자오린이(Zhao Linyi) 베이징사범대학교 부동산연구센터 연구원
차이두(Chai Duo) 중국부동산씽크탱크 상무
실질 부동산의 주축으로 부동산 산업, 상장 부동산 회사는 전염병의 도전에 직면하고 있습니다. 어떤 종류의 성과와 대응이 산업 발전에 벤치마크 의미가 있습니까? 코로나19 사태가 한 달 넘게 지속되면서 기업들은 조업과 생산을 중단할 수밖에 없었고, 매출도 정체되고, 자본 회수도 막혔다. 어려운 상황 속에서 상장 부동산 회사들은 전염병으로 인한 손실을 최소화하기 위해 온라인 마케팅, 자금 조달 채널 개방, 질서 있는 업무 재개 등 다양한 자구 방법을 솔선적으로 채택했습니다. 현재 상황으로 볼 때 전염병이 상장 부동산 회사에 일정한 영향을 미쳤지만 영향은 제한적입니다.
1. 자본시장 실적: 부문 내 내부 부서, 부동산 회사는 낙관적
전염병의 영향을 받아 2월 3일 연휴 이후 첫 거래일에 부동산 부문은 전반적으로 거의 한계에 도달했습니다. 이후 주식시장은 회복 국면에 돌입했다. 3월 4일까지 부동산 부문은 12.19% 상승해 하락세를 완전히 회복했다. 그 중 부동산 관리 부문은 18.68%, 주거용 부동산 부문은 13.44% 상승했다. %.
주거 부문의 관점에서 보면 전염병이 연중 주택 매매에 어느 정도 부정적인 영향을 미쳤음에도 불구하고 최근 정부의 경제 안정 요구가 더욱 강화되고 재정 및 통화 정책이 지방자치단체는 '1도시1정책'을 시행하고 있으며, 집중릴레이와 경기대응적 규제를 강화하고 있습니다. 또한, 주거용 소비 수요는 전염병으로 인해 지연될 수 있으나 사라지지는 않을 것이며, 전염병이 끝난 후 점진적으로 풀릴 것입니다. 자산 관리 부문의 관점에서 볼 때, 전염병 기간 동안 자산 관리 회사는 지역 사회에서 일선 예방 및 통제 검사와 보증 서비스를 수행하여 회사와 업계의 가치를 향상시켰습니다. 심지어 전염병은 어느 정도 긍정적인 영향을 미쳤습니다. 자산관리 부문에 대해. 반면 산업용 부동산, 상업용 부동산, 부동산 중개업 등 3개 하위 부문은 전염병의 영향을 크게 받아 초기 격차를 메우기 어렵다.
기업 관점에서 상장 부동산 회사는 대부분 업계 선두 기업이거나 지역 선두 기업으로, 자본금이 안정적이고 전염병에 대한 저항력이 뛰어납니다. A주에 상장된 상위 20개 부동산 회사의 시장 가치 변화를 예로 들면 Vanke, Poly, China Merchants Shekou, Gemdale, Jinke 및 Sunshine City의 가치가 상승했습니다. 이 중 젬데일그룹은 10.86% 상승했다. 홍콩 증시에 상장된 TOP20 부동산 회사 중 China Resources Land, Longfor, Sunac, Shimao, Jinmao 및 CIFI의 시장 가치가 상승했으며 Sunac의 시장 가치는 7.58% 증가했습니다.
2. 판매 실적: 대부분 기업의 매출이 급락했습니다
2020년 1월부터 2월까지 전염병의 영향으로 각지의 신규 및 중고 주택 오프라인 판매가 기본적으로 이루어졌습니다. 1분기에는 업계 매출에 큰 영향을 미칠 수밖에 없다. 2020년 1월, 상위 100대 부동산 회사는 한 달 동안 5,097억 5천만 위안의 거래량을 달성했습니다. 상위 100대 부동산 회사의 전체 실적은 작년 같은 기간보다 거의 12% 감소했습니다. 1월 월 매출이 100억 위안을 넘는 부동산 회사는 14개로 지난해 같은 기간보다 4개가 줄었다. 지난 2월 부동산 100대 기업은 한 달간 누적 매매거래액 3,256억 위안을 달성해 전년 동기 대비 37.7% 감소했고, 성장률도 전월 대비 25% 크게 감소했다. 1월부터 2월까지 100대 부동산 회사의 누적 매출은 9,027억 위안으로 전년 동기 대비 23.7% 감소했습니다.
