1 부동산 개발 운영 프로세스의 가치 사슬 분석
부동산 개발 관리의 기본 내용은 프로젝트 관리이며, 주로 계획 설계 관리, 시공 관리 및 부동산 관리를 포함한다. 주요 내용은 기업 가치 활동 프로세스의 관리 및 창조, 즉 설계, 구매, 건설, 판매 및 부동산 서비스의 개발 및 운영 프로세스, 프로젝트의 인적 자원, 재무 운영, 판매 계획, 기능 관리 등에서 기업에 중요한 가치를 창출하는 활동 또는 링크입니다.
부동산 개발 경영 활동을 연구하면 초기 시장 포지셔닝 및 계획 설계가 개발 프로젝트의 비용과 판매에 가장 큰 영향을 미칩니다. 후기 프로젝트 건설은 이미 시작되었고, 관련 비용 통제와 마케팅은 뚜렷한 효과를 내지 못했다. 자재 조달, 설계 변경, 예산의 가치 상태는 사전 계획 설계 자체의 제약을 받아 기업 경영 실적에 미치는 영향이 비교적 적다. 여기서 연구해야 할 핵심 문제는 기업의 발전과 운영 가치 사슬에서 어떤 요소가 기업의 경영 성과에 중요한 영향을 미치고 어느 정도가 영향을 미치는가이다. 그리고 다른 단계에서, 이러한 요소들의 영향 정도는 변화한다. 부동산 개발 경영 과정의 실천, 기업 가치 사슬 분석 및 시장 조사의 기본 결과에 따라 기업 성과에 영향을 미치는 요소를 계획 설계, 시공 품질, 마케팅 계획 및 부동산 관리로 요약합니다. 이러한 측면은 부동산 개발업체가 개발 경영 활동에서 주요 내용뿐만 아니라 구현 절차에서도 기업 성과 통제 및 관리의 핵심 요소를 보여 줍니다.
2 부동산 개발 및 운영 성과에 영향을 미치는 요인
2. 1 계획 설계
부동산 개발 프로젝트의 성공 여부는 주로 이전 기간의 계획 설계에 달려 있다. 기획설계의 핵심 이념 중 하나는 주택 구입자의 인지 요구에 따라 그들의 목소리를 이해하고 주택 구입자의 의견과 주택 계획, 설계 및 건설 방법 사이에 좋은 관계를 구축하는 것이다. 집은 구매자가 더 좋고, 더 가치 있고, 독특하기 때문에 팔렸다. 계획과 설계는 건물 사양, 지리적 기후 및 환경, 지리적 관습, 시장/고객 요구 사항을 기반으로 해야 합니다. 실용, 과학, 경제, 미관, 선진 목표에 따라 건축 계획 설계 절차에 따라 부동산의 전반적인 계획, 건축 외관, 토건구조, 수력 소방, 설비 시설, 경관, 도로관, 인테리어 등을 설계하고 운영하여 최상의 가치 목표를 달성한다. 계획 설계가 부동산 기업의 개발 경영 성과에 미치는 영향을 평가하는 것은 네 가지 측면에서 고려할 수 있다. 호형의 합리성 (방향, 호형, 실내 배치, 수전 시설 등 포함). ), 동네 전체 상황 (위치, 경관, 건축 외관, 전체 배치 등. ), 계획 및 설계 비용, 설계 품질 (건설 타당성, 설계 정류, 설계 검토).
2.2 건설 품질
시공 품질은 실제로 계획 설계 도면/방안 및 건축 사양에 따라 공사를 진행할 때의 비용, 진도 및 품질입니다. 즉, 도면과 규범에 따라 엄격하게 시공합니까? 안전문명 건설은 어떻습니까? 시공에 쓰이는 재료와 설비가 합리적입니까? 그리고 시공 조직 배치가 질서 정연한가? 이러한 내용은 최종 시공 품질을 결정하는 관건이다. 시공품질은 부동산 개발사의 경영 실적에도 눈에 띈다. 기술 품질 불합격은 정비비용뿐만 아니라 판매, 공사장 사고로 인한 금전적 손실, 기업 이미지에 심각한 영향을 미치며 공사 기간을 늦추면 비용이 늘어난다. 공사 품질 문제는 공사가 완공된 지 몇 년이 지나서야 드러날 가능성이 높다. 이런 품질결함이나 사고는 복구재건을 통해 개선될 수 있지만 회사의 사회적 이미지와 장기 수익성에 큰 영향을 미친다. 따라서 품질의 합리성 (즉, 미관, 화려함, 선진을 추구하지 않고 실용적이고 고객의 요구를 충족시키는 것을 목표로 함) 과 장기적 이득은 건설 품질의 기본 요구 사항입니다. 구체적인 평가는 공사 구조의 품질 (외관, 상세), 공사 준공 1 차 합격률, 건축 가격 대비 성능 (주로 건축 자재/설비 가격 합리성), 개발 진도/효율성 등을 고려해 볼 수 있다.
2.3 마케팅 계획
좋은 제품 마케팅 계획은 제품이 기업에서 고객에게 도착하는 경로와 다리이며, 제품에서 돈과 이윤에 이르는 과정이다. 그것은 시장 조사, 참여 방안 개발 및 전체 건축 설계, 가격 포지셔닝, 광고 중개 서비스, 애프터서비스, 정보 피드백 등으로 구성된 기업 생산, 개발, 경영의 전 과정에 포함되어 있습니다. 광고, 판촉, 가격 전략 및 판매 채널은 부동산 개발 기업의 마케팅 계획의 주요 내용이며, 마케팅 기획 전 시장 포지셔닝은 매우 중요합니다. 즉, 시장 조사에 따라 부동산 개발의 소비층을 결정하고 개발된 부동산의 기능, 배타적 및 상징성을 파악하는 것이 구체적인 마케팅 전략을 구현하는 핵심 근거입니다. 부동산 개발 경영 성과에 영향을 미치는 구체적인 지표로 볼 때 마케팅 기획에는 광고비 비율, 브랜드 가치, 가격 경쟁력, 자금 회수가 있다.
