0 1/ 전국 배치가 완벽하고 위험 대응 능력이 우수하다.
벽계원은 2006 년부터 전국 확장 전략을 실시하기 시작했고, 배치는 장쑤 안후이 랴오닝 헤이룽장 등 성까지 확장되었다. 20 13 년 본격적으로 천억 규모를 돌파했다. 2020 년까지 전체 구경 판매 규모는 788.8 10 억원에 달했고, 심지어 실적회에서' 일선에서 6 선까지 도시 전체 적용' 을 제안했다.
권익토지보유분포로 볼 때 2020 년 2 월 65438+ 연말까지 벽계원 권익토지보유총량은 27510.5 만 평방미터에 달하며 토지자원은 주로 광동성에 위치하며 권익건축면적의 약 20% 를 차지한다. 다른 성의 분포는 비교적 균형이 잡혀 있으며, 장쑤 호남 하남 산둥 등 성의 비율은 7% 가 넘으며, 전국 배치가 비교적 완벽하다. 2020 년 지분 토지보유액 7052 만 평방미터, 평균 토지비용 2968 원/평방미터 추가. 토지비용은 낮은 수준이며, 토지비 (신규 토지비용/현재 평균 판매가격) 는 365,438+0% 에 불과해 프로젝트의 수익공간을 충분히 확보했다.
판매 상황으로 볼 때, 20 18 부터 202 1 부터 1-4 월까지 벽계원 판매 규모는 해마다 확대되고 있으며, 20 18 부터 200 까지입니다 판매 점유율은 주로 주강 삼각주와 창강 삼각주 도시 집적에 기여했으며 광동, 장쑤, 절강, 안후이 4 성의 총 매출은 약 50% 로 유지되었는데, 그 중 광둥성의 매출은 해마다 하락세를 이어가고 있으며 20 18 년 24% 에서 2021+로 떨어졌다 면적 투입과 매출의 비율은 1 정도이며, 충분한 공급이 매출의 성장을 지탱하고 있다.
전반적으로 벽계원의 판매 분포는 토지 비축 분포와 비교적 일치한다. 부동산 업계의 성장 둔화, 세 개의 붉은 선이 주택 기업의 지렛대를 떨어뜨리는 여러 압력 하에서 대부분의 주택 기업들은 더 많은 확실성과 안정적인 현금 흐름을 확보하기 위해 창강 삼각주 및 주강 삼각주 도시권의 핵심 도시에 배치를 집중함으로써 변두리 도시와 저급 도시에 대한 투자를 줄였다. 그러나 경쟁자의 감소는 벽계원에서 서너 선 도시를 깊이 경작하는 데 도움이 될 수 있다. 한편으로는 시장 점유율을 높일 수 있는 기회를 잡을 수 있고, 다른 한편으로는 시장 점유율을 높일 수 있다.
02/ 정확한 도시 선택, 지속적인 깊은 경작, 도시 시책으로 규모 대관식을 돕는다.
대부분의 주택업체들이 아직 베이스캠프에서 깊이 경작하고 있을 때, 벽계원은 전국 확장 전략을 실시하기 시작했다. 2006 년 창사 벽계원 베니스시티가 개장하여 회사가 본격적으로 전국으로 진출했다는 것을 상징한다. 그런 다음 중국의 도시화 과정을 따라 대도시군 주변 도시와 농촌의 결합부의 앞날을 내다보았다. 20 14 -20 16 기간 동안 초막개혁 정책 배당금을 충분히 누리고, 대량의 핵심 도시의 주택 수요를 흡수하고, 판매 규모가 급속히 확대되었다. 구체적으로, 벽계원의 레이아웃 특징은 주로 세 가지 장점이 있다. 하나는 도시 선택이 정확하다는 것이다. 벽계원은 주로 서너 선 도시에 위치해 있지만 도시를 선택하는 데는 독특한 안목이 있다. 주둔하는 도시는 대부분 50 만 명 이상, 발전 잠재력이 좋은 도시이다. 둘째, 투자는 지속된다. 일단 도시가 입주하면 벽계원의 투자가 계속되고, 심도 있는 배치가 시장 점유율과 브랜드 효과를 높이는 데 도움이 된다. 셋째, 도시 시책으로 오프사이트 복제와 함께 차별화된 투자를 하는 것이 포지셔닝에 더 적합하고 브랜드 효과가 극대화됩니다.
