원제 : '세 개의 빨간 선'의 힘은 상반기 중형 부동산 회사의 자금 조달 규모가 '반토막'났다는 것을 보여줍니다
우 메이징 기자 Ruofan, Meijing 편집자 Chen Mengyu
정책 힘이 떠오르고 있습니다.
3대 레드라인과 대출 집중 정책 도입 이후 부동산 회사 자금조달의 수급긴축이 지속됐다.
CRIC의 불완전한 통계에 따르면 2021년 상반기 일반 부동산 회사 100곳의 자금조달 금액은 6090억 위안으로 전년 동기 대비 34%, 한 달 전보다 감소했다. 월간 감소폭은 29%로 2018년 이후 최저치다. 동시에 기업 자금 조달 상황은 낙관적이지 않습니다. 단지 36개 부동산 회사만이 자금 조달 규모를 늘렸고, 규모를 축소한 약 30개 부동산 회사는 전년 대비 50개 이상 감소했습니다. %.
자금 조달 규모가 크게 감소
각종 정책이 계속 강화되면서 부동산 회사에 대한 자금 조달 규모가 크게 줄어들면서 주택담보대출 집중 관리가 본격화되기 시작했다. 은행권 부동산대출 증가율은 역대 최저치를 기록했다. 정책통제의 안정성과 지속성으로 볼 때, 금융환경은 하반기에도 타이트한 수준을 유지할 것으로 보인다.
주목할 점은 중견 부동산 회사의 자금조달 규모가 가장 눈에 띄게 줄어들어 이를 직접 가로막았다는 점이다.
구체적으로 4대 부동산 회사의 자금 조달 규모는 전년 대비 감소했습니다. CRIC 데이터에 따르면 올해 상반기 상위 31~50대 부동산 회사의 자금조달 규모는 전년 동기 대비 53억5000만 위안 감소한 922억 위안을 기록했다. 23.48위안 감소해 가장 작은 감소폭을 기록했다.
이와 관련 TOP15 부동산 회사의 금융 이사는 '매일 경제 뉴스'기자에게 부동산 회사의 자금 조달 규모가 감소하는 이유는 크게 세 가지라고 말했습니다. 지난해 말 중앙은행은 상업은행(기업은행과 기업은행)에 이중 한도를 부과해 올해 대출 규모와 주택담보대출 규모가 줄어들었고, 둘째, 부동산 조달 규모도 줄었다. 위험 상황이 자주 발생하고 제한된 자원이 주요 부동산 회사에 더욱 집중되었으며 국유 기업의 교섭력이 향상되었으며 평균 비용이 감소했습니다. 셋째, 올해 상반기 도시 투자 채권이 감소했습니다. 발행량이 전년 대비 40% 감소했고, 시장 유동성이 풍부해 자금 조달 비용도 하락했다.
위 금융 담당자는 기자들에게 이자부채 감소가 자금조달 규모에 직접적으로 반영될 것이라고 말했다.
TOP30~50 부동산업체들의 자금조달 규모는 주로 레버리지 축소 필요성으로 인해 절반으로 줄었다. 이들 업체들이 줄을 서서 확장을 멈췄기 때문에 부채를 줄이는 것과 돈을 모으는 것이 유일한 일이 됐다. 옵션.
업계 전체가 세 가지 레드 라인 감독에 직면해 있다. 상위권 부동산 회사들이 레드 라인을 밟지 않고 이자부채를 줄여야 한다는 압력도 거의 받지 않는 한, 그들은 그다지 많지 않을 것이다. 자금 조달에 영향을 미칩니다. 재정이 상대적으로 건전하다면 부채 상황은 크게 줄어들지 않을 것입니다.
반대로 헤드 스톡이 상대적으로 큰 경우 레버리지를 사용하지 않고 재고를 쌓습니다.
레버리지를 늘릴 여지가 있는 TOP10~30 부동산 기업의 경우 토지를 더 많이 취득할 수도 있고, 부채 규모를 조절하기 위해 레버리지를 줄여야 하는 일부 기업은 올해 토지를 덜 취득할 수도 있습니다.
이러한 맥락에서 부동산 회사는 자체 대차대조표를 기반으로 전략을 조정할 것입니다. 현재 부동산 회사는 일반적으로 두 가지 비즈니스 전략을 채택합니다. 하나는 주로 레버리지를 줄이는 것이고 다른 하나는 원래 레버리지가 높지 않으며 녹색 괄호에 있는 회사는 규모를 늘리고 기회를 활용하는 기회입니다. 확장하다.
