"오전에 개장하면 전액과 80% 의 계약금 구매자가 먼저 방을 보고 오후에는 70%, 50% 의 계약금을 볼 수 있다. 밤이 되면 방이 없다는 문자 통지만 받을 수 있다. " 주택 선두 불산사의 개발사장은' 재경' 에 불산의 집값이 20 16 년 초부터 오르고 20 17 년 중반에 불산시의 집이 두 배로 올랐다고 말했다.
이 기간 동안 불산에서 700 여 킬로미터 떨어진 취안저우, 부동산 시장도 매우 뜨겁다. "수요가 쏟아지자 취안저우 새 집은 모두 흔들어서 사야 한다. 인기 부동산 흔들릴 확률은 1: 10 으로 부자가 되었다고 할 수 있다. 또 다른 선두 주택 업체인 샤먼의 책임자는' 재경' 에 대해 샤먼 제한 구매가 강화된 이후 대량의 자금이 취안저우, 샤먼에서 고속철도를 타고 30 분도 안 되지만 집값은 샤먼의 절반도 안 된다고 말했다. 샤먼 새집의 평균 가격은 4 1000 원으로 전국 4 위, 취안저우 2 만 미만, 뚜렷한 투자 저지대입니다.
20 16 이후 3 ~ 4 선 도시 집값이 급등궤도에 진입했고 불산, 취안저우 같은 도시들이 폭등했다. 수천 명의 사람들이 새벽까지 집을 강탈하고 거리에서 밤을 보냈다. 1, 2 선 도시가 집을 뺏을 때만 볼 수 있는 풍경들이 서너 선 도시에서 빈번하게 상연되기 시작했고, 심지어 네티즌도 더' 격려' 하는 농담을 했다. 너보다 돈이 많은 천만장자가 모두 빗속에서 기다리고 있는데, 그럼 너는 왜 노력하지 않니? (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 돈명언)
15 년 8 월 국가통계청은 20 18 년 7 월 70 개 대중도시 상품주택 가격 데이터를 발표했다. 환비에서 4 개 일선 도시 신설 상품 주택 판매 가격이 0.2% 올랐고, 상승폭은 지난달보다 0.4% 포인트 하락했고, 그 중 상하이 가격은 하락했고, 베이징 광저우 심천은 각각 0.2%, 0.6%, 0.5% 상승했다. 3 1 2 선 도시 신설 상품주택 판매 가격 상승 1. 1%, 상승폭이 지난달보다 0. 1 퍼센트 포인트 하락했다. 35 개 3 선도시 신설 상품주택 판매가격 상승 1.5% 상승폭이 지난달보다 0.8% 포인트 확대됐다. 또한 1 선, 2 선, 3 선 도시 중고주택 판매 가격은 각각 0.2%, 1.0%, 1. 1% 올랐다.
3 선 도시는 눈에 띄는 상승 고지이다.
7 월 3 1 일 중공중앙정치국 회의는' 집값 상승을 단호히 억제한다' 고 제안했다. 과거에는 중앙이든 지방문건이든 관련 표현은' 집값이 너무 빨리 오르는 것을 단호히 억제한다' 는 것이다. 이어 도시 판자촌의 개조 비준권이 중앙으로 돌아와 기업사업단위의 주택 구입을 제한하고, 원래 구매 제한을 완화하기로 계획했던 일부 지방정부는 계속 엄격해야 한다는 소식이 전해졌다.
삼사선 도시의 흥청거림이 계속될 수 있을까?
누가 집값 폭등을 추진하고 있습니까?
"항주의 한 여행단이 막 내려서 한 사람이 수십 벌을 살 수 있다." 벽계원 북해 인상의 한 판매원이' 재경' 기자에게 말했다. 그의 집 부동산은 올해 5438+ 10 월에 개장하여 5 월 1 일 이후에는 거의 다 팔렸다. "우리는 140 평방 미터 이상의 큰 호형으로 북위 2 1 그는 말했다.
중국 사회과원 재경전략연구원 주택대데이터 프로젝트팀은 14 1 개 샘플 도시를 비교했다. 자료에 따르면 20 18 년 4 월, 더블, 함양, 남충, 락산 등의 도시가 링비 가격 상승폭 전 10 으로 진입한 것으로 나타났다. 같은 기간 집값 중 10,000 개가 넘는 55 개 도시에는 불산, 취안저우, 김화, 곤산, 장주, 남통, 장가항, 중산, 장주, 타이주, 여주, 보정 등 서너 선 도시가 포함된다.
