최근 향후 부동산세는 현행 부동산세와 도시토지사용세가 합병돼 지방세 시스템 징수관, 수입이 모두 귀속되는 곳으로 지방세원의 중요한 보충이 될 것이라는 소식이 전해졌다. 부동산세의 합병은 부동산의 미래 발전을 어디로 인도할 것인가? 폭력시대가 끝나면서' 정상화 부동산' 을 끝내는 데도 투자할 가치가 있을까?
과거 많은 전문가들은 부동산업계가 생산능력 과잉에 직면해 집값이 폭락할 것이라는 결론을 내렸다. 나는 이것이 허튼소리라고 생각한다. 최근 실제 상황으로 볼 때 집값은 확실히 소폭 하락하고 있지만 폭락은 일어나지 않았고 거래량이 급속히 상승하여 모든 사람의 예상을 뛰어넘었다. 왜요
이유는 실제로 간단합니다. 모든 여자 친구들에게 물어보고 싶습니다. 옷을 사기 위해 쇼핑을 하고 있습니다. 옷 가격이 언제 폭락했습니까? 의류업계의 생산능력 과잉이 훨씬 심각하다는 것을 알아야 한다. 방직망의 최신 자료에 따르면 2014 년 우리나라 의류 생산량은 299 억 건으로 실제 소비량은 90 억 건에 불과했다. 수출 외에도 매년 20 개의 의류가 재고 소화가 되지 않는다. 생산을 중단하면 누적 재고는 5 년 동안 충분히 공급되고 생산능력 과잉은 수백%, 부동산 생산능력 과잉은 23% 에 불과하다. 그 옷의 가격은 왜 폭락하지 않을까요? 당신들이 돈을 주고 살 옷이라면 품질, 브랜드, 스타일, 패션 등의 조건을 만족시켜야 합니다. 그렇지 않으면 사지 않을 것입니다. 이와 같은 옷은 반드시 경제학 원리에 부합해야 하며, 가격이 떨어지면 수요가 반드시 폭등할 것이다.
부동산의 이치도 마찬가지다. 부동산 업계는 2014 년부터 정상화 발전에 들어갔다. 정상화지라면 반드시 경제학 법칙에 부합해야 하고, 가격이 오를 때 수요가 떨어지고, 가격이 떨어질 때 수요가 상승하며, 계속 폭등하거나 폭락하는 현상은 나타나지 않는다. 그럼 정상화 부동산이란 무엇일까요? 주택을 예로 들자면, 첫째, 도심 근처, 기차역, 임호수해 등과 같은 지역 특성을 가지고 있지 않습니다. 둘째, 학구방이 아닌가; 셋째, 지하철 방이 아닙니다. 넷째, 막 필요한 방이 아닌가. 이 네 가지 조건은 만족할수록 정상화되고, 정상화할수록 경제학 법칙에 부합한다. 일부' 귀신도시', 학교도, 지하철도, 막 필요한 집도 아니고, 재고 옷처럼, 아무도 원하지 않는 부동산이다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언)
다음은 선전과 상하이의 부동산 시장을 예로 들어 구체적인 설명을 하겠습니다. 2015 년 5 월 18 일 국가통계청은 70 개 대중도시 주택 판매 가격 변동을 발표했고, 선전 신설 주택 가격은 전년 대비 0.7, 링비는 1.8 상승했다. 환비든 전년 동기든 선전 부동산 시장은 모두 전국 상승폭 1 위에 올랐다. 오늘 조간신문' 은 2015 년 6 월 2 일 "선전 부동산 시장이 번창하고 부동산 등록센터 1 호가 구하기 어렵다" 고 보도했다. 일재망은 6 월 4 일 "선전 부동산 시장이 북쪽, 상, 광장을 한 거리 밖으로 내던졌다" 고 보도했다. 이러한 뉴스 제목을 보면 우리는 2008 년 그 부동산 시장이 폭등하여 다시 시작되었다고 생각할 것이다. 하지만 분석을 통해 이것이 우리가 생각하는 모든 전선이 폭등하는 것은 아니라는 것을 알게 될 것이다! 다만 개별 지역이 오르고 있어 대부분 지역 상승폭이 크지 않아 전체 5 월 집값이 1.67% 올랐고 중고주택은 전년 대비 10.71% 하락했고, 전차 부동산 시세가 폭등했을 때 하루 한 푼의 가격과 같은 말을 할 수 없었다.
먼저 선전 각 지역의 상승폭을 분석해 보자. 용화신구, 보안구, 남산구, 대붕구 등 4 개 판이 선전 부동산 시장의 상승을 이끌었다. 다른 곳들은 모두 평평하고, 광명신구와 같은 지역도 하락한다. 그중에서 가장 상승폭이 큰 붕구는 2015 년 1 월 선전 시위원회가' 붕신구 생태문명체제 개혁 총체적 방안 (2014-2020)' 과 5 개 특별개혁안을 통해 이 지역의 집값 상승을 자극했다. 남산구 가격 상승은 앞바다뱀구 자유무역구의 간판으로 인한 것이다. 용화신구와 보안구의 상승 원인은 더욱 직설적이다. 광심항 고속철도의 항구는 여기에 설계되어 30 분 동안 홍콩 서구룡까지 직통돼 집값이 오른다. 구체적인 분석에서 알 수 있듯이, 내가 말한 정규화된 부동산의 네 가지 조건에 부합하는 지역은 빠르게 상승하고, 맞지 않는 지역은 광명신구처럼 떨어질 것이다.
