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부동산 시장 연구 및 계획
부동산 조사는 프로젝트 계획 및 의사 결정의 기초입니다.
부동산 시장 조사
부동산 시장 연구는 부동산을 구체적인 상품 대상으로 체계적으로 시장 정보를 수집, 정리, 기록 및 분석하여 부동산 시장을 연구하고 예측하며, 의사결정자들이 부동산 시장의 변화 추세를 이해하고, 회사 경영 계획을 세우고, 경영 전략을 제정하는 데 참고와 건의를 제공한다. 토지와 주택의 이동성으로 인해 부동산 시장 조사는 깊은 지역 특성과 특수성을 가지고 있다. 우리는 또한 점 (단일 부동산) 에서 선 및 면 (지역 98 시장), 선 및 면 (지역 시장) 에서 체 (거시 환경) 까지 지역 형태에 따라 부동산 시장에 진입하는 데 익숙합니다. 그런 다음 본체에서 점, 선, 면으로 돌아가 계속 앞뒤로 순환하여 융통할 수 있어야 진정으로 파악할 수 있다.
첫째, 요점은-별도의 건물
단일 건물에 대한 시장 연구는 부동산 시장 연구의 기초이다. 신입 사원이 부동산 지식을 접할 수 있는 첫 번째 수업일 뿐만 아니라, 모든 고위 직원들이 부동산 시장을 실시간으로 이해하는 가장 구체적이고 직접적인 방법이기도 하다.
단량체 건물에 대한 시장 조사에는 일반적으로 다음 다섯 가지 내용이 포함됩니다.
첫 번째는 건물의 지리적 위치를 분석하는 것입니다. 전반적으로 부동산의 지역 역사 연혁과 지역 특징 (상업센터, 공업센터, 고교공동체 등) 을 분석하는 것이다. ); 지역 교통 상황 (버스, 지하철, 고가, 경궤, 성시 고속, 구현 고속 등) 을 이해하다. ); 또는 공공시설 (물, 전기, 석탄 등 시정시설; 공원, 학교, 병원, 극장, 상업센터, 슈퍼마켓, 호텔, 도서관, 경기장, 무역시장, 유명 식당 등 생활시설) 과 인문환경. 샤오리에게 말하면, 부동산 구획의 크기와 모양, 그 위치, 그 이웃은 누구입니까? 그것의 통로는 어떻습니까? 거리든 ... 등등. 다른 상품과 달리 건물의 지리적 위치는 불가분의 핵심 요소이며, 그 품질은 종종 건물의 가치를 결정한다.
두 번째는 제품 분석입니다. 이것은 부동산 시장의 주요 부분으로, 토지, 총 건축 면적, 제품 범주 및 계획, 건축 설계 및 외관, 아파트 총 세트 수 및 주택 유형, 면적, 구도 비율, 건축 자재, 공공시설 및 건설 진도 등에 초점을 맞추고 있습니다. 제품에 대한 분석은 부동산을 이해하는 기초이다. 제품을 자세히 분석해야 그에 따른 다양한 변화를 정확하게 파악할 수 있다. 제품 요소 중 하나는 제품 자체가 아니라 제품의 중요한 구성 요소라는 점에서 특별합니다. 우리가 흔히 말하는 회사의 구성, 즉 누가 이 건물의 투자, 설계, 시공, 부동산 관리 등 주요 사항을 이해하는 인수회사인가? 그들은 어떤 자격이 있습니까? 그들은 어떻게 서로 협력합니까? ...... 신용 신뢰도의 속성을 평가합니다.
세 번째는 가격 조합을 분석하는 것이다. 제품의 단가, 총 가격, 결제 방법입니다. 시장에는 종종 많은 가격 프로모션이 있지만 모두 동일합니다. 결국 세 가지 가격 조합으로 귀결됩니다. 가격 조합을 분석하고 적용 전략을 이해하는 것은 시장 조사에서 가장 매력적인 곳이다.
네 번째는 광고 전략을 이해하는 것이다. 광고 전략은 광고의 주요 불만 사항, 미디어 선택, 광고 밀도, 시행 효과 등을 가리킨다.
다섯 번째는 판매 집행이다. 이것이 가장 중요한 곳이다. 한편으로는 판매점의 선택, 인력, 업무 집행. 다른 한편으로는 어떤 방이 가장 잘 팔리는 건가요? 어떤 총가격이 시장에서 가장 잘 받아들여질 수 있습니까? 고객을 끌어들이는 가장 중요한 곳은 무엇입니까? 집을 사는 고객의 특징은 ...? 이것들은 모두 시장 조사가 알아야 할 것이다. 그 중 판매 상황은 하나의 결과이고, 다른 방면은 원인이다. 원인과 결과를 이해하고 원인을 분석하는 것은 단체 건축의 전체 내포이자 전체 시장의 조정 작업이다.
둘째, 선과 표면--지역 시장
개별 부동산에 대해 자세히 알고 나면 지역 시장에 대한 조사 분석을 시작할 수 있다. 지역 시장 조사 분석은 주로 지역 분석, 지역 제품 및 수요 특성의 세 가지 측면을 포함합니다.
