중원 부동산 시장 연구부 이사 장대위는 더욱 직설적으로 표현했다. 그는 토지재정에 힘입어 지난 몇 년간 3, 4 선 도시들이 대량의 토지를 제공했고, 최근에는 대량의 주택 공급이 이뤄져 3, 4 선 도시의 과잉을 초래한' 주문' 이라고 생각한다.
도시 계획의 무질서로' 신도시' 가 도처에 꽃을 피웠다. 최근 언론이 폭로한 귀양, 영구, 상주등은 모두 신도시 건설이 부동산 개발을 주도하는 전형적인 사례이지만 후속 수요가 부족해 신도시를' 귀신도시' 로 만들었다. 많은 응답자들이 기자들에게 현재의 3 ~ 4 선 도시에서 집이 심각하게 과잉되는' 귀신성' 이 적지 않다고 말했다. 베이징 등 일선 도시의 집값은 왕왕 평방미터당 4 만 원 이상이고, 3, 4 선 도시의 집값은 왕왕 평방미터당 3, 4 천 위안밖에 안 되는 것이 전통적인' 높은 집값, 고위험' 기준과는 거리가 먼 것 같다는 의혹이 제기되고 있다.
실제로 크리리 정보그룹 연구센터가 제공한 20 12 년 중국 도시 부동산 시장 위험 순위가 20 12 년 말 언론에 발표돼 큰 논란을 불러일으켰다.
이 목록은 상위 5 0 개 위험 중 1 ~ 2 선 도시가 없음을 보여준다. 반면 일선 도시의 위험은 상대적으로 낮다. 평가에 참여한 287 개 도시 중 위험 순위 상위 50 개 도시는 거의 모두 3 ~ 4 선 도시로 점거됐다. 라사 태안 보정 창주 등 도시화 수준이 낮고 경제력이 약하며 공급이 큰 3 선 도시와 465, 438+0 의 4 선 도시는 모두 위험 강도 상위 50 위다. 4 선 도시 주천, 후렌벨, 흑하가 중국 시장 위험 상위 3 위, 상하이, 베이징, 선전이 각각 285 위, 286 위, 287 위에 올랐다. 전반적으로 시장 위험 순위 상위 50 개 도시 중 46 개 도시가 내륙 지역에 위치하여 총수의 92% 를 차지한다.
특히 보고에 따르면 오르도스라는 자원형 도시의 부동산 붕괴 위험은 업계의 높은 관심을 불러일으켰다. 최근 몇 년 동안 오르도스 부동산 시장은 과도하게 투기되어 상주 인구가 200 만 명도 안 된다. 현지 부동산 시장에는 거대한 투자 거품이 있다. 토지 소화주기는 9.7 1 년, 수급비는 3 에 달한다. 88. 시장은 심각한 공급 과잉이다.
하지만 이들 지역의 부동산 시장은 상대적으로 작고 집값도 높지 않아 외부의 주목을 많이 받지 못했다. 오늘날, 이 보고서의 결과는 일일이 검증되고 있는 것 같다.
낮은 수요
대도시의 집값이 높고 구매가 제한되는 배경에서 3, 4 선 도시의 집값은 한때' 상당히 우세하다' 고 보였다. 대도시에서 일하는 많은 사람들도 고향으로 돌아와 배추값으로 집을 사거나 투자한다.
그러나 점점 더 많은 집이 개발됨에 따라' 집을 누구에게 팔까' 가 가장 큰 문제가 되었다.
서너 선 도시 주택 판매가 부진한 상황이 갈수록 두드러지고 있다. 중원지지 보고서에 따르면 지난 6 월 5438+ 10 월 이 기관이 감시하는 25 개 3 선 도시 신설 주택 거래량은 1 1220 대로 3 개월 연속 하락하여 반년 최저치를 기록했다. 14 4 선 도시, 새 주택은 거래 16300 채, 1 1 월 최저치를 기록했다.
업계 관계자는 6 월 5438+ 10 월 3 선 도시 신주택 거래량이 감소했다고 밝혔다. 설날의 영향을 받았지만 3 ~ 4 선 도시의 새 주택 거래량은 20 13 이후 줄곧 저조했다. 이는 3, 4 선 도시의 인구 유출, 수요 부진과 불가분의 관계가 있다.
CICC 7 일 발표된 연구에 따르면 안후이숙주시 주성구 인구는 약 40 만 명, 20 13 년 도시 부동산 주택 판매량은15 만 평방미터로 220 만 평방미터 예매를 승인했다. 20 14 년 신설량 증가 2.5% 이상 추산하면 20 14 년 쑤저우 시내에서 270 여만 평방미터 예매를 승인하여 수요보다 큰 위험이 있습니다.
