나, 장식과 추가의 차이
주택 임대차 분쟁에서 추가 처리에 대해 논의하기 전에 필자는 우선 장식과 추가의 개념을 구별해야한다고 생각합니다. 건설부가 발행 한 "건물 장식 규정"(1995 년 9 월 1 일 시행)에 따르면 제 2 조 3 항은 "이 규정에서 언급하는 건물 장식은 특정 환경 품질 요구 사항을 달성하기 위해 장식 재료를 사용하고 건물, 구조물의 외부 및 내부에 장식 재료를 사용하고 엔지니어링 및 건설 활동의 장식 장식을 말합니다."라고 규정하고 있습니다. . 장식은 건물 또는 구조물에 설치 및 장식 된 장식 재료를 의미하며 건물 또는 구조물에 설치된 중앙 냉난방, 승강기, 수도, 전기 등과 같은 추가 서비스 시설 또는 장비는 포함되지 않음을 알 수 있습니다. 현재 법원에 제기되는 주택 임대차 분쟁의 경우 임차인의 손실에는 인테리어 자재의 손실뿐만 아니라 위와 같이 추가된 설비의 손실도 포함됩니다. 이러한 장비는 주택에 매립해야 하기 때문에 설치 및 철거 비용이 매우 높습니다. 일단 제거되면 그 자체의 가치에 심각한 영향을 미치고 집 자체가 손상됩니다. 따라서 법원은 일반적으로 이러한 장비에 대한 판단은 임대인이 부담하고 임대인은 임차인에게 손실을 적절히 보상한다고 결정합니다. 그러나 법률 문서에서 일부 법원은 리노베이션 손실이 비과학적이기 때문에 임차인의 장비 손실과 리노베이션 손실을 일괄 적으로 언급합니다. 건설부의 규정에 따르면 장식의 내용에는 리프트, 에어컨 및 기타 보조 장비의 설치가 포함되지 않으며 "개조 장비"의 개념이 장식의 내용을 완전히 포함하지 않기 때문입니다. 저자는 위의 두 가지 손실을 총칭하여 증가 또는 손실이라고 해야 한다고 생각합니다. 왜냐하면 "도시 주택 임대 관리 조치", 제 23 조, "도시 공공 주택 관리 규정", 제 25 조와 같은 관련 법률 조항에 따르면 위의 두 요소를 요약하는 "플러스"라는 단어가 있기 때문입니다. 필자는 법규의 규정과 일관성을 유지하기 위해 개조 및 추가 설비를 요약하는 "추가"개념이 더 적합하다고 생각합니다.
둘째, 추가의 성격과 특징
민법 이론에서 동산의 소유권은 압류를 통해 얻을 수 있습니다. 합유란 서로 다른 소유자가 하나의 물건으로 결합하여 새로운 재산을 형성하는 것을 말합니다. 압류는 동산과 부동산의 압류, 동산과 동산의 가압류로 나눌 수 있습니다. 동산과 부동산의 압류의 일반적인 원칙은 부동산이 주된 목적물이고 부동산의 소유자가 압류의 소유권을 취득하는 것입니다. 이 법은 일반적으로 부동산 소유자의 선의에 따라 달라집니다. 선의로 부착한 부동산 소유자는 부당이득법에 따라 부동산 소유자에게 보상을 청구할 수 있습니다. 악의(예: 임차 주택에 주택에 불리한 건물을 설치하는 등)로 부착한 주택 소유자는 손해를 제거할 책임이 있습니다. (1) 대만 민법 제811조는 동산이 부착으로 인해 부동산의 중요한 부분이 된 경우, 부동산의 소유자는 동산의 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다. 다만, 동산의 원소유자는 부당이득에 관한 규정에 따라 동산의 가치에 대한 배상을 청구할 수 있습니다(중화민국 민법 제816조). 독일 민법 제946조는 "동산과 토지가 토지의 일체로서 부속되어 있는 경우 토지의 소유권은 동산에까지 미친다"고 규정하고 있습니다. 그러나 동산의 소유자는 그 손실에 대해 보상을 받아야 합니다(제951조). 관습법에서는 동산을 부동산에 부착할 수도 있습니다. 중국의 동산 및 부동산 부착에 관한 법률에는 직접적인 규정이 없지만 대법원은 위 이론의 기본 구체화 조항 제 86 조의 "여러 의견 문제에 대한 민법 일반 원칙의 이행에 관한 의견 (재판 이행을위한)"(이하 "의견")에서 "타인의 재산에 재산의 비 소유자가 추가 할 재산의 소유자가 재산의 추가 및 재산 소유자의 재산의 반환에 동의하고 재산에 부착물의 반환에 동의하는 경우 재산 소유자의 재산의 추가 및 소유자의 재산의 반환을 동의한다."고 규정하고 있습니다. 부동산을 반환할 때 부속물의 처리방법에 관하여 협의가 있는 경우에는 그 협의에 따라 처리하고, 협의가 되지 아니하여 협의가 불성립한 경우에는 부속물을 제거하거나 제거를 명할 수 있으며, 제거할 수 없는 경우에는 부동산 소유자에게 할인된 가격으로 인도할 수 있으며, 이로 인한 손해는 부동산 소유자가 부담한다"고 규정하고 있습니다.
