우연히도. 최근 청두는 예매자금 감독 비율도 낮췄다. 기업 신용등급은 A 급 이상이며 은행 보증서에 따라 규제한도를 낮출 수 있다. 프로젝트 주체 구조가 3/4 을 완료하고 주체 구조가 막혔으며, 규제 한도 내 예매 자금 인출 비율 상한선은 각각 5% 증가했다. 프로젝트가 완료되면 종료 비율이 95% 에 달합니다.
표: 청두와 광저우 사전 판매 자금 감독 및 조정
최근 전국 40 여 개 도시에서 예매 자금 감독을 강화해 개발자가 자금을 횡령하는 것을 막았다. 광저우, 청두 같은 핫스팟 도시들이 왜 역세를 늦추는가? 제가 말하고자하는 것은 넓은 지역의 새 주택 배달 연기, 잘못된 상품, 나쁜 꼬리 위험, 작은 소유주의 권리 보호를 피하기 위해서는 사전 판매 자금을 엄격하게 감독해야한다는 것입니다. 문제는 일단 엄격해지면 개발자의 자금 사슬이 매우 긴장되는 것이다.
하나는' 안정위험' 이고, 다른 하나는' 금융위험' 입니다. 하나는 민생 안전을 지키는 것이고, 하나는 성장을 보장하는 것이다. 안정은 땅의 책임이며,' 일률적' 이라 말할 도리가 없다. 재정적 위험은 최종선이므로 반드시 굳건히 지켜야 한다. 어느 것이 중요하니 아무도 긴장을 풀 수 없다. 현재 상황은 예매자금을 엄격하게 감독하고 안정을 보장하는 것이지만 문제가 발생할 수 있다.
방아쇠 포인트는 자금사슬이 긴장되고, 어느 정도는 개발자가 땅을 차지하지 않고, 그 다음은 투자 불안정이다. 이것은 이곳에서 가장 관심 있는 문제이다. 그래서 규제를 강화하고 회전의 여지를 만들어야 한다. 이것은 어렵고 심지어 반대의 조작이다. 배후의 문제는 산업이 새로운 시대로 접어들면서 중국 개발기업의 독특한 융자 모델이 전복과 파괴에 직면해 있다는 것이다.
예전에 개발자가 예매금을 받는 것은 흔한 일이었다. 예를 들어 가짜 인보이스를 개설하고 공사 진도를 허위로 보고하는 등. , 사전 판매 자금 사전 인출; 예를 들어, 부서 홍보, 시 전체의' 포장' 감독, 보증서 교체 등을 통해 활동한다. 분양자금을 받는 것은 종종 성공적이다. 주택 건설 부서를 제외하고는 은행과 건설기관이 자금을 확보하는 것이 모두 유리하기 때문이다.
개발자들은 왜 예매금을 받아야 합니까?
개발자들은' 박리다매' 를 원하기 때문이다. 즉' 토지-건설-예매-토지' 의 순환이다. 새 집이 예매된 후 많은 상환자금이 공사비를 결산하는 데 쓰이지 않아 공사가 완공될 때까지 시공을 가속화하는 데 쓰이지 않았다. 오히려 땅을 사서 다음 주기로 들어가기 때문에 규모를 확대할 수 있다. 그렇다면 왜' 빠른 회전' 을 해야 할까요? 몇 가지 이유가 있습니다.
첫째, 개발자가 땅을 매입하면 자체 자금이 적게 투자되고, 상당 부분은 고비용의' 선행 융자' 이다. 게다가 땅값이 높으면 자체 자금 수익률을 높이기 위해서는 빠른 회전이 필요하다.
둘째, 개발업자들은 지렛대 위에 세워진 Sturm und drang 이 지속되기 어렵다는 것을 알고 있다. 이런 잔치는 하루에 한 발자국씩, 이런 방식의 배당금은 다 먹어야 돌진할 수 있다.
따라서 예매자금을 횡령하는 것은 본질적으로 개발자가 자금을 모으는 수단이다. 공급자 대금 체불, 상품표 융자, 총패키지 결산 연기, 재테크 상품 발행은 모두 융자 채널이다. 즉, 은행, 신탁, 사모 펀드 외에도 건설 단위, 자재 공급 업체, 구매자, 기존 소유자, 관리, 직원 등이 있습니다. 모두 융자 개발업자입니다.