보고서에 따르면 3 ~ 4 선 도시 부동산 시장은 고르지 않다. 현재 80% ~ 90% 의 수요는 현 급시의 원도시 주민에서 나온 것으로, 농민들이 시내에 들어가는 주택 구입 수요가 제한되어 있다. 전반적으로, 앞으로 2 ~ 3 년 동안 공급 과잉이 가장 큰 문제가 될 것이다.
집값이 떨어지다
온주 () 오르도스 () 부동산 시장에서 투자자금이 철수하고 집값이 크게 하락한 후, 업계 내에서 공급 과잉 문제가 있는 다른 3, 4 선 도시들도 붕괴될 수 있을지에 대해 우려하고 있다.
"2, 3 선 도시와의 차이점은 인구 밀도가 비교적 작기 때문에 이 지표가 비교적 높아서 땅이 넓고, 토지 공급량이 크고, 공급과 수요가 불균형하며, 공급과 수요가 역전되는 것이다. 이런 상황에서 이 도시들 중 대규모로 부동산 개발을 한다면 위험은 매우 크다. " 개서정보기술유한공사 정조유 회장도 4 선 도시가 부동산 개발이 필요하지 않다는 것이 아니라 진입할 때 매우 신중해야 한다고 강조했다. 이러한 도시들 중 제한된 고객 수요, 시장 수요 및 상대적으로 무한한 토지 공급이 이 도시들의 가장 큰 위험을 구성합니다.
장대위는 전국 부동산 시장이 지난 10 년 동안의 광범위하고 빠른 발전을 거쳐 현재 1, 2, 3 선 도시의 차별화된 발전 특징이 뚜렷해 전국 부동산 시장을 같은 주기로 요약하기가 어렵다고 밝혔다. 20 14 년 3 ~ 4 선 도시는 20 13 년보다 더 큰 위험에 직면하게 되며, 일부 주택업체들은 3 ~ 4 선 도시를 점차 퇴출하고 있다. 공급 재고의 압력으로 도산 사례가 늘어난다. 전문가들은 시장 위험에 대한 의식으로 작년부터 많은 대형 개발업자들이 서너 선 도시를 대피시켜 1, 2 선 도시로 복귀했다고 밝혔다. 한편, 부동산 펀드 투자의 퇴출은 집값 하락을 초래할 뿐만 아니라 일부 도시에 난미루가 생길 수도 있다.
중국지수연구원에 따르면 전국 100 시 새집의 평균가격은 1090 1 위안/평방미터로 링비가 0.63% 올랐다. 이 가운데 37 개 도시의 집값이 20 13 과 12 보다 5 개 더 많이 하락했다. 집값이 떨어진 도시 중 샤먼 온주 해구를 제외한 3 ~ 4 선 도시로 우루무치 신향 낙양 하락폭이 앞섰다.
투자재테크 특약 분석가는 집값이 떨어지더라도 자택 수요가 없는 한 투자자가 서너 선 도시의 부동산을 맹목적으로 베끼지 않는 것이 좋겠다고 경고했다. 이 도시들은 외래인구가 너무 적기 때문에, 집이 심각하게 공급이 수요를 초과하여 소화하는 데 시간이 오래 걸릴 수 있다.
C 현의 이야기: 설날을 앞두고 C 현의 한 정부부서에서 근무하는 유나 (가명) 가 중요한 임무를 받았다. 20 14, 자신의 친척이나 친구를 소개해야 한다. 현성에서 최소 두 채의 신설 주택을 구입해야 한다. 그렇지 않으면, 그녀의 임금은 보류될 수 있다. 이 현에서는 많은 공무원들이 집을 파는 것과 비슷한 임무를 받았는데, 이는 이전에는 한 번도 없었다. 도시화 과정이 가속화됨에 따라 C 현은 대량의 상품주택을 건설하여 상당 부분 상품주택 사업이 심각하게 침체되었다. 최근 현에서는 이미 새로 지은 상품주택의 규모를 통제하기 시작했지만, 과잉주택원의 소화는 여전히 큰 문제다.
공무원의 새로운 "임무"
현지인으로서 유나는 C 현의 한 정부 부서에서 10 여 년간 일했다. 그녀는 기자에게 집을 파는 임무에 대하여 부서가 설 전에 전문적으로 회의를 했다고 말했다. 규정에 따르면, 주택 판매 임무는 현에 있는 새 주택 프로젝트인 한 특정 지정된 부동산을 겨냥하지 않는다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택) 유나는 이것이 그의' 직책' 이 아니기 때문에 이 임무는 구두통지일 뿐 관련 서류를 발행하지 않았다고 말했다. 규정에 따라 주택 판매 임무를 완수하거나 초과 완수하는 것은 추가 보상이 없다. 그러나 일정 시간 노드 이전에 임무를 완수하지 못한 사람은 벌금이나 임금 정지를 받을 수 있다. "집을 파는 것이 우리의 임무가 되었다. 클릭합니다
C 현의 많은 기관 단위에서 공무원들은 모두 비슷한' 임무' 를 받았고, 단위마다 임무가 다르고 처벌 조치도 다르다. 한 공무원에 따르면' 현재정' 을 먹는 사람이라면 대부분' 임무' 가 배정된다.