첫째, 미래 지향적 전략 배치, 독특한 도시 선택의 안목
3, 4 급 시장에서 벽계원은 절대적인 선제 우세를 가지고 있다. 20 19 에서 202 1 까지 50% 이상의 투자액이 3 ~ 4 선 도시에 분포되어 있고 2 선 도시의 투자액은 약 40%, 1 선 도시의 3% 미만이라는 것을 알 수 있다. 벽계원의 성공은 삼사선 도시를 깊이 경작하는 전략과 불가분의 관계가 있다고 할 수 있다.
벽계원의 투자 전략은 일선과 핵심 2 선 구역의 핫스팟을 피하지만' 광투' 는 아니다. 회사의 주요 투자 3 ~ 4 선 도시를 보면 두 가지 범주로 나눌 수 있다. 첫째, 주강 삼각주와 창강 삼각주 대도시 주변 도시 (예: 혜주, 산 터우, 서주, 회안, 남통, 가흥, 사오싱, 김화 등 도시) 는 핵심 도시권에 위치해 있으며 경제 발전 수준이 높고 인프라 건설이 완벽하며 인구와 경제가 완벽하다 둘째, 낙양, 허창, 창주, 린이 등 주변 도시 인구에 매력적인 도시. 충분한 인구와 합리적인 재고 규모 (24 개월 이내) 가 있습니다. 2020 년 낙양시 분양주택 건축 면적은 283 만 평방미터로 전년 대비 8.8%, 평균 9860 원/평방미터로 전년 동기 대비 7.6% 올랐다.
중국의 도시화 과정은 계속될 것이다. 202 1 국가정부 업무보고서에 따르면' 10' 기간 동안 인위적인 신형 도시화 전략을 심도 있게 추진하면서 상주인구의 도시화율이 65% 로 높아졌다. 즉, 부동산 업계의 침체에도 불구하고 1, 2 선 핵심 도시 주택업체들은 잇달아 주식시장으로 전향해 경영관리 배당금을 요구했지만, 중국의 도시화는 여전히 고속 성장기에 있으며, 일부 3, 4 선 도시에는 여전히 충분한 증가시장이 있어 벽계원 판매의 지속적이고 안정적인 성장을 지탱하고 있다.
둘째, 지속 가능한 투자, 3 ~ 4 선 평균 시장 점유율 8%
일반적으로, 처음으로 한 지역이나 도시에 진입하려면 새로운 지역 회사를 설립해야 한다. 그룹은 지역에 대한 충분한 이해와 경험을 가지고 있으며, 지역 회사의 규모가 어느 정도 되면 지역 회사를 합병하거나 분할하기로 결정했습니다. 즉, 새로운 도시에 들어가기만 하면 관리비와 마케팅 비용이 증가하게 됩니다. 따라서 전국적인 주택기업이든 지역성 주택기업이든 도시의 지속적인 배치에 진주할 필요가 있다. 단기 배치는 원가를 초래할 뿐만 아니라
벽계원의 전반적인 투자 전략으로 볼 때, 창강 삼각주 주강 삼각주 주변 도시에서 회사의 깊은 경작을 보장하는 것 외에도, 환발해, 장강 중류, 천중경 등의 지역을 전면적으로 포괄하여 심도 있는 배치를 진행하며, 이를 바탕으로 주변 주머니 지역으로 확장한다 (하남, 해남, 구이저우 등 인구 밀집성 등). ), "먼저 굳건히 서서 확장하라" 는 원칙을 고수하십시오. 2020 년 투자한 199 개 도시를 보면 20 19 와 2020 년 연속 투자한 도시는 138 개, 20 18 년
지속적인 투자의 가장 직접적인 결과는 시장 점유율의 상승이다. 2020 년 말 현재 벽계원 * * * * 은 전국 289 개 현급 도시로 평균 시장 점유율이 5% 로 진입했으며, 그중 3 ~ 4 선 도시 평균 시장 점유율은 8% 였다. 여기에는 다음이 포함됩니다.
