농촌 집단 토지 유통은 우리나라 특유의 토지재산권 제도의 특수한 산물이며 농촌 토지 소유권 경영권 사용권을 결합한 실현 형식이다. 현재 농촌 토지사용권의 유통은 가정청부경영제도를 고수하는 전제하에 계약자가 합법, 자발적, 유상 원칙에 따라 하청, 양도, 교환, 입주 등을 통해 소유한 토지사용권을 하청사나 다른 기관과 개인에게 양도하는 것이다. 토지 유통 후 개발 이용도 법에 따라 진행해야 하며, 토지 소유권 성격을 바꿀 수 없고, 토지 유통이라는 이름으로 경작지의 농업 용도를 불법적으로 바꾸는 것을 방지해야 한다. 따라서 농촌 건설지 유통은 농촌 집단 토지사용권 유통의 난점과 핫스팟으로, 현재 시급히 해결해야 할 문제 중 하나이다.
농업 산업화의 부상과 농촌 노동력의 이전으로 농촌 집단 토지사용권의 유통 속도가 현저히 빨라져 규모가 계속 확대되고 있다. 농촌 집단 토지 사용권의 합리적인 흐름을 안내, 개선 및 규제하는 방법, 특히 농촌 건설 토지가 유통될 수 있는지 여부, 즉 농촌 건설 토지의 합법적 유통을 규제하여 농촌 집단 토지의 합리적이고 지속 가능한 이용을 실현하는 방법.
5438 년 6 월 +2004 년 10 월 국무원 28 일' 개혁 심화에 관한 엄격한 토지관리 결정' 은 "계획에 부합하는 전제하에 마을, 집진, 건설진 농민 집단 소유 건설용지 사용권을 법에 따라 양도할 수 있다" 고 지적했다. 이 원칙적인 규정은 지방정부에게는 여전히 조작할 수 있는 법적 규범이 부족하다. 2005 년 7 월,' 광둥 () 성 집단건설지 사용권 유동 관리 방법' 은' 정부령' 형식으로 발표되어 이 성 농촌 집단토지가 직접 시장에 진출할 수 있는 지방적 법적 근거를 제공하였다. 현행 징집제도의 법적 틀 아래' 정부 징발 없이는 어떤 농지도 합법적으로 비농용도로 전환할 수 없다' 는 전통을 깨고, 징집제도와 농지 직접입시제도가 공존하는 새로운 시대가 등장했다.
첫째, 농촌 집단 토지 사용권 이전의 정책 진화
KLOC-0/950 이후 우리나라 농촌은 네 차례의 대규모 토지재산권 제도 변천, 또는 농촌 집단토지사용권 유동 정책이 4 시기를 거쳤다.
첫 번째 기간: 1950 년대 초.
1950 년 6 월 반포된' 토지개혁법' 제 30 조는 농민들이' 자유경영, 매매, 임대' 가 소유한 토지를 농민들에게 자유롭게 양도할 권리를 부여했다고 규정하고 있지만, 이 기간은 비교적 짧다.
2 기: 65438+50 년대 중반 -65438+70 년대 후반.
1955 가 시작한 농업생산수단의 사회주의 개조와 인민공사 운동은 결국 3 급 소유제와 팀 단위의 집단소유제를 확립하여 농민의 토지재산권 의식을 약화시켜 농촌 토지 소유권의 허위로 만들었다. 농민 개인과 토지 사이에는 합법적인 재산권 관계가 없고,' 경영권, 자유매매, 자유임대' 의 유동 모델은 더 이상 존재하지 않는다.
세 번째 기간: 개혁 개방 초기-265438+20 세기 초.
65438 년부터 0978 년까지 잇따른 토지생산도급책임제는 농촌토지제도가 단순한 집단소유에서 집단소유와 가족경영을 분리하는 모델로 전환되고 농촌 집단토지사용권이 싹트고 있음을 상징한다.
65438-0987 년, 국무원은 일부 연해 선진 성시에서 토지 적정 규모 경영 시범을 승인하여 토지경영권 유통이 가계 청부 경영의 제한을 돌파하고 농촌 토지유통제도가 새로운 탐구기간에 진입하기 시작했다.