상하이를 다시 보러 오세요.
우리 연구에 따르면 가격 인상 지역은 주로 지하철과 곧 지하철이 개통될 지역에 집중되어 있으며, 내가 말한 세 번째 조건, 지하철 방 개념에 부합하는 것으로 나타났다. 지하철 14 호선은 2014 년 말 건설을 시작했기 때문에 연선 집값이 오르고 있고 상승폭이 높은 지역은 지하철 미래의 환승센터 역입니다. 가정구 가정신도시가 5 월에 4 월보다 2.47, 장녕구 무녕로 4.99, 정안구 조가도가 2.86, 황포구 동가도가 3.06, 황포구 예원이 3.95 상승했다. 이는 지하철 14 호선 때문이다. 또 숭명구도 있다. 이전 교통이 불편해 중고주택 가격은 평방미터당 8000 원 미만이었고, 2014 년 10 월 29 일 지하철 19 일, 20 일, 21 호선 계획안이 출범한 뒤 이 세 섬이 지하철을 통과할 예정이어서 집값도 오르기 시작했다. 금산구 집값도 2014 년 말부터 오르기 시작했다. 이는 2014 년 12 월 15 일 금산해안지역 도시설계안이 전 세계에 징집되어 이 석화오염을 환경이 아름다운 해안도시로 개조하기 시작했기 때문이다.
그러므로 제가 말한 네 가지 조건에 따라 정규화된 부동산을 구매할 수 있는 것을 추천합니다. 구매 후에는 폭리가 없을 것이다. 장기적으로 보면 가격 상승폭이 인플레이션과 비슷해야 한다. 인플레이션보다 약 1% 포인트 높아야 한다. 미국은 지난 100 년 동안 그랬다. 따라서 투자를 보수적으로 하고 싶다면 정규화된 부동산을 사면 장기적으로 가치를 유지할 수 있다.
우리는 전국 주요 도시 부동산의 평균 재고와 개발 투자 증가율을 집계해 부동산 시장이 점차 이성으로 돌아가고 집이 원래 속성으로 돌아가는 법칙을 발견했다. 다음 그림을 보십시오. 2014 년 1 월의 재고가 1 이면 2015 년 1 월이 되면 재고는 1.38 이 됩니다. 즉, 재고가 38 증가했고 재고 잔고가 상대적으로 심각하다는 뜻입니다. 높은 재고 때문에 부동산 개발 투자 증가율이 2014 년 1 월 20 에서 2015 년 3 월 6 으로 하락하여 평온한 발전기에 들어섰다. 재고가 늘어나면 투자가 둔화되고 부동산 시장이 점차 경제학 상식으로 돌아온다는 것을 알 수 있다. 보편적인 가격 인하 판매로 2015 년 5 월이 되자 재고는 이미 1.32 로 떨어졌는데, 이는 가격 인하를 통해 재고를 오가는 것이 효과적이라는 것을 보여준다.
동시에 우리는 정책이 느슨해지더라도 주택 구입 지렛대가 이미 높지만 집값이 폭등하지 않는 것을 보았다. 2015 년 3 월 30 일 중앙은행은' 개인 주택 대출 정책 관련 문제에 대한 통지' 를 발표했는데, 이 가운데 적립금 대출이 첫 스위트룸을 사는 계약금 비율은 20 에 불과하다고 규정하고 있다. 2 스위트룸을 구입하면 첫 번째 스위트룸 대출이 정산된 계약금 비율은 30 이고, 미정산된 계약금 비율은 40 이다. 앞서 2 호실 계약금 비율 60 에 비해 크게 낮아졌지만 전국 각지의 집값은 이전처럼 폭등하지 않아 부동산 시장이 점차 이성으로 돌아가고 있다.
우리의 판단에 따르면 2008 년 이후 집값이 폭등한 이후는 찾아보기 힘들었다. 도시의 신규 인구가 급격히 둔화되고 있다. 2010 년에는 새로 입성한 농민공 수가 802 만 명, 2012 년에는 473 만 명으로 줄었고, 2014 년에는 211 만 명으로 2010 년의 4 분의 1 에 불과했고, 후속 노동력은 심각하게 부족했다. 물론, 북쪽, 위, 폭, 깊은 이 일선 도시들은 여전히 매력적이며, 노동력 부족은 주로 3 선 이하의 도시이다. 설립자 증권의 최근 연구보고서에 따르면 2015 년 이후 중국의 20 ~ 64 세 노동력 인구는 마이너스 성장을 시작했고 하락 속도는 일본을 능가할 것으로 보인다.
(위의 답변은 2016-05-04 에 발표되었습니다. 현재 관련 주택 구입 정책은 실제를 기준으로 합니다.)
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