무엇이 서너 선 도시의 집값 폭등을 자극했는가? 재경' 기자와의 인터뷰에서 1, 2 선 도시제한, 제한가격, 제한대출로 인한 오버플로우 수요, 도시화 발전 중인 판자촌 화폐화 배치 정책, A 주 시장의 불황이 모두 자극적인 요소라는 사실이 밝혀졌다.
2065438+2007 년 3 월 샤먼은' 주택 제한, 대출 제한, 이혼 제한, 사회 보장 제한' 이라고 불리는 가장 제한적인 구매 정책을 내놓았다. 취안저우 구매도 제한적이지만 상대적으로 느슨합니다. 예를 들어, 1 년 동안 사회 보험을 내면 집을 살 자격이 있고, 샤먼은 3 년이 되어야 자격이 있다. 북해의 주택 구입자 중 현지인과 관광객이 각각 절반을 차지한다. 해남에서 구매를 제한한 후 하이난에서 집을 사지 않은 많은 주택 구입자들이 북해에 왔다. 북해의 지리적 위치는 해남과 단 한 개의 북만 떨어져 배를 타고 약 10 시간 만에 도착할 수 있다. 현재 외지인은 북해에서 집 한 채만 살 수 있지만, 20 17 이전에는 외지인이 무제한으로 집을 살 수 있다.
마찬가지로 광저우 제한 구매로 인해 넘친 구매력이 불산의 이 파동의 집값 상승을 촉진시켰다. 2065438 년 5 월 1 일 불산은 구매 제한 정책을 취소했다. 신용의 경우 20 16 건으로 불산 매입계약금도 30% 에서 20% 로 바뀌었다.
불산 현지인 불산 벽계원 직원은' 재경' 에 대해 20 16 가량의 광저우 지역 (예: 남해, 순덕북진, 선성센터 등) 이 모두 크게 올랐고 광저우 고객이 구입했다고 밝혔다. 그는 20 16 년 말 불산에서 산 새집이 현재 80% 올랐다. 그의 소개에 따르면 지하철 개통도 집값 상승, 특히 새집을 자극했다.
20 17 부터 불산은 지하철 2.0 시대로 접어들면서 광저우 라인 도킹으로 집값에 즉각적인 영향을 미쳤다.
재보에 따르면 벽계원 20 17 년 약 58% 의 매출은 3 ~ 4 선 도시에서 나온 것으로 나타났다.
서은증권 부동산과 교육업계 분석가 진거는 이번 3, 4 선 도시 집값 상승에는 세 가지 이유가 있다고 보고 있다. 그는' 재경' 기자에게 우선 정부의 정책 안내라고 말했다. 최근 2 ~ 3 년 동안 3 ~ 4 선 도시 판자촌의 개조와 화폐화 정착으로 3 ~ 4 선 도시의 많은 주택 수요가 방출되고 생겨났다. 둘째, 도시화의 지속적인 추진, 3, 4 선 도시의 일부 국부 수요와 개선성 수요; 셋째, 1 차 및 2 차 도시 구매 제한 후 파급 효과. 1, 2 선 도시의 구매제한과 높은 집값으로 인해 20 17 부터 1, 2 선 도시 부동산 거래량이 현저히 감소했다. 1, 2 선 도시에서 일하며 생활하는 많은 사람들이 집에 가서 집을 사고, 일부 투자자와 부동산 투기단도 서너 선 도시로 전전한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 일선, 일선, 일선, 일선)
부동산 투기단이 3 ~ 4 선 도시로 전전한 또 다른 주된 이유는 국내 투자가능 지표가 너무 적기 때문이다.
2065438+2007 년 7 월 1 일 중앙은행이 발표한' 금융기관 대액거래 및 의심스러운 거래보고 관리 방법' 이 본격적으로 발효되면서 기업과 개인이 환전을 통해 해외 시장에 투자할 가능성을 엄격히 막았다. 최근 2 년 동안 푸혜금융을 특색으로 한 P2P 재테크 플랫폼이 붐비고, 많은 투자자들이 하룻밤 사이에 혈본이 돌아오지 않았다. 하지만 20 15 년 중 주식시장이 폭락한 이후 계속 진동하여 느린 곰으로 들어갔다. 집은 중국의 유일한 인플레이션 방지 투자가 되었다.