랴오닝 () 성 금주 () 시, 산시 () 성 여량시 시장 점유율이 30% 를 넘었다.
광둥 () 성 () 시 () 광둥성 () 조산시 () 등 6 개 도시의 시장 점유율은 20%-30% 이다.
간쑤 란저우, 장쑤 숙천, 광동 청원 등 46 개 도시의 시장 점유율은 10%-20% 였다.
광둥 불산, 하남 정주, 장쑤 남통, 절강 가흥 등 98 개 도시 시장 점유율은 5%- 10% 이다.
벽계원의 서너 선의 높은 시장 점유율은 회사에 세 가지 장점을 가져다 줄 수 있다. 첫째, 마케팅 비용의 감소, 브랜드 효과의 중첩, 이전 부동산은 새로 내놓은 부동산을 광고하고 있으며, 더 낮은 마케팅 비용으로 새 건물의 보급을 촉진할 수 있다. 둘째, 3 ~ 4 선 시장은 경쟁사의 규모와 비용을 억압하는 데 있어 1 ~ 2 선 시장과는 다르다. 1 ~ 2 차 시장에서 시장 점유율을 높이는 것은 더 어렵고 위험하며, 경쟁자가 많고, 정책 제약과 자금 규제가 더욱 엄격하다. 그래서 주택업체들은 1,2 선 시장에서 높은 시장 점유율을 유지하기가 어렵지만, 3,4 선 시장은 다르다. 일단 그들이 3, 4 급 시장에서 높은 시장 점유율을 형성하면 경쟁사의 마케팅 비용을 올려 더 높은 비용에 직면하게 됩니다. 셋째, 현지 시장을 충분히 이해하고, 보다 합리적인 제품을 설계하는 데 도움이 되며, 프로젝트의 전환에 도움이 된다.
셋째, 오프사이트 복제, 도시별 정책 적용, 고객 요구 사항 극대화
벽계원은 오프사이트 복제와 전국 배치 과정에서 명쾌하고 효과적인 투자 전략을 형성했다. 주류 시장과 강력한 경쟁 업체의 고객층을 피하고 대도시 교외와 3 ~ 4 선 디자인 제품을 주로 겨냥하며, 제품 포지셔닝은 원래의' 가격에 민감하고 저급하며 입맛에 대한 요구 사항' 에서 점차 두 가지 범주로 나뉜다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 가격명언)
첫째, 핵심 도시의 단골 고객군, 즉 대도시의 부력이 낮은 사람들, 예를 들어 졸업 5 년, 성장하고 있는 화이트칼라, 자본 축적 감소, 가격 대비 성능 중시. 따라서 벽계원 같은 시장의 평균 판매가는 대부분 업계 평균보다 낮다. 예를 들어 벽계원은 상해에서 2020 년 판매평균가격이 30978 원/평방미터로 상해의 새 주택 판매평균가격인 56900 원/평방미터보다 낮다.
두 번째는 핵심 도시 주변 지역의 중급고객, 즉 대도시 주변 도시 또는 발전 수준이 낮은 도시로, 벽계원은 주로 부의 실력이 높은 사람들을 겨냥하고 있다. 벽계원은 일선 표준화 과정을 실현하여 3, 4 급 시장에서 비교적 가격 경쟁력이 강하기 때문에, 이런 시장의 판매 평균가는 통상 시장 평균가보다 높다. 예를 들어 랑방벽계원은 2020 년 판매평균가격이 22 1.400 원/평방미터인 경우.
03/ 전략을 견지하고, 따라하기를 거절하다.