지역 분석
지역 분석이란 특정 지역 내에서 부동산 시장에 영향을 미치는 교통경로, 지역 특성, 발전 계획 등에 대한 종합적인 분석을 말한다. 개별 건물의 지리적 위치 분석과 달리 특정 해석에서는 지역 분석이 전체 분석 및 거시적 평가에 더 중점을 둡니다. 예를 들어 상하이 홍교 개발구의 발흥은 지역 분석을 통해 홍교 공항에서 도심으로 가는 양성 교통노선과 홍교 상무구의 발전 계획과 밀접한 관련이 있음을 알 수 있다.
지역 제품
지역 제품에는 주로 총량, 범주, 위치, 분포, 단가 분포, 총 가격 구조, 다양한 마케팅 방법에 대한 시장 반영, 특정 지역 내 시장 격차 캡처 등을 이해하고 분석하는 작업이 포함됩니다. 지역 제품 분석의 관건은 지역 제품의 유사점과 차이점을 자세히 연구하고 시장이 우열을 반영하는 이유에 있다. 예를 들어, 모두가 같은 가격대의 같은 품질의 집인 경우, 부동산 중 하나가 상당히 잘 팔리는데, 이것이 바로 지역 제품이 분석해야 할 곳이다.
수요 특성
수요 특징은 지역 인구수와 밀도, 인구구조와 가정규모, 구매력 수준, 고객의 수요 구조와 특징, 인구의 자질, 습관 ... 수요 특징은 고객의 관점에서 제품에 대한 일종의 심사이며, 수요 특징을 파악하는 것은 지속적인 혁신의 동력과 원천이다.
지역 시장 분석은 단일 건물에 대한 상세한 시장 조사를 기반으로 합니다. 지역 시장 분석 보고서를 작성하고, 먼저 지역 내의 개별 부동산을 상세히 조사한 다음, 이 건물이 있는 거리를 확장 구역으로 하여 전체 거리의 모든 부동산을 자세히 조사해야 한다. 마지막으로 이 거리를 바탕으로 주변 거리의 부동산 상황을 상세히 조사한다.
이렇게 하면 점에서 선까지, 선에서 면까지, 지속적인 비교, 분석, 요약 및 요약을 통해 지역 시장의 상황을 잘 알 수 있습니다.
셋째, 몸-매크로 환경
점선면을 파악하는 것은 시장 조사의 주체이지만, 전부가 아니라 객체일 뿐이다.
부동산에 대한 시장 조사는 거시환경에 대한 심층적인 이해를 통해서만 더욱 생동감 있고 심도 있게 할 수 있다. 부동산 시장 (거시환경) 에는 정치, 사회, 경제 발전, 행정법규, 국제정세 등의 요소가 포함된다.
정치사회
정치사회는 국가운영체제, 정치안정, 사회보장, 부동산투자, 도시화 과정을 말한다. 정치적 안정은 사회 발전의 초석이며, 부동산 시장을 분석하는 것은 정치적 요인을 간과해서는 안 된다.
경제적 요인
부동산의 모든 거시적 요인 중 경제요소는 회사와 개인에게 가장 뚜렷하고 직접적인 요인이다. 여기에는 국가의 경제 발전, 재정수지와 물가, 인구와 소비, 주민소득과 저축 등 다양한 요소가 포함되어 있다. 예를 들어 1997 예금금리의 대폭 인하로 개인 주택 구입 의지를 자극하는 역할을 한 것으로 보이며 부동산 시장도 파란을 일으켰다.
행정 법규
행정 법규는 주로 토지제도, 주택제도, 세수정책, 도시발전전략, 도시계획, 특수정책을 포함한다. 실물분양제도를 취소한다면 상품주택 판매시장에 미치는 영향은 분명하다. 토지 부가가치세도 있는데, 그 시행도 양날의 검이다. 규제가 너무 많으면 투자자금이 들어오기 싫어하고 경제 발전 속도가 상대적으로 느려질 것이다. 규제가 너무 적으면 투기와 폭리가 뒤따르며 국민경제에 대한 피해는 과소평가해서는 안 된다.
국제 정세
국제 경제 군사 정치 환경이 부동산에 미치는 영향은 무시할 수 없다. 예를 들어 1997 년 말 발생한 동남아시아 금융위기는 중국의 부동산 시장에 어느 정도 영향을 미쳤다. 투자비용만 분석해 보면 동남아 금융위기에서 중국 주변국의 화폐는 20 ~ 50% 하락했고 위안화는 우뚝 솟아 있기 때문이다. 투자 사업가로서 결정을 내리기 전에 인민폐의 미래 안정성과 현 단계의 상대 비용을 반드시 평가할 것이다. 형세가 분명하지 않을 때, 그는 반드시 움츠러들 것이다.
결론적으로 점, 면 (선), 몸은 부동산 시장 조사의 기본 틀을 구성하며, 그 통합은 부동산 시장을 깊이 연구하는 효과적인 방법이다. 시장 조사, 과학 분석을 진지하게 해야 진정한 시장 전문가가 될 수 있다.