2020년 1월부터 2월까지 에버그란데를 제외한 모든 상장 부동산 회사의 매출이 전년 대비 감소했습니다. 이러한 추세에도 불구하고 에버그란데의 탁월한 판매실적은 전국적인 온라인 판매와 파격적인 할인(25% 할인)을 통해 높은 계약률을 달성하고 있기 때문이다. 1~2월 누적 매매금액을 보면, 주요 상장 부동산 회사 중 해당 기업의 월별 실적과 2월 누적 실적의 90%가 전년 동기 대비 감소했고, 해당 기업의 월별 실적은 70% 감소한 것으로 나타났다. , 1월과 2월의 월간 실적과 누적 실적이 동시에 하락했습니다. 상위 상장 부동산 회사를 살펴보면 Evergrande는 2월에 전년 대비 125% 증가한 470억 위안의 본격적인 매출을 달성했습니다. 2월에는 전년 동기 대비 각각 33.8%, 49.2% 감소했다.
과거 경험에 따르면 1~2월은 부동산 회사의 비수기인데, 일반적으로 3월의 '리틀 인디언 봄'은 연간 매출의 8% 정도에 불과하다. 새해 이후 부동산 회사의 성수기는 첫 번째 소규모 판매 피크로 전체 연간 매출의 약 9%를 차지했습니다. 올해는 전염병의 영향으로 1월과 2월 시장이 부진했을 뿐만 아니라 3월의 '리틀 인디언 썸머'도 사라지고 부동산 회사의 매매 징수에 압박을 가할 예정이다. 분기, 심지어 상반기까지요.
전염병이 효과적으로 통제됨에 따라 다양한 지역에서 작업을 적극적으로 재개했으며 상대적으로 느슨한 정책이 계속해서 수익을 지원하고 있습니다. 시장 질서와 주택 구매 수요는 점차 회복될 것으로 예상됩니다. 3월 말.
2020년 1월~2월 TOP20 상장 부동산 기업 매출(억 위안)
3. 토지 취득 실적: 현금이 풍부한 이들이 토지 취득 기회를 기다리고 있으며, 1선과 2선은 핫스팟이다
우한이 주도하는 후베이성은 장강 중류 도시집적의 중요한 부분이자 중앙경제의 기둥으로서 중요한 역할을 하고 있다. 최근 몇 년 동안 주요 상장 부동산 회사들이 적극적으로 중앙 시장으로 확장하여 후베이에 배치했습니다. 지난 3년간 후베이성에서 토지를 취득한 상위 3개 상장 부동산 회사는 컨트리 가든(969만㎡), 그린란드(725만㎡), 수낙(637만㎡)이다. 2019년 매출 기준으로 우한의 상위 3개 부동산 회사는 Poly, Vanke, 중국 건설 제3 공정국으로 각각 매출이 150억 7천만 달러, 150억 5천만 달러, 111억 위안이며 그중 Poly와 Vanke가 차지하는 비중은 33억에 불과합니다. 각각 전국 매출의 %와 2.4%입니다. 상위 20개 상장부동산업체의 순부채비율과 현금대비 단기부채비율이 비교적 안전한 수준을 유지하고 있는 점을 고려하면, 코로나19 사태로 인한 전반적인 영향은 통제 가능한 범위 내에서 유지될 것으로 예상된다.
토지 보유량은 상장 부동산 회사의 역량을 측정하는 중요한 측면으로, 양질의 토지 보유량을 보유한 부동산 회사가 재정적 어려움에 직면하더라도 프로젝트 지분 이전을 통해 현금 흐름을 확보하고 재정을 완화할 수 있습니다. 압력. 상장 부동산 회사 중 토지 보유량이 상대적으로 풍부한 곳은 Evergrande, Country Garden, Poly 등이 있으며, 매매 주기가 긴 상장 부동산 회사로는 Sino-Ocean, Jinmao, Huafa 등이 있으며 모두 매매 주기가 5 이상입니다. 시닉홀딩스 등 일부 상장기업은 판매주기가 짧아 단기간에 재고를 보충해야 한다는 압박을 받고 있다.
2020년 1월 코로나19 확산과 춘절 연휴의 영향으로 토지 공급이 줄고 수요가 부족해진 지역이다. 부동산 회사가 취득한 토지는 745만㎡에 불과해 전년 동기 대비 53.78% 감소했다. 그러나 중장기 발전의 관점에서 보면 상장 부동산 회사의 토지 수요는 여전히 존재하며, 전염병이 끝난 후에도 부동산 매매가 재개되고 토지 수요가 점차적으로 풀릴 것입니다.
