첫째, 부동산 거품이 형성된 이유
주관적으로 부동산 거품은 크게 두 가지 이유가 있다.
첫째, 많은 추측이 있습니다. 부동산 수요에는 실제 수요와 투기 수요가 포함됩니다. 실제 수요는 주민들이 생활요구를 충족시키기 위해 기업이 재생산 확대의 수요를 충족시키기 위해 형성한 수요다. 투기 수요는 부동산 매매 차액에서 이윤을 얻는 것이다. 투기자들이 부동산을 매입하는 것은 가치를 보존하기 위해서가 아니라 가격이 높을 때 전매하기 위해서이다. 경제 발전이 상승기에 있을 때, 국가의 투자 중점은 인프라와 주택 건설이다. 많은 비부동산 기업과 개인투자자들이 부동산에 대량으로 투자하여 부동산 거래가 매우 뜨겁다. 반면에, 은행 금리가 낮은 상황에서, 사회자금은 좋은 투자 채널이 부족하다. 따라서 사회 전체가 일반적으로 부동산 가격에 대한 좋은 기대를 가지고 있어 대량의 부동산 투기로 이어지고 부동산 가격이 계속 상승할 것으로 예상된다.
둘째, 상업 은행의 신용 지원. 부동산 가치가 크기 때문에 부동산 거품이 나타날지 여부는 시장에 대량의 자금이 있는지 여부에 대한 가장 근본적인 조건이다. 따라서 금융 지원은 부동산 거품 형성의 필수 조건이다. 상업은행의 협조 없이는 부동산 거품이 없을 것이다. 마찬가지로 상업은행의 경우 부동산이 부동산이기 때문에 은행계에서는 일반적으로 이런 대출 위험이 적다고 생각하는데, 이윤에 따라 은행도 부동산을 담보물로 하는 대출을 매우 기꺼이 발행하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산명언) (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 부동산명언) 투기자의 융자 능력을 강화해 부동산 가격 상승을 더욱 악화시킬 수 있다.
객관적으로 부동산 거품의 원인은 크게 세 가지다: 부동산 평가사 사이트를 즐겨찾기에 추가한다.
첫째, 3 급 부동산 시장과 임대 시장이 발달하지 못했다. 부동산 1 급 시장은 정부가 토지 경매를 개최하는 토지시장을 가리키고, 2 급 시장은 신설 상품주택 거래시장을 가리키며, 3 급 시장은 중고 상품주택 거래시장을 가리킨다. 완벽한 부동산 시장 체계, 특히 주택 시장에서는 3 급 시장이 매우 활발해야 한다. 새 집 거래는 모든 거래의 일부일 뿐이다. 고소득층이 새 집을 살 때, 그 이전의 집은 다음 소득층의 가정에 의해 점유되고, 다음 소득층의 집은 계속 전승될 것이다. 중국의 전통 관념과 주민의 소비 습관은 중고집이 아닌 새 집을 사는 것이다. 현재 많은 도시의 3 선 부동산 시장이 아직 시작되지 않아 신설 주택 수요가 증가하였다.
임대 시장과 매매 시장은 상호 작용한다. 매매 시장의 상품 주택 가격이 높으면 일부 소비자들이 주택 판매 시장에서 임대 시장으로 전향할 것이며, 개발업자들은 가격 인하 압력에 직면할 것이다. 현재 국내 많은 도시의 주택 임대 시장은 지하 운영으로 투명성이 떨어지고 효과적인 규제 메커니즘이 부족하다. 임대 시장이 발달하지 않으면 소비자들은 다른 주택 소비 방식을 선택할 기회를 잃게 되고, 임대해야 할 때 미리 소비시장에 들어가야 하는데, 이는 상품주택 시장에 과도한 수요를 가져다 줄 것이다. 대규모 임대 시장은 사람의 유동성과 주택 재산권 유동성 사이의 갈등을 해결할 수 있을 뿐만 아니라 저소득층이 시장 위험을 피하도록 도울 수 있을 뿐만 아니라 주택 가격 발견 메커니즘의 중요한 구성 요소이기도 하다. 3 선 부동산 시장과 임대 시장의 부진은 분양 주택 수요의 증가로 이어져 가격 상승을 초래할 수 있음을 알 수 있다.
