1980 년대 초에 건설된 선전 국제상업빌딩 동좌와 북좌는 거리에 서서 지리적으로 우월하다.
선전 상보 기자 진상명 사진.
"토지 양도가 만료되면 무상으로 회수된다. 집을 사는 것은 70 년의 집세와 같습니까? "새해에 접어들면서 상하이 토지경매' 사용기한부터 토지무상회수' 의 파문이 70 년 재산권 기한이 어떻게 연장될지에 대한' 장기적 관심' 을' 근우' 로 만들었다. 하지만 일찍이 1980 년대 초에는' 토지사용권 양도' 를 시행한 선전 경제특구가 비교적 평온했다. 기한이 지난 주택 갱신의 선례가 있기 때문이다.
나호구에는 20 년 정도밖에 재산권이 없는 오피스텔이나 상가 수십 채가 속속 만기가 되고 있다. 그러나 보험료를 보충하기만 하면 이 부동산의' 수명' 은 그에 따라 40 ~ 50 년으로 연장할 수 있다. 이' 여권' 은 선전시가 2004 년 반포한' 선전시 만기 부동산 갱신 규정' 이다.
지금, 20 년 동안 재산권이 있었던 이 오래된 집들이 업데이트 후에도' 고목이 봄을 만날 수 있을까'? 집값이 날로 오르다. 실제 중고 주택 거래에서 시민들은 재산권 갱신 방면에서 어떤 곤혹을 겪었습니까? 선전 상보 기자가 일전에 조사를 진행했다.
사용권 갱신:
7 년 전 심천에는 선례가 있었다.
나호구 인민남로와 게스트로 교차로, 국무지하철역 E 출구에서 20 층 오피스텔, 흰색 외벽, 거리들이 동좌와 북좌에 우뚝 솟아 있어 김광화광장, 국무청과 비교해서 지리적 우위를 점하고 있다. 바로 선전 국제상업빌딩입니다. 토지사용권이 20 년 만료돼 큰 파문을 일으켰습니다.
자료에 따르면 1980 년대 초 완공된 국상빌딩 토지사용권은 200 1 12 3 1 까지 20 년밖에 되지 않았다. 당시 많은 업주들은 부동산을 담보대출로 사용할 수 없을 뿐만 아니라 임대 문제에 직면했기 때문에 막막했다. "입주했지만 자기 집인지, 임대 계약도 할 수 없었다." 사실 선전에서는 73 제곱 킬로미터의 토지가 중국 상무빌딩과 같은' 특구 생활' 을 가지고 있다.
왜 국상청처럼 20 년 밖에 재산권이 없는 부동산이 있을까요? 심천과 국가 토지 관리 정책의 진화를 돌아봅시다.
198 1 1 년 2 월, 선전은' 선전 경제특구 토지관리 잠행 규정' 을 반포해 특구 내 투자자들이 토지를 할당할 수 있도록 했다. 토지의 최대 사용 연한을 규정하고 있다: 공업용지 30 년; 상업지 20 년; 상업용 주택지 50 년; 교육, 과학 기술, 의료 및 보건 토지 50 년; 관광 토지 30 년; 재배업, 축산업, 수산양식업지 20 년.
따라서 일부 상업용 건물의 토지 사용권은 1980 년대 초에 착공한 국상청과 같은 20 년밖에 되지 않았습니다. 그러나 이는 국무원 1990 이 발표한' 중화인민공화국도시 국유토지사용권 양도 및 양도 잠행조례' 에 규정된 절반도 안 된다. 상업, 관광, 오락지 최대 연한은 40 년이다.
잠행조례에 따르면 토지사용권의 최대 연한은 주거지 70 년이다. 공업용 토지 50 년; 교육, 과학 기술, 문화, 위생, 스포츠 토지 50 년 상업, 관광, 오락지 40 년; 종합 또는 기타 토지 50 년.
이에 따라 국가 규정과 일관성을 유지하기 위해 90 년대 초 선전은 1988 65438+ 10 월 3 일까지 정부가 무상으로 토지를 할당해 원래의 규정을 집행했다. 1.988 1.3 이후 유상으로 국토자원국과 토지사용권 양도계약을 체결한 최대 토지 사용 연한은 국가 규정에 따라 집행된다.