2월 10일 작업이 전면 재개된 이후 다양한 지역의 토지 시장이 점차 '해빙'되었으며, 일부 핵심 도시에서는 고품질 토지 필지를 출시하고 토지 경매 제한을 완화하는 등 시장 인기를 높였습니다. 2020년부터 베이징에서는 16건의 주거용 토지 거래가 있었고, 누적 토지 양도 수수료는 671억 달러에 달해 지난해 전체의 44%를 넘어섰으며, 가격 제한이 없는 다중 주거용 토지는 대형 상장 기업들 사이에서 치열한 경쟁을 불러일으켰습니다. China Resources와 Greentown으로 대표되는 부동산 회사는 자본 및 자금 조달 이점에 의존해 왔으며 성과는 긍정적입니다. 상장된 부동산회사 중 토지취득회사는 주로 자금이 풍부한 회사인 것을 쉽게 찾아볼 수 있다. 지난 1월부터 토지 취득금액이 50억 위안 이상인 상위 20개 상장 부동산 회사 중 70% 이상이 현금 대비 단기 부채 비율이 200% 이상이며 대부분이 현금을 넉넉하게 보유하고 있다. 순부채비율은 70% 미만이다.
2020년 2월 이후 TOP20 주류 상장 부동산 기업의 토지 거래가 완료된 지역으로 볼 때, 대부분 핫한 1, 2선 도시에 집중됐다. 한편으로는 2019년 부동산 회사의 토지 취득 추세와 동일하다. 부동산 회사의 투자 레이아웃이 1, 2선 도시로 회귀하면서 주택 개혁 정책의 위축이 불리하게 작용했다. 3선 및 4선 부동산 시장에 미치는 영향 1선 및 2선 도시의 주요 배치는 부동산 회사의 미래 추세가 될 것입니다. 반면 전염병의 영향을 받으면 더 나은 의료 및 교육 자원을 갖춘 1선 및 2선 도시가 시장에서 더 선호될 수 있으며 대규모 부동산 회사는 3선 및 4선 도시에 대한 투자에 더 신중할 것입니다. 계층 도시.
일반적으로 토지 보유량은 상장 부동산 회사의 향후 매각 실적에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소입니다. 전염병이 부동산 회사의 토지 취득을 방해하는 주된 이유는 재정적 압박 때문일 것으로 예상됩니다. 전염병이 끝난 후 상장 부동산 회사의 재무 상태는 상황이 완화되면보다 적극적인 보충이 이루어질 것입니다. 앞으로도 상장 부동산 회사의 초점은 수요 지원이 더 나은 인기 있는 1급 및 2급 도시에 있을 것입니다. 재정적 압박이 더 큰 부동산 회사는 향후 토지 취득에 더 신중하거나 채택할 수도 있습니다. 토지를 획득하기 위해 중앙 기업과 더 많은 협력 방법.
2020년 1월 국토 거래량이 크게 감소했다
4. 전염병과 싸우는 동안: 상장 부동산 회사의 '자구' 전략
20 다년간의 시장 지향적 발전 역사를 갖고 여러 산업 사이클을 겪어온 부동산 산업은 전염병이라는 '블랙 스완' 사태에 대응해 신속하게 '자구'와 공공 복지 조치를 취했으며, 온라인 마케팅, 채권 발행 자금 조달, 질서 있는 업무 재개 및 기타 조치를 통해 전염병을 줄이면서 전염병은 비즈니스 활동에 부정적인 영향을 미쳤으며, 동시에 상장 부동산 회사는 사회적 책임을 이행하고 자금과 물품을 기부했습니다. 전염병에 대응하고, 임차인의 임대료를 낮추고, 중소기업과 협력하여 어려움을 극복했습니다.
(1) 온라인 마케팅
전염병 위기 속에서 Evergrande, Country Garden, Longfor, Sunac, Jinmao, China Fortune Land Development, Agile, Poly, China Resources, Greentown 등 상장 부동산 회사들은 상황에 맞춰 온라인 판매채널 홍보에 박차를 가해 앱, 위챗 공식 계정, 미니 프로그램, 전자상거래 플랫폼 등 다양한 형태를 통해 종합적인 온라인 마케팅을 펼치고 있다. 그 중 온라인 마케팅 효과가 가장 큰 곳은 에버그란데 그룹이다. 이 회사는 최저 보증금 5,000위안과 다양한 할인 혜택이 결합된 '온라인 주택 구매' 활동을 시작했는데, 단 3일 만에 47,540채의 주택이 청약됐다. 총 가치는 약 580억 위안이며, 가장 많이 청약된 프로젝트는 870개에 달했습니다.