둘째, 부동산 업계 정보가 불투명하다. 자본 시장과 비교해, 부동산 시장은 그것의 자신의 특성 때문에, 느린 정보 전송과 빈약한 투명도의 특성이 있다. 우리나라 부동산 시장은 겨우 10 여 년의 역사를 가지고 있으며, 부동산 시장 통계 체계가 건전하지 않고, 데이터 정확도가 떨어진다. 거래 정보가 불투명하다. 따라서 소비자들은 부동산을 살 때 표면적인 현상에 현혹되는 경우가 많으며, 일부 개발자들은 홍보를 과장하여 시장이 실제를 이탈할 때 소비자들이 지나치게 낙관적이고 투기자 대열에 가담하게 한다.
세 번째는 경제주기의 역할이다. 부동산 상품의 수급 특성은 그 가격이 경제 주기의 영향을 받기 쉽다는 것을 결정한다. 부동산의 공급은 지연성이 있는데, 토지의 희소성과 부동산 건설 주기가 길기 때문에 그 공급은 탄력이 크지 않다. 부동산에 대한 수요는 주로 기업 발전으로 인한 오피스텔과 상업용 주택에 대한 수요, 주민들이 기본적인 수요를 충족시키는 주거 수요를 포함한다. 이러한 요구 사항, 특히 사무실 공간과 상업 공간에 대한 수요는 경제 상황이 변화함에 따라 단기간에 쉽게 변할 수 있습니다. 경기 주기가 상승단계에 있을 때 기업 규모의 확장으로 부동산 시장 수요가 급격히 증가했지만 부동산 공급은 동시에 성장할 수 없어 공급이 부족한 국면으로 부동산 가격이 올랐다.
둘째, 부동산 버블로 인한 피해
부동산업은 산업관련성이 높고 영향력이 넓은 특징을 가지고 있어 국민 경제 성장에 큰 기여를 했다. 국계 민생과 관련된 중요한 상품으로서 부동산 거품의 발생, 발전, 변화는 정부, 기업, 주민에게 큰 영향을 미칠 것이다. 주로 거시경제에 있어서 부동산 가격은 한 지역의 경제 성장과 산업의 조화 발전에 중요한 영향을 미친다. 부동산 업계의 산업 연관성이 높아 철강 시멘트 목재 유리 플라스틱 가전제품 등 업종은 모두 부동산 업계와 밀접한 관련이 있다. 부동산 산업의 발전은 이들 업종의 발전에 큰 촉진 작용을 하는데, 관련 비율은 1: 1.7, 즉 100 원당 부동산 매출이 관련 업종 매출을1으로 이끌 수 있다. 부동산 거품이 생겼을 때 부동산 가격이 급격히 올랐다. GDP 성장은 부동산업에 크게 의존하기 때문에 일단 부동산 가격이 크게 변동하면 부동산업이 쇠퇴할 뿐만 아니라 전체 지역 경제의 안정적인 발전에 악영향을 미칠 수 있다. 부동산 거품 경제도 국민 경제의 원활한 운영에 영향을 주고 국민 경제의 구조와 비중을 파괴한다. 부동산 거품은 허고 이윤이 예상되는 투기에 의해 추진되기 때문에 실제 경제 성장의 결과가 아니다. 그 출현과 형성으로 국민 경제의 총량이 늘어나고 구조가 왜곡된다. 거품이 터지면 거품이 형성되는 과정에서 채권채무 관계는 순리하기 어렵고 신용위기가 형성되어 국민 경제 운영에 상당한 충격과 해를 끼칠 수 있다.
