지난해 말 중앙은행은 LPR 개혁을 더욱 심화시키기 위해 상업은행이 2020 년 3 월부터 기존 대출 고객과 변동 금리 대출 가격 기준 1 을 정식으로 전환해야 한다는 통지를 발표했다. 원칙적으로 주식 대출 금리 가격 기준 전환은 2020 년 8 월 3 1 이전에 완료되어야 한다.
8 월 25 일, 중국공상은행, 중국농업은행, 중국은행, 중국건설은행, 우편저축은행 5 개 국유은행이 전환조건에 부합하는 이자율 변동을 가진 개인주택대출을 LPR 가격으로 일괄 전환하기 시작했다.
동시에, 많은 은행들은 대량 전환 규칙을 받아들이지 않으면 사전에 은행에 연락하거나 전환 후 협상을 통해 취소할 수 있다는 것을 상기시킨다. 각 은행 발표에 따르면 일괄 전환이 완료된 후 전환 결과에 이의가 있을 경우 2020 년 2 월 3 1 일 휴대전화 은행을 통해 돌려받거나 대출거래은행과 협상할 수 있다.
서로 다른 주식담보고객의 경우 주식담보금리를 변동금리로 환산할 것인가, 아니면 LPR 이 가산한 고정금리로 환산할 것인가?
우리는 주로 대출 잔액, 상환기한, 상환계획 등에 달려 있다고 생각한다.
최근 여러 상업은행이 변동금리 전환 개인 대출 가격 기준에 대한 공고를 발표했다. 2020 년 65438+ 10 월 1 이전에 발행되었지만 아직 발행되지 않은 변동 금리 개인 주택 대출
여기서 가산점값 = 기존 계약의 현재 집행금리 수준 -2065438+2009 년 2 월 발표된 동기 LPR, 가산점값은 계약 잔여 기간 내에 고정됩니다.
일반적으로 기존 모기지 금리를 고정 금리로 변환하면 남은 상환 기간 동안 월별 상환액을 미리 잠글 수 있으며, 이는 주로 예측 가능하고 계획적인 고객에게 적용되며 향후 LPR 이자율 변동으로 인한 위험은 감수할 필요가 없습니다.
LPR 플러스 포인트로 전환된 변동금리는 향후 LPR 금리 인하로 인한 월급감소를 누릴 수 있는 기회이자 향후 LPR 금리 인상으로 인한 월급증가의 위험을 감수해야 한다.
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최근 몇 년 동안 LPR 은 금리가 높은 바이어에게 가장 인기가 있었다.
구이저우의 한 3 선 도시에 위치한 작은 곡은 올해 들어 그들의 매장은 LPR 로 귀의할 것을 자발적으로 요구한 사람이 거의 없다고 말했다. 현지 주택 구입자에게는 기본적으로 자생하고, 안정심리가 강하고, LPR 에 대한 수용도가 제한되어 있기 때문이다.
"우리에겐 고정금리와 변동금리가 거의 고정금리다. 그들에게는 LPR 에 대한 개념이 전혀 없다. 그들은 단지 매달 얼마를 고정할지 알고 싶을 뿐이다. 너는 그에게 설명했다. 한편으로는 사람들이 이해하지 못한다. 반면에, 어떤 사람들은 우리가 그들을 홀랑거리고 있는지 의심하는데, 그들이 받아들이는 정보가 제한되어 있어서 이 일을 알지 못하기 때문이다. 네가 그들에게 싸다고 말하면, 그는 네가 사람을 속이고 있다고 생각할 것이다.
Xiaoqu 는 계정 관리자가 초기 홍보 과정에서 큰 저항에 직면 해 있으며, 종종 설명하기가 어렵다고 말합니다.
주진, 장쑤 양주 사람. 그는 4 년 전에 집 한 채를 샀다. 주택 융자 주식금리의 환산에 대하여 그는 고정금리를 선택했다. 그는 당시 빌린 것이 많지 않았고, 상업대출 4 1 만, 이미 4 년이 지났다고 말했다. 그가 살 때 우대금리가 있는데, 전체적으로 4.4 정도이다. 그는 이미 LPR 을 바꿀지 여부를 계산했는데, 수지가 맞지 않아 고치지 않았다.
K 는 상해에 산다. 몇 년 전에 그는 집 한 채를 샀다. 주진과 마찬가지로, 그도 고정금리를 선택했지만, 그 이유는 다르다. 그는 동등한 원금의 상환 방식을 채택하여, 이전에 대부분의 이자를 지불했다. 규칙을 바꾼 후, 그에 대한 영향은 사실 크지 않다. "저는 이자가 별로 없어서 대부분 원금입니다. 이것은 나와 무관하다. "
현재 은행 대출로 집을 사는 데는 두 가지 상환 방법이 있는 것으로 알려졌다. 하나는 등액본이자, 하나는 등액 원금이다. 고객이 특별한 요구 사항이 없는 경우 일반 은행은 동등한 원금의 상환 방식을 기본값으로 선택합니다. 등액 원금이자는 처음에는 좀 적을 것이고, 지난 몇 년 동안은 이자가 좀 높을 것이지만, 전체 상환기간 상환금액은 모두 같다.
