인민법원 공고 사이트에 따르면 10 월 20 일 165438 까지 부동산 개발업자의 파산 수는 446 개로 하루 평균 1.5 개 부동산 기업이 파산해 사상 기록을 세웠다.
해외 시장에서 고금리로 돈을 빌리는 것부터 토지와 사업지분을 자주 매각하는 것, 자금 회수, 가격 인하 판매에 이르기까지' 회사 전체 직원 분양' 을 독려하는 일련의 행동들이 주택업체들이 직면한 곤경을 드러낸다.' 돈이 부족하다'. 유감스럽게도, 정책이 지속적으로 긴박한 맥락에서 주택 융자는 여러 가지 장애물에 직면해 있다.
의심할 여지없이 부동산' 폭등' 대극은 이미 끝났고, 업종은 이미 도래했다. 경제학자 마광원은 "앞으로 중국은 개발자의 20% 만이 살아남을 것이고 개발자의 80% 는 죽을 것" 이라고 단언했다. 。 이것은 또한 이 주택 기업의 파산 명단이 계속 증가할 것이라는 것을 의미한다.
주택 기업 "파산 조류" 가 열렸습니다.
거의 450 개 회사가 한 해 동안 탈락했다.
주택 기업에게 20 19 의 겨울이 이미 시작되었다. 업계 융자의' 긴축 주문' 아래 금융 지렛대는 많은 부동산 기업을 직접 무너뜨렸고, 그 중 일부는 아웃의 운명에 직면해야 했다.
인민법원 공고 사이트에 따르면 10 월 20 일 165438 까지 부동산 개발업자의 파산 수는 446 개로 하루 평균 1.5 개 부동산 기업이 파산해 사상 기록을 세웠다.
이 30 페이지에 달하는 부동산 파산 명단에는 대부분 서너 선 도시의 중소기업이지만, 지명도가 높고 심지어 100 대 유명 주택 기업 중 한 곳까지 꼽힌다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 부동산명언)
예전에는 부동산업이 가장 수익성이 높은 업종으로 여겨져 부동산으로 부자가 된 사장이 부지기수였다. 지금은 1 년에 500 개에 가까운 주택 기업을 도산할 수 있어 역사가 드물다. 그중에서 무슨 일이 일어났는가.
최근 광둥 () 증권감독국 () 의 규제 벌금 한 장이 주택업체들이 곤경에 빠진 보편적인 곤경을 드러냈을지도 모른다.
165438+ 10 월 14 일 광둥감독국은 이화지산의 신탁, 위약 등 위반 행위 및 회사 회장에게 경고하는 행정감독 조치를 발표했다. 광둥증감국의 조사에 따르면 5 월 3 1 일 현재 이화지산 * * * 9 건의 미공개 채무가 10 만원을 넘어 총 50 억원이 넘는다.
채권 위약의 도화선이 빠르게 낡은 주택 기업 이화지의 자금 문제를 폭발시켰는데, 이는 업계가 보편적으로 직면하고 있는 자금 위기의 빙산의 일각에 불과하다.
5438 년 6 월+10 월, 삼생홍업그룹 회장 사진이 즉석에서 눈물을 흘렸다. 그 이유는 삼생 홍업그룹이 회사의 재무관리를 직원들에게 현금화하기 어렵기 때문이다. 이어 삼성홍업은 교차 위약 조항으로 중도성탁에 의해 압수돼 신탁계획이 앞당겨 끝났다고 발표했다. 과거 100 대 주택 기업 삼생홍업은 지금 임시감독팀을 설립하여 채무 재편을 추진해야 한다.
앞서 닝보에서 가장 부유한 곰을 비롯한 상장방기업그룹이 갑자기 파산 개편을 신청했고, 소식도 시장의 화제를 불러일으켰다. 6 월 17 일 오후 상장회사 ST 이윤이 발표했고, 이윤그룹, 이윤지주는 6 월 19 일 저장성 닝보시 중급인민법원에 개편을 신청했다. 시가가 400 억인 회사가 곧 50 억의 시가로 떨어졌다.
자금과 판매 긴장에서 채무 문제의 집중 폭발에 이르기까지 문제가 있는 거의 모든 주택업체들이 비슷한 과정을 거쳤다. 업계 전환점 과정에서 많은 주택 회사들이 아톰 도착의 한기를 느꼈다.