가장 대표적인 것이 중국 상인 서커우(China Merchants Shekou)다. CRIC 자료에 따르면 2021년 상반기 말 기준 중국 상인 서커우의 신규 상품 가치는 1890억 위안에 달했다. 취득한 토지는 전년 대비 거의 95% 증가했습니다.
조달 비용 계속 감소
CRIC 데이터에 따르면 2021년 6월 현재 일반 부동산 회사 100곳의 신규 채권 조달 비용은 5.59로, 2020년 대비 0.48%포인트 감소했습니다. 이 중 해외채권조달비용은 6.86으로 0.97%포인트 감소했고, 국내채권조달비용은 4.40으로 2020년 대비 0.03%포인트 감소했다.
상반기 자금 조달 비용이 감소한 이유는 중국 상인 Shekou, Poly 등 상대적으로 자금 조달 비용이 낮은 선두 기업이 채권을 더 많이 발행했기 때문입니다. 동시에 1.66% 포인트 감소했으며, TOP31~50 주택 기업 중 Sino-Ocean과 Yuexiu가 해외 부채를 더 많이 발행하여 부동산 기업의 해외 금융 비용을 0.73% 포인트 줄였습니다.
금융 규모는 줄어들고, 부동산 회사의 금융 비용은 실제로 감소한 이유는 무엇입니까? 위 금융당국 관계자는 기자들에게 금융적인 측면에서 볼 때 은행과 긴밀한 협력 관계를 맺고 있는 부동산 회사는 이자부채를 통제할 때 실제로 금융비용을 줄일 수 있다고 말했다. 자금에 대한 증분 수요는 약 10~20위안이지만 세 가지 레드 라인의 통제 하에서 부동산 회사는 증분 자금을 확보할 수 있는 공간이 제한되어 있습니다.
“올해 A부동산 회사의 이자부채 규모가 1000억 위안이라고 가정하면, 규모를 늘리지 않으면 증분 개발대출은 없을 것인데, 이는 부동산 회사에 개발이 필요하다는 뜻이다. 대출 격차가 매우 적기 때문에 은행이 선도적인 부동산 회사와 협력하려면 금리를 낮추는 데 앞장서고 이자가 적은 사람과 협력해야 한다는 의미입니다."라고 금융 담당자는 말했습니다.
기업 특성상 6월 민간기업의 자금조달 규모는 5월에 비해 큰 변화가 없었으나, 국영기업의 자금조달 규모는 주로 증가세로 인해 크게 반등했다. 지방 공기업의 채권발행에 관한 것입니다. 6월 국유기업 자금조달 규모는 452억4000만 위안에 달해 5월보다 123.1% 크게 증가해 5월 59.6%에서 이번 달 전체 자금조달 규모의 78.9%를 차지했다. 동시에 국영기업의 비중도 더욱 높아졌다. 지방 국유기업 측면에서 6월 지방 국유기업의 신용채권 융자 규모는 334억7000만 위안으로 증가했고, 총 융자 규모에서 차지하는 비중도 40.3에서 58.3으로 증가했다. 지역 부동산 기업이 발행합니다.
지난 6월 언론 브리핑에서 중국 은행보험감독관리위원회 대변인은 올해 상반기부터 부동산 금융이 '5차례 연속 하락'하는 특징을 보였다고 밝혔다. 부동산 대출 증가율, 부동산 대출 집중도, 부동산 신탁 규모, 부동산 비표준 자산에 투자하는 자산관리 상품 규모, 특수목적법인을 통해 부동산 분야에 투자하는 자금 규모 등을 모두 갖췄다. 지속적인 하락세를 보였으며, 부동산시장으로의 과도한 자본유입 문제도 개선되었습니다.
일반적으로 규제 당국은 부동산 업계의 자금 조달에 대해 경계심을 늦추지 않고 태도를 강화하고 있습니다. 부동산 회사의 경우 판매 회수 속도를 높이고 내부 사업 관리를 개선하며 효율성을 높이는 것이 여전히 중요합니다. 자금의 사용이 다음 핵심 주제입니다.
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담당 편집자: Qi Qiqi