1. 먼저 호주에서 집을 사는 것과 중국에서 집을 사는 것의 차이점부터 말씀드리겠습니다
1. 재산권의 개념이 다릅니다.
바이두 백과사전의 정의: 재산권에는 재산의 소유권, 점유, 통제, 사용, 수입 및 처분권이 포함됩니다.
다음 조항은 집주인의 주택 소유권과 해당 주택이 점유하는 토지의 사용권에 관한 내용입니다. 부동산, 가옥, 토지는 분리할 수 없는 전체이므로, 가옥이 양도되거나 기타 재산권의 변동이 발생한 경우에는 가옥과 토지가 일체로 이루어져야 하며, 토지와 가옥은 분리될 수 없습니다. 폐기를 위해.
글쎄, 70년 사용권은 모두가 알고 있듯이 소유권을 줄 수는 없지만…(토지관리법 참조---만료되지 않은 토지사용권도 국가가 몰수할 수 있다) 그런데 이것이 “불가피하다” "사용 너무 부정 행위입니다! 실제로 호주에서는 주택과 토지를 별도로 취급하는데, 주택 구입 시 토지와 주택을 일괄 계약하는 방식으로 토지양도계약을 먼저 체결한 뒤 개발업자와 주택 매매계약을 체결합니다. 물론 실력이 뛰어나서 과감하게 땅을 먼저 구입한 뒤 직접 설계자와 건축업자를 찾아 정부에 신청하고 신청까지 1년 반을 기다리면 꿈에 그리던 집을 소유할 수 있다. 아파트를 구입하면 공동 토지라고 불리는 토지 소유권도 갖게 되는데, 이를 다른 사람과 공유하면 이를 처리할 때 많은 수고와 연간 토지세가 절약됩니다.
여기서 , 누군가는 일어나서 "이건 말도 안되는 소리입니다! 나라의 조건이 다릅니다. 우리나라는 위대한 사회주의 국가입니다. 이것은 모두 미래의 공산주의를 준비하기위한 것입니다! 당신의 것은 가장 사악한 자본주의입니다! "라고 말해야합니다. 이런 식으로 자본주의는 모두 사적 소유이며 비교할 수 없습니다. 그러나 제가 말하는 것은 말도 안되는 것이 아닙니다. 재산권 문제는 집을 구입할 때 은행 대출 메커니즘과 상환 전략을 결정합니다. 이에 대해서는 나중에 논의하겠습니다.
2. 다양한 부가가치 잠재력
우리나라 경제의 급속한 발전은 부동산 시장의 급속한 성장을 주도했습니다. 부동산에 의지하거나 단순히 집을 뒤집어서 부유해지고 부유해진 사람들이 셀 수 없이 많습니다. 상하이 집값이 가장 과장됐을 때 3개월 만에 2배로 올랐다는 얘기를 친구한테 들었는데 그게 사실인지 아닌지는 모르겠다. 애초에 따라잡지 못한 것이 후회될 뿐입니다. 누가 먼저 부동산을 산 사람이 나중에 사는 사람의 돈을 벌게 하였는가?
호주 주택 가격 추세는 상당히 안정적이다. 약 7~10년 안에 두 배로 증가합니다. 7~10년? 익숙한 것 같나요? 나는 수많은 사람들이 나에게 이런 말을 하는 것을 들었습니다. 당신이 믿든 안 믿든 저는 여전히 의심스럽습니다. 모든 것에 의문을 제기한다는 원칙을 고수하면서 저는 호주 통계청 ASB에서 이 데이터를 찾았습니다.
이는 주로 백인 문화에 기인합니다. 일본인은 집을 사는 것보다 임대하는 것을 선호합니다. 그림에서 볼 수 있듯이 호주 주민의 거의 30%가 임대 주택에 거주하고 있습니다. 아무도 부동산 투기를 하지 않는다면 집값이 어떻게 오를 수 있겠는가? 최근 수십 년간 호주의 주택 가격이 해마다 상승하는 것도 이민자 수와 밀접한 관련이 있으며, 연간 2.1명의 인구 증가는 내수를 크게 신장시키고 경제를 활성화시켰습니다. 물론, 이들 이민자들 가운데 특히 중국 동포들이 가장 큰 공헌을 했습니다(박수).
모든 것에는 양면이 있습니다. 성장률이 작으면 투자가치가 없다는 뜻인가요? 물론 그렇지 않습니다! 바로 임대 문화의 확산으로 인해 호주의 부동산 산업은 다른 나라보다 건강하고 위험도 상대적으로 적습니다.