왜 그렇게 많은 사람들이 개발자에게 자금을 조달하기를 원합니까? 물론, 첫 번째는 신뢰입니다. 브랜드 개발자들이' 높은 회전' 을 하는 것은 20 16 이후 일이다. 20 17 년 기억, 나는 고향에 가서 부모님께 집을 팔았는데, 현지인들은 현재 최고 개발업자가 개발한 집에 대해 매우 호감을 가지고 있다. 그들이 개발한 프로젝트, 예를 들면 호형 디자인, 원림경관, 대공동체 등이기 때문이다. 현지인들에게 거의 보이지 않습니다. 그리고 브랜드 주택업체들은 본토 주택 업체에 비해 운영이 더 규범적이고 마케팅이 더 잘 된다.
최상위 개발자의 대면적은 23,4 선 도시에 주둔한 적이 있지만, 겨우 5 년의 역사이다. 지금 서너 선 도시라면, 최고 서열의 개발업자들이 모두 무더기로 쌓일 것이다. 높은 매출이 없다면 어떻게 갑자기 이렇게 많은 천억, 5 천억, 조조 개발자가 나올 수 있을까? 높은 회전율이 없는데 상품 주택 판매가 어떻게 10 에서 3 배로 증가할 수 있습니까?
각 측이 개발자를 위해 융자를 하고자 하는 또 다른 이유는 집값 상승의 기대이며, 이 과정에서 모두가 공유할 수 있다.
사실 집값은 전국적으로 대규모로 올랐는데, 20 15 부터 있습니다. 나는 이전에' 집값 상승' 에 대해 말했는데, 주로 일선 도시로 제한되어 있다. 20 15 년, 대규모 초막개조와' 재고 제거' 로 전국 집값이 크게 올랐다. 따라서 최고 브랜드를 신뢰하고 집값 상승에 대한 기대와 함께 모두 부동산을 사고 싶어 하며, 개발자들에게 위장 융자를 해 줄 의향이 있다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 믿음명언)
또한 주택 구입자뿐만 아니라 은행, 건설단위, 감리단위, 재료 공급상들도 개발자에게 융자를 해주고 있다. 이러한 주체들은 개발자 업무 규모의 확대로부터 이익을 얻을 수 있기 때문이다. 이에 따라 주택 판매 비중도 20 15 의 39% 에서 현재 53% 로 상승했다. 예매자금을 유용해 업무 규모를 확대하는 것도 재미있다.
많은 시공 기관에 있어서, 보통 연말에 가장 큰 결산을 받을 것이다. 20 18 년, 필자는 개발자 연말 회의에 참석했고, 한 총청부업자가 수억 위안의 결제를 받아 매우 기뻤다. 이렇게 오랜 지연 끝에 그는 화해에 별로 신경 쓰지 않는 것 같다. 소통을 통해 시공 단위는 일반적으로 어떻게 큰 장사를 할 수 있는지 체납하지 않는 것이 업계의 잠재규칙이며, 모두가 이렇게 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 일명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 일명언)
분명히, 이런 모델은 집값이 끊임없이 혁신하고 규모가 계속 높아지는 것을 기초로 한 것이다. 2020 년 이후, 개발업자가' 세 개의 붉은 선' 을 융자하고, 개발업자가 땅을 가져가는 것은' 반드시 자신의 자금이 있어야 한다', 은행 대출' 대출 집중', 지방토지 양도' 땅값-집값' 연계 등 전체 체인 장기 매커니즘이 확립됨에 따라.
또한, 표 안팎에서 개발자의 융자를 전면적으로 통제하고 차단하는 것이다. 첫째, 표의 중간 잣대가 제한되어 있다. "3 개의 빨간 선" 개발자가 모두 녹색 파일이더라도 이자부채 증가율은 15% 를 초과할 수 없습니다. 둘째, 표외 신탁은' 양압일강하' (통로와 융자 업무 모두 하락해야 함),' 관신규정' 은 자금 침투 감독을 시작한다. 이렇게 하면 지렛대의 주력으로서 제한을 받는다.