2.4 재산 관리
부동산이나 부동산 개발 판매 후 부동산 소유주/이용자에게 부동산 관리 서비스를 제공해야 한다. 국가의 현행 법규는 공개 선임된 전문 부동산 관리 회사가 고객/업주에게 부동산 관리 서비스를 제공할 것을 요구하고 있다. 현재, 부동산 기업의 산하 부동산 관리 회사는 이전 기간의 부동산 관리 서비스 중 주로 서비스 제공자를 제공하고 있는데, 이는 보편적인 사실이다. 특히 기업 부동산 프로젝트 개발이 단계적으로 진행되고 있는 경우에는 더욱 그렇다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 이때 부동산 관리 서비스의 좋고 나쁨은 기업의 후속 개발 프로젝트의 판매와 이익에 결정적인 영향을 미칠 것이다. 부동산 기업의 부동산 관리 서비스 품질을 평가하는 가장 중요한 지표는 업주 만족도이다. 물론 부동산 관리도 원가를 중시해야 한다. 업주 만족도를 평가하는 기본 지표는 직원 서비스 품질 (태도, 적시성, 업주 목표 달성), 안전 관리, 환경 청결 품질, 지역사회 문화 등 여러 가지 측면으로 나눌 수 있다.
3 부동산 기업 성과 영향 모델 분석
경제학 연구는 일반적으로 ROE = 연간 순이익/주주 권익을 부동산 기업의 성과 평가 지표로 삼는다. 하지만 많은 부동산 기업들이 상장회사나 주식유한회사가 아니라는 점을 감안하면 ROE 의 공식이 확장되었다. ROE = 연간 순이익/소유주권이다. 이 글은 광동성의 한 시 10 건물을 선택하여 데이터 모형 분석을 한다. 모두 분할 개발된 건물로, 데이터 수집 기간은 2002 년 7 월부터 2004 년 7 월까지입니다.
(1) 데이터 분석 기본 설명. 부동산 관리 회사는 호형 합리성, 동네 전체 상황, 공사 구조 품질, 브랜드 가치 등의 지표에 대한 설문지를 발행하여 고객 조사 데이터에 따라 계산합니다. 부동산 관리 부분의 지표 내용은 부동산 관리 회사가 가구 만족도 조사를 실시하여 얻은 것이다. 기타 지표는 기업의 재무 엔지니어링 영업 부서에서 제공할 수 있습니다. 회사 실적 데이터는 기업 조사 교류를 통해 얻을 수 있으며, 정부통계청, 건설국, 부동산협회도 중요한 자료원이다. 부동산 개발 경험에 따르면 4 대 영향 요인 아래의 지표 가중치는 같다고 생각한다.
(2) 시장 조사 데이터 및 요인 계산에 대한 분석 설명.
데이터를 기준으로 각 영향 요소 (인수) 와 개발 경영 성과 (인수) 간의 상관 계수를 계산할 수 있습니다. 2002 년부터 2004 년까지 부동산 관리 D 와 성과 Y 의 관련 계수는 각각 0.790, 0.830, 0.829 였다. 계획 설계 a 와 성과 y 의 상관 계수는 각각 0.766, 0.80 1 및 0.8 15 입니다. 마케팅 계획 C 와 성과 Y 의 관련 요소는 각각 0.776, 0.62 1 및 0.668 입니다. 시공 품질 B 와 성과 Y 의 관련 계수는 각각 0. 146 과 0.3 12 입니다.
0.322 에서는 시공 품질과 성능 간에 연관성이 없다고 생각할 수 있으므로 모형에 시공 품질 B 지수가 고려되지 않습니다.
성과 Y 를 변수로 계획 설계 A, 마케팅 기획 C, 부동산 관리 D 를 인수로 삼원 선형 회귀 방정식을 수립합니다.
(3) 분석 결론.
① 시공질량과 개발경영 실적의 상관관계는 매우 작다. 이는 현재 부동산 판매 현황과 일치한다. 즉, 일반 고객이 집을 살 때 주택의 시공 품질 (특히 내부 구조성능) 에 대한 포괄적이고 전문적인 이해가 어렵다는 것이다. 집에 구조공사 품질 문제가 있더라도 몇 년 이상 지나야 나타난다. 따라서 시공 품질이 판매 실현에 미치는 영향은 크지 않고 경영 실적과는 관계가 크지 않다. 반면에, 이 결과는 데이터 조사 시간이 충분히 길지 않은 것과 관련이 있을 수 있다.
② 부동산 관리 서비스와 판매 실적 및 운영 효율성 간의 관계는 부동산 개발 및 운영에 대한 현재의 부동산 관리의 큰 가치를 보여줍니다. 주거 지역에 거주하는 소유주는 부동산 서비스에 대한 자신의 감정에 따라 고객 만족 상태를 형성합니다. 이러한 만족 또는 불만족은 잠재 고객, 사회 및 시장에 매우 빠른 속도로 퍼질 수 있으므로 부동산에 있어서는
후속 판매 실적에 중요한 영향을 미친다.
(3) 계획, 디자인, 마케팅 기획은 경영 실적과 밀접한 관련이 있다. 좋은 호형, 경관, 배합, 필요한 홍보, 합리적인 가격, 소비자 시장에 강한 흡인력이 생겨 기업에 이윤을 가져다 줄 수 있다는 것을 잘 알고 있다.
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