며칠 전 두 도시가 자본 감독 정책을 추가로 도입했습니다. 포산은 분양 자금 감독을 반복했고, 난징은 임대료 감독을 제안했습니다. 관련 정책에는 진행 상황에 따른 인출, 신용 점수 연계, 3개월 초과 임대에 대한 임대료 감독 등이 포함됩니다.
포산의 사전분양 '뉴딜'
최근 광둥성 포산 주택도시농촌개발국은 '주택관리 감독 및 관리 시행 방안'을 발표했다. 포산시 상업용 주택 판매 대금'(이하 '조치'')에 따라 상업용 주택의 모든 선판매는 감독 계좌에 입금되어야 하며 부동산 개발 기업은 선불 징수 및 예금을 허용하지 않음을 명확히 합니다. 감독 계정 외부의 판매. 본 "조치"는 2021년 1월 7일부터 발효되며 5년간 유효합니다.
'대책'에 따르면 상업용 주택 분양대금에는 상업용 주택 매매계약에 따라 선구매자가 지급하는 예금, 계약금, 주택구입자금대출, 기타 형태의 주택구입대금이 포함된다. . 상업용 주택 분양 면허를 신청하기 전에 부동산 개발 기업은 시내 상업 은행을 감독 은행으로 선택하여 특별 상업용 주택 분양 면허 1개에 해당하는 계좌를 개설해야 합니다. 감독 계정.
구체적으로 포산의 사전 판매 자금 감독의 각 단계에서의 예비 금액에는 프로젝트의 이미지 진행부터 사전 판매 조건에 도달하는 것부터 주요 구조의 한도 설정, 사전 판매 금액까지 포함됩니다. 감독 계정은 프로젝트가 주요 구조물의 덮개와 지원 설치 작업(기본 물 및 전기 프로젝트)을 완료하기 전 프로젝트의 총 판매 금액보다 작아서는 안 됩니다. 프로젝트가 지원 설치 작업을 완료하고 완료 승인을 통과하기 전에 감리 계정의 금액은 프로젝트 총 매출의 5% 이상이어야 합니다. 프로젝트의 사전 판매 금액은 다음과 같습니다. 프로젝트가 완료되고 승인된 후 상업용 주택의 첫 번째 등록이 완료되기 전에 프로젝트 총 매출의 3% 미만이어야 하며, 감독 계정의 사전 판매 금액은 총 매출의 1%보다 낮아서는 안 됩니다. 프로젝트의 첫 번째 상업용 주택 등록이 완료되고 일방적으로 가능한 수준에 도달한 후 양도 등록 신청 조건으로 상업용 주택에 대한 잔여 분양 자금을 회수하고 감독 해제를 신청할 수 있습니다. 상업용 주택을 위한 사전 판매 자금에 대해.
이와 관련하여 불산 중원 부동산 관계자는 광둥성 대부분의 도시가 이미 사전 판매 자금 감독 정책을 도입했다고 밝혔습니다. 개발자는 개발자의 수수료를 포함하여 프로젝트 진행 상황에 따라 사전 판매 자금을 정산합니다. 중개 기관도 프로젝트 노드를 기반으로 합니다. 포산은 과거에도 관련 정책을 발표한 바 있습니다.
포산의 한 업계 관계자는 기자들에게 전국의 많은 도시가 사전 판매 지불을 감독하는 정책을 공표해야 한다고 말했습니다. 포산은 개발자 자금을 강화하면 주택 구매자의 권리와 이익을 보호할 수 있습니다. 한편으로는 개발자가 다른 프로젝트를 개발하기 위해 자금을 유용하는 것을 방지합니다.