방역 기간 동안 온라인 판매 사무소는 부동산 회사가 시장에 진출할 수 있는 유일한 창구 역할을 했으며 상담과 예약을 통해 많은 관심 고객을 확보했으며 이는 부동산 재개에 긍정적인 역할을 했습니다. 전염병이 완화된 후 부동산 회사의 판매. 그러나 부동산 상품 거래의 특성상 온라인 부동산 마케팅과 온라인 판매점은 단기간 내에 오프라인 판매를 대체할 수 없습니다. 현재 부동산 회사의 온라인 판매 역할은 잠재 고객을 육성하고 전염병 이후 판매 전환의 길을 닦는 것입니다.
(2) 부채 발행 금융
경직된 지출과 부채 만기일로 인해 부동산 회사는 새로운 채권을 발행하고 있습니다. 상장부동산의 상환액은 매출 감소에도 불구하고 여전히 낮은 수준이다. 동시에 부동산업체의 경직된 지출이 여전히 존재하고, 일부 부동산업체 채권도 만기를 앞두고 있다. CRIC는 상위 100대 상장 부동산 회사 64개(통계 범위는 2019년 전체 매출이 발생한 상위 100대 A주 및 H주 상장 부동산 회사를 포함)의 월 평균 직원 급여가 약 2억 8,700만 위안인 것으로 추정하고 있으며, 평균 이자 비용은 약 5억 7100만 위안이고, 두 경직 지출의 평균은 약 8억 5800만 위안이며, 상위 10대 부동산 회사의 경직 지출은 평균보다 높아 24억 7000만 위안에 달합니다. 또한, 95개 일반 부동산 회사***는 2020년 만기 채권이 5,575억 위안을 보유하고 있습니다. 1월, 7월, 11월은 부채 상환 성수기로 각각 616억 위안, 615억 위안, 662억 위안을 상환했습니다. . 현재의 전염병의 영향으로 높은 경직된 지출 및 부채 만기가 결합되어 레버리지 비율과 자금조달 비용이 높은 일부 부동산 회사는 더 큰 재정적 압박에 직면해 있습니다.
코로나19 사태 속에서 정부는 적극적으로 지원 정책을 내놨고, 보통 상반기는 부동산 회사들이 자금을 조달할 수 있는 창구다. 최근 상장 부동산 회사들은 그 기회를 잡았다. 현금 흐름 압박을 줄이기 위해 부채 자금 조달을 발행합니다. 1월 95개 일반 부동산 회사의 총 융자액은 1,810억 1천만 위안으로 전월 대비 42.4% 증가하고 전년 대비 14.3% 감소했습니다. 2월 28일 기준으로 부동산 회사들은 지난 2월 총 275억 위안의 신용채권을 발행했다. "가 시장에 등장했습니다.
조달 비용 측면에서는 여전히 상장 부동산 회사 간에 큰 차이가 있다. 최근 전롱부동산(Zhenrong Real Estate), 차이나사우스시티(China South City), 모던랜드(Modern Land), 홉슨개발그룹(Hopson Development Group) 등 많은 부동산회사들이 총 조달금액이 11억2500만달러(약 79억위안)에 달하는 미달러채권 발행을 발표했다. 그 중 Zhengrong Real Estate와 Hopson Development Group의 융자비용은 약 6%, China South City의 융자이자율은 10.875%, Modern Land의 융자비용은 11.6%에 달한다. 상대적으로 말하면, 현금이 풍부하고, 인기 도시의 토지 보유량이 풍부하며, 부채 비율이 낮은 상장 부동산 회사는 상대적으로 저렴한 비용으로 자금을 조달할 수 있습니다.
