집을 사기 전의 심리적 준비
1. 부동산 가격에 대해 심리적으로 준비해야 한다.
집을 사기 전에, 너는 두 가지 방면에서 부동산 가격에 대해 심리적으로 준비해야 한다. 우선, 당신이 감당할 수 있는 총 집값은 얼마입니까? 이 총가격에 근거하여 네가 살 수 있는 집의 평균 가격과 면적을 환산해 그에 상응하는 조합 방식을 만들 수 있다. 예를 들어, 당신이 감당할 수 있는 총가격이 40 만 원이라면, 평방 미터/평방 미터, 면적 100 평방 미터의 집을 살 수 있습니다. 80 평방 미터, 5000 위안/평방 미터의 집을 살 수도 있습니다. 이 계산은 네가 어디에서 집을 사는지, 집의 구매 면적을 판단하는 데 도움이 된다.
둘째, 집값이 오르거나 내릴 준비를 해야 한다. 많은 주택 구입자들은 집을 살 때 부동산이 앞으로 평가절상되기를 바란다. 이것도 두 가지 측면에서 판단해야 한다. (1) 자생이라면 집 자체의 상황과 자신의 상환 능력을 고려해야 한다. 같은 차원에서 섹터, 배합, 지역 미래 발전 전망 등 집값 상승에 영향을 미치는 요인을 우선적으로 고려해야 한다. (2) 투자 또는 자택 겸투자인 경우 부동산의 위치와 환경 및 부동산 자체의 속성 (즉, 쉽게 임대할 수 있는 부동산 유형인지 여부) 을 우선적으로 고려하는 것이 좋습니다. 한편 현재 국가정책은 부동산 투자 행위를 제한하는 경향이 있기 때문에 새 집을 구입하기 전에 주택을 양도하는 경우 영업세 등의 비용을 계산하는 것이 좋다. 주로 주택 평가가격 (평가가격 * 건축면적 * 5.85%) 1% 의 개인소득세, 발급 후 5 년 미만의 양도주택이다.
2. 구매구역에 대해 심리적으로 준비해야 합니다.
가격 준비의 첫 번째 단계 후에, 당신은 자신의 지불 능력에 적합한 구매 면적에 대해 대략적인 판단을 할 것입니다. 다음은 구매 지역을 선택하는 방법입니다. 일반적으로 주택 구입 지역은 중심 도시와 교외로 나눌 수 있다. 두 가지의 차이점은 중심지 시설이 완비되어 있지만 대부분 고위층, 동네는 작고 비싸다는 것이다. 교외의 배합은 보완되어야 하지만, 동네는 규모가 크고 가격이 낮다. 따라서 다른 지역을 선택한다는 것은 완전히 다른 두 가지 생활 방식을 선택했다는 뜻입니다. 어떤 생활 방식이 당신에게 적합한지, 여러 해 동안의 생활 지역과 습관으로 판단할 수도 있고, 두 개의 다른 지역으로 나누어 체험할 수도 있다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 인생명언) 어려서부터 자신의 생활이 집을 사서 크게 달라지지 않도록 하려면 부동산과 배우자 근무단위 간의 교통 상황 (버스 시스템, 도로 상황, 거리 등) 을 고려해야 한다. 아이가 있다면, 교육 시설도 고려해야 한다.
3. 자신의 대출금 상환 능력에 대해 심리적인 준비를 한다.
일회성 지불을 준비한다면, 일부 가정 비상자금을 준비하는 것이 가장 좋다. 만약 네가 대출을 결정한다면, 너는 대출 후의 생활 안배를 잘 해야 한다. 대출은 고정 생활비이기 때문에 비교적 안정적인 직업과 수입원이 필요합니다. 동시에, 대출 지출의 증가로 인해, 반드시 이전 기간의 재테크 계획에 영향을 미칠 것이다. 따라서 집을 사기 전에 새로운 가계수지계획을 잘 세워서 집을 산 후 일상생활에 미치는 영향을 피해야 한다.
재테크 전문가의 건의에 따르면 주택 대출이 가계 총소득의 30% 이하여야 한다. 그렇지 않으면 삶의 질에 영향을 미칠 수 있다.
4. 집을 살 위험을 준비하다.
현재 법체계가 건전하지 않기 때문에 부동산 시장은 규범적이지 않다. 집을 사는 것은 매우 복잡한 과정이다. 이 과정에서 주택 구입자들은 당연히 일정한 위험을 감수해야 하는데, 이런 주택 구입 위험은 대부분 상품주택의' 썩은 꼬리' 성격으로 인한 것이다. 개발자가 판매하는 집은 대부분 기실이기 때문에 주택 구입자는 판매원의 소개, 토지 한 장, 설계도로만 구매 여부를 결정할 수 있다. 따라서 광고 사기, 판매 수속 미비, 주택 품질 문제, 면적 불일치, 개발자 위약, 계획 위반 등이 있을 수 있습니다.