실제로 주력자금 제한, 전영 등 기타 후속자금이 관망하기 시작했다. 그 결과, Sturm und drang 의 초기 치열한 기업들은 채무 불이행 문제를 일으켰다. 우리의 과거 전통에서,' 대' 를 중시하고, 많은 업종은 모두' 4 대',' 8 대',' 10 대' 를 배정해야 한다. 게다가, 큰 것은 모두 안정적이고 좋은 것으로 여겨진다. 하지만 하필이면 큰 문제가 있다.
아까의 논리에 따르면 사실 이해하기 쉽다. 규모가 큰 기업일수록, 전기적인 급등에서 가장 맹렬할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 성공명언) 일단 자본 규제 환경이 바뀌면, 예를 들어 전면적으로 융자를 다그치면 대기업은 처음에는 참을 수 없게 된다. 특히 최근 몇 년 동안 규모가 계속 올라가면서 판매 규모는 몇 년 만에 몇 배로 늘어난다. 흔히 가장' 봉봉' 의 자연은 참을 수 없다.
현재 정보는 매우 투명하며, 많은 위약 사례를 통해 대기업에 대한 사람들의 인상은 예전처럼 그렇게 믿을 만하지 않을 수 있다. 자신감이 떨어지는 것이 가장 치명적이다. 동시에,' 주택이 볶지 않는다' 는 관념이 서서히 가슴에 스며들어, 시장은 집값이 정말 떨어질 수 있다는 것을 발견했다. 게다가 지금 공급과 수요가 균형을 이루면 집이 더 많아지고, 집을 사는 기분도 평소처럼 그렇게 뜨겁지 않다.
이에 따라 외부 자금과 내부 자금 (판매 리베이트) 이 모두 압박을 받고 있다. 현재, 부동산 개발업체들이 제자리에 있는 자금 중 판매대금과 외자금이 각각 53% 와 47% 를 차지하고 있다. 하반기 이후 이 두 현금 흐름은 급속히 하락하기 시작했고, 둘 다 동시에 악화되어 역사상 보기 드물기 때문에 업계 자금 체인 위험에 많은 채무 위반/연장 사건이 발생했다.
이런 자금사슬이 긴박한 상황이 전도되면서 개발업자들은 어쩔 수 없이 대대적인 할인 판매를 하고 예매자금을 유용해야 했다. 준공 인도시간이 되어도 인도가 연기될 수밖에 없고, 심지어 미완업무의 위험도 있다. 건설부의 경우 예매자금 감독을 강화하고, 전용 자금을 확보하고, 예매자금 감독 계좌를 인수하고, 예매자금을 동결해야 한다.
예매자금 감독을 강화하는 것은 나무랄 데 없는 일이니 마땅히 그래야 한다. 문제는 이렇게 하면 과거 부동산 시장의 논리를 완전히 바꿀 수 있다는 것이다. 이전의 모드에서, 새로 개업한 공사와 준공의 증속 속도는 거대한' 가위차' 가 있었다. 신규 착공 연평균 성장률은 준공보다 10% 포인트, 특히 20 17-20 19, 개발자의 빠른 회전과 레버리지 결과입니다.
예매 자금을 포함한 멀티채널 융자는 개발자들의 빠른 회전율과 지렛대에 대한 의존이다. 최근 몇 년 동안 부동산 시장은 높은 타격을 높이 들고 토지 양도, 건설, 판매 규모가 계속 오르고 있다. 오늘날, 우리는 우리가 직면한 엄중한 형세를 직시해야 한다. 전대미문의 완공 고봉이 이미 도래했고, 원래의' 지렛대' 모델을 계속해야만 이 홍봉을 석방할 수 있고, 계속 고타를 치켜들 수 있다.
그러나, 업계의 논리는 이미 완전히 바뀌었다. 부동산 의존에 작별을 고하고 금융기관이 위험에 대한 방비를 전무후무하게 하고, 개발 대출, 신용채무 등 정규 융자 채널이 엄격하게 통제되고 있다. 이 남자가 없으면 천용이 자연히 꺼진다. 시공 기관과 공급업자 모두 더 이상 추진하기를 원하지 않는다. 종합적으로 볼 때, 이들 모두 예매 영수증이 자금원에서 차지하는 비중이 빠르게 상승하지만 판매단은 더 이상 뜨겁지 않다. 판매량을 유지할 수 있더라도 예전처럼 마음대로 가져가서는 안 되며 엄격하게 감독하고 배송을 보장해야 한다.
