부동산 자금 관리-부동산 산업의 운전 자본 관리
운전 자금은 회사의 유동성이 가장 강한 자금으로, 회사의 경영 상황은 주로 운전 자금으로 지탱된다. 부동산업은 전형적인 자금집약적 업종으로 투자금액이 크고 위험계수가 높으며 자금회전시간이 길고 공급망이 길다는 특징이 있어 부동산 개발업체의 운영자금 관리가 특히 중요하다. 이 글은 중국 부동산업계의 유명 상장회사 5 곳을 선정해 2009 년부터 20 1 1 년 사이의 재무 데이터를 수집하고 전체 부동산업의 운영자금 관리를 분석하여 중소형 부동산회사에 참고할 수 있도록 했다.
키워드: 운영자금, 유동성, 부동산업의 운영능력
개요: 운전 자본은 회사의 가장 큰 고 유동성 자본입니다. 회사의 경영 상황은 주로 운전 자본에 달려 있다. 부동산업은 전형적인 자금집약적 업종으로 투자금액이 크고 위험계수가 높으며 자금회전시간이 길고 공급망이 길기 때문에 부동산 기업의 운영자금 관리가 특히 중요하다. 이 글은 우리나라 부동산업계의 유명 기업 5 곳을 선정하여 2009 년부터 20 1 1 년 사이의 재무 데이터를 수집하여 전체 부동산업의 운영자금 관리 상황을 분석하여 중소형 부동산 기업에 일정한 참고서를 제공하였다.
키워드: 부동산 산업 운전 자본 유동성 운영 능력
현재 중국의 부동산은 이미 비교적 성숙한 업종으로 발전했지만, 금융위기의 세례를 거쳐 부동산은 더 이상 과거의 고성장과 높은 이윤을 가지고 있지 않다. 많은 파동에서 부동산 업계의 운전 자본 관리도 주목을 받고 있다.
1. 운전 자본 관리 이론
1..1운전 자본
이 글은 좁은 운전 자본, 즉 순운전 자본을 사용하여 분석할 것이다. 좁은 운전 자본은 운전 자본의 순 금액, 즉 유동 자산과 유동 부채의 차이를 가리킨다. 회사 자산의 유동성과 지급 능력은 순영업자본의 유동비율과 속동비율을 결합하여 측정할 수 있다.
1.2 운전 자본 관리
운전 자본 관리는 회사의 유동 자산과 부채를 관리하는 것이다. 한 회사가 정상적인 경영과 운영을 하려면 적절한 운전 자본 지원이 있어야 한다. 회사는 단기 융자를 통해 필요한 유동 자산을 얻어야 한다. 운전 자본 관리에는 주로 수량 관리와 자금 조달 방법의 두 가지 측면이 포함됩니다. 회사는 내부 자본 전환 메커니즘을 통해 두 가지의 최적 조합을 실현할 수 있다. 관리상, 자산 실현의 시간과 안정성을 고려해야 한다.
1.3 부동산 산업 운전 자본 관리
부동산 업계의 운전 자본 관리는 부동산 재무 관리의 중심이며 개발, 건설, 판매 및 운영 활동에서 부동산 회사가 운전 자금을 관리하고 통제하는 것을 의미합니다. 주택, 오피스텔, 상업 오락 시설과 같은 부동산 개발에는 해당 인프라 건설을 포함한 많은 자금이 필요합니다. 개발 건설 초기에는 회사가 자금이 가장 필요했고 지출 자금 회수 기간도 길었다.
부동산 기업의 운전 자본 관리의 목표는 자금의 활용도와 자금 공급의 효율성을 높이는 것이다. 부동산 기업의 자본 운영 과정은 복잡하고, 자본 투자가 크고, 회수 기간이 길기 때문에 자본 관리를 강화하는 것은 부동산 기업의 건강한 발전을 보장하는 중요한 부분이다.
