매 계약을 체결하여 주택 매매의 가장 중요한 단계로 삼을 것이다. 여기서 구매자에게 다음 사항에 대해 상기시켜야 합니다.
(1) 재산권자와 재산 상태를 확인하고 누구를 상대할지 선택합니다.
포함: 계약자는 주택 재산권자 또는 재산권자가 합법적으로 권한을 부여한 대리인이어야 하며 위임장의 진실성을 확인해야 합니다. 재산권자의 배우자는 판매에 동의하는 서면 증명서를 발급해야 한다. 또한 주택에 담보, 압류, 이의등록 등이 있는지 확인해야 한다. 그리고 제 3 자가 거주권을 가지고 있는지, 임차인이 우선구매권을 포기하는지 여부. 다른 상속인이 상속한 집을 매각하는 것에 동의하는지 여부. 또한 대화 중에 상대방이 귀찮은 사람이라는 것을 알게 된다면, 그와 거래하기보다는 사지 않는 것이 더 나을 것입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 남녀명언)
(2) 자신의 신용상태를 이해하다.
구매제한 도시에서 집을 사는데, 집을 살 자격이 있습니까? 그리고 은행에서의 신용 상태, 대출 조건 충족 여부, 필요한 금액을 받을 수 있는지 여부.
(3) 매매 계약에서 약속한 내용은 전면적이고 조작성이 있어야 한다.
우선 전문적인 부동산 중개인을 선택해야 하는데, 계약이 비교적 완벽하고 책임을 질 수 있는 능력이 있다. 둘째, 부동산 중개업자가 제공하는 계약을 자세히 연구해야 한다. 중개인의 이동이 잦아서 모든 중개업자가 프로세스에 익숙한 것은 아니기 때문이다. 계약은 쌍방의 권리와 의무, 그리고 지불 방법, 금액, 기한, 미승인 대출이나 후금액이 기대에 미치지 못하는 방법을 명시해야 한다. 구매자에게 가장 유리한 것은 자금 위탁이다. 또한 주택기일, 방기일, 양도기간, 호적 이전기간, 가구가 가격 범위 내에 있는지 여부도 명확히 해야 한다. 명확한 위약 책임 등도 합의해야 한다. 문제가 발생할 경우 계약에서 계약 근거를 찾아 책임을 명확히 할 수 있다는 것이다.
부동산 분쟁에 부딪히면 어떡하죠?
사회자: 방금 많은 분쟁을 말씀하셨는데, 주택 구입자들이 이런 분쟁을 만났을 때 어떻게 해야 하는지 여쭤보고 싶습니다.
김쌍전: 중고 주택 거래 절차가 복잡하고 기간이 길어서 보통 3 개월 이상 걸립니다. 쌍방과 중개인의 여러 차례의 상호 협조가 필요하다. 분쟁은 불가피하다. 분쟁이 발생하면 구매자는 두 가지 일을 해야 한다. 첫째, 중개 기관을 통해 적극적으로 상대방과 협의하여 분쟁의 원인을 찾아내고 오해로 인한 분쟁에 대해 오해를 없애야 한다. 갈등을 격화하지 말고 거래가 순조롭게 진행될 수 있도록 최선을 다해라. 정책 원인으로 인해 논란이 생긴다면, 우리는 상호 양해를 바탕으로 판매자와 변경 또는 계약 해지를 협상할 수 있습니다. 두 번째는 증거를 보존하는 것이다. 물론 판매자가 계약을 파기하면 바이어도 걱정할 필요가 없다. 쌍방의 고지서나 협상 기록을 보존하고 법률을 적극 운용하여 자신의 권익을 보호하다. 전문 부동산 변호사와 적시에 상담하고, 대응 방안을 잘 마련하고, 증거를 수집하고, 충분한 소송 준비를 하여 손실이 더욱 확대되는 것을 방지하다. 부동산 부문이나 공안부에 불만을 제기하는 것은 모두 최선의 방법이 아니다. 이들 부서는 민사분쟁에 개입하기가 어려워 오히려 시간을 지체할 수 있다.