따라서 73 제곱 킬로미터의 토지 할당도' 역사의 유산 문제' 가 되었으며, 국제상업빌딩이 그 중 하나이다.
2000 년 이후, 첫 번째 행정할당 토지의 만기가 되면서 선전은 어쩔 수 없이 다시 조정을 해야 했다. 2004 년 선전은' 선전 시 만기 부동산 갱신 규정' 을 내놓아 만기 부동산 갱신을 위한 길을 닦았다. "규정" 은 소유자가 부동산으로 인해 토지를 계속 사용해야 하는 경우 용도를 바꾸지 않고 토지 유상 사용 원칙에 따라 토지 사용 연한을 연장한다고 지적했다. 잔여 기한 내 (국가가 규정한 최대 사용 기한에서 이미 사용한 기한을 뺀 것) 약정기한의 경우, 보충된 토지양도금 액수는 발표된 기준땅값의 35% 로 약정기한에 따라 한 번에 납부한다.
이 규정은 국상빌딩을 전국 토지사용권 갱신 제 1 건으로 만들 뿐만 아니라 심천의 많은 만기가 되거나 곧 만료될 부동산 갱신의 중요한 근거를 제공한다.
정책 보증:
도시 쇄신은 오래된 집의 가치를 증가시켰다
오늘날, 국상빌딩의 재산권은 더 이상 업주들의 곤혹이 아니다. 최근 기자는 현장에서 국상빌딩 정실루가 각 상가에 임대된 것을 보았는데, 주요 형식은 의류 도매소매로 인파가 큰 것으로 나타났다. 교통이 편리하기 때문에 위층 오피스텔의 임대 상황도 괜찮다. 중원공상점 오피스텔 나호구 사장 나지곤에 따르면 현재 국상빌딩 오피스텔 가격은 약10.2 만원/평방미터라고 합니다.
"BCC 빌딩의 대부분의 업주들은 갱신 보험료를 냈는데, 갱신해야만 양도와 담보를 할 수 있기 때문이다. 그러나 일부 원차주들은 보험료를 내고 싶지 않았다. 클릭합니다 나지쿤은 소유주가 당초 구입 가격이 매우 낮았기 때문에 부동산 임대를 보관하는 것이 수지가 맞고 팔고 싶지 않아 프리미엄을 내고 재산권을 갱신하는 것도 그리 급하지 않다고 말했다. "결국 정부는 한두 명의 업주가 갱신 수속을 하지 않았기 때문에 건물 전체를 철거할 수 없다."
나호구 인민남로에 위치한 단량체 건물인 연화빌딩은 국상청과 인접해 있으며 20 년 재산권만 있는 오피스텔 부동산이기도 하다. 자료에 따르면 연꽃빌딩 토지소유권은 국가 소유이며, 출처는 합의양도, 토지용도는 상업금융업으로 나타났다. 토지 사용 연수는 20 년, 198 1 1 부터 200 1 1 까지 토지 사용 연수가 꽉 찼다
연꽃빌딩 근처의 부동산 중개업자는 연꽃빌딩의 현재 가격이 약1.65,438+0,000 원/평방미터라고 기자에게 말했다. 기자는 이 건물의 외벽이 이미 인테리어되어 26 층이라는 것을 알아차렸다. 주요 경영 형식은 경제형 호텔이며, 집과 같은 것을 포함한다. 어떤 업주들은 한 사람만 수용할 수 있는 주방과 화장실을 포함하여 공간을 몇 평짜리 단칸방으로 나누었다. 방당 임대료 1600 원입니다. 80 여 평의 공간은 4 개의 단칸방을 분리할 수 있고, 월세 수입은 6,000 원이 넘는다.