적당한 집을 찾은 후, 분쟁을 예방하기 위해 집을 법적으로 심사해야 한다. 자세한 내용은 다음과 같습니다.
1. 부동산증을 취득했는지 여부. 부동산증은 주택 소유권의 증빙으로서 국가가 주택 소유권을 확인하는 것이며, 주택 소유자의 소유권 증빙이다. 중고집을 살 때, 주택 구입자들은 먼저 판매자가 주택 소유권증을 취득했는지 확인해야 한다.
2. 집을 팔기로 동의한 사람이 있습니까? 법에 따르면 다른 사람의 동의 없이 * * * 모든 재산을 무단으로 처분하는 행위는 무효이다. 주택에 다른 * * * 소유자가 있는 경우 다른 * * * 소유자가 주택 판매에 동의하는지 여부를 검토해야 합니다. 그렇지 않으면 구매 행위가 유효하지 않습니다.
3. 집이 담보인지 아닌지. 중고집을 살 때는 집에 담보가 있는지 확인해야 한다. 법률에 따르면, 저당이 있는 경우에, 저당권자는 저당권자의 동의를 요구 해야 한다, 그렇지 않으면 집은 양도 될 수 없다. 그래서 집을 살 때는 주의해야 한다. 만약 네가 사려는 집이 이미 저당잡혔다면, 너는 조심해야 한다. 저당된 집은 집의 순조로운 양도에 직접적인 영향을 미칠 것이다. 담보인이 제때에 상환의무를 이행하지 않는 경우, 담보권자는 법원에 담보주택 경매를 요청할 권리가 있다.
임차인이 우선 구매권을 포기할지 여부. 우리나라 계약법 제 230 조에 따르면 임대인이 집을 팔아서 임차인에게 통지해야 하며 임차인은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 가지고 있다. 그래서 집을 살 때는 중고 주택이 임대되었는지 반드시 심사해야 한다. 이미 임대한 사람은 판매자가 임차인에게 알렸는지, 임차인이 우선구매권을 포기했는지 확인해야 한다.
주택 구입자는 반드시 소유권 증명서를 꼼꼼히 심사해야 하며, 필요한 경우 주택 관리 부서에 가서 재산권 등록 정보를 조회하고, 법률 심사를 통해 구매한 주택에 법적 위험이 없는지 확인할 수 있다. 동시에 집의 품질, 실제 면적, 위치, 방향을 현장에서 살펴보려면 필요한 경우 전문가를 데리고 함께 살펴보세요.
셋째, 주택 구입 계약을 체결하다.
판매자와 주택 구입 조건을 협상한 후 주택 구입 문제를 확정하고 주택 매매 계약을 체결하다. 주택 매매 계약을 체결할 때, 조항을 자세히 읽고, 명확하게 작성해야 하며, 특히 면적, 가격, 지불 방식, 위약 책임 등 주요 조항에 주의해야 한다.
넷째, 평가를 의뢰한다.
주택 거래 가격은 주택의 실제 가치보다 현저히 낮으며, 주택 평가 가치에 따라 증서세를 징수한다. 만약 그렇다면, 거래 쌍방은 평가 기관에 주택 가치 평가를 의뢰해야 한다. 여기서 주택 구입자에게 상기시켜야 할 것은 주택 관리 부서가 모든 평가 결과를 인정한 것은 아니며, 주택 구입자는 주택 관리 부서가 규정한 범위 내에서 평가 기관을 선택해야 한다는 것이다.
또 중고주택 대출 규정에 따르면 중고주택 대출 한도는 은행이 담보주택의 실제 가치에 따라 결정한다. 따라서 주택 구입자가 대출 지불 방식을 선택하여 중고주택을 구입하면 주택 가치를 평가해야 한다. 평가 비용은 매매 쌍방이 협의하여 결정할 수 있다.
5. 주택 증서 양도.
주택 구입 계약이 체결된 후 매매 쌍방은 30 일 이내에 주택 관리 부서에 이전 신청을 제출하고 다음과 같은 자료를 제출해야 한다.
1, 주택 구매 계약;
2, 주택 소유권 증명서 및 국유 토지 사용권 증명서;
부동산 매매 계약 (일부 지역에서 취소);
4. 신분증
5. 평가 보고서.
상술한 자료를 제출하는 것 외에 주택 판매 신청서도 작성해야 합니다. 주택관리부서가 상술한 자료를 접수한 후, 구현 주택거래부는 15 일 이내에 거래주택재산권 검증을 완료하고, 시주택거래부는 2 개월 이내에 심사를 마쳤다. 재산권 확인 후 거래주택이 법률에서 규정한 거래조건에 부합하는 경우, 거래부서가 매매 쌍방에게 증서 양도 수속을 처리하도록 통지한다.