주택 임대차 분쟁 사례, 증축 및 원래 임차 주택은 동산 및 부동산의 증축에 속합니다. 부속물은 부속물이고 주택은 주된 목적물입니다. 부속물은 부동산으로서 주된 주택에 부착되어 있으므로 그 소유권은 주택의 소유자가 취득합니다.
주택 임대 활동에서 부속물은 다음과 같은 특징이 있습니다.
1. 부속물은 임차인이 소유합니다. 부가물은 임차인의 투자와 행위 증가의 산물이므로 그 소유권은 확실히 임차인에게 있습니다.
2. 임차 주택에 부가물을 부착한 후 원본을 인식할 수 있지만 분할할 수 없게 된 경우.
3. 부가물을 강제로 주택에서 분리할 경우, 재산에 손상을 입히거나 비용이 과다하게 발생할 수 있습니다.
이 문서에서 언급된 추가 사항은 이러한 특성을 모두 갖춘 개조 또는 추가 사항이며, 자체 가치에 심각한 영향을 미치지 않고 제거할 수 있는 경우 이 문서에서 추가 사항으로 간주하지 않습니다.
III. 임차인이 추가한 물건의 처리
중국 민법 총칙에는 추가의 처리에 관한 직접적인 규정이 없고, 대법원 의견서 제86조의 규정은 너무 일반적이며, 사법 실무의 구체적인 사례는 매우 다양하므로, 위 동산 및 부동산의 추가 이론은 법원이 주택 임대차 분쟁 심리에서 유사한 문제를 다루는 데 중요한 근거가 되었습니다. 필자는 주택임대차 분쟁에서 임차인의 부속물 및 보상과 관련하여 다음과 같은 원칙을 준수해야 한다고 생각합니다.
첫째, 사회적-경제적 이익의 원칙. 이것이 민법상 대항력 이론의 근본 취지입니다. 법이 부속물을 이유로 주물의 소유자에게 종물의 소유권을 취득하도록 강제하는 이유는 바로 부속물의 사회경제적 가치를 극대화하기 위해서입니다. 왜냐하면 부속물을 제거하면 한편으로는 부속물 자체에 손상을 입히고, 부속물의 소유자는 부속물을 인위적으로 제거하기 위해 많은 비용을 지출해야 하며, 경우에 따라서는 매우 높은 비용을 지출해야 하고, 부속물의 소유자는 주된 물건의 원상회복을 위해 또 다른 비용을 지출해야 하므로 엄청난 사회적 낭비를 초래할 것이기 때문입니다. 따라서 세계 대부분의 국가의 민법은 주된 물건의 소유자가 부착으로 인해 팔로워의 소유권을 취득하는 시스템을 명확하게 규정하고 있습니다. 필자는 현재 우리 민법이 명확하지 않은 상황에서 우리 사법 실무자들은 압류 적시 판단 이론에 따라 과감하게 판단해야한다고 생각합니다. 구체적으로 주택임대차 분쟁에서 임대차계약이 무효 또는 해지된 경우, 임차건물의 임차인이 선의로 증축을 한 이상, 증축물은 임대인에게 귀속되고, 증축물의 가액에 대한 손해배상책임은 임대인이 지게 된다. 여기서 선의의 증축에는 임대인이 명시적으로 동의한 증축뿐만 아니라, 임대인이 명시적으로 동의하지는 않았지만 나중에 반대 의사를 표시한 경우라도 양 당사자가 합의한 사용 범위 내에서 임차 건물을 보다 효율적으로 사용하기 위해 임차인이 한 합리적인 증축도 포함됩니다.
