정주시 인민정부청은 부동산업의 선순환과 건강한 발전을 촉진하는 통지를 발표하고 합리적인 주택 수요 지원, 신용융자 지원 확대 등 다섯 가지 측면에서 19 가지 구체적인 조치를 내놓았다.
이 가운데 개선형 주택 수요에 대해' 주택인식과 대출인정' 을 명시적으로 취소해 전국 최초로 규제완화를 늦추는 도시가 됐다. 이것은 시장 신뢰의 회복에 매우 중요한 역할을 하며, 후속 조치를 취하거나 더 많은 압력을 가할 것이다.
출처: 정주시 인민정부 공식 홈페이지
? 01
? 주택 구입 수요 석방을 자극하고 주체 스트레스 해소
정책 내용 우선!
1. 자녀, 근친이 정에서 일하고 생활하는 것에 대해 노인들이 정투친양로로 오도록 격려하고, 그 가정이 새로 주택을 매입할 수 있도록 허락해 준다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 가족명언)
2. 개선형 주택 구입 수요를 지원하고' 주택 인식 및 대출 인식' 을 명시적으로 취소합니다. 주택 한 채를 소유하고 해당 주택 구입 대출을 청산한 가정에 대해 주거조건을 개선하기 위해 일반 상품 주택 구입을 다시 신청하기 위해 은행업 금융기관이 첫 번째 주택 대출 정책을 시행하고 있다. 주민은 가구 인구 증가, 소득 조건 개선 등의 이유로 소매를 크게 팔고, 낡은 것을 팔고, 가계 구매 제한 범위 내에서 개인모기지, 인터넷 서명 서류, 부동산 등록 수속 등을 제공할 수 있다.
3. 모기지 금리 인하를 안내하여 주택 구입 압력을 줄이다. 정 금융기관에서 개인주택담보대출 투입을 늘려 주택대출 금리를 인하하도록 유도했다.
4. 주체 압력을 완화하고 토지 양도 규칙을 조정합니다. 토지공급측은 토지경매보증금 최저비율을 20 까지 인하했고, 토지양도금은 거래 후 1 년 이내에 할부로 납부할 수 있다.
5. 화폐화 배치를 실시하다. 부동산 시장 형세와 결합해서 화폐화 안치 위주로 견지하다. 공사를 시작하지 않은 안치주택에 대해 철거 군중이 화폐화 배치를 선택하도록 장려하다.
6. 기업 프로젝트 대출 지원을 명시적으로 제공합니다. 정기적으로 은기업 도킹을 조직하고, 금융기관이 곤경에 처한 기업에 대한 대출 연장, 계속 대출을 장려하고, 법에 따라 규정, 위험 통제, 상업 지속 가능한 원칙에 따라 부동산 기업의 인수 대출 지원을 늘려 시장 주체 자금 체인 운영 압력을 효과적으로 완화하도록 독려한다.
수요측 조정이든 공급측이든 정책면은 완화되고 호전되는 경향이 있지만 시장측 관람정서는 여전히 관성이 있어 정책 출범 후 단기간에 즉각적인 효과를 얻을 수 있을지 지켜볼 필요가 있다.
? 02
? 정주 부동산 시장의 하행 압력이 커져
왜 정주인가.
전국 압력도시의 축소판으로서 이번 정책 출범의 큰 배경은 무시할 수 없다.
하남 성도로서 정저우는 비교적 강한 인구 사이펀 능력을 가지고 있으며, 2010 년 이후 정저우 상주인구는 장기간 순유입 추세를 보이고 있으며, 7 푸에 따르면 2020 년 11 월 현재 정저우 상주인구는 1260 만명에 달했다. 그러나 인구의 양성 성과와 뚜렷한 대조를 이루는 것은 부동산 시장이 부진하다는 것이다.
우선 정주 부동산 시장은 일년 내내 공급이 수요를 초과하는 상태에 있다. 공급과 수요 관계로 볼 때, 2016 년은 정주 부동산 시장의 분수령이라고 할 수 있다. 이에 앞서 수요가 계속 풀려났고 이후 거래 규모가 크게 상승하자 정주 부동산 시장은 긴 콜백을 시작했다. 상품주택 거래 규모는 해마다 하락하고, 가격 인하 판촉, 낮은 계약금 등 가격교환량 전략이 잇따르고 있다. 2021 년 상품주택 거래면적은 948 만 평방미터로 2020 년보다 24.45 포인트 하락했다.