제21차 세계경제보고서 기자에 따르면 2020년 상반기 포산 부동산 시장의 둔화세가 둔화되고 하반기에는 공급이 많이 늘었다. 중국지수아카데미(China Index Academy)의 데이터에 따르면 2020년 11월 포산에 11,000채의 신규 분양 상업용 주택이 추가되었으며 이는 전월보다 59채 증가했으며 온라인으로 계약된 주택 수는 전월보다 17채 감소했습니다 . 축소 압력으로 인해 주택 가격이 상승했습니다. 11월 포산의 평균 등록 가격은 17,500위안/평방미터로 전월 대비 1.9%, 전년 대비 19.8% 증가했습니다. 신규 주택의 평균 온라인 계약 가격은 17,000위안/제곱미터였습니다.
또한 포산이 개발자 자본 감독에 대해 후속 조치를 취하는 이유는 역사적인 이유로 미완성 건물이 많이 남아 있을 뿐만 아니라, 포산에는 신축 밀집 지역이 많기 때문이다. 프로젝트와 상대적으로 집중된 개발. 예를 들어 싼룽완(Sanlong Bay), 포산신도시(Foshan New Town), 녹도호(Green Island Lake) 같은 지역, 특히 첸덩호(Qiandeng Lake), 진샤저우(Jinshazhou) 등 광저우와 가까운 지역에서는 일부 부동산 및 중고 건물의 단가가 평방미터당 4만 위안을 초과합니다.
사전판매 정책 '패치'
실제 올해부터 지자체가 개발사 자금에 대한 감독을 강화하는 추세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 인촨(Yinchuan), 타이위안(Taiyuan), 쿤밍(Kunming) 및 기타 도시에서는 신규 상업용 주택 분양 자금에 대한 감독 및 관리를 강화하기 위한 관련 정책을 순차적으로 발표했습니다. 이를 통해 분양 자금이 상업용 주택 프로젝트 건설에 사용되도록 보장하고 정당한 권리와 권리를 보호합니다. 주택 구매자의 이익을 보호하고 거래 위험을 방지합니다.
올해 9월 15일 푸젠성 주택도시농촌개발부는 '상업용 주택분양자금 감독 강화에 관한 지도의견'을 발표하고 감독에 서명하겠다고 밝혔다. 계약, 감독 계정 설정 및 규제 사전 판매 자금 예치, 감독 한도 명확화, 동적 감독 구현 등 9개 조치, 감독 한도, 감독 방법, 할당 절차 및 사전 판매 계약 위반에 대한 책임을 명확하게 합니다. "미완성 건물"의 발생을 줄이고 방지하기 위한 자금입니다.
지금까지 쿤밍, 주저우, 탕산, 청두, 포산, 웨이팡, 주하이 등 도시에서는 자본 감독 정책을 도입해 왔습니다. 상업용 주택분양자금에 대한 감독을 강화하고분양자금의 전용을 보장하며 미완성건물로 인한 부동산시장위험을 원천적으로 예방해야 한다. 이러한 새로운 정책은 기존의 규제 허점을 겨냥한 것이며, 분양 자금의 표준화는 부동산 금융 위험을 예방하고 해결하는 데 중요한 부분이 되었습니다. 업계 관계자들은 관련 정책 도입이 일반적으로 시의 미완성 프로젝트 방지와 관련이 있다고 지적했다. 또한 연말에는 기업 자금이 문제를 일으키기 쉽고, 지방 정부는 예방적 관점에서 정책을 도입한다.
Centaline Real Estate의 수석 분석가인 장다웨이(Zhang Dawei)는 12월부터 많은 도시가 사전 판매 자금 감독 정책을 발표한 주요 이유는 초기에 전염병이 발생하는 동안 많은 도시가 자본 감독을 완화했다고 지적했습니다. 이제 전염병이 안정되면서 일부 도시 정책은 전염병 이전의 정상 수준으로 돌아왔습니다. 실제로 상업용 주택 분양 시스템에서 많은 문제가 발생했으며 그 중 많은 곳에서 미완성 건물이 나타나는 극단적인 현상이 나타났습니다. 더욱이 최근 일부 도시의 언론 보도에 따르면 미완성 건물에 거주하는 주택 구매자의 안전이 주목받고 있습니다. 그 주된 원인은 건설자금에 대한 감독이 부족하다는 점으로 볼 때, 부동산회사는 연말에 큰 자금 압박을 받고 있으며, 이를 방지하기 위해 건설자금을 유용할 가능성이 높아진다. 문제가 발생하면 정책 도입이 매우 필요합니다.