많은 부동산 대형사들도 공부동산 투자를 보는 발언을 공개해 네티즌들의 화제를 모으고 있다. 최근 만통그룹 창업자 풍륜은 "부동산 정책이 너무 엄격하여 현 단계에서 부동산을 보유하는 것은 의미가 없다" 고 공개적으로 밝혔다. 손에 여분의 부동산이 있다면 팔아서 다른 유동성이 높은 자산으로 바꿀 것이다. "
높은 레버 모드는 지속 가능하지 않습니다.
주택 기업은 보편적으로 융자난을 겪고 있다.
사실, 중소기업이 집단적으로 파산했을 뿐만 아니라, 이전에 잘 운영되었던 중대형 주택업체들도 빈번히' 폭창' 하기 시작했다. 이 같은 유명 주택 기업들 외에도 오주 국제 광신그룹도 올해도 잇따라 자금사슬 위기를 겪고 있다.
업계 인사들의 입장에서 볼 때, 이 배후의 신호는 부동산의 높은 회전, 높은 레버리지, 높은 부채의 상업 모델이 이미 끝이 났고, 부동산의' 하이라이트 순간' 이 더 이상 나타나지 않는다는 것이다.
베이징의 한 중형 주택 기업 책임자는 과거에 모두가 적극적으로 땅을 차지하고, 그룹이 다원화 업무를 발전시켰으며, 끊임없는 현금 흐름과 무제한의 높은 지렛대에 의존하고 있다고 말했다. 오늘날, 이런 높은 지렛대의 확장 모델은 이미 주택 기업을 무너뜨리는 무거운 족쇄가 되었다. "금융 지렛대가 너무 높고, 자금이 단절되어, 융자가 따라가지 못하고, 돈을 빌리는 것은 아직 따라잡지 못한다. 이것이 많은 회사들이 살 수 없는 이유이기도 하다. "
천풍증권 고정수익수석분석가 손빈빈은 위약이나 유동성이 심각한 어려움이 주로 소기업이라고 생각하는데, 이들 기업은 대부분 업무 확장이나 관리에 문제가 있다. 재무 수치로 볼 때 재정비용률이 급속히 상승하고, 자금 조달 현금 흐름이 악화되고, 단기 부채율이 급속히 하락하는 것은 부동산 기업의 위약 전의 보편적인 현상이다. 높은 지렛대는 위약주택 기업의 일관된 재무 특징으로, 대부분의 위약주택 기업의 순부채율은 100% 이상이다.
한편으로는 자금 문제가 날로 긴장되고 있지만, 다른 한편으로는 각종 자금 조달 채널이 오히려' 폐쇄' 되고 있다. 부동산 기업들이 이중 협공에 직면해 생존 압력이 갈수록 커지고 있다.
165438+ 10 월 15 심교소에서 밝혀진 미 부동산 모 채권 정지, 발행 예정 금액은10/Kloc-0 입니다 한편 신원 공급망 1- 10 호 자산 지원 특별계획, 융창장임대 아파트 1 호 자산 지원 특별계획 두 회사의 ABS 프로젝트가 잇따라' 종료' 되고 있다. 불완전한 통계에 따르면 최근 두 달 동안 주택업체들이 승인한 ABS 제품은 5 마리 미만이다.
지분 융자 시장에서는 주택 관련 융자 사업이 침체되는 경향이 있다. 현재 여러 상장 주택 기업의 증액 사업은 여전히 침체 상태에 있는 반면, 다른 상장사들은 융자 사업이 부동산 업무와 관련될 경우 엄격한 규제와 반복적인 문의를 받을 것으로 알려졌다.
Wind 통계에 따르면 올해 들어 약 19 개 상장주택업체가 증정계획 (부분적으로 개정된 증정계획) 을 발표했지만 증권감독회의 승인을 받은 곳은 4 개뿐이었고, 중주 지주와 신도시 지주의 증정계획은 이미 20 16 년 전부터 증권감독회가 접수했다.
부동산 프로젝트 융자에 대한 규제의 엄격함이 상장주택업체에서 다른 업종의 상장회사로 확산되었다는 점은 주목할 만하다. 여러 상장 회사가 재융자 프로젝트를 추진할 때, 규제 당국은 발행인에게 "회사 및 자회사에 부동산 업무가 있는지 여부 보충 공개", "향후 부동산 개발 계획이 있는지 여부", "증액 프로젝트가 부동산 규제에 대한 국가의 규제 정책에 부합하는지 여부" 와 같은 요구를 할 것이다.