부동산 회사에 대한 신용채권 발행 금액(월)
(3) 질서 있는 업무 재개
상장 부동산의 광범위한 프로젝트 레이아웃으로 인해 기업의 경우, 다양한 장소의 프로젝트 재개 시간은 프로젝트가 위치한 도시의 작업 재개 정책에 따라 다릅니다. 최근 많은 곳에서 부동산 회사의 업무 재개를 지원하는 정책을 발표했습니다. 샤먼, 광저우, 쑤저우 및 기타 지역 정부는 승인 절차를 단순화하여 건설 업계의 업무 재개를 지원하는 문서를 발표했습니다. 도시 관점에서 볼 때 충칭과 쿤밍은 작업 재개가 가장 빠른 반면, 타이위안, 헤이룽장, 정저우, 후베이 등은 작업 재개를 3월 이후로 연기했습니다.
대부분의 상장 부동산 회사는 지자체의 업무 재개와 동일한 조치를 취하며 점차 업무를 재개해 왔습니다. 그러나 이주노동자들이 아직 완전히 돌아오지 않았기 때문에 당분간 프로젝트 차원의 착공은 장담할 수 없다. 교통부에 따르면 전체 이주노동자 귀국객은 약 3억명으로 2월 중순에는 약 8천만명이 귀국할 것으로 예상된다. 3월 이후에는 약 1억 건의 왕복 여행이 이루어질 것으로 예상됩니다. 상장 부동산 회사의 프로젝트 시작에 대한 전염병의 영향은 3월에 많은 이주 노동자가 귀국한 후에 끝날 것으로 예상됩니다.
완성 측면에서 볼 때 부동산 업계의 관행으로 볼 때 대부분의 부동산 회사 또는 건설 단위는 지난 몇 년간 등불 축제 이후 작업을 재개했습니다. 또한 프로젝트 완료는 일반적으로 2020년에 이루어집니다. 4분기, 특히 12월에는 이월이 발생하므로 1월과 2월에는 최대한 많이 완료하려고 노력하세요. 1월과 2월에는 완료되는 것이 많지 않습니다. 따라서 전염병이 완료에 미치는 영향은 판매 측면에 미치는 영향보다 작습니다.
(4) 임대료 감면 및 면제
전염병 기간 동안 상업용 부동산으로의 사람들의 흐름이 급격히 감소하고 관련 회사의 매출이 거의 0으로 떨어졌으며 임차인은 임대료 지불에 대한 큰 압력. 업계의 다양한 기관과 선두 기업의 주도로 많은 상장 부동산 회사가 위험 방지 능력이 약한 브랜드 소유자 및 상업 운영자와 함께 "추운 겨울"에 맞서 싸우면서 임대료를 줄이거나 줄이는 데 앞장서고 있습니다. 이 중 완다 커머셜 매니지먼트는 모든 완다플라자 가맹점에 대해 임대료와 부동산 수수료를 전액 면제하는 정책을 시행했으며, 반커 커머셜은 자체 소유한 모든 상업 시설의 임대료를 30억~40억 위안 정도 줄일 것으로 예상된다. 프로젝트 가맹점, 롱포 커머셜 자사 쇼핑몰 내 모든 가맹점의 임대료는 절반으로 줄어들 예정이며, 67일 임대료 손실액은 5억 위안에 달할 것으로 예상된다. 불완전한 통계에 따르면 부동산 회사들은 상업용 부동산 상인들에게 100억 위안 이상의 임대료와 재산세를 면제해줬다. 파열, 그리고 전염병 이후 상업용 부동산의 회복도 준비합니다.
결론: 현재 산업 규모는 감소하고 있으며, 경쟁은 치열하며, 코로나19 사태로 인해 업계 내 기업의 차별화가 가속화되었습니다. 상장 부동산 회사의 경우, 전염병은 재무 건전성과 위기 대응 능력을 시험하는 시험입니다. 판매 감소, 높은 경직된 지출, 부채 만기 등으로 인해 부동산 회사는 현금 흐름에 압박을 받을 수 있으며, 건설 정체는 후속 조치가 부족할 수 있습니다. 공급. 동시에 위기에는 기회가 있으며, 많은 부동산 회사들이 자금 압박을 완화하기 위해 채권을 발행했습니다. 현금이 풍부한 상장 부동산 회사는 재무 상태가 좋고 안정적인 현금 흐름을 갖춘 부동산 회사가 지속적으로 토지를 취득할 것으로 예상됩니다. 업계 위상을 더욱 제고하기 위한 것입니다. 일반적으로 중소 부동산 회사에 비해 상장 부동산 회사는 전염병에 대한 회복력이 더 뛰어나며, 더 강력한 재무 조건과 운영 능력을 갖춘 상장 부동산 회사는 업계 지위를 향상시킬 것으로 예상됩니다.