둘째, 불법행위 손해배상 원칙입니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 또는 임대차 목적상 합리적으로 필요한 정도를 넘어서는 등 악의적인 추가를 하는 경우, 이때 임차인이 한 특정 추가는 이미 임차건물에 대한 불법행위를 구성하므로 불법행위가 성립합니다. (3) 따라서 임차인은 원칙적으로 임차 건물을 반환할 때 임차 건물을 원상회복해야 하며, 임대인에게 발생한 손실에 대해서도 배상책임을 져야 합니다. 도시형 생활주택 임대차 관리 방안 제23조는 "임차인은 임차주택 및 부속시설을 선량한 관리자의 주의로써 합리적으로 사용해야 하며, 철거, 개조, 증축 또는 증축을 해서는 안 된다"고 규정하고 있습니다. 변경할 필요가 있는 경우 임차인은 임대인의 동의를 얻어 서면 계약을 체결해야 합니다. 임차인의 귀책사유로 주택이 파손된 경우 임차인은 그 수리 또는 배상의 책임을 져야 합니다." 단, 임대인이 그 증가분을 부담하고 적절한 보상을 하기로 동의하는 경우는 예외로 합니다. 현재 사법 실무에서 일부 사람들은 임차인의 악의적 인 추가가 임대인에게 정상적인 상황에서 여전히 가치를 사용하고 철거가 추가 가치에 심각한 영향을 미칠 경우 적절한 보상이 될 수 있습니다. 저자는 이러한 관행이 근거가 없다고 생각합니다. 임차인의 악의적 인 추가는 우선 불법 행위이므로 민법 불법 행위 이론에 따르면 불법 행위자는 원상 회복 또는 손해 배상의 책임을 져야합니다. 만약 추가한 물건이 임대인에게 사용가치가 있다는 이유만으로 임대인이 부담에 동의하지 않는다면 법원은 임대인에게 임차인의 손실을 부담시키고 배상하도록 강제할 수 있습니다. 이는 법령의 규정을 위반하고 임대인의 정당한 권익을 침해하는 불법행위에 해당합니다. 객관적으로도 임차인이 이익을 위해 무질서하게 개조하고 임대인이 보상하지 못하는 결과를 초래할 수 있습니다. 이러한 관행은 법적 규정과 실질적인 효과 측면에서 모두 바람직하지 않습니다.
셋째, 공정성 및 합리성과 결합된 과실책임의 원칙입니다. (4) 임차인이 선의로 증축한 경우, 임차인이 주택을 반환하면 임대인은 그 소유권을 임대인이 취득하였으므로 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 현재 해외에서는 부당이득 관련 조항에 따라 보상하는 것이 관행입니다. 중국 대법원 의견서 제86조는 보상을 감액할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이러한 조항은 계약 만료 시 쉽게 적용할 수 있습니다. 그러나 계약이 당사자 일방 또는 쌍방에 의해 무효화되거나 취소 된 경우 계약 만료 전에 임차인의 추가 손실을 보상하기 위해이를 단순하게 적용하기는 어렵습니다. 이와 관련하여 저자는 다음과 같이 임대인의 필요와 정상적인 상황에서 사용 가능한 가치에 따라 과실 책임의 원칙과 결합하여 상황에 따라 공정하고 합리적인 보상을해야한다고 생각합니다.
1. 임대인의 잘못 인 경우 임차인의 가산금 보상은 계약 만료 원칙, 즉 현재 가치의 가산금 평가, 임대인이 동등한 가치에 대해 보상하는 원칙에 따라 처리 할 수 있습니다. 그러나이 경우 임차인의 추가 투자는 임대 기간 동안 배분되어 비례 배분 기준으로 계산되어야한다고 주장하는 실무 동지들이 있습니다. 즉, 보상 금액은 총 추가 투자 금액을 총 임대 기간으로 나눈 값에 만료되지 않은 임대 기간을 곱한 값과 같습니다. 저자의 의견으로는 이 계산 방법은 공정하지 않습니다. 한편으로는 대부분의 경우 리스가 만료되어도 부가 가치의 사용 가치는 여전히 존재하고, 리스가 만료되면 부가 가치가 없어질 수 없으며, 다른 한편으로는 임차인에게 추가되는 총 투자에 대해 논란이 많고 정확하게 계산하기 어렵기 때문입니다. 부가 가치의 현재 가치를 평가하여 보상의 기초로 삼아야만 위의 불공정하고 불합리한 상황을 피할 수 있습니다.