금융체계에는 부동산업이 자금 집약적인 업종이기 때문에 금융에 대한 의존도가 높다. 부동산 업계가 쇠퇴할 때, 자금사슬이 조여지고, 심지어 자금사슬이 끊어져 금융위기를 야기한다. 부동산 거품이 터지자 은행이 부동산에 투자한 일부 자금은 회수할 수 없는 위험에 직면했고, 많은 대출이 결국 부실 채권이 되어 은행의 부실 대출 비율을 크게 늘렸다. 은행의 부실 대출 비율이 상승하면 은행이 대출 규모를 축소시켜 사회 전체의 신용 환경을 강화하고 다른 업종의 정상적인 생산에 긴축 영향을 미칠 것이다. 거품이 심하면 파열 후 가격이 크게 하락하고 은행 손실이 너무 커서 은행의 명성을 손상시킬 수 있고, 예금자들은 은행 신용을 의심하고 은행을 압박하며 금융공황을 초래하고 심지어 금융기관의 파산까지 초래할 수 있다.
기업의 경우, 부동산 가격의 대폭 상승은 대부분의 기업 생산 비용의 증가로 이어지고, 기업의 경영 상황을 불안정하게 하여, 기업이 지출을 줄이고, 생산 규모를 줄이고, 실업이 크게 증가하게 한다. 거품이 터지자 부동산 가격이 크게 떨어지면서 많은 부동산 기업과 부동산 관련 기업들이 파산했고, 건설사업이 중단되고 연기되면서 건설업 불황이 빚어졌다. 가격 하락으로 부동산 투자에 대한 열정이 급속히 떨어지면서 부동산 시장이 장기적으로 침체될 수 있다. 부동산 업계에 원자재를 공급하는 산업 (예: 철강 시멘트 등) 은 심각한 생산능력 과잉이 발생할 것이며, 이들 업종의 투자는 오랜 기간 동안 가동하기 어려울 것이다.
주민들의 경우, 의식주가 기본적인 수요이고 안거낙업의 필수조건이기 때문에 부동산 가격 상승도 주택을 포함한 생활비를 증가시켜 다른 소비를 줄일 수 있다. 특히 강소강 사회를 전면적으로 건설하는 오늘날 부동산 거품의 출현은 주민 생활에 악영향을 미치고 국가 정책 목표의 실현을 방해할 것이다.
부동산 거품이 터지면 부동산 가격이 최고치에서 크게 하락하여 대출 가치가 담보물의 시장 가치보다 훨씬 높아져 대량의 대출 위약이 초래될 것이다.
셋째, 부동산 거품 방지
부동산 거품은 전체 경제체계와 금융체계에 큰 위협이 되고 사회 전체의 정상적인 운영에 많은 문제를 야기할 수 있다. 부동산 거품의 발생과 팽창을 막기 위해서는 정부 기능 부서와 상업은행의 참여와 노력이 필요하다.
정부 기능부의 관점에서 정부는 관련 조세 정책과 부동산 정책을 제정하고 엄격하게 시행해 투기자들이 부동산을 보유하는 비용과 거래 비용을 높이고 부동산 시장의 투기 행위를 줄여야 한다. 부동산 3 급 시장의 발전을 가속화하고 규범화하여 부동산 3 급 시장을 좋은 방향으로 계속 인도하다. 동시에 부동산 임대 시장을 규범화하고 부동산 임대 시장의 발전을 위한 조건을 만들어야 한다. 이런 식으로 부동산 시장의 일부 수요자들은 3 급 시장과 임대 시장으로 전향해 부동산 시장의 수요를 줄이고 부동산 거품을 효과적으로 억제할 수 있다.
상업은행의 관점에서 볼 때, 은행은 부동산업에 대한 대출을 엄격히 비준해야 하며, 토지거래, 부동산 개발에서 신설주택 거래에 이르기까지 엄격하게 통제해야 한다. 신용자금 통제를 통해 불합격한 개발업자들은 점차 부동산 시장에서 탈락하고 시장의 투기자들도 줄일 수 있다.
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