① 지역은 상업에 적합하지 않고 살기에 적합하다.
② 이 단계의 개발자 발전도 거주에 적합하고 경영에는 적합하지 않다.
(3) "상재" 후의 가격은 이전 상업이 사용한 가격보다 높다.
어떤 의미에서, 오랫동안 정부의 계획이 시장을 이탈하여' 주거개상',' 상개정' 이 생겨났다. 이런 환경에서 개발업자의 시장 관점에서의 변화는 어느 정도 계획상의 허점을 메웠다.
그러나' 상개화' 는 위법행위라는 점에 유의해야 한다. 관련 법률은 건설용지가 법에 따라 비준된 후, 토지단위는 원래 비준한 토지 용도를 무단으로 변경해서는 안 된다고 규정하고 있다.
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둘째, 사건
1990 년대 초 선전 오피스텔 시장이 왕성하게 발전하여 거래량이 급증하였다. 공급과 수요의 균형이 깨지면서 시장이 장기간 침체되어 많은 난미루가 나타났다. 당시 위험을 피하기 위해 일부 승인 오피스텔은 비지니스 아파트나 호텔형 아파트로 개조되었다. 현재 베이징 부동산 시장이 성행하고 있는' 상개소' 도 상업용 부동산이 과열되었다는 신호이다.
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셋째, 사업 개혁의 단점
상품주택 개혁의 폐단, 혹은 상품주택과 주택의 차이는 주로 다음과 같은 방면에 나타난다.
1. 연한이 다른 재산권
주택건물은 70 년, 상업건물은 40 년 동안 사용할 수 있다. 국가 규정에 따르면 상업 관광 오락지 사용 연한은 40 년, 주거지 사용 연한은 70 년이다.
동시에, 물권법은 주택 건설용지 사용권이 만료된 후 자동으로 갱신하도록 규정하고 있다. "비주거건설용지 토지사용권" 은 자동으로 갱신할 수 없다. 확실히 토지를 계속 사용해야 하는 경우, 토지 이용자는 토지 사용 만료 1 년 전에 신청을 해야 한다. 갱신을 승인한 사람은 토지사용권 양도계약을 재체결하고 규정에 따라 토지사용권 양도금을 납부해야 한다. 대중의 이익을 위해서라면, 토지를 회수할 필요가 있다.
2. 다른 부대 시설
상품주택 개혁은 호구로 이전해서는 안 되고, 근래에 입학해서는 안 된다.
상품주택은 교통, 교육, 의료위생 등 대량의 공공시설을 실현할 수 없는 것으로 알려졌다. 이는 주로 초기 상품 주택과 주택 건설의 계획 목적이 다르기 때문이다. 그리고 일반 상가 이전 프로젝트는 호적을 이전하고 인근 학교에 다닐 자격이 없는 경우가 많다.
용적률은 녹화 및 공공 시설에 사용되는 면적과 다릅니다.
상품주택은 일반 주택단지의 보조시설을 건설할 필요가 없기 때문에 이런 건물의 용적률이 매우 높다. 주택보다 상업용 건물의 녹화와 공공시설이 줄어든다는 얘기다.
4. 다른 보안 수준
상품주택은 환기에 대한 요구가 상대적으로 낮기 때문에 안전에 약간의 위험이 있다.
5. 부동산비, 관리비, 양도증서세는 다릅니다.
상업이 거주로 바뀐 후 물, 전기, 재산비는 상업 소비에 따라 청구된다. 상업 프로젝트의 수력 발전은 종종 상업용 물과 상업용 전기에 따라 청구되므로 주거 비용은 일반 주택보다 높습니다. 둘째, 상주프로젝트의 관리비는 보통 일반 주택물보다 높다.
또한 상업 및 주거 프로젝트는 주거 기준에 따라 증서세를 납부 할 수 없습니다. 중계과정에서 상업용도에 따라 관련 비용을 계산하는데 양도증서세는 4%, 일반주택양도증서세는 2% (144m2 이하) 입니다. 동시에 상업양도에도 영업세와 토지부가가치세를 징수한다.