업계 인사들의 관점에서 볼 때, 주택담보주택 관련 업무심사를 강화하는 주된 목적은 1 급 시장에서 모금한 자금이 부동산 시장으로 유입되는 것을 방지하여 부동산 규제의 전반적인 효과에 영향을 미치는 것이다. 현재 감독층이 재융자 프로젝트에 대한 섭방 업무에 대해 거의 용인이 없다는 지적이 나오고 있다. 재융자 사업을 추진하려면 해당 프로젝트가 주택과 관련된 소재산권을 가지고 있거나 관련 부동산 업무를 박탈하고 있다는 것을 증명해야 할 수도 있다.
해외에서 돈을 미친 듯이 빌리다.
주택 기업이 자금을 회수하는 수법이 많다.
생존 압력에 직면하여 많은 주택업체들은 심지어' 자금 기아증' 을 앓아 각종 융자를 통해 자금을 회수하는 방식을 통해 현재의 자금난을 돌파하려고 한다.
1. 중소기업 고금리 해외 대출.
점점 더 많은 주택업체들은 국내 융자 채널 강화의 맥락에서 해외 시장 융자가 현재의 자금 문제를 구하는 핵심 수단으로 자리잡고 있다고 보고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 국내 금융, 금융, 금융, 금융, 금융, 금융, 금융) 올해 들어 해외 달러 채권 발행세가 뚜렷해졌고, 이 중 고금리 대출이 이 이 채권 발행의 주요 특징이 된 것으로 알려졌다.
12 년 7 월, 태화그룹은 전액 출자 자회사가 해외에서 4 억 달러 채권 발행을 완료하고 싱가포르 증권거래소에 상장할 계획이라고 발표했다. 기간은 3 년, 연이자 15% 로 반년마다 한 번씩 지급한다.
타이화그룹을 제외하고 현대주택은 15.5% 의 최고금리로 달러 채권을 발행해 신기록을 세웠다. 이 밖에 천예지, 홍양지, 신호보, 양광성, 중남건설 등 여러 주택업체들이 올해 새로운 고금리 달러 채권을 발행했다.
6 월 165438+ 10 월13,2019 년 6 월 이후 내지주택 해외 부채 규모는 약 6/로 집계됐다
분석가들은 기업 달러 융자 비용으로 볼 때 주택 기업의 해외 대출이 증가했지만 분화도 6% 미만에서 10% 를 넘는 등 대형 주택 융자 비용의 우세가 뚜렷하다고 보고 있다. 선두 주택 반케 액면금리가 3. 15% 로 낮으면 다른 중소기업 융자금리는 모두 10% 이상이다.
2, 토지 판매, 주식 "부러진 팔 생존"
생존 공간을 찾기 위해 많은 주택업체들이 감원 재고를 하기 시작했다. 동시에, 그들은 자금을 회수하고 고액의 채무 압력을 해결하기 위해 프로젝트의 주식을 자주 판매한다.
지난 9 월, 토지계 베테랑 양홍욱은 위챗 공식 계좌를 통해 수천억 달러의 빚을 지고 있는 신호보가 땅을 팔기 위해 준비하고 있다고 발표했다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 토지명언)
앞서 신호보는 회사 및 전액 출자 자회사인 신호지그룹이 융창지그룹과' 협력협정' 을 체결하고, 융창지나 그 지정측이 보유하고 있는 저장오링업유한공사와 상하이 마보부동산개발유한공사의 지분 및 해당 권리를 양도한다는 공고를 발표했다. 거래총액은 67 억 5 천만 위안이다. 이번 거래는 신호바오에게 한 번에 5 억원의 이익을 주었지만 업계에서도' 고기를 자르는 행위' 라고 불린다.
신호보를 제외하고 올해는 화교시, 햇빛 100, 상사그룹, 선태주식을 포함한 여러 주택업체들이 모두 프로젝트 지분을 매각하기로 했다.
3. 주택 기업' 전원 마케팅' 과 가격 인하 판매 회장 자금.
물론 많은 주택 기업들에게 부동산 판매 주기를 단축하고 자금 회수를 가속화하는 것도 현재의 자금 문제를 완화하는 방법 중 하나다.