여섯째, 세금과 토지 양도금을 납부하다.
주택 구입자는 거래부에서 발행한 지불 통지서에 따라 은행에 해당 세금을 납부한다. 공공 주택과 경제 적용 주택을 구매하려면 토지관리부에 토지양도금이나 토지양도금에 해당하는 가격을 납부해야 한다.
일곱째, 소유권 증명서를 처리하다.
주택 구입자는' 부동산 매매 또는 재산권 처리통지서' 로 주택측량 부서에 측량을 신청했고 (일부 구현은 수속 간소화를 위해 측량을 취소했다), 측량결과를 얻은 후 주택증 부서에 소유권 등록을 신청하고, 재산권 등록비와 공본비를 납부했다.
중고주택 구매 과정에는 많은 위험이 있다. 이를 위해서는 주택 구입자들이 집을 살 때 신중하고 낙관적이며, 건축가, 변호사 등 전문가에게 자문하고, 필요한 경우 전문가에게 주택 구입 과정에 참여하도록 의뢰하고, 가능한 위험을 피해야 한다.
여기 한 가지 예가 있습니다.
임: 중개회사를 통해 벽계화성에서 3 실 2 청 중고방 한 채를 샀어요. 면적 106 평방미터, 총가격 58 만 원.
부동산 거래 과정에서 부동산의 평가비는 일반적으로 중고 주택에 나타나며, 주로 부동산의 현재 가치를 평가하는 비용이다. 부동산의 평가는 반드시 전문 평가회사가 진행해야 하며, 평가 보고서를 발행해야 한다. 은행 기관은 평가 보고서에 제시된 부동산 가치와 대출자의 조건에 따라 대출 한도를 제시한다. 그런 다음 평가 회사는 대출자에게 해당 평가 비용을 부과합니다.
임 양은 중개회사를 찾아 거래하고, 중개사 대림 양이 평가기관을 찾는 것이기 때문에, 이 부분의 평가비도 중개회사를 통해 청구된다. 그럼 평가비 요금은 어떻게 되나요? 기자는 불산 만당홍, 합부, 창기 제작 등 대형 브랜드 중개사들로부터 현재 불산에는 통일된 기준이 없고 회사마다 부과되는 비용도 다르다는 것을 알게 되었다. 소동우 (Sudongyu) 대당 주택담보센터 매니저에 따르면, 대당 부동산은 전포장이다. 즉, 구매자가 주택담보를 통해 중고집을 구매하려면 한 번에 65438+ 주택담보가치의 0.2% 를 징수하는데, 이는 감정비, 은행증거비, 서류등록비 등 각종 수속비용 등 모든 비용을 포함한다. 호복부동산은 단독 요금이고, 평가비는 평가가치의 약 5 분의 1 정도이며, 다른 중개사의 유료기준은 거의 하복과 비슷하다.
서로 다른 중개사들은 각자의 유료기준을 가지고 있지만 취재진은 일반적으로 654 만 38+0 만원 이하의 부동산에 대한 평가비가 부동산 평가치의 0.5% 라는 사실을 인터뷰에서 알게 됐다. 일반적으로 평가회사는 운영 과정에서 동네 부동산에 일정한 혜택을 줄 것이다. 예를 들어, 시장 가격은 감정비의 약 5% 이지만, 일반적으로 협상할 수 있으며, 저가는 감정가치의 천분의 2 나 천분의 3 으로 떨어질 수 있다. 임 양이 나중에 반영한 바에 따르면 매니저와의 가격 흥정을 거쳐 결국 평가가의 2.5% 로 거래가 성사되었다.
기자는 불산시 물가국에서 현재 이 시장이 비교적 성숙해서 물가국에 딱딱한 지도가격이 없다는 것을 알게 되었다. 시민들에게 평가비의 유료기준을 알기 위해 일부 회사에 더 많이 갈 것을 건의합니다. 선택할 때 가격이 진짜인지 아닌지뿐만 아니라 얼마나 많은 서비스가 포함되어 있는지, 서비스 품질이 얼마나 좋은지 봐야 합니다. 일부 감정사 감정비가 낮아 원가를 투입할 때 임금 삭감이 있을 수 있는 것으로 알려졌다. 국가 부동산 평가 기준에 따르면, 평가자는 현장에 가서 조사, 계산, 초심, 검토, 보고, 심지어 현장 촬영, 기록, 즉 평가자가 기술 표준에 따라 현장에 가서 평가해야 하지만, 일부 평가자는 30 분 만에 보고하여 기준에 맞지 않는다.
이를 위해, 만약 시민들이 주택담보대출을 신청하고자 한다면 집을 사기 전에 이 방면의 지식을 좀 더 알아보고 브랜드가 있는 중개 회사를 선택하여 그 서비스를 보장하는 것이 좋겠다고 건의하였다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산명언) (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언)