1. 상점의 토지 특성에 주목
현재 시중에 나와 있는 일부 상점은 이 두 가지 유형의 주택을 통해 원래 주택을 개조하고 있습니다. 토지이용의 성격이 완전히 다릅니다. "주거용 건물"은 생활 전용 주택인 반면, "상업용 건물"(정칭은 상업 서비스 건물)은 업무용 건물과 주민의 생활을 지원하는 건물입니다. 둘은 적어도 세 가지 측면에서 변화했습니다. 토지관리 측면에서 '주거용 토지'는 토지의 용도가 변경되었습니다. 즉, 계획적 측면에서 '주거용 토지'에서 '상업용 토지'로 그 의미가 변경되었습니다. 건설사업계획허가증" 이 조례의 규정에 따르면 주택사용기능의 관점에서 볼 때 주택은 영업기능을 갖는다.
'도시 국유 토지 사용권 양도 및 양도에 관한 임시 규정' 제18조에서는 "토지 사용자가 토지 사용권 양도 계약에 명시된 토지 용도를 변경해야 하는 경우"라고 규정했습니다. 토지관리국 및 도시계획국은 이 장의 관련 규정에 따라 토지사용권 양도계약의 재체결을 승인하고 토지사용권 양도를 조정해야 한다. 수수료를 받고 등록을 처리합니다." 투자한 '상가'가 원래 주거용 토지라면 향후 문제가 생길 것으로 보인다.
2. 주변 계획 변화에 주목
향후 매장 위치와 주변 지역이 계획 변화에 직면할지 파악하는 것도 중요한 단계가 될 것이다. 투자의 성공 여부를 판단합니다.
3. 관련 권익에 주의하세요
소위 상점 권익에는 주로 두 가지 콘텐츠가 있는데, 하나는 집의 재산권이고 다른 하나는 다른 것입니다. 관련된 권리와 이익. 전자는 출생증명서만 있으면 입증이 가능한 반면, 후자는 내용이 많다. 예를 들어, 중고 가게에 원래 임차인이 있었는지, 임차인이 집주인과 어떤 계약을 맺었는지, 가게 내부 장식을 어떻게 처리했는지 등은 모두 투자자의 '권리'와 관련됩니다.
중고 가게의 원 임차인에게는 '우선거부권'이 있기 때문에 투자자는 집을 구입하기 전에 임차인과 집주인이 체결한 원래 계약서를 이해해야 합니다. 임차인이 "우선거부권"을 포기하는 경우, 집주인은 관련 서면 증거도 제공해야 합니다. 원래의 장식, 장비 및 기타 문제에 대해서도 투자자는 자신의 권리와 이익의 범위에 대해 명확하게 질문하여 구매 후 보상과 같은 번거로운 문제를 피해야 합니다.
4. 매장 면적에 주의하세요
상점의 가치는 위치와 층수에 따라 면적에 정비례합니다. 그러나 개인 투자, 관리 및 자체 위험 측면에서 볼 때 점포 면적은 일반적으로 50~100제곱미터입니다. 비슷한 면적의 상점은 작은 식당, 옷가게, 편의점, 커피숍, 꽃집, 찻집, 커피숍 등 시장이 넓고 임대가 용이하며 운영이 유연하고 임대료가 높으며 초기 투자금이 적고 투자 위험이 낮다는 장점이 있습니다. 잠깐, 면적이 너무 클 필요는 없습니다.
상점 면적에 관해 주의할 점은 크게 두 가지다. (1) 번화한 도심지 상가는 지가가 높기 때문에 투자 시 점포 1면의 면적을 줄이도록 노력하고, (2) 매장이 2개일 경우 1층 이상 매장의 경우 고객이 쉽게 멈춰서 흐를 수 있도록 개방형 및 다채널 레이아웃을 갖춘 매장을 선택하세요.
5. 가게의 목적 구조에 주목하세요
개인 투자자들에게 가게의 내부 구조는 특히 요식업에 대한 투자를 고려할 때 매우 특별합니다. 점은 피하면 안 된다. 주택가 1층 상점에서는 길거리 음식도 허용되지 않습니다. 상점에 투자하기 전에 주방 및 위생 시설이 있는지, 요식업에 사용할 수 있는지 등을 확인해야 합니다. 층고는 얼마나 되는지, 메자닌 설치 가능 여부(또는 메자닌 제공) 등 매장 내부 구조와 규모도 매우 까다롭다. 1층 매장의 매장 높이가 5m 이상일 경우 투자자가 직접 메자닌을 설치할 수 있다. 1층은 업무용으로 사용되고 2층은 주거용 또는 소규모 사무실로 사용되는 가장 이상적인 상가입니다. 상점의 구조와 모형이 지저분하지 않아야 하고, 유닛의 배치가 합리적이어야 하며, 효과적인 사용 가능 면적이 높아야 한다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 자산 관리 회사와 이에 따라 상점의 가치가 높아질 것입니다.