3. 위험 차이
3.1 먼저 공실률에 대해 이야기해 보겠습니다. 공실률은 특정 시점의 전체 주택 면적에 대한 빈 주택 면적의 비율을 나타냅니다. 한 나라의 부동산 산업의 건전성을 측정하는 기준 중 하나이다. 국제 통례에 따르면 5~10채의 상업용 주택 공실률은 합리적인 구역이며, 10~10채의 상업용 주택 공실률은 균형을 이루며 국민경제의 건전한 발전에 이롭다. 20은 공실 위험 지역이므로 부동산 시장의 정상적인 발전과 20 이상의 공실률을 보장하기 위해 상업용 주택 판매를 늘리기 위한 조치를 취해야 합니다. 상업용 주택의 심각한 잔고를 나타냅니다.
다음은 참고할 수 있는 여러 데이터 세트이다.
2009년 2월 말 상하이의 상업용 주택 공실 면적은 2008년 초 735억4600만㎡에서 확대됐다. 공실면적은 1211.75만㎡로 두 배 가까이 늘어났으며, 그 중 상업용 주거용 건물이 55407만㎡에 달했다. 공실연수 기준으로 1년 미만의 상업용 주택 공실 면적은 652.55만㎡로 전체 공실 면적의 53.9%를 차지하며 1년 미만의 공실 면적은 333.49만㎡이다. 이는 전체 빈 상업 주거 지역의 60.2%를 차지합니다.
베이징시 공안국 인구 관리단이 발표한 데이터에 따르면 현재 베이징은 기본적으로 표준 주택 데이터베이스를 완성했습니다. 도시의 주소. 데이터베이스에 수집·입력된 방 수는 1320만5000채 중 381만2000채에 달하는 것으로 집계됐다. 이 계산에 따르면 베이징의 빈집 비율은 무려 2890만 채에 달한다.
이해했나요? 10~20의 공실률은 공실 위험 구역입니다. 상하이에서는 60.2입니다. 베이징에서는 공실 수/총 객실 수로 계산할 엄두도 내지 못합니다. 공식 통계에 따르면 전국 빈집 수를 소화하려면 최소 42년이 걸린다. 즉, 정상적인 경제 시스템에 따르면 적어도 42년 동안은 하락은커녕 적어도 다시 일어날 이유가 없다는 것이다.
공평성을 위해 호주 최대 도시인 시드니를 예로 들면 공실률은 얼마나 되나요? 1.6~1.8 플로팅.
위에서 언급했듯이 호주 인구의 30%가 세입자입니다. 따라서 호주에서 집을 구입하면 최소한 임대가 불가능할까봐 걱정할 필요는 없습니다. 아마도 교외에 있는 집은 백채 중 한두채 정도만 비어 있습니다.
우리 대부분은 유학 시절 집을 물려받은 경험이 있다. 검사 중에 집을 잡기 위해 수십 명이 줄을서는 것은 드문 일이 아닙니다. 집을 구하기 위해 돈을 추가하고, 월세를 반년씩 내고, 월급을 허위로 신고하고, 중개업자를 쫓는 등 온갖 꼼수를 다 동원했는데...
인구는 너무 많지만 주택은 너무 적습니다. 이는 호주의 여러 도시와 마을의 일반적인 상황입니다. "시드니의 주택 부족량은 228,000개입니다." 시드니는 올해에도 주택 수요를 충족할 수 있는 228,000채의 주택이 부족합니다. 공실률이 높은게 이상하네요.
3.2 ROI(투자수익률)
간단히 말하면 연간 임대료를 집값으로 나눈 값입니다. 조사에 따르면 현재 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 4개 주요 1급 도시에서는 일반 주거용 건물의 평균 투자 수익률이 3.5 미만인 것으로 나타났습니다. 그 중 베이징의 투자 수익률은 더욱 낮습니다. 눈에 띄는 북부 지역의 경우 대부분의 다른 지역은 2.5 미만입니다. 상하이의 전체 임대 수익률은 2~3에 불과하다./view/279.htm
반면 호주 부동산의 임대 수익률이다. 시드니는 약 5.3으로 평균보다 약간 낮습니다. 브리즈번의 경우 최근 호황으로 인해 주택 가격이 하락했지만 임대료는 하락하지 않으며 수익률은 6~6.5에 달할 수 있습니다. 멜버른시는 7 수준이지만 사우스 뱅크 등 지역은 부가가치율이 낮습니다. 5개에 불과하면 부가가치율이 연간 10개를 초과합니다. Gladston이나 Townsville과 같은 광산 지역이나 군사 지역이 있고 사람이 많고 집이 적고 고층 건물이 없다면 임대료 반환 비율은 상상할 수 없을 것입니다 11~13 또한 연간 $9971의 NRAS 정부 보조금도 있습니다! 모든 것은 수요와 공급에서 비롯됩니다.