1998 개정된' 토지관리법' 은 농촌토지사용권의 자유유통을 규제했고, 2003 년 시행된' 농촌토지청부법' 은 법적 차원에서 합법적인 토지청부경영권을 보호했다. 법에 따르면 가정청부를 통해 취득한 토지청부 경영권은 법에 따라 하청, 임대, 교환, 양도 또는 기타 방식을 통해 유통될 수 있다.
4 단계: 2005 년 이후
5438 년 6 월 +2004 년 10 월 국무원 28 일' 개혁 심화에 관한 엄격한 토지관리 결정' 은 "계획에 부합하는 전제하에 마을, 집진, 건설진 농민 집단 소유 건설용지 사용권을 법에 따라 양도할 수 있다" 고 지적했다. 2005 년 7 월 광둥 () 성 정부는' 광둥 () 성 집단건설지 사용권 유동 관리 방법' 을 제정해 농촌 집단건설지 사용권이 시장 유통을 할 수 있다는 것을 분명히 했다. 입찰 경매 상장 온라인 입찰을 통해 네 가지 방식으로 진행된다는 것은 농촌 건설지 이용권 유통이 시장화 단계에 들어갔다는 것을 의미한다. 다른 분야도 어느 정도 느슨해지기 시작했다.
둘째, 농촌 집단 토지 사용권 이전의 현상과 특성
65438 년부터 0987 년까지 우리나라는 토지사용제도 개혁을 실시하여 국유토지사용권이 시장에 진입했다. 국유지 유상용제도의 수립은 경제와 사회의 발전을 촉진시켰지만, 집단토지사용제도의 개혁은 상대적으로 뒤쳐졌다. 농촌 집단 토지사용권의 유통에는 농용지 유통과 건설용지 유통이 포함된다. 농용지는 농촌 토지 청부법 규정에 따라 진행되어야지 그 용도를 변경해서는 안 된다. 그러나 농지를 건설용지로 바꾸는 것은 현재 국가가 징수할 수밖에 없다.
1. 실제로 농촌 집단토지사용권의 유통은 보편적으로 존재한다. 특히 건설지의 유통은 더욱 그렇다.
현행 토지관리법은 농촌 집단 토지사용권의 유통이 비농업 건설에 쓰이는 것을 금지하고 있다. 도시와 농촌의 이원 구조와 국가와 집단의' 두 가지 재산권' 이 두 개의 분할된 토지 시장을 형성했다. 1980 년대 이후, 경제가 발달한 지역의 도시와 농촌의 도시화가 진행됨에 따라 집단 건설지 자산의 성질이 점차 드러나면서 집단 건설지 사용권이 분양, 양도, 임대, 담보 등으로 자발적으로 유통되는 현상이 빈번하게 발생하고, 수량과 규모는 확대 추세를 보이고 있으며, 집단 건설지 스텔스 시장은 사실상 객관적으로 존재한다. 광동, 절강, 장쑤, 상하이 등지에서 국유건설용지 부족과 농민들이 산업화, 도시화에 참여하는 문제를 해결하기 위해 도시 교외, 현, 중심지진의 많은 기업들이 집단토지를 사용하여 집단 건설용지를 시장에 투입하는 것이 사실이 되었다. 주강 삼각주 지역은 특히 두드러진다. 주강 삼각주 지역의 농촌 집단 건설지 사용량은 실제로 집단 건설지의 50% 를 초과했고, 동부, 서부, 북부 지역도 20% 를 넘는 것으로 집계됐다. 그러나 이런 현상들은 현행 농촌 집단 건설지 관리 제도와 약간의 갈등이 있어 시장경제 조건 하에서 집단 건설지 이용권 유통의 내재적 수요를 반영해 심오한 합리성을 가지고 있다.
그러나 자발적인 유통은 많은 토지 분쟁을 야기했다. 정당성이 부족하기 때문에, 이런 유동 계약은 계약법에 규정된 무효 계약에 속한다. 경영실적이 좋지 않은 일부 기업들은 법적 허점을 이용해 의도적으로 계약이 만료되기 전에 임대료를 지불하지 않아 농민 집단이익이 소송 기간 동안 보장되지 않는다.