"재산권 만료? 이것은 아직 문제가 아닌 것 같다. " 기자와 인터뷰한 많은 나호구 고참 부동산 중개업자들은 선전 만기 부동산이 보험료를 내고 임대를 갱신할 수 있기 때문에 나호의 오래된 집은' 요절' 을 걱정하지 않고 오히려 점점 더' 고목이 봄을 만난다' 고 말했다. "나호항 부근의 집들은 대부분 1980 년대에 심방그룹이 개발한 것이다. 도시 갱신으로 인해 많은 개발업자들이 주거 지역으로 이사하여 개조를 하였는데, 지금은 나호구의 오래된 집이 낡을수록 더 값나가는 것 같다. " 세화지산 나호 기차역 이사 한기문이 말했다.
재산권 축소:
여러 해가 구매자를 괴롭히고 있다
그러나 기자는 실제 중고주택 거래에서 여러 가지 역사적 원인으로 인해 같은 동네의 재산권이 다르고, 낡은 주택 은행 대출이 낮다는 것을 알게 되었다. , 또는 구매자에게 약간의 문제를 가져올 것입니다.
광둥 종진 로펌 유자루 변호사는 토지 사용권 연한에 대한 부동산 법률 상담이 확실히 많다고 기자들에게 말했다. 주로 사용연수가 짧고 가격이 동네의 다른 집보다 낮은 주택에 집중했다. 또 일부 시민들이 집을 매입한 뒤 토지 사용 연한을 바꿔 재산권 기한이 줄어 계산 시한이 앞당겨졌다. 일반적으로 이런 분쟁은 법정에 호소하지 않는다. 좋은 출발점이 없기 때문이다. "유자호가 분석했다.
나호의 미련 부동산 사업부 부사장인 위안은 중고 주택 시장에서 연꽃빌딩, 선전 국제상가 등 20 년산 권세와 만기가 되는 부동산을 거래하는 것은 어렵지 않다고 기자들에게 말했다. 땅값을 보충하기만 하면 양도를 순조롭게 완성할 수 있다. 그러나' 선전시 만기 부동산 갱신 약간의 규정' 에 따르면' 신청한 토지가 만료되었거나 1 년 내에 만료될 것' 만이 갱신 신청을 할 수 있기 때문에 5 ~ 6 개의 개인재산권만 남았다.
"현재 가장 흔한 현상은 같은 동네의 주택재산권이 일정하지 않아 주택 구입자에게 어느 정도 혼란을 안겨준다는 것이다." 예를 들어, 나호구의 운봉 정원에는 50 년 재산권과 70 년 재산권이라는 두 가지 재산권이 있다고 한다. 심천의 현재 정책에 따르면 만료 후 임대를 갱신할 수 있지만, 50 년 재산권의 주택 가격은 여전히 70 년 재산권의 500 원/평방미터보다 낮아질 것이다.
또 만기 부동산 갱신 신청을 접수한 선전시 국토계획위 제 2 관리국 관계자에 따르면 대부분의 지원자는 중고 주택 거래 매매 계약을 체결한 뒤 재산권 등록센터에 가서 양도를 할 수 없다는 사실을 알게 됐고, 관리국에 보조가격을 납부해야 등기센터로 돌아가 순조롭게 이체할 수 있다고 소개했다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산)
"시민들은 여전히 토지 사용 기한에 대해 많은 혼란을 겪고 있다. 우리는 종종 시민들로부터 부동산 소유 구획의 사용 기한을 연장할 수 있는지, 몇 년 연장할 수 있는지 묻는 등 관련 문의를 받는다. 우리는 모두 전문 해답을 가지고 있다. " 이 국 관계자가 말했다.
부동산 업데이트에 관한 FAQ
1. 빨리 지불할수록 비용이 적게 듭니다.
부동산 만기 갱신 보험으로 지급되는 보험료는 어떻게 계산합니까? 당신은 집을 팔지 않을 계획입니까, 돈을 내지 않으면 위험이 없습니까?
기자조사: 선전 기준 땅값은 설정된 토지이용상황과 토지개발조건 하에서 토지사용권의 평균 시장가격을 가리키며 철거보상, 분쟁, 평가와 토지갱신, 땅값 추정 등을 처리하는 데 지도적 역할을 한다.