다른 몇몇 사람들과 달리 용룡은 닝보에 살고 있으며 LPR 의 옹호자이다. 그는 현재의 LPR 견적을 명확하게 인용했고, 최근 제시가격이 4 월 20 일에 인하되었다는 것을 알고 있다. 그는 작년에 집을 샀고 LPR 의 수혜자라고 말했다.
"나는 직접 바꿀 수 있는 것을 보았다. 처음에, 나도 약간의 걱정이 있었다. 나는 가늠해 보고 관련 업종에 문의했다. 마지막으로 포괄적 인 분석, 변화를 선택했습니다. LPR 이 앞으로도 계속 내리막길을 갈 것이라고 생각하기 때문에, 내가 집을 살 때 은행 대출은 사실상 상당히 엄격하다. 그리고 올해 닝보에서 전체 경매 시장이 불타서 은행 대출이 비교적 느슨해졌다. 나는 미래의 부동산 시장이 계속 번영할 것이라고 생각한다. 이 기회를 빌어 뉴딜은 이득이 되어야 한다. "
융해 360 자료에 따르면 2020 년 8 월 24 일 현재 전국 주택 융자 평균 금리가 가장 유리한 도시는 상하이, 평균 할인 9.5%, 평균 금리 4.65% 로 나타났다.
중국의 일부 도시 모기지 금리
20 19, 12 이후 LPR 금리가 하락하면서 전국 주택 융자 금리가 하행 통로로 진입하기 시작했다. 일찍이 20 18 연말부터 20 19 초까지 전국 첫 스위트룸 대출의 평균 금리는 여전히 5.5 ~ 5.7% 에 달했다. 이에 따라 고담보대출 금리로 집을 매입한 바이어들에게 이들 중 상당수는 LPR 가산점으로 전환된 변동금리를 지지한다.
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미래의 LPR 금리 변동 기대가 관건이다.
실제로 서로 다른 주식담보대출 고객의 경우 주식담보대출 금리가 변동금리나 LPR 가산점의 고정금리로 전환되는데, 그 중 미래 LPR 금리 변동에 대한 기대가 관건이다.
LPR 금리가 오랫동안 상승 통로에 있다고 생각되면 주식저당금리를 고정금리로 바꾸는 것이 더 유리할 것이다. LPR 금리가 장기간 하행통로에 있다고 생각되면 주식저당금리를 LPR 가산점으로 변환하는 변동금리가 더 유리할 것이다.
현재 LPR 가산점으로 형성된 변동금리로의 전환을 지지하는 많은 바이어들은 기본적으로 LPR 금리가 앞으로 더 떨어질 것이라는 태도를 취하고 있다.
이는 주로 2065438+2009 년 8 월 LPR 뉴딜 시행 이후 5 년 이상 LPR 이 세 번 인하돼 최대 감소폭이 10 기준점이기 때문이다.
2019165438+10 월 20 일 5 년 이상 LPR 이 처음으로 5 개 기준점에서 4.8% 로 떨어졌습니다. 2020 년 2 월 20 일 전염병 기간 동안 5 년 동안 LPR 은 5 개 기준점에서 4.75% 로 떨어졌다. 2020 년 4 월 20 일 5 년 이상 LPR 직접 하락 10 기준점에서 4.65%, 창 20 19 년 이후 최대 하락.
그러나 2020 년 8 월 20 일 현재 LPR 의 최신 견적은 4 월 20 일 이후 4 개월 동안 4.65% 이상 유지되었습니다.
우리는 2020 년 통화정책이 전반적으로 온건하고 적극적이었지만 중앙은행 금융업무회의와 연계해 부동산 금융정책의 연속성, 안정성, 일관성을 유지하고 홍수 범람을 단호히 하지 않을 것이라고 생각한다. 앞으로 한동안 통화정책 전체가 온건하게 유지될 것이라는 것을 쉽게 알 수 있다.
장기적으로는 현재 국내 금리 수준이 상대적으로 낮은 역사적 수준에 있다. 5 년 대출 기준금리를 예로 들면 20 년 동안 기본적으로 7% 안팎으로 유지되고 있으며 앞으로 4.65% 에서 계속 인하될 공간이 얼마나 될지는 미지수다.
65,438+00 년 이상 자주 사용하는 대부분의 주택 융자금의 경우 구매자는 여전히 자신의 대출 잔액, 원대출 금리의 상하 할인 수준, 미래 조기 상환 계획 여부, 미래 수입이 바뀌는지 여부, 자신의 월공급 능력에 영향을 미치는지 등을 고려해야 한다.
(소곡, 주진, K, 용룡은 모두 가명이다)