현실에서는 농촌 집단 건설지 유통 과정에서 산업화와 도시화가 농촌 집단 토지 유통의 외적 추진력이며 불합리한 토지 사용 수익 분배 메커니즘은 집단 토지 이용권 유통의 내재적 원동력이라는 것을 발견하기 어렵지 않다. 사회경제의 급속한 발전에 따라 농촌 집단 토지사용권의 유통은 줄곧 난처한 지경에 처해 있다.
2. 농촌 집단 건설 토지 유통의 방법과 특성
농지 청부 경영권 유통의 형식은 주로' 삼폐' 사용권의 양도, 하청, 교환, 입주, 경매 (임대) 이다. 농촌 집단 건설용지 유통의 형태는 주로 토지사용권리스, 토지사용권의 직접 유통, 토지입주, 연합업 등이 있다.
농촌 집단 건설지 유통의 형태와 특징: 첫째, 기업의 발전과 함께 기업의 합병, 합병, 재편, 주식제 개조로 인해 집단 건설지 사용권의 유통이 나타났다. 둘째, 향촌급 집단경제조직은 경제를 발전시키고, 집단건설용지사용권을 주식으로 입주나 연합업 등으로 내외기업을 설립하는 것이다. 셋째, 기업간 채권채무가 사법판결로 인한 집단 건설용지 사용권의 유통이다. 넷째, 유휴 집단 건설 토지를 이용하여 임대하다. 다섯째, 교외 농민 농가 임대, 모기지, 양도, 사용권 변경, 즉 집단 토지 사용권이 농민 주택과 함께 양도되고 임대된다. 향진 기업용지는 일반적으로 기업 개편에 따라 유통될 뿐만 아니라, 농촌 주택기지도 주택 매매나 임대에 따라 유통된다. 현실은 이런 농촌 집단 토지사용권의 유통이 이미 보편적으로 존재하고 시장 경제의 객관적인 요구에 부합한다는 것을 증명한다.
셋째, 농촌 집단 토지 사용권 이전의 법적 제약
농촌 집단 토지사용권의 유통에 대한 법률의 제한은 주로 농촌 집단 건설지의 유통을 가리킨다. 현재, 농촌 집단 건설지 유통에는 아직 전문적인 법규가 없다. 토지 분류, 사용 및 계획과 관련된 유일한 법률은 1998 년 개정된' 토지관리법' 이다.
헌법 제 10 조는 "도시 토지는 국가 소유이다. 농촌과 도시 교외의 토지는 법률 규정이 국가 소유를 제외하고 집단 소유에 속한다. 택지, 자류지, 자류산도 집단 소유다. 국가는 공익의 필요를 위해 법률 규정에 따라 토지를 징수하거나 징용하고 보상할 수 있다. 어떤 조직이나 개인도 점유, 매매, 임대 또는 다른 형식으로 토지를 불법으로 양도할 수 없다. "
현행 《 토지관리법 》 제 2 조는 "국가가 법에 따라 국유지 유상 사용 제도를 실시한다" 고 규정하고 있다. 제 43 조는 "어떤 기관이나 개인이 건설을 위해 토지를 사용해야 하는 사람은 반드시 법에 따라 국유지 사용을 신청해야 한다" 고 규정하고 있다. 그러나, 향진 기업과 촌민 건설 주택을 설립하는 것은 법에 따라 본 집단경제조직 농민이 단체로 소유한 토지를 사용할 것을 비준하거나, 향촌 공공시설과 공익사업 건설이 법에 따라 농민 집단 소유의 토지를 사용할 수 있도록 비준한 것을 제외하고는 제외한다. 전항에서 법에 따라 신청한 국유지는 국가가 소유한 토지와 국가가 징용한 원래 농민이 단체로 소유한 토지를 포함한다. "
특히' 토지관리법' 제 63 조는 "농민들이 단체로 소유한 토지사용권은 비농업 건설에 양도, 양도, 임대해서는 안 된다" 고 명시했다. 이에 따라 농민들이 단체로 소유한 토지는 경작지든 집단건설용지든 징수되어 국유로 전환된 후에야 건설용지로 전환될 수 있다. 그리고 토지 취득 보상 기준에 따라 농민들은 농지 연간 생산액의 30 배까지만 보상받을 수 있다. 이는 농민들이 집단토지의 처분권이 없고, 실제로 토지재산권이 없기 때문에 토지유통의 수익을 얻을 수 없다는 것을 의미한다.