선전시 토지계획위원회 제 1 관리국 관계자는 건축용적률이 1 보다 큰 토지는 건축면적별로 평가되고, 건축용적률이 1 보다 작은 토지는 토지면적별로 평가된다고 밝혔다. 우리 시의 일반 주택지 용적률은 대부분 1 보다 크다. 벤치 마크 토지 가격은 www.szpl.gov.cn 시 계획 및 토지위원회 웹 사이트에서 찾을 수 있습니다
최근 심천 기준 땅값이 상승세를 보이고 있는 것으로 알려졌다. 예를 들어 2006 년 발표된 기준 땅값은 2004 년보다 30 ~ 40% 올랐다. 이에 따라 부동산 전문가들은 토지 연한이 만료되는 부동산 소유주에게 땅값을 빨리 지불할수록 지불해야 할 가격이 작다고 경고했다.
2. 프리미엄을 지불하고 소유권을 양도합니다.
2009 년 진 선생은 남산구 모 빌딩에 107 평방미터의 집을 경매로 매입했고, 양도할 때 79800 원을 보충해야 한다는 통보를 받았다. 이 부동산 사용권 기간은 20 년, 2005 년에 만기가 되었기 때문이다. 진 선생은 2007 년 반포된' 물권법' 에' 자동 갱신' 규정이 있다는 것을 의아해했다. 심천은 왜 보험료를 내고 보험을 갱신해야 합니까?
기자조사: 전 선전시 국토주택관리국 관계자에 따르면' 물권법' 은 주택건설용지 이용권 만료 자동 갱신을 규정하고 있지만 유상 연장인지 무상 갱신인지는 분명하지 않다. 그래서 선전은 현재 2004 년 출범한' 선전시 만기 부동산 갱신 규정' 을 적용한다. 이에 따라 토지가격을 보충해야 한다.
현재 많은 시민들이 경매에서 부동산을 경매하는 것을 좋아하는 것으로 알려졌다. 시장가격보다 낮은' 물건도 좋고 가격도 싼' 집을 사기 위해서다. 하지만 사용권이 만료된 집을 살 수 있다. 양도하려면 땅값을 내야 한다. 최종 총 가격은 시장 가격보다 높을 수 있습니다. 따라서 부동산을 경매하기 전에 먼저 주택 상황을 조사하는 것이 가장 좋다.
3. 연대가 다르고, 상황이 다르다.
재산권이 다른 현상에 대해 지금 비교적 흔히 볼 수 있는 것은 같은 동네에서 어떤 집은 50 년의 사용권을 가지고 있고, 어떤 집은 70 년의 사용권을 가지고 있다는 것이다. 그 이유는 무엇입니까?
기자조사: 선전시 국토계획위 관계자에 따르면 이 같은 현상의 원인은 두 가지가 있다: 1 일부 동네는 2 ~ 3 개의 서로 다른 구획 번호의 토지에 건설되어 여러 단계로 개발되어 각 토지의 사용 연한이 원래 다르다. 2. 같은 행정할당 토지에 속하며, 그 중 일부는 주택 개조이다. 관련 정책에 따르면 주택 개실 상장은 70 년까지 지속될 수 있으며, 기타 비주택 개실은 만기가 되기 1 년 전에 70 년까지 신청해야 한다. 현재 50 년의 주택이 아직 만료되지 않았기 때문에 이미 2 년이 되었다.
재계약은 조건부, 투자는 명확해야합니다.
시민왕 여사는 나호의 집을 마음에 들어 투자를 준비하고 있지만 재산권은 20 년밖에 되지 않았다. 중개인은 말할 때 계속할 수 있다. 살 수 있어요?
기자조사: 미련부동산 선전 영업부 부사장은 토지보가가 갱신될 수 있는지, 시민들이 직접 토지부문을 문의하는 것이 좋다고 말했다. 각 토지의 상황이 일치하지 않기 때문이다. 게다가, 갱신 보증으로 인해 더 많은 원본 자료를 제공해야 하기 때문에, 왕왕 한 명의 소유주만이 가지고 있는 경우가 많다. 일단 자료가 완전하지 않으면, 성공적으로 보증을 갱신할 수 있을지는 말하기 어렵다. 그래서 이런 집은 거래를 적게 하는 것이 좋다.
