부동산 투자 단계 1, 투자 분석
부동산 경제 활동은 대량의 자본 운동의 과정이다. 투자 결정이 내려지면 자본 투자는 되돌릴 수 없고 지속적인 과정이다. 정확한 투자 결정은 전체 개발 프로젝트의 성공을 보장하는 관건이다. 한편, 투자 결정의 실수는 큰 손실을 초래할 수 있다. 따라서 신중한 결정은 부동산 개발 경영의 필수 전제조건이다. 투자 결정의 성공을 보장하기 위해서는 시장 분석과 재무 분석을 바탕으로 실현가능성 분석과 연구를 잘 해야 한다. (1) 시세 분석. 시장 분석의 중점은 투자 계획에서 개발될 부동산 제품의 수요 강도와 경쟁 환경을 추정하는 것이다. 시장에 대한 연구는 미래의 부동산 수익을 정확하게 추정하는 데 도움이 되며, 이를 통해 투자자는 재무 분석을 할 때 미래의 현금 흐름을 정확하게 계산할 수 있습니다.
(2) 재무 분석. 투자자들은 시장 분석을 통해 미래의 부동산 수익을 추정함으로써 미래의 현금 흐름을 추정한다. 따라서 재무 분석의 주요 목적은 현금 흐름 예측을 통해 예상 수익률을 계산하고 그 결과를 필요한 수익률과 비교하여 투자가 실현 가능한지 확인하는 것입니다. 또한 재무 분석 및 thldl.org.cn 부동산 투자의 위험을 추정하여 위험과 예상 수익이 투자자가 수용할 수 있는 범위 내에 있는지 확인합니다.
(3) 타당성 분석. 타당성 분석은 포괄적인 단계입니다. 투자자들은 앞서 언급한 시장 분석과 재무 분석의 결과를 활용해야 할 뿐만 아니라 실현 가능성을 판단하고, 건설과 토지의 관련 법규를 연구해 투자방안이 법률법규에서 실현 가능한지, 현재의 재산권 형식과 인수가 가능한지 파악해야 한다. 그리고 부동산 개발의 거액의 자금원을 얻을 수 있는지도 중요한 관건이다.
따라서 계획 단계의 실현가능성 분석이 확정된 후에야 전체 계획을 실행에 옮겨야 다음 단계의 투자 절차를 계속할 수 있다. 투자자들은 계획 평가 과정에서 그들이 받은 제한으로 인해 약간의 변화가 있을 수 있다는 것을 이해해야 한다. 따라서 투자자는 실현가능성 분석을 할 때 간단한 수락 또는 거부 과정으로 간주해서는 안 되며, 실제로는 재평가 및 수정 기능을 포함합니다. 일반적으로 일부 대형 프로젝트에서는 투자 결정의 성공을 보장하기 위해 실현가능성 분석을 반복적으로 연구하고, 정식 의사 결정 전에 실현가능성 연구를 수행하여 투자 결정의 정확성을 보장할 수 있습니다.
부동산 투자 단계 2, 토지 개발권 획득
이 과정은 토지사용권이나 재산권의 취득과 협상 절차를 포함한다. 계획기간 내에 투자방안이 실현될 수 있는 경우 토지사용권의 취득 형태는 투자자가 전체 매수, 협력개발, 부분 사용권 (예: 지상권) 또는 장기 임대와 같은 다음 고려의 중점이다. 재산권 형태를 확정하는 동시에 토지를 취득하고 토지 소유자와 흥정하는 절차를 진행하여 재산권의 취득 원가를 결정해야 한다. 이 과정에서 임대를 통해 1 급 시장에서 땅을 가져갈 것인지, 아니면 2 급 시장에서 땅을 살 것인지, 구체적인 법적 절차가 다르며, 각 링크는 불필요한 분쟁을 피하기 위해 명확해야 한다. 또한 부동산은 좋은 담보물이기 때문에 취득 비용은 보통 매우 크며, 대부분의 투자자들은 금융 지렛대를 이용하여 부동산 재산권을 얻는다. 즉 금융기관에서 자금을 조달하는 것이다. 금융 기관마다 신용 비용 및 자금 조달 조건이 다르므로 자금 조달 활동을 수행할 때 투자 계획과 다양한 자금 조달 기회를 상세히 평가하여 가장 유리한 자금 조달 방법을 선택해야 합니다.