202 1 년 4 월 이후 22 개 도시가 집중 공급지 시대로 접어들었다. 6 월 현재 베이징, 천진, 선양 등 19 도시가 첫 집중 공급지를 성공적으로 완성했고, 도시 분화가 점점 더 두드러지고 있다. 인기 도시 강탈 현상이 뚜렷하고, 냉문 도시의 예비 가격이 많다. 그러나 벽계원은 선두 주택업체로서 첫 번째 집중 공급지에 참여하는 것이 적다. 202 1 년 6 월 말 현재 벽계원은 이미 10 개 집중 공급지 도시에 입주했지만 상하이와 베이징에만 거액을 투입해 총 654 억 38+03 억 6300 만 원을 투입하고, 집중 공급지 도시 납지 총액은 186544 이다. 지분 토지 면적은 184 1.3 만 평방미터이고 벽계원 202 1 1-6 월 누적 지분 토지 금액은 803 억 5 천만 위안이다. 핵심 도시에서는 일정한 배치가 있지만 주요 투자 진지는 아니기 때문에 집중 공급지에 참여하겠다는 의지가 낮고, 고에너지 도시에서는 상품가치를 보충하는 수요가 더 많다. 둘째, 벽계원은 개발 과정에서 줄곧 저비용으로 토지 획득의 우세를 유지해 왔으며, 평균 토지 취득비용은 평방미터 당 3000 원 이하로 안정되어 있으며, 토지비는 35% 이하이며 이윤 공간은 넉넉하다. 하지만 이런 집중공급지의 대부분의 구획은 경쟁이 치열하고 각종 보이지 않는 비용이 상승함에 따라 (예: 인재집 건설, 임대, 무상교지 등). ), 토지 구획 이윤 공간이 작아 벽계원의 토지전략과는 다르다.
전염병과 규제 정책으로 대부분의 주택업체들은 확실성이 높은 1, 2 선 핵심 도시로 전향하는 경향이 있어 3, 4 선 도시에 대해 보수적인 태도를 취하고 있다. 하지만' 비소는 나의 꿀이다' 는 벽계원에게 일종의 추월이다. 벽계원은 3 ~ 4 급 시장의 규칙을 잘 알고 있고, 주택업체들은 서둘러 퇴출해 현지 경쟁 압력을 완화했다. 양도와 경쟁 상대가 집중되지 않은 3 급 시장은 벽계원의 안락한 지역이다.
04/ 다양화 경영이 산업 체인을 통해 시장 점유율을 더욱 높일 수 있다.
투자 전략 자체뿐만 아니라 벽계원그룹 다원화 업무선이 급속히 발전하여 벽계원 로봇, 벽계원 서비스, 벽계원 창업 투자 등 부동산 주업에 힘을 불어넣었다.
첫째, 벽계원의 로봇 산업. 벽계원의 로봇 산업은 두 가지 범주로 나뉜다: 1) 박지림 로봇은 20 18 에 설립되어 건축 분야의 체계적인 시스템 건설을 개발하는 데 주력하고 있다. 2020 년 말까지 Bozilin Robot Corporation 은 연구공학 로봇 46 대를 보유하고 있는데, 이 중 4 대는 이미 시장에서 임대되었으며, 14 대는 지상 청소, 실내 스프레이 등과 같은 대규모 상업 시공을 위해 프로젝트에 들어갔다. 2) 천새 로봇은 20 19 에 설립되어 다양성 외식 서비스 개발에 주력하고 있습니다. 2020 년 말까지 70 여 개의 식당을 개업해 냄비, 뽀자이밥, 패스트푸드, 면관, 중식 등 각종 독립장비 583 대를 투입했다. 로봇 식당은 식품 안전에 대한 더 높은 요구 사항을 충족시킬 수 있을 뿐만 아니라 프로세스와 효율성 문제를 해결할 수 있을 뿐만 아니라 특수한 상황에서도 사용할 수 있다. 예를 들어, 2020 년 초 우한 전염병이 심할 때 벽계원에서 기증한 뽀자이밥 로봇은 24 시간 가동을 할 수 있고, 배달을 하지 않아 의료진이 언제든지 뜨거운 음식을 먹을 수 있게 했다.