지난 8 월 항대는 8 월 20 일부터 6 월 8 일까지 10 으로 50% 이하의 최고 60% 할인된' 전원 마케팅' 프로그램을 선보였다. 제비뽑기는 27 개 지역을 포괄하고, * * * 505 개 프로젝트를 포함한다. 여러 우대 정책 하에서 항대는 빠른 풍작을 이루었다. 한 달도 채 안 되어 항대는 83 1 억원의 계약 판매액을 달성하여 그룹 단월 계약 판매액의 신기록을 세웠다. 이후 시대 중국 융창 천진 등 두 주택 기업은 전체 직원에게 집을 팔고 할인판매를 요구한다는 사실이 드러났다.
올해 쌍십일, 부동산 홍보력이 커서 50% 할인된 주택이 많이 생겨났고, 기타 할인과 추첨 행사는 더욱 헤아릴 수 없을 정도로 많다. 알리바바바 타오바오에 따르면 수만 채의 특가 주택이 이중 1 1 행사에 진입했고, JD.COM 플랫폼은 전국 각종의 주택 6000 채를 한 번에 제공하고, 새 주택은 50% 할인된다. 동시에, 쑤닝 (WHO) 에는 아직도 수만 채의 항대 () 가 팔려고 한다.
그러나, 주택 기업의' 가격으로 환전' 하는 방식은 업계의 전체 판매 부진의 국면을 바꾸지 않았다. 이거부동산연구원 왕약진 연구원은 6 월 5438+00, 3 1 도시 중고주택 가격이 오르고 35 개 도시가 하락했다고 밝혔다. 9 월에 비해 집값이 떨어진 도시의 수가 70% 증가했다. 국도 증권분석가인 왕은 앞으로 두 달 동안 판매 압력이 커지면서 주택업체들이 대출상환 목적을 달성하기 위해 내리기가 어려운 항목에 대해 가격을 인하할 수도 있다고 밝혔다.
주택 기업의 80% 가 죽었나요?
주택 기업 매튜 효과가 심화되다.
무시할 수 없는 사실은 자금채무 문제, 융자난을 당한 부동산 기업들이 거대한 셔플에 직면하고 있어 점점 더 많은 부동산 기업들이 이 셔플에서 탈락할 가능성이 높다는 점이다.
경제학자 마광원은 "중국 부동산이 3' 20%' 로 복귀할 것" 이라고 말했다. 미래 시장의 개발자 중 20% 만이 살아남고 80% 는 죽을 것이고, 중국 개발상이 너무 많아 80% 가 죽고 집이 부족하지 않을 것 "이라고 말했다. 도시의 20% 만이 부동산의 20% 에 불과하다. "
165438+ 10 월 6 일 융창 중국 회장 손홍빈은 부동산 업계의 상위 5 개 기업의 시장 점유율이 약 18% 로 향후 5 년 동안 상위 5 개 기업이 30% 를 차지할 수 있다고 지적했다.
업계 인사들이 보기에 부동산 업계의 카드 개편의 시작은 사실 업계의 주기적인 발전의 필연적인 결과이다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 앞으로 자금, 토지 등 규모 우세가 부족한 주택업체들은 점차 도태되거나 더 많은 주택기업에 흡수될 것이다. 부동산 업계의 매튜 효과가 점점 더 강해질 것으로 예상된다.
연합증권수석경제학자 이기린은 주택기업에게 미래가 두 가지 유형의 위험을 피해야 한다고 지적했다. 첫째, 통화자금과 채무 (특히 단기 채무) 의 위험은 상대적으로 낮다. 자체 자금 규모가 작고 외부 자금 조달에 지나치게 의존한다면 신용위험은 비교적 클 것이다. 둘째, 토지 비축이 부족하고 적극적으로 땅을 잡을 위험이 있다. 부동산 판매는 하락 추세다. 후속 상환능력이 그렇게 강하지 않을 수도 있고, 외부 융자가 긴장되어 주택 경영이 더 어려울 수도 있다.
대응전략에서 주택업체들은 우선 확장 속도를 통제하고 현금 흐름을 미리 비축해 겨울을 보내야 한다. 부동산 채무 융자 채널을 전면 봉쇄하는 상황에서 업종 분화가 심화되는 것은 필연적이다. 미래에는 상호 보완적이고 서로 지렛대인 동행과 금융기관의 협력 발전을 통해 융자 긴축의 부정적 영향을 어느 정도 완화할 수 있다.