< P > 최근 몇 년 동안 중고 주택 거래의 활약도가 꾸준히 높아지고 있으며, 실제 매매 과정에서 매매 양측이 부동산 중개사에 중개 서비스를 의뢰하여 거래 수속을 대신해 중고 주택 중개 매매와 관련된 소송 사건도 해마다 늘고 있다. 중개 서비스 중 일부 중개인은 대출을 할 수 있다고 약속했지만 기한이 지났고, 어떤 것은 집을 압수해 양도할 수 없는 분쟁도 있고, 또 어떤 것은 중개 계약을 체결한 후 몰래 매매를 해서 중개료를 부담해야 하는지 여부에 관한 문제도 있다. (윌리엄 셰익스피어, 템플린, 중개, 중개, 중개, 중개, 중개) 법제일보' 기자는 장쑤 성 연운항시 2 급 법원이 심리한 관련 사례를 선정하고, 사건 해석법을 통해 중고방 거래시장에서 매매 쌍방과 중개회사 모두 법에 따라 엄격하게 규정을 준수하고 중개 서비스 시장의 건강한 발전을 촉진하며 시장 청렴성 거래를 유지해야 한다는 점을 일깨워 주었다.
대출은 약속했지만 현금화되지 않았다
중개업자는 손해배상 책임
왕씨가 유모 부동산을 구매하려 하자 한 중개회사에 주택 구입에 대해 문의했다. 왕 씨는 자신의 개인 징신 문제가 우려돼 주택 구입 대출을 여러 차례 중개사에 문의할 수 있을지, 개인 징신 관련 자료 정보를 중개회사에 전달할 수 있을지 걱정했다.
중개 회사는 확인 후 왕씨에게 관련 주택 구입 대출을 성공적으로 처리할 수 있다고 분명히 통보했다. 후왕씨는 유 씨 및 중개사와 주택 매매 계약 및 중개 서비스 계약을 체결하고 중개사가 대신 대출을 처리하도록 약속했다. 협의가 체결된 후 왕 씨는 중개회사에 중개비 15,000 원을 납부하고 판매자에게 주택 구입 계약금 5 만원을 납부했다. 후왕 씨가 유 씨에게 선불금을 지급하고 은행 대출을 신청할 준비를 하고 있을 때, 중개 회사는 그 징신 문제로 은행이 대출을 받지 않는다고 통보했다.
대출은 안 되고, 주택매매 계약은 이행할 수 없고, 왕씨가 낸 계약금도 환불할 수 없다. 삼방이 논란을 일으키고 협상이 실패하자 왕씨는 중개사를 연운항시 동해현 인민법원에 고소해 중개비 및 계약금 * * * 65,000 원을 환불해 달라고 요청했다.
법원은 재판후 중개사가 왕씨의 손실에 대해 법에 따라 배상 책임을 지고, 왕씨는 자신이 주택 구입 은행 대출을 처리할 수 있는지 여부에 대해서도 일정한 심사 주의의무가 있다고 판단한 뒤 중개사가 총 손실 80 에 따라 배상 책임을 지고 나머지는 왕씨가 부담한다고 판결했다. 중개 회사는 불복하여 연운항시 중급인민법원에 상소했다. 중재를 거쳐 중개 회사는 왕모 씨에게 50500 원을 배상했다.
판사정은 이번 사건에서 주택구매은행 대출과 왕씨가 계약 체결에 동의할 수 있을지에 대한 중요한 고려 사항을 성공적으로 처리할 수 있을지 여부를 밝혔다. 중개 회사는 적극적인 조사 의무를 다했다는 충분한 증거를 제시하지도 않았고, 주택 구입 대출을 처리할 수 없을 위험에 대해 명확한 힌트를 제시하지도 않고, 다만 왕씨에게 주택 구입 대출을 확인할 수 있다는 사실을 통보했을 뿐, 이 과실로 의뢰인 왕씨가 잘못된 뜻을 내도록 했다. 따라서 중개 회사는 왕씨가 지불한 계약금과 커미션 손실에 대해 배상 책임을 져야 한다. 왕씨는 자신이 주택은행 대출을 처리할 수 있을지에 대해서도 어느 정도 심사주의의무가 있기 때문에 공정원칙과 성실신용원칙에 따라 1 심 법원은 중개사가 80 의 책임을 지고 왕씨는 20 의 책임을 져야 한다고 판결했다.