부동산 시장 연구 비즈니스 프로세스
연구 원칙
스튜디오의 시장 조사와 전문 시장 조사 회사는 다르다. 정적이고, 설명적이며, 체계적인 연구가 아니라, 우리의 독특한 계획 아이디어에 확인, 자극, 지원을 제공하는 연구입니다.
1. 문제 조사 포함: 프로젝트 책임자는 조사 시작 후 3 일 이내에 프로젝트 개발에서 해결해야 할 문제를 제기해야 합니다. 문제가 있으면 방향이 있다.
2. 목적이 있는 조사: 가능한 생각, 포지셔닝, 경영 사고, 방향 등 몽롱한 생각을 가지고 있다. 조사 과정에서 우리는 각종 가능한 방안을 구상하기 시작했다. 일단 당신이 프레임 워크 아이디어를가지고, 그것을 증명 하려고 시작 합니다. 그러나 전면적이고 심층적인 조사가 끝날 때까지 이 틀에 머물지 마라.
규칙 3.20/80: 시간과 정력은 핵심 문제에 써야 하고, 시스템이 전면적이지는 않지만, 핵심 문제의 중점 돌파를 추구해야 한다. 중점자를 잡아라, 특히 사장과 심도 있게 소통한다. 동시에, 전문가 및 기관과의 소통을 중시하고, 그들의 정보를 최대한 점유한다.
4.' 추적' 법칙: 현지 부동산의 개발과 보급 수준에 주목하고' 추적' 방식으로 각종 개발과 마케팅 현상에서 본질을 찾는다. 왜 이렇게 해야 하는가? 그 목표는 무엇입니까? 효과는 어떻습니까? 이런 시장 효과가 소비자에게 반영된 것은 어떤 마음가짐인가?
연구 시스템
1, 일례회의제: 행사 당일 완료, 조사 당일 연구, 매일 밤 그룹 회의 개최, 프로젝트 책임자가 주관합니다.
2. 연구일기제도: 일일회의가 끝난 후 서면 결론 (요점) 을 만들어 지정인이 노트북을 입력해 이메일로 스튜디오 기획본부에 보냅니다.
3. 주측야담: 낮 야외 답사, 저녁 실내 인터뷰, 가장 빠듯한 시간 내에 조사를 마칩니다.
연구 과정
조사의 기본 조치는 다음 단계로 나눌 수 있습니다.
1. 이전 기초 준비. 기업과 프로젝트에 대한 배경 자료를 요청하고 인터넷을 포함한 다양한 정보 채널을 통해 업계, 지역 (도시), 기업에 대한 정보를 수집하고 분석합니다.
2. 프로젝트 팀 구성, 분업, 연구계획 작성, 고객과의 소통. 프로젝트, 기업, 시장 및 관련 업종을 포함한 자료 및 정보 목록과 인터뷰 대상 목록을 고객에게 제출합니다.
3. 프로젝트 현장에 들어가려면 대략 1 일 정도 시간이 걸리고, 기업과 프로젝트에 대한 대략적인 조사를 신속하게 진행하고, 고객 (주로 사장) 과 소통하고, 핵심 문제를 명확히 하고, 조사 계획을 조정해야 한다.
4. 조사. 서면 자료, 인터뷰, 현장 답사를 결합하여 매일 총결산하여 분석점과 문제점점을 형성한다.
5. 연구. 그룹 내 의사 소통, 고객의 고위 관리자와 의사 소통, 연구 결론을 더욱 명확하게 하다.
보충 연구.
7. 연구 보고서를 작성합니다.
조사의 기본 내용
1. 지역 (도시 경제, 교통, 상업, 인구, 소비 문화)
2. 업종 (부동산 규모, 계층, 유형, 계층, 각 주요 브랜드 마케팅 특징, 부동산 산업 체인 발전 현황, 대리, 미디어, 광고, 기획 디자인 등. ) 을 참조하십시오
시장 (소비자, 경쟁 업체)
4. 프로젝트 (부지 선정, 구획, 계획, 설계, 목표 세그먼트, 마케팅 전략, 유사 프로젝트 성패 사례 분석)
5. 기업 (프로젝트 관련 인력, 재력 및 물적 자원 배분에 초점을 맞춘 기업 자원 및 역량)
연구 계획
1. 조사 목적
2. 조사 범위
3. 연구 핫스팟
4. 연구 개요
5. 고객이 제공한 서면 자료, 인터뷰 목표 및 조사 목적지를 요청합니다.
6. 조사 시간, 장소 및 인원 (고객 제공 인력의 협력 포함)
연구 보고서의 주요 내용
1, 시장 및 산업 발전 상황 평가
2, 기업 역량 및 개발 의도 평가
3. 프로젝트 기회 및 타당성 평가
4. 관련 산업 관련 문제 평가
연구 작업 문서
1, 조사 개요 (출발 전 예비 개요)
2. 연구 작업을위한 구체적인 계획 (고객과의 협의 후 제안)
연구 자료 목록 (고객 요청)
4. 연구 질문 목록 (스스로에게 질문하십시오)
5, 연구 일기 및 회의록
6. 정기 요약 및 평가 보고서
7. 정보부 정보 디렉토리