중고 주택 판매에 대한 제안
저는 부동산 중개인이 아닙니다. 1999년에 처음 집을 구입한 이후로 7채의 주택을 매매했습니다. 현재 보유하고 있는 것은 거주용과 대기용 두 세트뿐이다. 이 경험을 되돌아보고 공유하는 것의 일부가 모두에게 도움이 될 수 있다면 그 과정에서 수고한 노력은 헛된 것으로 간주될 것입니다.
중고 주택을 사고 파는 과정은 여기서 설명하거나 보완하지 않을 것입니다. 부동산 중개인은 이와 관련하여보다 전문적인 정보를 가지고 있으며 정책 조정도 언제든지 과정의 세부 사항에 영향을 미칠 것입니다. . 여기서는 사고 파는 것에 대해 이야기하고 있습니다. 적절한 준비 방법에 대해 양측의 관점이 조금씩 추가되어 변화를 가져올 수 있기를 바랍니다.
A, 먼저 집 파는 것에 대해 이야기해보자:
A-1, 이 집을 팔고 싶은지 확실히 생각해 보셨나요? 이런 경우에는 모두가 현실 세계에 살고 있는 필멸의 존재이고, 아마도 25,000, 20,000 등 팔려고 하는 부동산의 대략적인 가격을 모두 알고 있을 것입니다. 이 막연한 숫자에 대한 개념만 있으면 됩니다. 확실하지 않다면 컴퓨터를 켜고 찾아보면 거의 알 수 있을 것이다.
A-2. 다락방, 발코니, 정원, 주차 공간, 창고 등 집의 부대 시설을 알아보세요. 가격을 직접 계산할 수 있는 주차 공간을 제외하고 다른 것들은 집을 팔 때 쓸모없어 보이는 경우가 많아 중요한 시기에 총 가격을 유지하는 데 사용할 수 있다.
A-3, 자기 집의 장점과 단점을 알아라. 여기에는 두 가지 유형이 있는데, 하나는 영구적으로 거주하는 유형입니다. 장점과 단점은 비교적 쉽게 요약할 수 있습니다. 다른 하나는 해당 부동산에 영구적으로 거주한 적이 없으며, 구입 후 어떤 이유로 임대를 해왔다는 것입니다. 장점과 단점, 특히 단점을 수집하기가 더 어렵습니다. 물론 이 부동산을 팔려고 준비하고 있으니 이혼하는 것과 다름없으니 집이 좋지 않다고 말할 충분한 이유가 있어야 합니다.(좋지 않다고 생각한다고 해서 매수인도 그렇다고 생각하는 것은 아닙니다. 좋지 않습니다. 이것은 도덕성에 관한 것이 아니라 거래에 관한 것입니다. 기억하세요: 장점에 대한 정보는 인터넷에서 나오고 단점에 대한 정보는 자신의 삶에서 나옵니다. 장점은 이 집의 장점에 이 집의 장점이 겹친다는 점, 단점은 엘리베이터가 없다는 점, 서쪽의 햇살이 잘 드는 점, 주차 공간이 좁은 점, 바로 옆에 있다는 점 등이다. 쓰레기 스테이션 등
A-4, 자기 가치 평가: 위 정보를 바탕으로 가족과 함께 최저 가격과 최고 가격에 대해 논의하세요. 비공개로 작업하더라도 즉시 이동하고 싶지는 않습니다. 후회하지 않도록 최고 가격에 1.1-1.2를 곱할 수도 있습니다. 부동산 증명서와 부동산 증명서의 면적을 사진으로 촬영하세요.
A-5, 위의 종합적인 검토를 통해 다음 일은 길가에 있는 부동산 중개소를 방문하는 것이 더 쉬울 것입니다. 좀 더 확장해서 커뮤니티의 문에 있는 중개자만 가는 것이 아니라 더 넓은 범위에 걸쳐서 우선 커뮤니티의 문에 있는 중개인이 커뮤니티와 각 건물의 특성을 잘 알고 있습니다. . 그런 다음 두 개의 신호등의 방사 범위를 건너야 하며, 그런 다음 다른 구역도 이 커뮤니티에 대해 상당히 특별한 견해를 갖고 있는지 확인해야 합니다. 방문 횟수는 최소 5~6개 기관을 권장합니다.
A-6, 왜 이런 대행업체에 가나요 --- 현재 부동산을 재판매/판매하고 싶다고만 말하고, 예상 가격은 말하지 말고, 직접 그 전문성을 들어보세요. 전반적인 권장 사항. 얼마를 받고 싶은지 말하면서도 사업도 모르고 수익도 없다고 말할 수도 있다. 물론 여전히 그 집의 장점과 단점을 선택적으로 중개인에게 알려야 한다. 사람들은 낙관적인 사람과 비관적인 사람이라는 두 가지 범주로 나뉩니다. 눈물은 비관적인 게 아니라 설렘일 수도 있다. 웃는 것이 낙관적이라는 뜻도 아니고 쓴웃음을 뜻하는 것도 아닙니다. 동일한 부동산에 대해 중개인마다 제안 가격이 다릅니다. 누군가 나에게 알려준 최고 가격과 최저 가격의 차이는 무려 40만 원이나 됐다. 이는 각 중개기관 인력의 정책 이해도, 시장 이해도, 전문성, 처리 스타일, 핵심 문제 해결 능력, 팀 분위기와 관련이 있기 때문에 놀랄 일이 아니다. 시간이 충분하다면 가능한 한 많은 중개인을 방문하십시오. 이는 샘플링 과정입니다. 이 기술 활동에는 잠재 고객 그룹 분석, 과거 성공 사례 공유, 부동산 시장의 후속 동향, 장단점에 대한 포괄적인 분석이 포함됩니다.
