1. 우리나라 부동산 산업 현황
2007년과 올해 우리나라 부동산 시장의 실제 운영상황과 동향을 보면, 현재 우리나라의 부동산 시장은 조정기에 진입했으며 이번 부동산 사이클의 하향 단계에 진입했으며 업계 일부 사람들이 말하는 '전환점'에 진입하기 시작했다고 판단할 수 있습니다. 물론 이 '전환점'은 이 짧은 주기의 '전환점'일 뿐 우리나라 장기 부동산 사이클의 '전환점'은 아니다. 주택시장 운영의 관점에서 볼 때, 우리나라 주택시장의 현재 상황은 다음과 같은 측면을 포함합니다:
1. 거품 성분이 줄어들기 시작했으며 시장 가격은 큰 하락 압력을 받고 있습니다. 일부 도시의 주택 가격은 하락하기 시작했습니다.
2007년 이후 긴축 정책으로 인해 우리나라 주택 시장의 거품 요소는 일부 도시에서 하락하기 시작했습니다. 여전히 높으며 더 큰 하향 압력에 직면해 있으며 다양한 수준의 하향 조정이 있었습니다. 선전, 광저우, 상하이, 베이징, 둥관 등 도시의 주택 가격은 2007년 4분기부터 하락하기 시작했다. 그 중 선전의 주택 가격은 2007년 11월 전월 대비 13.5% 하락한 후 점차 하락하여 2008년 5월까지 신규 상업용 주택의 평균 가격은 11,014위안/㎡로 초기 수준으로 떨어졌습니다. 이는 2007년 10월 17,350위안/평방미터의 최고치와 동일합니다. 평방미터에 비해 36% 하락했으며 업계 관계자에 따르면 선전 주택 가격은 더욱 바닥을 칠 것으로 예상됩니다. 광저우에서도 비슷한 상황이 발생했는데, 2008년 3월 상업용 주택 평균 가격은 평방미터당 9,316위안으로 2007년 10월에 비해 19.5% 하락했다. 북경과 상해 지역의 가격은 여전히 상대적으로 강세를 보이고 있으나, 매출 역시 다양한 수준으로 감소하고 있어 가격 강세의 기반이 탄탄하지 않음을 알 수 있다. 상하이 부동산 조사기관 유웨이부동산연구센터가 발표한 자료에 따르면 상하이 평균 거래가격은 2008년 6월 하반기 1만7258위안에서 1만3207위안으로 전월 대비 23.5% 감소했다.
Sohu.com에 따르면 베이징 대부분의 부동산 프로젝트의 주택 가격이 하락하기 시작했으며 광범위한 할인 및 프로모션이 나타나기도 했습니다. 지난해 정점. 둥관의 주택 가격은 최고치보다 약 40% 하락해 기본적으로 2006년 초 가격으로 돌아왔다. 국가발전개혁위원회와 국가통계국의 조사에 따르면 수개월간 증가율이 하락한 데 이어 올해 5월에는 70년간 신규주택과 중고주택 가격의 월별 증가율이 전국 대도시와 중도시는 각각 0.6%포인트, 1.5%포인트 하락했다. 동시에 Vanke, China Merchants, Hutchison Whampoa Properties 등 부동산 개발업체들은 자본회전율을 높이기 위해 가격을 낮추고 할인된 가격으로 매각했습니다. 동시에 일부 투기꾼들은 가능한 한 빨리 팔고 자금을 인출하기 위해 주택 가격을 크게 낮추고 팔았습니다.
2. 거래량은 줄고 공실률은 높아졌다
주택가격 하락에 따라 주택 구입자들의 관망심리가 깊어지고 있어 주택시장 거래량이 늘어나고 있다. 크게 줄어들었고 부동산 개발업자의 공실률도 크게 늘어났습니다. E하우스부동산연구소 통계에 따르면 올해 1~5월 상하이의 월평균 거래면적은 83만㎡인 반면, 2007년 월평균 거래면적은 174만㎡로 전년 동기 대비 174만㎡에 달했다. - 올해 5월 거래량은 100억8900만㎡로 전년 대비 52% 감소했지만, 지난해 4월보다 57% 감소했다. 베이징 부동산에 따르면 상하이의 중고 상업용 주거용 건물 거래량은 전월 대비 22% 감소한 336,200㎡에 불과했다. 이는 지난해 같은 기간 거래량의 30%에 불과하다. Focus Network News Center의 거래 관리 네트워크 통계에 따르면 2008년 7월 1일부터 7월 16일까지 베이징에서 비계획 부동산에 대한 온라인 주택 계약 체결 건수는 하루 평균 164.63유닛이었습니다. 지난해 같은 기간 평균은 같은 기간 58.12건 감소한 393.07건을 기록했다.