어떤 집을 거래할 수 없습니까?
사회자: 또 다른 주택 구입자들이 관심을 갖고 있는 문제는 베이징의 집 유형이 다양하다는 것입니다. 중고 주택 거래를 허용하기 위해서는 어떤 조건이 필요하며, 어떤 집이 중고 주택 거래를 할 자격이 없는가?
김쌍전: 북경의 집은 여러 종류가 있어요. 흔히 볼 수 있는 것은 다음과 같습니다.
(1) 상품 주택: 개발자가 이미 상품 주택 예매 허가를 받은 한. 부동산증이 없어도 이런 집은 중고 주택 거래를 할 수 있다.
(2) 주택 개혁: 일반적으로 상장 거래가 허용됩니다. 그러나 원래 재산 단위가 중앙 단위 인 경우에, 그런 집은 중앙 증권 거래소 이다: 중앙 증권 거래소 거래는 다음 조건을 충족 해야 한다: ① 원래 재산 단위는 주택 파일을 설치 했다; (2) 주택 소유권 증명서를 취득했다. (3) 초과 상황이 있지만, 원래 재산권 단위에서 이미 기준을 초과했다. (4) 국가 안보, 기밀을 포함하지 않는 특수부문의 주택은 당정기관, 과학연구부, 전문대학 등 기관의 사무실, 교육, 과학연구구 등의 주택을 포함한다. 원재산권 기관의 동의를 거쳐 일부 단위는 재산권 단위 직공 범위 내에서만 거래하는 것에 동의한다.
(3) 군수품 생산실: 군수품 생산실은 군대가 상장거래를 승인하지 않는 한 일반적으로 상장거래를 허용하지 않는다.
(4) 사용권이 있는 공방: 사용권이 있는 공실만 자관공실과 직관공실로 나뉜다. 이런 주택은 개인이 사용권만 있을 뿐 상장 거래는 할 수 없다.
(5) 저렴한 주택. 이런 집은 5 년 후에 상장할 수 있다.
(6) 안치실: 두 가지 재산권이 있을 수 있습니다. ① 공식적인 국가 승인 절차도 없고, 재산권도 없고, 일반적으로' 소재산권' 이라고 합니다. ② 위태로운 낡은 집 개조, 녹색벨트 개조, 구촌 개조 등 정식 토지 승인 절차가 있는 경우 재산권은' 경제 적용 주택 관리' 로, 2 종 경제 적용 주택이라고도 불리는데, 이런 주택은 거래할 수 있다.
(7) 염세 주택: 이런 주택은 사용권만 있고 상장거래는 할 수 없다.
(8) 소재산권실: 농민 집단토지에 건설된 토지양도금을 내지 않는 주택을 가리킨다. 이런 주택의 소유권은 법률의 보호를 받지 않아 상장할 수 없다.
(9) 자주형 상품실: 베이징시 건설위 20 13 출시. 이런 주택을 구입한 후 5 년 이내에 상장할 수 없고, 5 년 후에 상장할 수 없다.
어떤 집이 담보대출을 신청할 수 없습니까?
사회자: 북경에서 집을 사는 사람들은 대부분 대출로 집을 산다. 방금 우리는 어떤 집을 거래할 수 없는지 이야기했다. 어떤 집이 담보대출을 할 수 없는지 알려주실 수 있나요?
김쌍전: 분명히 잘 알고 있을 거예요. 어떤 집은 대출할 수 없어요. 그래서 집을 사기 전에 반드시 잘 알아야 한다. 대출할 수 없는 집은 다음과 같습니다: (1) 부동산증이 없습니다. (2) 집단 토지의 주택; (3) 매우 오래된 집은 30 년 이상 대출할 수 없고, 어떤 집은 위험한 주택에 속한다. (4) 구시 가지의 재건축에있는 집; 현지 주택 관리 부서는 이미 종결되어 담보등록을 할 수 없다. (5) 토지 사용권이 저당잡힌 주택; (6) 법에 따라 압수되고 동결된 집.