2. 부동산 산업 운전 자본 관리 현황
여기서 저는 2009 년부터 20 1 1 연말까지 손익 계산서, 대차 대조표 및 현금 흐름표를 분석하기 위해 중국 부동산 업계의 5 개 주요 상장 회사를 선택했습니다. 이 다섯 회사는 반케, 폴리, 김지, 영성, 북진이다. 자산 부채 구조 분석에서, 나는 산술평균법을 채택하여 업계 전체의 자산 부채 상황을 계산했다.
2. 1 운전 자본 유동성 분석
2.1..1유동 자산 구조 분석
비유동 자산에 비해 유동 자산은 수익성이 떨어지고 위험이 낮은 특징을 가지고 있다. 한 회사의 유동 자산이 총자산의 비중을 차지한다면 그 회사의 재정적 위험은 적고 수익성은 낮다는 것을 알 수 있다.
표 1 에서 우리는 중국 부동산업의 총자산이 상승하는 것을 볼 수 있다. 부동산 회사의 자산 중 유동 자산의 비율이 매우 높아서 평균 95% 정도를 차지한다. 유동 자산은 부동산 기업의 피임을 알 수 있다. 유동 자산 중 재고 비중이 가장 크며 약 70% 이며, 비율은 상승세를 보이고 있다. 부동산 업계의 특수성으로 인해 재고는 일반적으로 완성된 부동산, 건설중인 부동산, 집을 짓기 위해 구매한 철근, 시멘트, 판재를 가리킨다. 그러나, 집의 매매는 다른 작은 상품의 매매와 다르다. 집의 가치가 높아서 많은 고객들이 은행에 대출을 하여 선불을 지불해야 한다. 금융위기 이후 산업거품을 줄이기 위해 정부는 구매 제한, 예금준비율 인상 등 일련의 조치를 내놓아 부동산 기업의 재고 회전을 더욱 어렵게 했다. 한 회사의 재고가 많을수록 그 자산의 전체 유동성이 떨어진다. 유동 자산에서 외상 매출금도 일정 비율을 차지하는데, 약 10% 이다. 외상 매출금 회수 여부는 주로 체납회사의 경영 상황에 달려 있다. 부동산 회사의 경우 재고와 외상 매출금의 유동성은 장기 자산과 더 비슷하다. 부동산사의 화폐자금은 15% 정도만 유동성이 강하다는 것을 알 수 있다.
2. 1.2 유동 부채 구조 분석
유동 부채는 단기 부채라고도 하며, 회사가 한 경영주기 내에 상환해야 하는 채무를 가리킨다. 유동 부채의 규모는 회사의 단기 지급 능력에 영향을 줄 수 있다. 표 2 에서 볼 수 있듯이 부동산 업계의 부채 규모는 비교적 크다. 부동산은 투자가 높고 회전이 느린 산업이다. 보통 회사는 그렇게 많은 자체 자금을 가질 수 없고, 반드시 부채 형태를 취해야 한다. 부동산 업계에서는 유동 부채의 비율이 비교적 높고, 약 70% 이며, 비율은 상승세를 보이고 있다. 부동산 기업이 유동 부채를 선호하는 이유는 유동 부채 비용이 장기 부채보다 낮기 때문이다. 표 2 의 데이터를 더 분석한 결과, 부동산 기업의 유동 부채 중 예입금의 비율이 이미 50% 를 넘었다는 것을 알 수 있다. 부동산 회사는 먼저 고객의 주택 구입에 대한 계약금을 받은 후 이 자금을 효율적으로 이용한다. 예수금금은 실제 지급 압력을 구성하지는 않지만, 프로젝트 결제에 따라 회사 영업소득으로 전환된다. 그러나 제때에 대량의 선불금을 받을 수 있을지는 회사의 판매 상황에 달려 있다. 회사의 판매가 번창해야 회사가 대량의 선불금을 받고 현금을 활성화할 수 있다. 부동산 업계가 하락세를 보이면 회사의 현재 자산 모집에 영향을 받을 것이다.
2. 1.3 단기 지급 능력 분석
속동 비율은 유동 부채에 대한 냉동 자산의 비율로 유동 자산이 유동 부채를 즉시 상환하는 능력을 측정하는 데 사용할 수 있습니다. 냉동 자산은 유동 자산과 재고의 차이다.