공무원이 집을 팔다' 는 상황은 이 현에서 전례가 없다. 설 기간 동안 유나는 친척과 친구를 방문할 때 일부러 문의했지만, 그녀의 친척과 친구들은 집을 살 필요가 없었다. 유나는 이 임무를 완수할 자신이 없다. 그녀는 시내의 집 가격이 너무 비싸고 교외의 많은 건축물이 불합리하고 생활시설이 부족하여 팔기가 어렵다고 생각한다. 유나가 어찌할 도리가 없을 때,' 해독의 길' 은 이미 유유히 퍼졌다. 한 정부 부처의 직원은 이 임무를 완수하기 위해 프로젝트 판매처 영업사원과 협의해 일정 비용으로 그들의 고객을 매수하고 자기 집을 소개하는' 친척 친구' 로 바꾸면 된다고 말했다.
"보통 500 원을 쓰면 한 명을 살 수 있어 벌금보다 훨씬 수지가 맞는다." 이 공무원은 일찍이 20 13 하반기에 일부 향진 정부기관이 공무원 매옥의' 임무' 를 먼저 시작하여 향진 주민들이 시내에 가서 집을 사도록 촉구했다고 말했다. 어떤 사람들은 이런 방법을 찾아 성공적으로 탈출했다. 신도시가 개발한' 후유증' 은 공무원이 집을 팔아야 하고, C 현도 건설 규모를 통제하기 시작했다. 지난해 하반기부터 C 현은 교외와 성북개발구의 토지 공급을 중단하고 도시 확장 속도를 통제한 것으로 알려졌다. 정부 부처는 미래 발전의 초점이 신구 건설에서 구시 가지의 개조로 바뀔 것이라고 강조했다.
"소화재고, 증가량을 엄격히 통제한다" 는 생각은 현역의 실제를 떠날 수 없다. 2009 년부터 C 현은 대규모 신도시 건설을 시작하여 구시가지를 바탕으로 북쪽으로 도시를 확장하고 개발구에 연결했다. 한편 C 현은 일부 정부부처와 병원, 학교, 버스 정류장 등 공공시설을 신도시로 옮기고 상품주택 건설을 시작해 인구를 시내에서 신도시로 전환했다. 자료에 따르면 위에서 언급한 발전 규모에 따라 도시 확장 과정에서 C 현의 면적이 절반 이상 증가한 것으로 나타났다. 이 과정에서 현급 재정 부담이 크다. 토지 양도 수입이 어느 정도 재정을 보완했지만, 집이 잘 팔리지 않으면 부동산 관련 세금이 격차에 직면하게 된다.
기자는 현 동북부 신구에서 크고 작은 20 개에 가까운 부동산 개발 프로젝트를 발견했다. 어떤 프로젝트는 이미 건설되어 사용되고 있고, 어떤 프로젝트는 아직 건설 중이며, 어떤 구획은 이미 동그라미로 개발되었다. 불완전한 통계에 따르면, 전체 카운티 부동산 프로젝트가 완전히 개발되면 5 만 가구 이상을 수용 할 수 있으며 C 카운티 인구는 약 20 만 명에 불과합니다. 이런 공급이 수요보다 큰 국면으로 대량의 부동산 사업이 침체되었다. 기자에 따르면 이 지역이 납품된 부동산 프로젝트 중 입주율이 현저히 낮아 일부 프로젝트 입주율이 50% 미만인 것으로 알려졌다.
사실 주택 등 기존 자산 때문에 집값은 이 도시 주민들에게 큰 부담이 되지 않는다. 현재 성북신구 종목의 평균가격은 대부분 2000-3000 원/평방미터 수준이고, 시내의 신주택 최고가격은 4000 원/평방미터를 넘지 않으며, 이 현근로급계층의 평균 월수입은 약 1500 위안이다. 요 몇 년 동안 철거 보상을 거쳐 많은 가정에는 두 벌 이상의 부동산이 있다. 시장 공급량이 증가함에 따라 집값이 스태그플레이션으로 진입하는 것이 현실이 될 수 있다. 앞서 진행된' 행복한 가정' 프로젝트를 예로 들어 보겠습니다. 프로젝트 2 기 20 1 1 판매 시 가격은 평방미터당 약 2400 원입니다. 현재 프로젝트 3 기 판매, 판매평균가격은 평방미터당 약 3000 원, 2 년 평균 20% 정도 인상되고 있습니다. 다른 스태그플레이션과 마찬가지로' 행복한 가정' 3 기 현재 판매 상황은 좋지 않아' 유가무시' 의 어색한 상황에 처해 있다.