중고 주택 매매는 브로커를 우회할 수 있습니까?
사회자: 법적 관점에서 중고 주택 중개인이 중고 주택 거래에서 하는 역할에 대해 어떻게 생각하세요? 당신은 바이어가 주택 거래에서 중개인을 우회할 것을 건의합니까? 전문 변호사로서 소속사를 선택할 때 바이어에게 어떤 제안이 있습니까?
김쌍전: 부동산 중개업자와 부동산 중개인이 국가의 중고주택 시장에 크게 기여하고 있다. 정보가 일치하지 않기 때문에 부동산 중개인의 가장 큰 역할은 집을 사고 싶은 사람과 집을 팔고 싶은 사람과 이야기를 나누고 매매 계약을 체결하는 것이다. 그들 없이는 집이 거래를 완성할 수 없다. 그래서 부동산 중개인이 주택 정보를 제공하는 것이 가장 중요하다고 생각합니다. 그의 기본 직책은 집원 정보 제공, 계약 체결 지원, 거래 과정에서 각종 수속 상담 및 처리, 소통 조율 등이다.
나는 매매 쌍방이 중개인을 우회할 것을 건의하지 않는다. 부동산 중개업자가 제공한 주택 정보를 받아들이고 그를 우회하여 성실 원칙을 위반했다. 브로커의 조정 없이는 쌍방이 계약을 완성하기 어렵다. (1) 브로커가 주택 구입자에게 부동산 정보를 제공하는 것이 가치의 가장 큰 표현이므로, 서비스를 유료로 지불해야 한다. (2) 구매자와 판매자의 비전문가가 대출 은행, 양도 부서, 세무 부서의 워크플로우 및 전체 구매 프로세스에 익숙하지 않으면 처리 시간이 길어질 수 있습니다. 쌍방의 기본적인 신뢰가 부족하면 약간의 작은 차이로 인해 큰 갈등이 생길 수 있고, 중개인 중재가 있으면 갈등을 해결할 수 있다.
(3) 브로커를 선택하는 것은 변호사를 선택하는 것과 같다. 비교적 큰 회사를 선택하기 위해서는 대기업의 업무 지식 교육이 비교적 완전하며 계약 버전도 비교적 완벽하다. 또한 브로커의 선택에 주의를 기울이고, 업무 경험이 비교적 풍부한 브로커를 선택하여 서비스를 제공해야 한다.
어떻게 허위 주택 공급원을 근절할 수 있습니까?
사회자: 부동산 중개인의 책임에 대해 어떻게 생각하세요? 현재 사이버 허위 주택이 성행하고 있다. 부동산 중개업자로서 어떻게 성실히 발표할 수 있습니까?
김쌍전: 사람은 신뢰 없이는 안 된다. 성실한 경영은 부동산 중개업의 기본 요구이자 가장 귀중한 무형자산이다. 허위 주택 정보, 주택 구입자 불만, 중개 기업의 신용이 훼손되다. 부동산 중개업자가 진집원 인증을 꾸준히 추진해 가짜 주택원을 단호히 거부할 것을 건의합니다! 중개 회사로서 전문적이고 양질의 서비스로 고객을 이기고, 거짓을 근절하고, 허위주택이 수요가 있는 고객에게 주는 번거로움과 정력 손실을 피하고, 허위주택이 부동산 중개업 이미지에 미치는 부정적인 영향을 피해야 한다!
사회자: 3 15 이 프로그램을 앞두고 네티즌들은 시나닷컴 중고방 공식 위챗 (Sina 중고방) 를 통해 김 변호사에게 중고 거래에 대한 질문을 제기했다. 다음은 김 변호사에게 네티즌의 답변을 도와달라고 부탁한다.
중고방을 샀는데 누가 세놓은 걸 발견했는데 어떡하지?
사회자: 네티즌 A: 방금 중고방 한 채를 샀는데, 집이 임대됐고, 임대 계약이 아직 만료되지 않았어요. 어떻게 해야 할까요?