4. 정부 입장
4.1 위 인상액에는 정부 보조금과 세금 환급 수입이 포함되지 않았으며 ROI는 이미 5.2로 올해 주택대출 이자율과 기본적으로 같다. 비율 (5.5~6.5). 당신이 아직 평범한 중국인이라면, 바보들만이 평생을 집을 임대하면서 보내는 것에 대해 생각해야 합니다! 같은 돈으로 남의 집값을 내는 것은 남의 아이를 키우는 것과는 다르다... 아들이 커서도 남을 아빠라고 부르겠다! 이봐요, 말하지 마세요. 일본인들은 정말 우애의 정신을 갖고 있어요. 사람들이 존경하는 것은 위대한 사랑, 자유, 조기 소비입니다. 이는 서양 유목민의 성격과 불가분의 관계이다.
맨리 해변에서 혼자 살기 위해 매주 직장에 나가 정부 연금을 받는 170대 할머니를 만난 적이 있습니다.
정부는 "집 사주세요. 돈, 거액 일시불로 1년에 1년씩 환불해드려요! 당신과 나에게 좋을 것입니다. 이것은 당신의 데이터를 향상시키고 연금 부담을 줄이며 상속세를 계산하지 않고도 재산을 얻을 수 있습니다! 미래에는 집주인이 모두 중국인인데 어떻게 그렇게 악할 수 있겠습니까!"
이것은 과장이 아닙니다. 위의 진술은 근거가 충분합니다. 올해 10월 1일부터 뉴 사우스 웨일즈의 첫 주택 구입자는 AUD 15,000(첫 주택 보조금)의 정부 보조금과 인지세 면제(550,000 미만인 경우 전액 면제, 550,000~650,000인 경우 부분 면제) 혜택을 누릴 수 있습니다. 전제 조건은 새 주택을 구입하거나 $650,000(평균 주택 가격) 미만의 계획 외 부동산을 구입하고 소유자-점유자가 되는 것입니다. 투자 목적으로 $5,000의 일회성 보조금을 받을 수 있습니다.
퀸즈랜드의 경우 첫 주택 구입자는 2012년 9월 12일부터 AUD 15,000의 정부 보조금을 신청할 수 있지만 총 주택 가격은 $750,000를 초과할 수 없으며 새 주택이거나 임시 주택이어야 합니다. - 계획 재산. 총 주택 가격이 $400,000 미만인 경우 인지세가 면제됩니다.
빅토리아에서는 2010년 7월 1일부터 2012년 6월 30일까지 자신의 집으로 처음으로 새 주택을 구입하는 사람들이 $13,000의 보조금을 신청할 수 있습니다. 그러나 주택 가치는 $600,000를 초과하지 않습니다.
4.2 호주는 마이너스 기어링 세금 신고를 시행하는 유일한 국가입니다. 많은 사람들이 이를 네거티브 기어링이라고 부릅니다. 이름에서 알 수 있듯이 부정적인 것이 긍정적인 것을 만듭니다. 세금이 공제되지 않을 뿐만 아니라 세금 보상도 제공됩니다. 물론 투자 목적이라는 전제 조건도 있습니다. 현지어로는 임대하는 것입니다! 부동산 투자를 장려하기 위해 ATO 세무국은 개인 주택 임대를 평가 가능한 소득을 창출하는 소규모 사업으로 간주하며 이러한 종류의 소규모 사업은 일반적으로 "돈을 잃습니다"! ROI가 매우 높다고 하지 않았나요? 왜 돈을 잃었나요? 그래서 격려가 되네요... 이제 '집 감가상각'이 데뷔할 차례입니다! 우리 모두 알고 있듯이 회계(드디어 나의 옛 직업, 부끄러움을 언급했다)에는 발생회계라는 원칙이 있는데, 이를 중국어로 '발생회계'라고 한다. "현금을 받을 권리나 책임을 실제로 획득하는 것을 말한다. 현금 지급은 당기의 수입과 지출, 청구권과 부채를 인식하는 표시로 사용됩니다. 즉, 현금 수령 및 미래 현금 수령-청구권의 발생을 기준으로 소득을 인식합니다. 비용은 현금지출과 미래현금지출을 기준으로 인식됩니다. - 부채는 현금수입과 지급을 기준으로 인식되지 않습니다. 진지하게 받아들이면 손해를 보게 됩니다. 이해했나요?