그림: 2012 년 이후 정주 상품주택 수급 규모 상황
월간 거래수치로 정저우 상품주택 거래규모는 2021 년 5 월부터 전년 대비 월별로 하락하며 거래규모는 9 개월 연속' 마이너스 성장' 을 달성했다. 2022 년 1 월까지 신설 상품주택 거래면적은 46 만 평방미터로 전년 대비 14.83, 거래평균가격은 전년 대비 약 4 ~ 14153 원/평방미터로 떨어졌다.
정저우는 큰 재고 압력에 직면해 지난 1 월 정저우 재고 압력이 급증해 좁은 재고 링비가 25, 재고 소화주기가 21.9 개월, 링비가 2.8 개월 증가했다. 시장 압력과 탈화 압력 하에서 시장에서 판매가 부진한 주택 특가 방이 증가하여 전체 시장 자신감이 부족하다.
그림: 2019 년 1 월부터 2021 년 12 월까지 정주상품주택의 월별 수급가격
2019-2020 년 섭택지의 높은 거래규모는 주택기업을 위해 충분한 물량을 비축해 두었고, 시장 구매력이' 정상을 본다' 면서 수요가 떨어지면서 주택업체들의 적극성이 보편적으로 높지 않고, 부동산 시세 하행 추세에 따라 주택업체들의 생존 압력도 점차 커지고 있다.
그림: 2019 년 1 월부터 2021 년 12 월까지 정주 상품주택의 월별 수급가격
또한 주민구매력 수준이 제한된 것도 무시할 수 없는 문제다
? 03
? 압력도시가' 구제시' 대열에 합류할
2022 년 2 개월 전 부동산 시장은 낙관적이지 않아 전체 공급, 수요, 가격이 모두 하향 추세를 보이고 있다.
정저우는 이런 맥락에서' 구제시' 정책을 내놓아 다른 도시에 강한 시범효과를 보이고 있으며' 구제시' 와 같은 후속도 다른 도시에서도 나타날 것으로 보인다.
어떤 도시의 큰 확률이 뒤따를 것인가?
전반적으로 스트레스 2,3 선 도시는 시장 감압에 대한 수요가 비교적 강해 크게 세 가지 범주로 나눌 수 있다.
우선 부동산 재고가 높고 탈화주기가 24 개월 이상인 압력도시. 예를 들어, 하얼빈, 대련, 란저우, 장춘, 후허 하오 터 (Hohhot), 칭다오 (칭다오) 의 재고 소화주기는 30 개 2 년이 넘으며 북부 내륙 도시가 대부분이다. 3 ~ 4 선 도시의 상황은 더욱 심각하고, 전체 탈화주기도 21.09 개월로, 66 시에는 32 개 도시 탈화주기가 20 개월 이상이다.
2 종, 토박자율이 너무 높고 토지재정 의존도가 높은 도시, 이런 도시들은 긴장을 푸는 동기가 더욱 강하다.
제 3 종, 집값이 너무 빨리 떨어지는 도시. 시장 하행 압력을 늦추고 집값 하락 기대치를 반전시키기 위해 이런 집값이 너무 빨리 떨어지거나' 낙하령' 에 착지한 압력 도시는 탁디 부동산 시장이 더 필요하고, 구시 정책력도 더욱 강해질 것으로 예상된다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택)
' 구제' 콘텐츠에서 정책 기조는 여전히 시장 안정을 위주로 하고 있다. 수요측 제한 구매 방면은 조정 가능한 공간이 비교적 작으며, 주로 계약금 비율을 조정하고,' 주택 인식' 을' 주택 인식' 또는' 대출 인식' 으로 조정하고, 화폐화 배치 등을 조정하는 데 주력한다. 공급측의 조정은 토지 양도 규칙, 주택 기업 부담 감소와 같은 더 많을 것이다.
현재 전체 부동산 시장은 여전히 조정 기간에 있으며, 대부분의 도시는 여전히 관망하고 있으며, 2022 년 각지에서는 여전히' 도시정책' 의 정책 사고를 이어가고 있으며, 정저우의 이번' 구시' 는 시장 예상 회복에 긍정적인 영향을 미치고 있으며, 이후 더 많은 도시들이 시장 하행 압력으로 규제 완화를 취할 것으로 보인다. 핵심 1, 2 선 도시 시장의 수요와 구매력은 여전히 강세를 보이고 있으며, 역조일 가능성도 있다.
현재 부동산 시장은 여전히 큰 하행 압력에 직면해 있으며, 업계는 여전히 바닥 복구 단계에 있으며, 앞으로 3 ~ 4 월' 소양춘' 을 실현할 수 있을지는 업계 신뢰 회복에 매우 중요한 역할을 한다. 그렇지 않으면 시장은 계속 관망위주로 진행될 것이다.