김쌍전: 당신은 판매자에게 우선 구매권을 포기하는 성명을 내고 임차인에게 진실성을 확인하라고 요구해야 합니다. 만약 임차인이 구매를 요구한다면, 당신은 임차인에게 서면 증명서를 발급한 후 계약을 해지하여 판매자에게 위약 책임을 맡길 것을 요구해야 합니다. 만약 임차인이 포기한다면, 너는 받아들일 수 있는지 여부를 고려해야 한다. 집을 산 후 임차인이 임대 계약이 만료될 때까지 계속 임대할 수 있습니까? 수락되면 판매 계약을 계속 이행할 수 있습니다. 만약 받아들일 수 없다면, 판매자는 먼저 임차인과 조율하여 임대 계약을 해지한 후에 계속 이행해야 한다. 만약 판매자가 조정할 수 없다면, 너는 판매자가 위약을 위반했다는 이유로 계약을 해지할 수 있다. 계약서에 약속이 없다면 계약 목적을 달성할 수 없다는 이유로 계약을 해지할 수도 있다.
1 실 2 매를 만나면 어떻게 권리를 보호합니까?
사회자: 네티즌 B: 산 집이' 1 방 2 매' 라는 걸 발견했어요. 어떻게 권리를 보호해야 합니까? 중고 주택 거래는 어떻게 해야 1 실 2 매를 피할 수 있습니까?
김쌍전: (1) 증거를 잘 보존하고 제때에 소송을 제기해야 합니다. (2) 집이 이미 다른 사람에게 양도되었는지 조사하여 가옥 압류를 신청하다. (3) 소송 계획과 목표를 결정하고, 계속 방을 요구할 것인지 아니면 계약을 해지할 것인지를 결정하고, 판매자에게 위약 책임을 져야 한다. (1) 이미 양도한 경우, 새로운 매매 쌍방이 악의적인 담합을 가지고 있는지 알 수 있다. 증거가 있다면, 그들 사이의 매매가 무효라는 확인을 요구할 수 있다. 악의적인 담합이 없고 둘 사이의 매매 계약이 유효하면 집을 구하기가 어렵고 판매자에게 위약 책임을 맡길 수밖에 없다. (2) 양도가 없다면, 집의 실제 합법적인 소유를 쟁취해야 하며, 가장 먼저 집을 차지한 사람은 보통 우선 보호를 받아야 한다. (3) 양도가 없으면 집은 합법적으로 소유할 수 없고, 법원은 일반적으로 각 구매자의 실제 지불액과 순서, 인터넷 서명 처리 여부, 계약 성립 순서 등을 종합적으로 고려해 공정하고 합리적인 결정을 내린다. 그래서 상황에 따라 달라진다. 만약 집을 얻을 수 없다면, 요구 사항을 변경하여 판매자에게 위약 책임을 져야 한다.
(2) 1 실 2 매를 피하기 위해 계약 후 주택소재지의 주택관리등록부에 가서 처리할 수 있으며, 동시에 가능한 한 빨리 주택 매매계약의 온라인 신고 수속을 처리할 수 있으며, 속칭' 인터넷 서명' 이라고 합니다. 원래 집주인이 거래 과정에서 집을 다른 사람에게 파는 것을 효과적으로 막을 수 있다.
매매 계약서에 서명하면 체크아웃할 수 있나요?
진행자: 네티즌 C: 방금 매매계약을 했는데, 지금 사지 않은 것을 후회합니다. 계산해도 될까요? 위약은 어떻게 합니까?
김쌍전: 판매자와 협상하는 것이 가장 좋습니다. 협상이 실패하면 법적 사유가 필요하다. 계약법' 제 52 조와 같은 법정 사유는 다음 상황 중 하나로 계약이 무효이다. (1) 한쪽이 사기, 협박의 수단으로 계약을 맺고 국익을 해치는 것이다. (2) 악의적인 담합, 국가, 집단 또는 제 3 자의 이익을 해치는 것; (3) 불법적 인 목적을 합법적 인 형태로 은폐하는 것; (4) 공익을 훼손한다. (5) 법률, 행정 법규의 의무적 규정을 위반한 것이다. 계약이 무효라면 당연히 체크아웃할 수 있습니다. 만약 무효가 없다면 판매자가 위약이 있는지 없는지에 달려 있다. 심각한 위약이 있을 경우, 계약상 구매자가 해지할 권리가 있는 경우 해지권을 행사할 수 있다.