장다웨이는 분양제도가 도입되면 분양자금 감독이 뒷받침되어야 한다고 생각한다. 그러나 부동산 시장이 발전한 지 20년이 지났지만 아직도 많은 도시에서는 이를 적용하지 않고 있다. 패치로 인해 점점 더 많은 도시가 주택 구매자의 기본 권리와 이익을 보호하기 위해 이 정책을 엄격하게 시행해야 합니다. 이는 기업에 영향을 미치기 때문에 사전 판매 자금의 건설 및 설치 부분에 대한 감독이 필요하며 기본적으로 주택 구입에 영향을 미치지 않습니다. 기업의 정상적인 발전. 사실 분양제도는 기존주택보다 문제가 더 많이 발생하기 쉽다. 수십년 간의 부동산 개발 끝에 곳곳에 미완성 건물이 속속 등장하고 있는 것은 시스템의 문제다. 하지만 자본비용 측면에서 볼 때 17조 부동산 시장이 기존 주택 매매로 완전히 전환되기는 어려울 것 같습니다. 실제로 자본 감독이 일반적입니다. 상업용 주택분양자금을 자본감독에 포함함으로써 얻을 수 있는 가장 큰 이점은 미완성 부동산 프로젝트의 위험을 예방하고 주택 구입자의 정당한 권익을 보호할 수 있다는 점이다.
며칠 전, 포산 타임스퀘어는 경매 시작가가 6억 5천만 위안으로 다시 경매에 들어갔습니다. 이 건물은 포산에서 가장 주목받는 미완성 건물 중 하나입니다.
임대 시장 규제
주택 매매 측면 외에도 많은 도시에서는 임대 측면에서도 자본 감독 정책과 조치를 도입했습니다.
12월 12일, 난징시 발전개혁위원회와 장쑤성 시부동산국 등 8개 부서가 공동으로 '시 주택 임대 시장 질서의 감독 및 표준화를 더욱 강화하는 데 관한 고시'를 발표했습니다. 마켓'(이하 '공지사항'이라 합니다)을 참조하세요. '고시'에는 임대주택 등록, 주택 공실, 임대료 등 다양한 사항을 규제하는 18개 조항이 포함돼 있으며, 임대 기간이 3개월을 초과하는 임대료에 대한 감독이 필요하다는 점을 강조하고 있다.
난징에서는 중개 임대 및 전대를 통해 주택 임대 업무를 수행하는 주택 임대 대행사가 주택 임대 기금 감독 계약을 체결하고 난징시 유일의 주택 임대 기금 감독 계좌를 개설해야 함을 명확히 규정하고 있으며, 현금 인출은 허용되지 않습니다. 다른 성격의 자금은 징수할 수 없습니다.
집의 임대 기간이 3개월을 초과하는 한 주택 임대업체는 징수된 임대료, 보증금 및 '임대 대출'에서 얻은 자금을 감독에 예치해야 한다는 점에 유의할 필요가 있습니다. 동시에 운영 규모에 맞는 위험 마진을 지불합니다.
이전에는 주택 임대 시장 질서를 규제하기 위해 청두, 시안, 충칭 및 기타 도시에서 고유한 주택 임대 기금 감독 계좌 개설을 요구하는 문서를 순차적으로 발행했습니다.
임대료 감독에 비해 분양자금 감독은 개발자에게 더 큰 영향을 미친다. 기자는 여러 곳의 사전 판매 자금의 원래 규제 기관이 은행이라는 점에 주목했습니다. 개발자가 허점을 이용하려고 하면 은행이 이를 감지하지 못할 수도 있습니다.
업계 관계자들은 지금은 긴축은 없지만 문제를 예방하기 위해 감독을 다각화하는 것은 시장을 표준화하고 제도를 개선하기 위한 것이라고 지적한다.