갱신 신청의 접수기관은 나호, 후쿠다 시종 시 국토계획위 관리, 남산은 직속 2 국 관리, 염전 구, 동삼가 (해바라기정, 붕, 남호주) 는 해안관리국 업무접수창구가 접수하고, 보안, 용강, 광명, 평산은 관할 관리국 업무접수창구가 접수하는 것으로 알려졌다
5. 공업단지에 기숙사를 배합하여 최장 50 년 연장합니다.
시민 유 선생은 모 공업 지대의 기숙사를 마음에 들었다. 재산권은 30 년이지만 상품주택이라 곧 만기가 된다. 이런 집은 성공적으로 임대를 갱신할 수 있습니까?
기자조사: 선전시 국토계획위 관련 직원은 시종 관리국에 소속돼 공업구 보조 기숙사 부지 사용 연한이 공업용도와 일치하며 최대 50 년까지 연장할 수 있다고 밝혔다. 행정적으로 부동산을 양도하는 사람은 만기 1 년 이내에 갱신 신청을 할 수 있다.
뉴스 링크
"사용기간이 왔습니다. 무료입니다.
"토지 회수" 분쟁
상하이 토지거래시장 20 1 1 첫 경매는 6 월 상순 5438+0 에 끝났다. 토지 경매는 추운데 눈에 띄는 지왕은 없지만' 사전 신청통지서' 에서' 해당 잔존가액을 회수하고 보상해야 한다' 는 규정은 사실상 잊혀진' 도시 국유토지사용권 양도와 양도' 70 년 기한에 도전했다.
당시 상해의 한 신문은' 상해의 토지순환이 놀라다' 라는 제목의 문장 한 편을 발표했다. 이 글은 "기자는 20 1 1 상하이 토지거래시장의 첫 경매에서 토지의' 사전 신청 통지' 중' 양도기간이 만료되면 양도인이 해당 잔존가액을 회수하고 보상해야 한다' 는 사실을 발견했다
그러나 후속 보도에서 이른바' 관련 규정' 은 상해의 지방법규가 아닌 국가 규정이다. 무상회수' 토지는 반드시 몇 가지 조건을 충족해야 하며, 주택용지는' 자동' 갱신을 신청할 필요가 없다. 그러나' 자동 갱신' 이후 돈을 내야 하는지,' 공익' 에 의해 제한되는지 여부는 분명하지 않다.
2008 년 4 월 29 일 국토자원부와 국가공상행정관리총국이 공동으로' 국유건설용지사용권 양도계약' 시범문을 발표했다. 시범문 제 5 장은' 기한이 만료된다' 고 하는데, 그중 제 25 조부터 제 27 조는 상해판 양도계약 제 27 조부터 제 29 조까지 완전히 일치한다. 국가 규정에 따르면 2008 년부터 모든 지방국유건설용지 사용권 양도 계약에는 이 세 가지 조항이 있어야 한다는 것이다. 세 절은 일반적으로 1 으로 해석됩니다. 비주거용지는 기한이 만료되기 1 년 전에 정부에 갱신을 신청해야 한다. 주택지' 자동 갱신' 이후' 승인 신고' 문제는 없다. 갱신 신청이' 사회이익의 필요성' 을 손상시키지 않는다면, 정부는 갱신을 승인해야 하지만, 비준 후 토지 양도금을 다시 납부해야 한다. 2. 비주거용지가 만료되기 1 년 전에 갱신을 신청하지 않은 경우, 만료 후 정부는 무상으로 회수할 것이다. 3. 비주거용지는' 공익' 신청 갱신으로 승인되지 않은 것으로 정부가 토지를 회수하고 보상해 미리 보상이 없는 무상으로 회수한다.
70 년 후, 집은 벽돌집이 되었다. " 비슷한 우려가 아무렇게나 발생하지는 않지만 일반인들에게는 70 년 권한에 대한 의문이 사라지지 않았다. 특히 주택 자동 갱신에 유료가 필요한지 여부는 여전히 모호하며' 공익' 의 개념도 정의하기 어렵다.