A-7, 가격 : 위 정보를 바탕으로 부동산 방문 전 예상한 최고 가격과 해당 부동산 중개업체가 제시한 가격을 실제 주택 상황과 결합하여 결정합니다. , 시장에서 판매 가격을 약간 높게 설정하십시오.
A-8, 공개: 모든 시/지역에는 시민이 편리하게 이용할 수 있는 중고집 공개 웹사이트가 있으며, 이는 부동산 중개소 웹사이트에 게시되지 않고 많은 기관에서 게시됩니다. . 누구나 볼 수 있는 웹사이트에 게시됩니다. 게시 시 몇 가지 사항에 주의하세요:
A-8-1, 사진 몇 장 준비, 1~2장만 게시, 특정 건물 번호를 지정하지 않음(부동산 증명서 사진을 게시하지 않음) , 건물 번호 사진을 게시하지 마세요)
A-8-2, 판매에 포함된 가전제품/가구,
A-8-3, 가격 명확하게 명시되어 있습니다: 사용 가능한 가격입니다! 즉, 실제로 손에 넣을 수 있는 가격입니다. (저희는 전문적이지 않고, 정책이 어떻게 바뀌었는지도 모르고, 거래수수료, 세금, 이것저것 등등을 계산할 수 없습니다.) 손값에 관해서는 대행비도 포함되지 않습니다.
A-8-4, 집의 학군(초등학교, 중학교, 사용 여부);
A-8-5,연락처 사람(전화번호 틀리지 마세요), 집을 볼 시간(잠깐만: 임대인 경우) 이 부분에 대해 임대차 계약은 세입자의 권리를 보호하는 두 가지 방법이 있습니다. 하나는 고정된 시청 시간을 2~3회 협상하는 것입니다. 또는 사전 통지로 계약을 종료하는 경우);
A-9, 전화를 기다리십시오. 부동산 중개인이 귀하를 대리하기 위해 가능한 한 빨리 귀하에게 전화할 것입니다. 같은 부동산 중개소인데, 다른 지역의 지점에서 차례차례 전화가 옵니다. 몇 가지 사항을 알려주세요:
A-9-1, 판매 대리점에 동의하고 WeChat에 저를 추가해 주세요(저는 집을 팔 때 중개 WeChat ID를 01에서 80까지 추가했습니다). 그리고 더 많은 정보를 제공하세요 건물 번호, 지역, 방향 등을 포함한 정보와 추가 사진을 보내세요.
A-9-2, 현재 가격임을 강조하세요.
A-9- 3. 집을 보려면 예약이 필요하다는 점을 강조합니다. (임대용이 아니더라도 두 가지 상황을 피하기 위해 예약을 해야 합니다. 하나는 집에 없고 부모님이 계시다는 것입니다. 노인들만 있어서 안전하지 않습니다. 다른 하나는 개인 고객이 집을 보러 오고 개인 고객은 집을 볼 수 없다는 것입니다.
A-10, 일주일 이내에 최소 50명 도시의 판매원이 이 부동산 판매를 도와줄 것입니다.
A-11, 여러 차례 시청을 해보면 이 집의 가격 포지셔닝을 알게 될 것입니다. 설정 가격을 약간 조정할지는 귀하의 판단에 달려 있습니다. 당신은 결정을 내립니다. 하지만 목표를 조정한다면 중개 영업사원에게 말하지 마세요. 물론 모든 영업사원은 공정하게 대우받아야 합니다.
A-12, 귀하보다 높은 일부 중개인의 견적에 대해서는 간섭할 필요가 없습니다. 일반적으로 구매자는 쇼핑을 하게 됩니다. 중개인이 동일한 부동산에 대해 이렇게 하면 자신의 브랜드가 손상됩니다.
A-13, 긴급한 구매자와 기회를 포착하고 앉아서 이야기하십시오. 흥정을 하다 보면 2만 위안을 내는 경우도 있지만 조금씩 수천 위안씩 양보하면서 시작했다.
A-14, 감정적인 측면에서 보면 구매자가 중개수수료 지불을 도와줄 의사가 없어 최종 가격을 강조합니다. (그 외 모든 비용은 기본적으로 지불하는데 문제가 없습니다.) 구매자에 의해). 기술적인 어려움은 중개자가 구매자에게 돈을 전달할 적절한 조건/핑계를 찾을 수 없다는 것입니다. 대행수수료의 절반만 제공하는 것입니다.
A-15, 계약서 서명, 보증금 지불 등 나머지 과정은 중개인의 전문 분야이므로 인내심을 가지고 기다리시면 됩니다. 여기서는 자세히 설명하지 않겠습니다.