주택압류 어려운 양도
판매자 위약 지급수수료
2017 년 이씨는 장씨의 집을 매입했고, 갑중개사는 중개자로, 삼방은 집 중개 매매 계약, 계약을 체결했다 계약이 체결되는 날 매매 쌍방은 각각 중개 회사와 커미션 확인서를 체결했다.
계약 이행 과정에서 관련 거래주택이 법원에 의해 압수돼 주택 양도 수속을 할 수 없었다. 이에 갑중개사는 이 씨와 장 씨를 연운항시 해주구 인민법원에 고소해 커미션 지불을 요청했다.
법원은 재판을 거쳐 장씨와 이씨가 각각 갑중개사와 커미션확인서를 체결하고 주택양도가 이달 갑중개사에 커미션을 지급하기로 합의했다고 판단했다. 현재 장 모 씨의 집이 법원에 의해 압수된 원인으로 계약을 이행할 수 없게 되었으며, 삼자가 체결한' 주택 중개 매매 계약' 관련 규정에 따라 위약 중개 회사에 계약한 쌍방의 중개 비용을 지불하기 때문에 장 씨는 전체 커미션을 지불하는 민사 책임을 져야 한다.
이에 장 씨는 법에 따라 갑 중개 회사에 커미션을 지급하라고 판결했다.
판사는 본 사건이 사법기관이나 행정기관이 법에 따라 가옥에 서명한 계약의 효력을 양도하는 것도 포함된다고 경고했다. 도시부동산관리법 제 38 조에 따르면 사법기관과 행정기관이 법에 따라 압류하거나 다른 형식으로 부동산권을 제한하는 것은 양도할 수 없다. 이 규정은 강제적인 규범이 아니며, 주택 양도 계약의 효력에 영향을 미치지 않으며, 계약은 여전히 유효하다. 따라서 주택 매매 쌍방 및 중개 회사는 거래에서 주택 소유권의 명확성 여부, 압류 여부 등을 심사하여 계약이 유효하지만 실제로 재산권 변경 수속을 처리할 수 없는 불리한 결과를 피해야 한다.
중개 서비스에 흠이 있음
중개비 반환 지원
고 씨는 중개사와 주택 독점 판매 위탁 계약을 체결했고, 이후 중개사는 고 씨가 쳉 씨와 주택 매매 계약을 체결하도록 했다. 합의 이행 과정에서 주택이 이미 고모 씨의 이름으로 인터넷에 서명돼 있어 원래 예정된 방식으로 이름을 바꿀 수 없어 논란이 일고 있다. 쳉 씨는 연운항시 해주구 인민법원에 소송을 제기했고, 고 씨도 반소를 제기했고, 법원은 재판 후 양측의 주택 매매 계약을 해지하기로 판결했고, 고 씨는 정금 3 만원을 반납했다.
이후 고 씨는 중개 회사에 중개 비용을 돌려주고 정모 소송 및 본안소송에서 맡은 사건 수납비, 변호사 비용 등을 배상하라고 법원에 고소했다. 법원이 심리를 거친 후, 중개 회사는 판결이 발효된 날로부터 10 일 이내에 고씨 거간비 11300 원을 반환했습니다. 고 씨의 다른 소송 요청을 기각하다.