사유를 정할 수 없어 계약 해지를 원하는 사람은 위약이 될 수 있으니 계약 약속에 따라 위약 책임을 져야 한다.
음과 양 계약의 위험은 무엇입니까?
사회자: 네티즌 D: 중고 주택 매매 음양 계약은 매매 쌍방에 어떤 위험이 있습니까?
김쌍전: (1) 구매자 위험
(1) 가격 조건을 무효화할 수 있습니다. 우리나라의 계약법 제 52 조는 "악의적인 담합, 국가, 집단 또는 제 3 인의 이익을 해치는 계약" 이 무효라고 규정하고 있다. 계약법 제 56 조는 무효 계약이 처음부터 법적 구속력이 없다고 규정하고 있다. 계약 부분이 무효이고 다른 부분의 유효성에 영향을 주지 않는 경우, 다른 부분은 여전히 유효하다. 음양계약은 당사자의 악의적인 담합으로 국익을 해치고, 허위 가격 조항은 무효로 인정된다.
(2) 앞으로 자기 집 경영에 문제가 생길 수 있고, 전매할 때 고액의 비용을 부담해야 할 위험이 있다. 정부가 제출한 가격이 실제 거래가격보다 낮기 때문에 앞으로 구매자가 집을 다시 팔면 구매자는 고액의 개인소득세 등 세금을 부담할 위험에 처할 수 있다.
(3) 판매자는 이행할 수 없다. 쌍방의 인터넷 서명과 대출이 낮은 가격으로 처리될 때 판매자는 언제든지 협조할 수 없어 계약을 계속 이행할 수 없게 되었다. 다시 실가로 처리하면 다시 인터넷 서명과 대출이 필요하다. 구매자가 지불을 연기하여 위약을 구성할 수 있다.
(4) 행정 처벌 및 범죄 수사의 위험. 탈세 탈세 행위가 세무서에 적발되면 보세 벌금 등 행정처벌을 받게 된다. 액수가 표준에 이르면 판매자와 공동으로 형사책임을 추궁할 수 있다.
(2) 판매자의 위험
(1) 자신의 매매 계약에 숨겨진 위험을 묻다. 음양계약의 집값이 실제 가격보다 낮기 때문에 허위 납세신고에 속하며 국익에 손해를 끼치기 때문에 구매자가 번복하면 집값이 떨어질 때 판매자에게 손실을 초래할 수 있으며 집값이 완전히 회수되지 못할 위험도 있다.
(2) 구매자가 기일 내에 서류가격을 초과하는 주택금을 지급하지 못하거나 악의적으로 신고가격으로 거래할 것을 요구하면 판매자는 곤경에 처해 협상, 독촉, 기소 등을 통해 시간과 금전 비용을 증가시킨다.
(3) 행정처벌과 형사추궁의 위험도 있다.
요컨대 중고방 음양 계약은 매매 쌍방에게 위험하기 때문에 중고방 음양 계약을 체결하려는 친구에게 탐욕 때문에 성실 원칙을 어기고 고위험을 감당하지 않도록 더 많이 고려해 주세요. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 남녀명언)
사회자: 여기 네티즌의 열정이 높은 것 같은데 시간이 제한되어 있어서 오늘 문제는 먼저 여기까지 하겠습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 시간명언) 우리도 이 프로그램이 많은 네티즌이 집을 사는 데 도움이 되기를 바란다. 3 15, 김 변호사와 함께 집을 살 수 있게! 감사합니다, 김 선생님. 오늘 프로그램은 여기서 끝난다. 감사합니다!