상술한 법률 규정은 비농업 건설에서 집단 토지를 사용하는 범위를 엄격히 제한하여 농촌 집단경제조직이 스스로 집을 지을 수 있도록 허용한다. 즉, 집단경제조직 구성원은 본 집단경제조직의 토지를 이용하여 기업을 운영하거나 집을 지을 수 있지만, 집단토지사용권을 양도, 양도 또는 임대해서는 안 된다는 것이다. 즉, 집단 건설용지가 본향진 이외의 기업과 개인으로 유통되는 것은 법적으로 명시적으로 금지되어 있다는 것이다. 그러나 현실적으로 대량의 농촌 집단건설용지가 국가법규의 제한을 돌파하고 임대 양도 협력 입주 등을 통해 집단 건설용지를 농촌 집단경제조직 이외의 기업과 개인에게 유통한다. 특히 개혁개방 이후 지방정부는 유통을 통해 공단 건설과 도시 건설에 사용되어 경제 발전과 도시 건설지의 필수 부분이 되었다. 한편으로는 경제건설과 도시 발전에 따라 국가건설지 지표만으로는 수요를 충족시킬 수 없고 농촌 집단건설용지가 중요한 보완물로 필요하다. 한편, 국가의 현행 토지 취득 방식이 농민의 이익을 침해하여 점점 더 보이콧을 당하고 있다. 농민들은 자신의 이익을 보호하기 위해 토지 유통을 선택하고 소유권을 유지하는 경향이 있다.
법률 조건의 제한을 받아 농촌 건설용지 사용권 유통이 크게 제한되었다.
넷째, 각지에서 농촌 집단 건설 토지의 유통을 적극적으로 탐구하다.
우리나라는 토지 사용 통제 제도를 실시하고, 특히 농지에 대해 가장 엄격한 경작지 보호 정책을 실시하여 농업 용도를 바꾸지 않고 그 유통을 제한하는 것은 의심할 여지 없이 매우 정확하다. 그러나 시장경제 여건 하에서 농촌 건설용지도 제한과 제약을 받아 어느 정도 정당한 역할을 할 수 없게 됐다. 단체토지가 직접 시장에 진입하면 토지자원의 효과적인 배분에 도움이 되고 토지의 역할을 충분히 발휘할 수 있기 때문에 각지에서 집단건설용지사용권의 유통을 적극적으로 탐구하고 있다. 국토자원부는 이미 소주, 장쑤, 순호, 안후이, 호주, 절강, 안양, 하남, 광둥 등에서 시범을 펼쳤다.
1. 파일럿 도시 연습
200 1, 저장성 원주시가 먼저 새로운 조치를 내놓아 농민들의 집단 건설용지 사용권이 유통될 수 있도록 규정하고 있다. "방법" 은 집단 건설지의 건물과 구조물이 법에 따라 양도될 때 그 토지사용권을 그에 따라 양도할 수 있다고 규정하고 있다. 양도 방식에는 판매, 증여, 교환 및 주식 가격 책정이 포함됩니다. 도시 (마을) 계획 구역 내에서 집단 토지사용권이 양도될 때, 시와 현 정부는 먼저 토지를 국유로 징수한 다음 국유지 양도 방식을 참고하여 수속을 밟는다. 계획구 밖에서 농민 농가의 유동 범위는 원래의 동촌에서 동현으로 확대되었다. 양수인이 원택지를 마을 집단에 반납한 뒤 새로 유통된 토지소유권은 변하지 않아 토지양도금을 납부할 필요가 없다. 택지 이외의 집단건설용지는 그 용도에 따라 다른 유통방식을 취하고 납부해야 할 세금도 다르다.
2002 년 6 월 5438+065438+1 현지 시장의 수급 상황에 따라 본 지역의 집단 건설지 사용권 유동 연간 계획을 제정하다.