판사정은 주택 매매 중개 활동에서 중개사가 전문 중개인으로서 위탁사항 및 중개 서비스에 대해 전문 주체의 요구 사항을 충족하는 주의 의무를 져야 한다고 소개했다. 거래와 관련된 주택재산권, 주택 매매 조건 등 중요한 정보를 심사하고 검증하는 데 주력해야 한다. 본 안건에서 중개 회사는 사건 관련 주택이 개명 조건 등을 구비하고 있는지 제때에 확인해야 한다. 중개사가 고 씨와' 주택 독점 판매 위탁협정' 을 체결하기 전에 관련 주택이 아직 그물에 걸리지 않았으며 개명 조건을 갖추지 못했음을 확인한다 해도 매매 양측이 관련 주택 매매 계약을 체결하기 전에 다시 한 번 검증해야 한다. 그 사실을 확인하지 않았기 때문에 관련 주택 매매 계약이 체결되었지만 객관적으로는 이행할 수 없고, 중개사가 제공한 중개 서비스에 중대한 결함이 있어 이미 청구된 중개 비용에 대해서는 반납해야 한다. 그러나 중개사는 계약 체결과 관련된 중요한 사실을 일부러 숨기거나 허위 상황을 제공한 것이 아니라 고 씨의 다른 손실 중개사에 대한 배상 책임을 져야 한다.
중개대는 방을 본 후 점프장
구매자가 위약금을 부담해야 한다
협정이 체결된 후 중개사 직원들이 이를 데리고 사건 관련 주택을 본 후, 상씨는 다른 중개기관을 통해 사건 관련 주택 주인과 거래를 성사시켰다. 중개 회사는 상모씨를 연운항시 해주구 인민법원에 고소해 위약금 지급을 요구했다.
< P > 법원은 상씨가 이미 모 중개 회사와 협의를 달성했고, 또 상대방의 사적인 거래를 생략하고, 수탁자에게 위약금을 지불하고, 여러 가지 요인을 종합적으로 고려해야 한다고 판단했고, 법원은 상모 씨가 중개 회사의 위약금 1 만원을 배상한다고 판결했다.
이후 양측 모두 1 심 판결에 불복하여 연운항시 중급인민법원에 상소했다. 2 심 법원은 재판 후 1 심 판결이 사실이 분명하고 적용 법률이 정확하다고 판단한 뒤 항소를 기각하고 원심을 유지한다고 판단했다.
판사는 본 경우 당사자 양측이 체결한' 방 확인서' 내에서 약속한 점프 금지 조항은 구매자가 중개사가 제공한 주택 정보를 이용하지 못하도록 하고 계약 내용은 쌍방에 구속력이 있다고 밝혔다. 상씨는 방 구경을 한 뒤 다른 중개기관을 통해 집주인과 매매 합의를 이뤄냈고, 그 집원 정보가 해당 중개기관에서 나온 것이 아니라는 증거를 제시하지 못해 위약 행위에 속한다.
커미션에 대한 합의가 중개 소개 비용과 대출, 양도 수속 등 주택 거래 후속 비용을 명확하게 구분하지 못했기 때문에 법원은 중개 회사가 제공하는 실제 서비스 및 주택 가격, 커미션 약속 등의 요소를 종합적으로 고려해 위 판결을 내렸다.
이에 따라 구매자가 점프 주문을 하는지 여부를 측정하는 관건은 구매자가 중개사가 제공한 주택 정보, 기회 등을 이용해 거래를 성사시켰는지 여부다. 동일한 주택 소스 정보가 여러 중개 회사에 의해 발표되면 구매자가 정당한 경로를 통해 주택 소스 정보를 얻을 수 있으며, 여러 중개 회사 중에서 오퍼가 낮고 서비스가 좋은 중개 회사를 선택할 수 있는 권리가 있다면, 이 행위는 점프 주문 위반으로 간주되지 않습니다.
계약법 관련 규정
제 97 조 계약이 해지된 후 이행되지 않은 경우 이행을 종료한다. 이미 이행했고, 이행 상황과 계약의 성격에 따라 당사자는 원상 회복을 요구하고, 기타 구제 조치를 취하고, 손해 배상을 요구할 권리가 있다.