업종마다 속동률이 다르기 때문에 속동률이 얼마여야 하는지에 대한 표준 답은 없다. 부동산 업계는 재고 비율이 큰 특징을 가지고 있으며, 재고에는 판매와 저가의 위험이 있기 때문에 부동산 업계의 속동률이 유동비율보다 더 가치가 있다.
경험상 이상적인 속동비율은 L 이어야 하며, 회사의 속동률이 1 보다 낮으면 단기 지급 능력이 낮다고 생각할 수 있지만 이는 일반적인 견해일 뿐이다.
중국 부동산 시장은 2009 년 중반부터 온난화를 시작했고, 매출이 원활하고, 양가가 일제히 오르고, 대량의 현금이 회수되어 2008 년보다 빠른 비율이 크게 상승했다. 지난 몇 년간의 재무 자료에 따르면 반케 냉동비는 20O8 년 0. 143 에서 2009 년 0.59 로 빠르게 상승했다. 하지만 20l0 년 5 월부터 시장 상황이 하락하여 2009 년보다 빠른 속도로 하락했다. 20 1 1, 5 개 회사의 속동률이 모두 하락하여 0.4 정도 유지되었다.
2.2 운전 자본 운영 능력 분석
2.2. 1 현금 관리 분석
좁은 현금은 재고 현금만을 가리킨다. 넓은 의미의 현금에는 각종 현금 등가물 (예: 유가 증권, 은행 예금, 미착 자금) 도 포함되어 있다. 담보로 충분한 현금이 없으면 회사 자금 회전이 어려워 경영을 계속할 수 없을 가능성이 높다. 그러나, 만약 당신이 너무 많은 현금을 가지고 있다면, 회사도 손해를 볼 것입니다. 현금은 수입이 적은 자산이기 때문입니다. 만약 네가 가지고 있는 화폐가 너무 많으면, 기회 비용 문제가 발생할 것이다. 여기서 우리는 넓은 의미의 현금을 선택한다.
표 4 에서 볼 수 있듯이 폴리와 융성의 현금 회전일수는 해마다 줄어들고 있어 두 회사의 현금 관리가 개선되었다는 것을 알 수 있다. 다른 세 회사의 회전일수는 변동이 있어 이들 회사의 통화자금 관리가 완전히 통제되지 않고 불확실성도 회사 관리에 영향을 미친다는 것을 보여준다. 이 가운데 김지와 북진의 회전 일수는 약 270 일로 자금 회전이 상대적으로 느리다는 것을 보여준다.
2.2.2 미수금 관리 분석
외상 매출금은 기업이 판매, 용역 제공 등의 이유로 구매자나 노무수취인에게 청구해야 하는 금액 및 구매자를 대신하여 지불해야 하는 비용을 가리킨다. 회사가 신용 업무를 제공하면 회사에 일정한 수익을 가져다 줄 수 있지만, 상품 대금 체납의 위험, 외상 매출금 회수의 어려움 등과 같은 대가도 따른다. 부동산 업계에서는 외상 매출금이 자산에 비해 비교적 작으며, 이는 업계의 특성에 의해 결정된다. 부동산 산업은 현금 거래이고, 선불금은 그들의 주요 수입원이다.
표 5 에서 알 수 있듯이, 김지는 외상 매출금을 잘 관리하고 있으며, 그 외상 매출금의 회전 일수는 40 일 이내로 유지되며, 회전 속도는 해마다 빨라지고 있다. 20 1 1, 회전일수는 12 일로 많은 회사보다 훨씬 뒤떨어져 있습니다. 다른 4 개 회사의 외상 매출금 회전 일수는 비교적 크며 해마다 상승세를 보이고 있다. 반케 20 1 1 외상 매출금 회전일수는 780, 2 년여에 이른다. 일상적인 경영 활동에서 외상 매출금 관리에 문제가 있음을 알 수 있다. 폴리도 비슷한 상황이 있다. 자산의 유동성을 높이기 위해서 회사는 외상 매출금 회수를 가속화해야 한다. 외상 매출금 회전율이 높으면 회사 회금 유동성이 강하다는 것을 알 수 있지만, 이 지표도 일정 한도 내에서 통제해야 한다.