전반적으로, 원래의 유통사슬은 점점 불안정해지고 있다. 이것이 바로 보교루와 민생이 전례 없는 높이에 도달한 이유이다!
이에 따라 각지에서 예매 자금에 대한 감독을 강화해 난미루판의 출현을 막기 시작했다. 그러나 화는 입에서 나오고, 복은 입에서 나오며, 오히려 개발자의 자금 사슬을 악화시킬 수 있다. 이에 따라 청두와 광저우는 예매자금 감독을 늦추기 시작했다. 칼날을 좀 더 안정적으로 하는 것. 개발상 자금사슬의 다른 끝은 토지양도, 상품주택 판매, 부동산 투자이기 때문이다.
최근 융자단은 주택기업에 대한 지지력을 높였지만 주택담보부, 주택기업 신용부채 안정화, M&A 대출 등에 초점을 맞추고 있으며 민영주택기업에 대한 지원도 낙관적이지 않다. 새집 판매량이 늘더라도 엄격한 감독 하에 모두 예매자금으로 전환된다. 개발대출이 발급된 후, 특별자금이 전용되고, 프로젝트가 폐쇄된다. 단기적인 부동산 원조를 기대하지 마라, 이는 과거의 빠른 회전 모델만 강화할 뿐이다.
최근 많은 사람들이' 예매전현판매' 를 문제의 최종 해결책으로 이야기하고 있다. 그러나 높은 땅값과 융자 통제의 경우 거액의 자금을 투입해 땅과 융자를 진행했다. 만약 현방이 아직 판매를 요구한다면, 개발상들이 놀 수 있는 것은 거의 없을 것이라고 믿는다. 전 체인을 예매하고 감독하는 한, 정말' 전용' 을 하면 충분하다고 생각합니다.
선진국에 비해 주건부의 귀구 관리에서 지방 각급 업종 주관부에 이르기까지 우리나라는 상품주택 예매에 대한 엄격한 제도 규정이 있다.
첫째, 사전 판매 승인에는 "세 가지 조건" 이 있습니다. 즉, 토지 양도금을 지불하고, 계획 허가증을 취득하며, 투자는 총 투자의 25% 를 차지합니다.
둘째, 예매에는' 수락-심사-허가-공시' 의 투명한 절차가 완비되어 있다.
셋째, 각지에서 예매자금 감독제도가 있습니다. 즉, 프로젝트 진도에 따라 계약금과 담보대출을 엄격하게 지불하는 것입니다.
넷째, 중국은 여전히 엄격한 준공, 인도 및 검수 절차를 가지고 있다. 감독상으로 볼 때 중국의 예매 문턱은 영미일보다 높다.
그래서 근본 원인은 예매 자체가 아니라 규제와 집행이다.
진짜 문제는 위에서 언급한 전체 체인의 사전 판매 관리 시스템이 효과적으로 시행되지 않았다는 것이다. 예를 들어, 공사금 지불 계획의 경우 "지하 구조 완료, 주체 구조 완료, 완료 수락 기록, 최초 등록 완료" 등의 여러 부분에 따라 자금 사용 노드를 설정할 수 있습니다. 노드에 도착해야만 인출할 수 있어 자금 사슬을 완화시킬 뿐만 아니라 전용 자금을 확보할 수 있다.
예매가 아니라, 개발상이 집을 짓고 팔면 썩을 가능성은 없다. 문제가 해결된 것 같아 안심할 수 있지만 예매 전 체인 관리 문제를 사실상 감추고, 초기 투자가 크고 자금 회전이 느린 부동산 개발 모델에 맞지 않는다. 높은 땅값을 유지하고, 매지 규모를 유지하고, 개발 투자 규모를 유지하고, 개발상들이 자금 사슬의 안전을 유지하기 위해 너무 많은 자금을 모으도록 할 수 없을 뿐만 아니라 현실 매각을 요구한다고 생각해 보십시오. 어떻게 그럴 수 있죠?