또한 건축과 식사는 인구 집약적 인 산업입니다. 한편으로는 중국이 이미 고령화 사회에 진입하여 인구 배당이 급감했다. 특히 건설 제조업 일선 근로자들은 쉽게 남아 있고, 기계는 인력을 대신해 번거롭고 반복적이며 위험한 일을 할 수 있으며,' 채용난' 문제를 해결할 수 있다. 한편 국내 건설업계는 크고 우수하지 않고 정보화, 지능화 수준이 낮은 문제에 직면해 있으며 로봇을 사용하면 속도를 보장하면서 표준화된 고품질 작업을 실현할 수 있어 건설업계의 변화와 업그레이드를 촉진할 수 있다.
둘째, 벽계원 서비스. 벽계원은' 삼사선 심경, 시장에 가깝다' 는 장점이 있어 일찍이 20 18 년 5 월, 국가 빈곤 퇴치 공방 정책을 바짝 따라가 정밀 빈곤 구제 농촌 진흥 지도부를 설립했다. 동시에 벽계원 서비스를 이용하여 진일보 침몰하여 향진 정부와 전략적 협력을 이루다. 202 1 부터 벽계원 서비스는 봉양현 소강촌, * * 하진, 강문시 숙천과 각각 다르다. 한편, 벽계원 서비스의 주둔은 그룹의 브랜드 영향력을 높이고 그룹의 산업 프로젝트 또는 개발 프로젝트를 위한 든든한 기반을 마련했다.
셋째, 벽계원 창투. 벽계원 창투는 현재까지 22 개 프로젝트에 투자했으며, 주로 하드테크놀로지, 지역사회생태체인, 신소비, 대건강 4 가지 범주로 나뉜다. 그 중에서도 Aauto Quicker, 과일껍질, 진회데이터, 백금 의사는 모두 IPO 에 성공했다. 재정적 수익 외에도 투자 후 부능은 벽계원 창업 투자의 주요 고려 사항 중 하나로 부동산 상류 산업 체인 기업 셸, 탁보그룹, 광시 모나리자 등이 있다. , 지역 사회 봉사 빠른 토끼 물류, 토끼 곡물 쇼핑 등. 새로운 소비재가 샤오미안, 코, 차 중간을 만났을 때. , 주전, ruipeng, 펭귄 아몬드 등과 같은 의료 및 건강 제품. 벽계원 창업투자는 그룹 도킹 자원과 전략적 협력을 이룰 수 있을 뿐만 아니라 부동산 서비스의 일부가 되어 주업과 함께 발전할 수도 있다.
전반적으로, 벽계원그룹의 다원화 업무와 주영 부동산은 좋은 시너지 효과를 형성했다. 로봇은 프로젝트 회전을 가속화하고 고용 비용을 줄입니다. 부동산 서비스는 정부와 협력하여 브랜드 효과를 확대한다. 벤처 투자 프로젝트는 산업 상류 하류, 소비 및 서비스 분야를 포괄하고, 전체 산업 체인을 개통하고, 결국 부동산 주업에 서비스를 제공하고, 시장 점유율 상승을 촉진한다.
목표를 확정한 후에는 반드시 확고하게 집행해야지, 단번에 이룰 수는 없다. 특히 방기업은 더욱 그렇다. 부동산 기업은 대상 시장과 대상 고객층을 선정한 후 이에 따라 투자 전략을 결정하고 정책이나 업계 환경의 변화에 따라 적절한 수정을 하고 확고하게 시행한다. 그러나 부동산 기업의 투자 전략이 자주 바뀌고 시장이 깊어지지 않고 관리 비용과 마케팅 비용이 크게 오르면 오래가지 못할 것이다. 전반적으로, 벽계원은 3 ~ 4 선 배치를 고수해 왔으며, 지속적으로 도시를 깊이 경작하여 고객의 요구를 충족시키고, 결국 3 ~ 4 선 왕을 대관하였다. 동시에 여러 개의 상류 및 하류 시장을 배치하여 전체 산업 체인을 개통하면 시장 점유율이 더욱 상승할 것이다. 이것은 소위 "헌신과 야망, 광업과 근면" 입니다.