2003 년 6 월, 광둥 () 성 정부는' 농촌 집단 건설지 사용권 유통에 관한 통지' 를 발표하여 농촌 집단 건설지 사용권이 상장되어 판매, 양도, 임대, 담보할 수 있다는 것을 분명히 했다. 반드시 네 가지 조건을 충족시켜야 한다. 하나는 비준된 사용이나 인수된 건설지; 둘째, 토지 이용 마스터 플랜과 도시 건설 계획에 부합한다. 셋째, 법에 따라 토지 등록을 처리하고 토지 소유권 증명서를 취득한다. 넷째, 국경은 명확하고 소유권 논란은 없다. 특히 소득이 농민에게 기울어지고 농촌 집단 건설지 사용권 유동 수입의 약 50% 가 농민 사회보장 마련에 사용된다는 점을 강조한다. 나머지 50% 는 집단발전촌 집단경제에 남아 대부분 농민에게 나누어 줘야 한다.
위에서 언급 한 장소의 관행과는 달리 파일럿에도 많은 문제가 있지만 농민의 이익을 보호하고 농지가 풀뿌리 정부에 의해 변모되지 않도록 보장하는 방법은 큰 관심을 불러 일으켰습니다.
2. 사회 발전과 시장경제는 법률, 규정, 정책의 혁신이 필요하다.
현행 토지법 정책은 농촌 집단 토지 사용 제도, 특히 집단 건설지 사용에 많은 제약이 있어 시장경제 발전에 부정적인 영향을 미쳤다. 시장경제의 발전이 성숙해짐에 따라 농민 집단토지 소유권을 직시하고 집단토지 유상 사용 제도 개혁을 실시하며 건전하고 합리적인 농촌 집단토지사용권 유동 방식을 수립하는 것이 시급하다. 법률과 정책 제도에서 혁신을 해야 한다.
2005 년 6 월 5438+ 10 월 1 일,' 광동성 단체건설지 사용권 유통관리법' (이하' 방법') 이 본격적으로 발효되는데, 이는 집단토지 유통을 규제하는 최초의 성급 규정이다. 광둥 () 성 집단건설용지 사용권은 양도, 임대, 양도, 전세, 저당, 농촌 경영지가 모두 시장을 통해 유통될 수 있다. "방법" 에는 주로 다음과 같은 혁신이 있습니다.
첫째, 집단 건설용지 사용권은 국유지와 마찬가지로 판매, 임대, 양도, 전세, 모기지, 주가로 주식을 매입할 수 있다. 그 후, 토지의 가격은 더 이상 그것의' 신분' 이 아니라, 그것의 지리적 위치에 달려 있다. 현재 광동에서는 집단토지사용권을 제외하고는 부동산 개발을 할 수 없고, 다른 용도의 토지는 모두 평가기관에서 같은 평가를 받았으며, 같은 위치의 집단토지와 국유지의 땅값은 똑같다.
둘째, 집단 건설용지 사용권이 유통되는 과정에서 전적으로 농민 스스로 양도, 임대 또는 가격 입주 여부를 결정하고, 반드시 본 집단경제조직의 3 분의 2 이상 구성원 또는 촌민 대표의 동의를 거쳐야 농민의 토지 소유권을 진정으로 구현할 수 있다.
국가가 공공이익을 위해 집단 건설지를 법에 따라 징수하거나 징용할 경우, 토지집단 소유자와 이용자는 복종해야 하지만, 반드시 촌민 회의 회원의 3 분의 2 이상 또는 본 집단경제조직 회원의 3 분의 2 이상 촌민 대표의 동의를 받아야 한다. 승인을 받기 전에 반드시 마을 사람들의 동의를 얻어서 마을 사람들의 알 권리와 참여권을 보장해야 한다는 것이다.
셋째, 농민 집단은 공업기업과 합법적으로 협상하고, 자주 양도하고, 단체 건설지를 임대할 수 있다. 이것은 농촌 집단 토지사용권 시장가격 형성에 유리하며 정부가 징집보상 기준을 제정하는 데 참고체계를 제공한다. 농지가 직접 시장에 진입하면 공업화 비용을 낮추는 데 도움이 되기 때문이다. 농민이 공업업체와 직접 협상하면 징수 후 가격이 정부보다 낮을 수 있다.
넷째, 집단 건설용지 이용권 유동 수익을 농촌 집단재산 통일관리에 포함시켰는데, 그 중 50% 이상이 농민 사회보장마련에 특별히 사용되었으며, 유용해서는 안 되며, 농민의 이익에 최종선을 제공하였다.