A-15, 두 가지 오해 추가:
A-15-1, 집을 팔기 위해 지인을 찾지 마십시오. 즉, 집을 팔기 위해 지인과 친구를 찾지 마십시오. 중개자 역할을 하고 있습니다. 당신이 처리하기 불편한 두 가지 측면이 있습니다. 첫 번째는 총 가격을 높게 설정하는 것입니다. 집을 사고 파는 것은 기술적인 일일 뿐만 아니라 당신의 운이 좋은 일이기도 합니다. 친구는 그런 고객을 찾지 못했습니다. 집이 팔리지 않는 한 그는 말도 안되는 말을 할 것입니다: 보세요, 집 가격을 왜 그렇게 높게 설정했습니까? 온라인에 게시했는데 친구가 찾아오면 모든 부동산 중개소를 동등하게 대하고 친구에게 다음과 같이 말하세요. 죄송합니다. 게시되었습니다. 중개인이 되고 싶은 가격도 동일합니다. 두 번째 문제는 지인에 대한 중개수수료 처리 문제이다. 키보드 워리어가 되기는 쉽지만 체면을 잃기는 어렵습니다.
A-15-2, 집을 팔 때 전속 대리점을 하는 것은 권장하지 않습니다.
숙제를 충분히 했다면, 가장 높은 지점에서 이익을 얻을 수 있도록 충분히 계획하고 판단할 수 있습니다. 소위 전속대리점이란 이 부동산의 매각이 전속대리인인 특정 부동산 중개업자에게만 넘겨지는 것을 의미합니다. 전속 대리점의 문제점은 무엇입니까? 독점 대리인이 특정 기간 내에 판매를 완료하지 않으면 계약을 위반할 모호한 이유를 발견하게 되며 독점 대리인의 최종 판매 가격은 확실히 귀하에게 가장 유리하지 않을 수 있습니다. 당신의 가격보다 수만 배 더 비싸고, 전속 에이전트가 집을 팔아 당신이 얻는 것은 바로 이 기술적인 가격 차이입니다.
내가 여기서 말하는 것은 법이나 정책이 아니라 집주인으로서 어떻게 하면 집을 비싸게 팔고, 어떻게 하면 높은 수익을 낼 수 있는지에 대한 생각이다. 업무.
한번은 아파트 한 채를 팔기 위해 최고가를 정했는데, 그 아파트 매매가 중 가장 높은 금액이었습니다. 중개업자 여러 명을 인터뷰했는데 다들 '형님, 이 가격은요. 높지 않습니다. 제가 안심할 수 있는 것은 제가 사는 작은 아파트에 특별한 장점이 있다는 것인데, 이 장점을 전체 가격을 통해 더욱 확대했고, 절실히 필요한 잠재 고객이 분명 있을 것이라는 점입니다. 약 50평방미터의 아파트에는 시내에 많은 잠재 고객이 있었습니다. 거의 70명의 중개 판매원이 저에게 서비스를 제공했고, 마침내 저는 사건을 해결하기 위해 총 가격을 2,000위안으로 타협했습니다. (각 사례는 결국 안주케의 통계 기반에 포함될 예정이다. 다시 그 지역 아파트 가격을 검색해 보니 이미 비슷한 가격의 사례가 진행 중이었다.)
몇 번을 하다가 나도 요약 및 반성 : 시장의 신뢰는 나 같은 사람들에 의해 유지되고, 시장의 높은 가격도 나 같은 사람들에 의해 치솟는다. 비록 악의적으로 가격을 올리는 것은 아니지만 늘 새로운 고가가 존재하며, 나는 통계분포의 양끝에 서 있다.
B, 집 구입에 대해 이야기해보자:
집을 사는 것은 목적에 따라 결정되기 때문에 간단히 정리해서 말씀드리겠습니다.
B-1, 혼자 사는 경우: 환경, 학군, 쇼핑, 재산 등을 모두 고려해야 합니다.
B-2, 학군에서 구입하는 경우: 학군 내 주택은 일반적으로 빡빡하고 기다릴 수 없습니다. 밤에 집에 오면 남편과 의논해 보겠습니다. 죄송합니다. 다음날 다시 물어보면 기본적으로 이미 다른 사람이 결정한 것입니다. 학군에서 집을 구입할 때 속지 마십시오. 시교육청에서는 종종 특정 강을 경계로 사용합니다. 즉, 학군에서 집을 구입할 경우에는 지도를 잘 살펴 피하십시오. 자녀가 학교에 가기 하루 전에 구역에 나가 있는 경우.
B-3, 투자 : 주로 아파트에 투자해서 소소한 수익을 냅니다. 고려해야 할 것은 감정평가 가능성, 철거 가능성, 임대료 등이다.
더 이상 말할 필요 없이 모두 웃으세요.
내가 산 집 7채 중 손실은 하나도 없었다. 집을 사는 것은 집을 파는 것과 다릅니다. 집을 사고 싶다면 즉시 구입하십시오. 합리적인 판단을 내리는 한 가격은 항상 내일보다 낮을 것입니다.