2. 임차인의 귀책사유인 경우, 부가가치의 현재가치를 평가한 후 임대인의 할인 가용성을 기준으로 보상이 이루어집니다. 임대인의 가용성은 임대인의 특수한 상황을 고려하여 일반인이 일반적으로 사용하는 부가물의 가치를 기준으로 판단해야 합니다. 임대인이 부가 가치의 현재 가치를 충분히 보상하지 못하고 임차인에게 발생한 손실에 대해서는 계약을 계속 이행 할 수없는 잘못은 전적으로 임차인 측에 있으므로 손실의이 부분은 당연히 임차인이 부담해야합니다. 현재 사법 관행의 일부 동지들은 임대 계약으로 인한 임차인의 잘못으로 인해 임대 계약을 이행 할 수 없기 때문에 임차인의 손실 증가는 보상되지 않습니다. 제 생각에는이 견해는 임대인이 손실로 인한 계약을 이행하지 않기 때문에 실제로 적절한 보상에 대한 임차인의 임대인이 추가되기 때문에 논쟁의 여지가 있습니다. 관련 추가 이론에 따르면, 선의로 손실로 인한 추가를 한 임차인은 소유권에 대한 추가를 얻은 후 부당이득의 관련 조항에 따라 적절한 보상을 받아야합니다. 임차인의 계약 불이행으로 인한 손실은 추가 물품의 현재 가치와 임대인의 실제 보상액과의 차액에 불과합니다. 이 부분은 임차인이 직접 부담해야 합니다. 추가 물품의 소유권을 취득한 임대인이 임차인에게 추가 보상을 하는 것이 공정하고 합리적이며 법률에 근거한 것이라면 임대인이 지급해야 합니다. 물론 임대인의 손실은 임차인이 부담해서는 안됩니다. 위 견해의 오류는 임대인이 부담해야 할 비용을 임차인이 임대인의 손실로 부담하게 하는 것은 근거가 없다는 것입니다.
3. 양 당사자에게 모두 잘못이 있는 경우 공평의 원칙에 따라 임대인이 임차인에게 먼저 가산금의 손실을 배상해야 합니다. 추가 기능의 현재 가치와 차액은 임차인의 손실이 될 수 있으며 과실 책임에 따라 양 당사자가 공유 할 수 있습니다. 이와 관련하여 일부 동지들은 추가 기능의 현재 가치를 임차인의 손실로 직접 평가하고 과실 책임의 크기에 따라 양 당사자가 공유해야한다고 주장합니다. 저자는 이러한 관행이 포괄적인 고려 사항이 아니라고 생각합니다. 이때 부록은 분실되지 않고 임대인이 부록의 소유권을 취득하고 대부분의 경우 임대인에게 부록은 여전히 사용 가치를 가지므로 임대인은 임차인에게 적절한 보상을해야합니다. 임대인의 보상과 추가의 현재 가치의 차이는 임차인의 실제 손실이며, 이는 양 당사자의 과실 책임에 따라서만 공유 할 수 있습니다. 위 사례의 핵심은 임대인이 정당한 보상을 지급했어야 하는 것도 임차인과 임대인의 손실로 간주하여 임차인에게 불공평하다는 것입니다.
물론 위 원칙을 적용함에 있어 당사자가 체결한 임대차계약에서 임차인의 추가비용에 대한 처리 및 보상방법에 대해 양 당사자가 명확히 합의한 경우에는 당사자의 합의가 우선 적용되어야 합니다. 당사자 간 합의가 없거나 합의가 명확하지 않은 경우에만 위 원칙을 적용할 수 있습니다. 동시에 위의 원칙은 분리되어 세분화되어 있지 않습니다. 특정 사건을 다룰 때 때로는 하나의 원칙만 적용될 수도 있지만 대부분의 경우 통합적으로 적용됩니다. 그래야만 분쟁이 진정으로 공정하고 합리적인 방식으로 해결되고 양 당사자의 정당한 권리와 이익이 효과적으로 보호될 수 있습니다.
참고:
①선, "부동산의 물권취득에 관한 연구", 법학사, 민법 및 상법 시리즈 제3권, 1995년판, 43면.
(2) 셰자이취안, 민법상 재산권 이론(위), 중국정법대학출판사, 1999, 254쪽.
(3) 왕리밍, 재산법 이론 (개정판), 중국 정치 법학 대학, 2003, p. 203.
4 Ibid.