제 424 조 중개 계약은 중개자가 의뢰인에게 계약 체결 기회를 보고하거나 계약 체결을 위한 매체 서비스를 제공하고 의뢰인이 보수를 지불하는 계약이다.
제 425 조 중개자는 계약 체결과 관련된 사항을 의뢰인에게 사실대로 보고해야 한다.
중개자는 계약 체결과 관련된 중요한 사실을 일부러 숨기거나 허위 상황을 제공하고 의뢰인의 이익을 해치는 사람은 보상을 요구해서는 안 되며 손해배상 책임을 져야 한다.
도시 부동산 관리법 관련
제 38 조 이하 부동산은 양도할 수 없습니다. (1) 양도방식으로 토지사용권을 취득한 것은 본 법 제 39 조에 규정된 조건에 부합하지 않습니다. (2) 사법기관과 행정기관이 법에 따라 압류를 결정하거나 다른 형식으로 부동산권을 제한하는 것. (3) 법에 따라 토지 사용권을 회수한다. (d) * * * 다른 * * * 서면 동의없이 부동산이 있습니다. (5) 소유권은 논란의 여지가 있다. (6) 법에 따라 소유권 증명서를 등록하지 않은 경우; (7) 법률, 행정법규가 양도를 금지하는 기타 상황.
노호평
< P > 최근 몇 년 동안 우리나라 중고주택 시장이 활발해지면서 거래량이 부동산 시장에서 계속 상승하고 있다. 그러나 중고주택 매매 과정에서 관련 당사자들의 갈등 갈등도 계속 늘어나면서 사회의 조화와 안정에 영향을 미치는 잠재적 요인이 되고 있다. 어떤 것은 주택에 품질 흠집이 있거나, 매각된 주택이 해당 부서에 의해 압수되어 양도나 양도가 불가능하기 때문이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 품질명언) 어떤 것은 구매자의 징문에 문제가 있어 주택 구입 대출을 받을 수 없고, 집을 사는 데 여유가 있기 때문에 힘이 부족하다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 믿음명언) 어떤 것은 매매 쌍방이 잔꾀를 부리고, 작은 이득을 차지하며, 중개인을 따돌리려 하고,' 점프' 하는 것이다. 또 중개 회사가 중개 서비스 과정에서 대충대충 하는 가운데 신중한 관문 의무를 다하지 못해 결국 매매 쌍방이 거래가 성사되지 않아 의뢰인의 경제적 손실을 초래했기 때문이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 중개, 중개, 중개, 중개, 중개, 중개, 중개, 중개)
이 모든 것은 중고 주택 시장이 여전히 더 규범이 필요하다는 것을 반영한다. 한편 중고 주택 매매 쌍방은 성실 관념과 법치 사고를 강화해야 하며, 매매 과정에서 집의 품질 상황을 사실대로 설명하고, 과장하지 않고, 숨기지 않고, 서로 결탁하고, 약속을 위반해서는 안 된다. 한편 중고방 중개업자는 신망이 태산보다 중시된다는 이념을 확고히 세우고, 직업윤리, 직업능력을 더욱 제고하고, 중고주택 매매와 관련된 법률, 정책, 지식을 숙달하고, 의뢰인의 위탁사항에 대해 근면하고, 신중히 관문을 하고, 의뢰인의 합법적인 권익을 효과적으로 보호해야 한다. 동시에, 관련 행정법 집행 부서는' 누가 법을 집행하고, 누가 법을 집행하는가' 라는 일반법 책임제 원칙에 따라 주택 중개인에 대한 법률 지식과 법치 정신 훈련을 강화하고, 중고 주택 매매법, 법규를 대중에게 홍보하는 것을 중시해야 한다. 매매 당사자들이 의식적으로 법치사유와 법치 방식을 운용하여 문제를 처리하고 분쟁을 해결하고 중고 주택 시장의 건강하고 질서 있는 발전을 촉진할 수 있도록 해야 한다.