6. 장비 장식
상점 구매 시 실내 장식 및 장비, 특히 집 장식에 주의를 기울이고 세부적인 계약을 체결해야 합니다. 일반적으로 중고 상점은 개조되어 있으며 일부는 다양한 장비를 갖추고 있습니다.
양측이 매매 계약을 체결할 때 "주택 장비 장식 목록"이라는 별도의 첨부 파일을 작성하는 것이 가장 좋습니다. 집의 총 가격에 포함되는지, 얼마나 할인받을 수 있는지 등 장비와 장식 비용을 나열하여 향후 원래 집주인 및 주변 이웃과의 갈등을 피하십시오.
7. 세금 및 수수료의 종류
비즈니스 거래에는 세금 및 수수료가 필요하며, 개인투자자는 이러한 세금 및 수수료를 명확히 해야 합니다. 왜냐하면 이러한 비용이 집값에서 차지하는 비중이 높기 때문입니다. 주요 내용으로는 사업세, 증서세, 인지세, 토지부가가치세, 개인소득세 등이 있으며, 세부사항은 계약서에 명확히 기재되어야 합니다. 어떤 사람들은 특정 기업이 판매하는 상점이라면 지분 양도의 형태로 일부 투자가 이루어질 수 있다고 제안합니다. 이를 통해 일부 세금과 수수료를 합리적으로 피할 수 있다고 합니다.
8. 담보대출
상점 투자 시 담보대출 신청을 고려한다면 부동산 담보대출 관련 지식을 이해해야 합니다. 현재 은행은 점포대출 심사에 상대적으로 엄격하다. 최소 면적 기준은 50㎡, 최소 총 가격은 40만 위안, 대출 비율은 대부분 50%다. 거리에 접해 있는 독립재산권이 있는 상점과 분할된 상점의 경우 주택담보대출 승인이 더 엄격합니다. 이러한 상점에는 향후 계획 및 이전이나 이웃 재산권 분쟁 및 기타 문제가 포함될 수 있기 때문입니다. 점포담보대출을 신청하기 전 투자자는 반드시 은행에 가서 감정을 받아야 한다. 추정가격은 보통 시중은행이 위탁한 감정평가회사에서 결정한다. 예상 가격은 일반적으로 감정 가격을 초과하지 않으며, 매장의 실제 주택 담보 대출 비율은 50% 미만입니다.
9. 투자회수 시기
상가 투자는 현재 국내외 대규모 상업용 부동산 개발 경험으로 볼 때 장기 임대수익에 주목한다. 고품질 상점에서 얻는 것은 초기 투자시 훨씬 높습니다. 소매 투자에 있어서는 "위치, 위치, 위치"라는 속담이 여전히 적용됩니다. 더욱이 매장 투자는 일반적으로 수익에 정비례하지만 예외도 있습니다. 예를 들어, 도시-농촌 주변 지역의 일부 상점은 처음 지어졌을 때 방치되었습니다. 그러나 도시화가 가속화되면서 지역 시장은 처음부터 작은 규모에서 큰 규모로 성장했습니다. 지역인구 증가, 주거단지 출현, 도로 개통, 공공시설 건설 등으로 인해 주택 가격이나 상가 가격이 상승해 상가 투자 가치가 높아질 것이다. 물론 모든 사람이 이런 '잠재적인 가게'를 발견할 수 있는 것은 아니다. 가장 중요한 것은 외로움을 견딜 수 있다는 것이다. 대규모 상업용 부동산 프로젝트에서 매장에 투자한다면 개발사의 강점, 능력, 성실성, 전문성, 인기 등 매장과 밀접한 관련이 있는 개발업체의 자질에 주목할 필요가 있습니다. 개발자의 향후 시장 개척, 매장의 통일된 관리 등의 문제가 수반되기 때문이다.
10. 시장 요인
매크로, 메조, 미시 등 시장 요인은 매장에 결정적인 영향을 미칩니다. 일부는 예측하고 통제할 수 있지만 일부는 예측할 수 없습니다. 이는 투자자 자신의 전반적인 품질에 달려 있습니다.