2.2.3 재고 관리 분석
부동산 산업에서 유동 자산 중 가장 큰 비중은 재고이다. 재고품 중 원자재, 저가소모품, 소량의 개발된 주택 외에도 대부분 개발과 건설중인 토지와 주택을 준비하고 있다.
표 6 에서 볼 수 있듯이 부동산 업계의 재고 회전율은 비교적 느리며, 가장 적은 재고가 화폐자금으로 현금화되는 데는 2.5 년이 걸린다. 가장 높은 북진, 20 1 1, 재고 회전율은 3000 일, 즉 8.2 년으로 북진의 완공된 주택 판매가 이상적이지 않다는 것을 보여준다. 일반적으로 재고 회전율은 4 년 이상 걸리고, 회전율은 해마다 둔화되고 있으며, 이는 부동산 업계의 경쟁이 치열하다는 것을 보여준다. 재고 관리는 회사의 전체 자금 회전율과 현금화, 회사의 수익성과 상환 능력에 영향을 줄 수 있다.
3. 부동산 기업의 운전 자본 관리
위의 데이터에 대한 분석을 통해 부동산 업계의 전반적인 배경과 결합하여 부동산 업계가 운전 자본 관리에 다음과 같은 문제가 있음을 알 수 있습니다.
3. 1 재고가 많습니다.
위의 데이터 분석을 통해 우리는 부동산 업계 회사들이 보편적으로 비교적 많은 재고 문제를 가지고 있음을 알 수 있다. 부동산 산업에서 재고는 주로 미개발지, 건설중인 주택, 완공된 주택을 가리킨다. 재고의 양은 부동산 업계 판매의 직접적인 영향을 받는다. 2009 년 말 이후 부동산 시장은 줄곧 하행 추세를 보이고 있으며, 판매가 원활하지 않아 회사의 재고 잔고가 직접적으로 발생하고, 일부 회사는 전략적 확장을 위해 늘어난 비축이 재고 잔고를 악화시켰다. 부동산 기업에게 재고는 미래 발전의 보장이지만 위험의 주요 원천이기도 하다.
3.2 높은 부채 비율
채무 구조에 대한 분석을 통해 부동산 업계의 자산 부채율이 높다는 것을 알 수 있다. 우리나라 부동산 기업의 지분 융자와 IPO 조건이 많고 엄격하기 때문에, 단일 기업이 전적으로 자체 자금 개발에 의존할 수 없기 때문에, 많은 기업들이 은행에 융자를 택하여 부동산 업계의 부채율이 높다. 높은 부채율은 기업이 더 큰 재정적 압력과 위험을 감수할 수 있게 한다.
3.3 지급 능력이 약하다
부동산 업계는 최근 3 년 동안 회사의 자산 실현 능력이 떨어지고 자산 유동성이 줄고 냉동률이 크게 하락한 것은 회사의 재고 비중이 갈수록 커지고 있기 때문이다. 회사 판매 과정에 문제가 생기면 자금이 굳어지면 회사가 단기 부채를 상환하는 능력에 영향을 미칠 가능성이 높다. 따라서 부동산 회사는 제때에 조치를 취하여 상품 판매를 촉진하고 현금을 회수하여 회사의 지급 능력을 점진적으로 강화해야 한다.
3.4 비효율적인 자산운영효율은 운영자금 운영능력에 대한 분석을 통해 부동산업계의 자금운영효율이 낮고 회전시간이 길다는 것을 알 수 있다. 거래 과정에서 많은 회사들은 여전히 외상 매출금 회수 문제가 있다. 외상 판매 방식과 조항은 자금 회수 문제를 충분히 고려하지 않았다. 자산 비중이 가장 큰 재고는 부동산 시장이 하향 조정됨에 따라 판매가 원활하지 못하고 재고 주간 변화가 더디다. 일부 기업의 재고 회전율이 7 ~ 8 년인데, 좀 소름이 돋기 때문에 부동산 업계의 경영자들은 반드시 효율을 중시해야 한다.