2008년 상반기에도 선전 부동산 시장의 거래량은 여전히 감소 추세에 있었다. 스롄부동산연구센터가 발표한 자료에 따르면 2008년 6월 선전시 중고주택 거래면적은 28만3000㎡로 전월 대비 30.3%, 전년 동기 대비 100만㎡ 감소했다. 45.5%.
광저우시 토지주택관리국 자료에 따르면 올해 상반기 광저우 10개 구의 1차 주택 거래량은 239억7800만㎡에 불과해 전년 대비 크게 감소했다. 지난해 같은 기간 427만8200㎡에 비해 44% 감소한 것으로 2006년 같은 기간과 비교하면 52%나 감소했다. 월 단위로 보면 올해 상반기 월 거래량이 가장 많았던 6월은 64만6400㎡로, 나머지 달은 모두 40만㎡에 못 미쳤다. 2월에는 지난해 같은 기간 부동산시장 월평균 거래량이 60만~75만㎡로 차이를 보였다. 동시에 천진, 항저우, 난징, 우한, 충칭, 청두, 선양, 창사 등 많은 도시의 거래량도 감소하기 시작했으며 공실률은 계속 상승하고 있습니다.
3. 긴축 정책 하에서 부동산 개발업자들은 더 큰 자금 압박에 직면해 있으며, 부동산 금융 위험도 증가하고 있습니다
현재 우리나라의 부동산 개발업자들은 막대한 자금 조달에 직면해 있습니다. 압력. 관련 경제학자들의 분석에 따르면, 우리나라 부동산 개발업자들은 현재 5000억 위안 이상의 자금 부족에 직면해 있습니다. 일부 중소 규모 부동산 개발업체는 언제든지 자본 체인이 깨질 위험에 직면합니다. 동시에, 최근 몇 년간 우리나라 은행업계는 주택대출을 우량 대출 프로젝트로 간주하여 이 사업을 놓고 경쟁하기 위해 주요 은행들이 악랄한 경쟁을 벌이고 지속적으로 기준점을 낮추어 규모를 축소시켰습니다. 주택대출 2배로 늘어 모기지 사업의 "뛰어난" 번영 뒤에는 잠재적인 엄청난 위험이 도사리고 있습니다. 통계에 따르면 우리나라 토지매입 및 부동산개발자금의 약 80%가 직간접적으로 은행대출에서 나오며, 주택담보대출을 통해 주택을 구입하는 개인이 전체 주택구입의 무려 90%를 차지한다는 것을 의미한다. 부동산 시장의 대부분 위험의 일부는 금융 기관에 있습니다. 그리고 주택 가격이 떨어지면 일부 주택 구입자들은 은행 대출금 상환을 거부할 것입니다. 이러한 위험은 결국 은행에 전가될 것이 확실하며, 이로 인해 우리나라 은행산업은 막대한 부동산 신용위험에 직면하게 되고 우리나라의 경기변동을 더욱 악화시킬 것입니다.
부동산 중개업소 운영 어려움
주택시장 침체와 거래량 급감, 주택시장 경쟁심화, 규제·제도적 제약 강화 등으로 일부 현실적 부동산 중개인은 운영상의 어려움과 붕괴를 경험했습니다. 지난해부터 '중천부동산 돈탈탈 사건', '창허부동산 폐업 및 부도' 사건이 발생하면서 부동산업계는 큰 혼란에 빠졌다. 올해 1월 11일, 상하이의 모든 Chuanghui 임대 및 판매 매장이 밤새 문을 닫았습니다. 둥관에서는 Chuanghui Rental이 지난 두 달 동안 거의 130개 매장을 폐쇄했습니다. 광저우에 있는 100개 이상의 추앙휘(Chuanghui) 매장은 지분 조정으로 인해 영업을 일시적으로 중단해야 한다는 '공고'를 게시했습니다. 베이징에서는 거대 부동산 중개업체인 종다헨더슨(Zhongda Henderson)이 50개 매장을 폐쇄했고, 신이티엔(Xin Yitian) 등도 베이징 시장에서 철수했다. 베이징의 일부 소규모 대리점도 예정보다 일찍 매장을 폐쇄했다. 시민주권과 민주주의가 발전하고, 법제도가 개선되고, 여론이 형성되고, 재산권이 명확해지면서 정부(특히 지방자치단체)와 그 공무원들의 부패 등 기회주의적 행위가 강화되고 있다. 토지 거래, 도시 철거, 프로젝트 개발 등의 과정은 점차 진행될 것입니다. 표준화로 문제를 해결할 수 있습니까?