부동산 투자 단계 3, 부동산 건설 및 개발
부동산 개발은 우선 정부 건립과 계획의 허가를 받아야 한다. 프로젝트 설립과 계획은 자본 운영과 물, 전기, 석탄, 도로 등 다양한 지원 조건을 포괄하는 매우 복잡하지만 매우 중요한 작업이다. 부동산 개발의 전 과정에서 투자 결정, 토지 사용권 취득과 함께 전기 개발 작업 기간이라고도 합니다. 상술한 선행 작업이 완료되면 실질적인 건설 개발 단계에 들어갈 수 있다. 앞으로의 일은 계획 발전 요구에 따라 설계한 다음 건축업자를 찾아 건설하는 것이다. 전체 건설 과정에서 투자자는 반드시 필요한 감독을 하거나 감독회사에 위탁하여 건설감독을 해야 한다. 발전에 필요한 자금이 상당히 크기 때문에, 대부분의 경우 투자자들은 금융기관으로부터 자금을 조달해야 한다. 이때, 자금 조달 활동은 중요한 임무가 되었다. 어떻게 하면 유리한 융자 기회와 융자 조건을 획득하고 선택함으로써 건설 개발 진도와 정시 완공을 보장하는 것이 현재 융자 활동의 주요 목표가 될 수 있습니다.
부동산 투자 단계 4, 부동산 판매 및 운영
부동산 판매 단계의 주요 임무는 다음과 같습니다.
첫째, 완벽한 마케팅 계획이 있어야 한다. 대상 시장의 구매자를 식별하고, 원활한 판매를 위한 적절한 마케팅 전략 및 마케팅 조직을 개발하는 것을 포함합니다.
둘째, 실제 판매 활동. 시장 상황 및 가능한 조건에 따른 다양한 홍보 방법, 계약 체결, 보증금 징수, 양도 등록 등의 구체적인 절차가 포함되어 있습니다.
세 번째는 금융 활동입니다. 부동산 금액이 어마하기 때문에, 판촉 과정에서 구매자를 유치하기 위해 유리한 융자 방안을 마련해야 하는 경우가 많다. 따라서 융자, 특히 주택 담보 대출과 각종 할부 활동도 이 단계에서 중요한 일이 될 것이다. 이 단계에서 개발된 일부 부동산은 판매를 목적으로 하지 않거나 판매 조건이 좋지 않기 때문에 부동산으로 경영할 수 있습니다. 즉 이윤을 목적으로 합니다.
관리 형식은 크게 두 가지 범주로 나뉩니다.
하나는 부동산을 다른 사람에게 임대하고 정기적으로 임대료를 받고 수익을 얻는 것이다. 이런 임대 경영 형식은 투자자들이 부담하는 관리비용이 낮고 수익이 고정적이며 위험은 적지만, 일반적으로 수익은 낮을 수 있다.
두 번째는 투자자 스스로 관리하는 것이다. 이때 투자자는 높은 수익을 얻을 수 있지만, 조작의 위험을 감당해야 하므로 수익이 불안정하다. 개발된 부동산은 각기 다른 경영 형식에 따라 수리, 갱신, 보존, 각종 비용과 세금 납부, 각종 수입 징수, 실제 경영에 필요한 관리 활동 등 다양한 관리 활동을 취해야 한다. 또한 부동산은 가격이 높고 내구성이 뛰어난 특수상품이기 때문에, 부동산 관리는 부동산 상품 애프터서비스에 꼭 필요한 것이 아니라 부동산 관리 자체도 부동산 전체 발전의 필수 요소가 되고 있다. 따라서, 어떤 부동산 관리 방식을 취하고, 어떻게 진정으로 부동산 관리를 잘 할 것인가 하는 것도 부동산 투자 과정 전반에 걸쳐 반드시 진지하게 고려해야 할 문제이다.