끝말
부동산 산업은 경제 상황에 매우 민감한 산업이며, 그것의 흥망도 거시경제의 추세를 예측할 수 있다. 부동산업의 운영자금은 부동산업에 있다. 부동산업이 거시경제에 있는 것처럼, 운영자금 관리는 부동산업의 발전 추세를 보여줄 수 있다. 따라서, 자금 조달을 강화하고, 다채널 융자를 취하고, 자금 관리 수준을 높여야 부동산 기업의 정상적인 경영과 프로젝트의 원활한 개발을 보장할 수 있어 우리 국민 경제의 기본 전달체가 될 수 있습니까? 부동산 업계가 한창 왕성하게 발전하고 있다.
참고 자료:
장선치. 재무 분석 (제 3 판) [M]. 대련: 동북 재경대학 출판사, 2008.
[2] 야오 해신. 재무 관리 (1 버전) [M]. 베이징: 칭화대 출판사, 2007.
[3] 조건봉. 전력, 가스, 물 생산 및 공급업 상장사 운영자본 관리 연구 [J]. 생산성 연구, 20 1 1( 10).
[4] 왕건정. 우리나라 기업의 운전 자본 관리 [J]. 기업 안내, 20 1 1(9).
[5] 쇼펜핀. 기업 운전 자본 관리 평가 지표 연구 [N]. 중남 재경정법대 대학원 학보 20 1 1(5).
[6] 왕 Xinping, 우 yanwen. 상업 상장 회사의 운전 자본 관리 전략 분석 [J]. 회계 월보, 20 10(7).
[7] 진,. 공급망 지향 운전 자본 관리 전략 [J]. 재무 및 회계, 20 1 1(5).
[8] 왕죽천, 유정, 장신의, 양. 중국 상장회사 영업자본관리 [J]. 회계연구, 2009(9).
[9] 곽, 루. 쑤닝 전기 운전 자본 관리 사례 분석 [J]. 재무 및 회계, 20 1 1(5).
[10] 좌효휘. 운전 자본 관리의 성과 분석-쓰촨 무지개를 예로 들자 [J]. 회계통신, 20 1 1(6).
왕효기. 부동산 업계의 운전 자본 관리 [J]. 회계 월보, 20 1 1(2).
[12] 중국 부동산 융자 전략 연구 보고서 (2009) [R]. 베이징: 중국 인민은행, 20 10.
[13] 20 10 중국 부동산 재무 보고서 [R]. 베이징: 중국 인민은행, 20 1 1.
[14] 여샤오펜 오찬군. 미국 부동산 투자신탁기금의 운영 경험과 그 참고의 의미 [J]. 남방 부동산, 2003(8).
[15] 서애령. 재정적 관점에서 폴리 부동산의 발전 모델 분석 [D] 하문 대학, 2009.
왕영회. 하버드 분석 틀 아래 중국 부동산 상장사 재무 분석-반케 기반 재무 데이터 [D]. 대외경제무역대학, 20 10.
[17] 강남. HN 부동산 회사 재무 전략 실행 방안 분석 [D]. 남서재경대, 2007.
[18] 양키. 부동산 상장 회사의 운전 자본 구조와 기업 성과의 상관 관계에 관한 실증 연구 [N]. 충칭 교육학원 학보, 2009.
로버트 앤서니, 데이비드 호킹스,
케네스 맥킨트입니다. 회계 텍스트 및 사례 2009
[20] EugeneF. 브림과 마이클 C 입니다.
엘하트. 재무 관리: 이론과 실천, 2005.
저자 소개: 장서신 (1990-), 여자, 한족, 장쑤 남통인, 베이징 교통대학 경제관리학원.
(저자 단위: 베이징 교통 대학 경제 경영 대학원)
자세한 내용을 보려면 다음 페이지를 클릭하십시오 >>& gt 부동산 기금 관리 파일