예를 들어 올해 연봉이 80,000인데 다 내고 나면 62,453밖에 남지 않습니다. 상사가 정부에 세금 납부를 도왔기 때문입니다(그를 비난할 수는 없습니다).
알고리즘은 매우 간단합니다. $17547=(80000-37001)*32.5-(37000-18201)*19
작년에 이런 일이 발생했다고 가정해 보겠습니다. 600,000 구매 새 주택의 경우 첫해 감가상각비는 약 18,000입니다.
집을 임대하는 소규모 기업의 경우 기타 유형 비용에는 의회 요금, 수도 요금, 계층, 이자 등이 포함되며, 가장 보수적으로 계산하면 소득-지출=$600*입니다. 52(1년 임대료) -5.5*$48,0000(대출에 대한 연간 이자 80) -500(수도 요금) -1200(층) -600(의회 요금) ≒ 0 그러면 회계상으로 집의 총 손실은 다음과 같습니다. 감가상각액 $18,000에 해당합니다. 이제 올해의 납세액을 다시 계산할 차례입니다. 투자 "손실"로 인해 귀하의 올해 과세 소득은 $62,000(80,000-18,000)가 되었으며, 실제로 정부에 세액을 납부해야 합니다
$11,697=(62000-37001)*32.5-( 37000-18201)*19. 그런데 이미 $17547를 제출했다면 어떻게 해야 합니까? 다시 돌아오고 싶다면 ATO에 신청서를 제출하기만 하면 됩니다. 주택 가격이 7-10만큼 인상된 것을 제외하면 올해 주택 때문에 추가로 5,850달러를 돌려받을 수 있습니다.
위 계산을 통해 소득이 높을수록 세율이 높아지는 것을 알 수 있는데, 동일한 부동산 투자라도 고소득자의 조세회피 효과가 더 좋은 것을 알 수 있다. 예를 들어, 연봉이 $20,000에 도달하면 이 부동산에 대한 연간 세금 환급액은 $8,100가 됩니다. 제 아내는 회계법인에 근무하며 종종 기업이나 개인의 세금 환급을 돕습니다. 의사와 변호사는 필연적으로 세금 환급을 받게 됩니다. 세금 공제로 사용할 수 있는 부동산에는 여러 가지가 있습니다. 따라서 고소득자가 내는 연간 세금은 저임금자에 비해 낮은 경우가 많으며 세금을 전혀 내지 않을 수도 있습니다. 이는 가난한 사람은 더 가난해지고, 부자는 더 부유해지는 소위 자본주의 사회의 법칙을 반영하기도 한다.
4.3 호주 정부는 정말 '자국민'이 집을 사주길 바라지만, 소위 '민주주의와 공정'을 추구하는 이 나라에서는 PR 없는 사람을 다르게 대할 수 없기 때문에 탄생 FIRB(외국인투자심의위원회)는 비거주자가 각 프로젝트에 대해 구매할 수 있는 수량을 제한하는 데 사용됩니다. 일반적으로 50개를 초과할 수 없으며 신청서는 반드시 변호사를 통해 FIRB에 제출해야 합니다. 새 집을 구입하거나 계획외 주택을 구입하는 경우 정부에서 FIRB를 100배치 발행해 주므로 안심하고 구입할 수 있습니다. 향후 비자가 만료되어 본국으로 돌아가더라도 구입한 주택을 마음대로 보관할 수 있습니다(공실, 임대, 전매). 중고주택을 구입하는 경우 FIRB 승인 신청이 반드시 승인되는 것은 아니기 때문에 보증금을 지불하고 계약서에 먼저 서명한 후 서명하기 전에 FIRB를 신청하는 것이 좋습니다(서명을 하더라도 반드시 명시해야 함) 계약의 FIRB 대상). FIRB가 승인하지 않을 경우 계약을 해지하고 최대 1,000~2,000위안의 보증금을 잃을 수 있습니다. 어떤 사람들은 경험 없이 직접 계약을 체결하기도 하는데, FIRB가 승인하지 않으면 구매자는 집값의 10%를 손해배상으로 잃게 됩니다.