국가에 관련 규정이 없는 상황에서 절강 장쑤 광동 등 연해 선진국시는 경제 발전의 필요에 따라 시범을 실시해 일련의 농촌 집단 건설지 유동 관리 방법을 내놓고 농촌 집단 건설지 유동 메커니즘을 탐구하고 규범적이고 질서 있는 관리를 실현하며 초보적인 경험을 쌓았으며 토지 관리법 등 관련 법규 개정, 토지 사용 제도 개혁을 위한 정책 기반을 마련했다. 우리나라 집단 건설지 사용권 유동 관리를 더욱 규범화하기 위해 국무원' 개혁 심화에 관한 엄격한 토지관리 결정' 에 따라 국토자원부는 2006 년' 집단 건설지 유동 관리 규정' 을 연구하여 제정하였다.
한편 국토자원부와 국가발전개혁위원회도 공동으로' 농촌 건설지 감소와 도시 건설지 증가와 연계된' 정책을 시범적으로 탐구했다.
다섯째, 집단 건설 토지 사용권 이전 개혁의 기본 원칙
1. 토지자원을 합리적으로 배치하고, 집단건설용지 사용제도 개혁을 추진하며, 농촌 집단건설용지가 시장에 진입하도록 허용하다.
토지는 요소 시장의 특수한 상품으로서 시장 메커니즘을 통해 조절하고 구성해야 한다. 첫째, 토지 효과 극대화의 원칙에 따라 토지 자원을 합리적으로 배분하는 것이다. 두 번째는 시장 메커니즘을 통해 토지 가격과 가치의 일관성을 실현하는 것이다. 농촌 집단 건설지가 시장에 진입하면 농촌 집단 토지의 자산 효과를 충분히 발휘하여 토지 자원 시장화 배치 메커니즘의 형성을 가속화할 것이다.
2. 농민토지재산권을 절실히 보호하고 집단건설용지와 국유건설용지와 동등한 권리를 부여한다.
농촌 집단 토지 소유권을 보존하고, 조건에 부합하는 전제하에 집단 건설용지가 직접 시장순환에 들어갈 수 있도록 허용하여 집단 토지와 국유 토지 권리의 평등을 실현하고 통일, 규범, 질서 있는 도시-농촌 일체의 토지시장 체계를 확립하고, 집단 건설용지 사용권의 유통을 전면적으로 추진하여 규범화, 제도화 궤도에 포함시키기 위한 법적 기반을 마련하다.
3. 집약적으로 토지를 절약하고, 총량통제와 용도통제를 강화하고, 농촌 집단 건설지 유통을 규범화하다.
집약과 절약과 토지 자원 활용은 국가가 토지 개발 이용을 유도하는 기본 정책이자 집단 건설지 유통이 따라야 할 기본 원칙이다. 경제, 행정, 계획 등의 수단과 조치를 통해서만 농촌 건설지의 조잡하고 무질서하며 비효율적인 상황을 변화시켜 토지의 절약과 집약적인 이용을 촉진할 수 있다.
단체건설용지 입시를 허용하는 동시에 집단건설용지 공급총량통제, 토지이용마스터계획, 도시마스터플랜 등을 통해 집단건설용지 공급지표를 연간 공급계획에 포함시켜야 한다. 농지를 건설용지로 옮기려면 반드시 토지 사용 통제 원칙에 따라 토지 취득 신청과 비준을 이행해야 한다.
4. 집단 건설용지 유통과 관련된 제도와 법률체계를 보완하여 국가 토지정책의 더 나은 연계를 보장한다.
농촌 집단 건설지 유통은 토지 징수, 도시 마스터 플랜, 토지 이용 마스터 플랜, 토지 사용 통제, 토지 수익 분배 등 관련 제도와 정책의 연계와 관련될 수밖에 없다. 관련 정책을 개선하고, 집단 토지 이전 절차가 공개적이고 공정하며, 토지에 대한 농민의 권리를 반영하고, 농민의 합법적 권익을 보호하고, 국가 토지 정책의 연계를 보장하며, 개혁이 순조롭게 진행되고 농촌 사회의 안정을 보장하도록 보장한다.