3, 4 선 도시 집값은 전반적으로 폭등하지 않고, 그 도시 분화와 단계적 특징이 더욱 두드러진다. RealData 수석 시장 분석가인 서소락은' 재경' 과의 인터뷰에서 일부 3, 4 선 도시의 집값 상승은 도시화 배경을 가지고 있으며, 판자 개편 화폐화도 시장 기대에 영향을 미친다고 밝혔다. 판매량으로 볼 때, 초막개조화화는 3 ~ 4 선 도시에 약 15% 의 기여를 했지만, 3 ~ 4 선 도시의 주택 구입 기대에 불을 붙였다.
재경' 기자는 취안저우 시 주택과 도시건설국 홈페이지에서 20 18 년 취안저우 시 판자촌 개조 프로젝트 목록을 찾았다. 이는 20 18 년, 취안저우 시가 누적 투자 32 억 4800 만 원, 건축 면적 5/KLOC 를 보여준다.
20 17 년 3 월 27 일, 건설부가 발표한 푸젠성 판자촌 개조 프로젝트 명단에서 취안저우 3 1074 억원의 총 투자로 성 2 위를 차지했으며, Putian 에 이어 여주시 (/KLOC-0
앞서 언급한 선두 주택 업체인 샤먼사 관계자는' 재경' 에 대해 취안저우 집값이 폭등한 일부 샤먼 제한구매에서 나온 강건한 파급 효과 중 일부가 샤먼 각미, 수두 부근에 있다고 밝혔다. 더 많은 것은 취안저우 현지의 수요에서 출발하고, 더 정확하게 말하면 도시화의 발전이다.
취안저우 3 선 도시지만 상주인구는 865 만 명, 샤먼 상주인구는 40 1 만, 일선 도시 선전 상주인구는 약10.25 만 명이다. 20 17 년 취안저우 지역 총생산은 754805438+00 억원에 달하여 성 전체에서 1 위를 차지했다. 이것은 취안저우 GDP 연속 19 년 전 성을 선도한 것이다. 일부 부동산업계 인사들은 취안저우 인구가 곧 1000 만 명을 돌파할 것이라고 예측했다. 취안저우 이 3 선 도시, 경제 총량 과 인구 밀도 는 모두 2 선 도시 이다.
서소락은 삼사선 도시의 도시화 가속화가 기본 요소라고 생각한다. 중국은 여전히 도시화 중기 단계에 있으며, 3, 4 선 도시의 도시화율은 여전히 낮다. 최근 몇 년 동안 교통 기반 시설의 개선과 산업의 내지로 인해 서너 선 도시는 도시화 가속화 단계에 들어가 현지 농촌 인구와 농민 노동자를 끌어들였다. 수입이 늘면서 농촌 주민들은 도시에 가서 결혼하고 아이를 등교하는 경향이 있어 3, 4 선 도시 주택에 대한 수요가 형성되었다.
3 ~ 4 호선 도시 집값 유지가 얼마나 어렵습니까?
하반기에는 3 ~ 4 선 도시 집값이 급등하는 지점을 유지하는 것이 변화하고 있다.
우선, 초막개혁 정책이 조정되어 심의권이 지방에서 중앙으로 이전되었다.
CDB 관련 부서장은 최근 신화사 기자와의 인터뷰에서 계약 승인 권한이 여전히 지점이며 본점이 초막개편 대출 계약을 승인할 권리가 없는 경우는 없다고 밝혔다. (윌리엄 셰익스피어, CDB, CDB, CDB, CDB, CDB, CDB) 그러나 CDB 규정에 따르면 대출 계약의 승인은 본사와 지점에서 직무별로 나뉘어 있으며, * * * 도 마찬가지다.
최근 CDB 는 관련 규제 요구 사항을 이행하기 위해 계약 승인 권한을 본사에 통합했는데, 주로 지방정부가 과도한 채무를 부담하는 것을 막기 위해 각지의 정책 불일치를 피하고 본점 통일통제에 집중했다.
한 부동산 지분 투자자는' 재경' 에 대해 신용권한은 지점에 있지만 요구는 이미 훨씬 엄격하다고 말했다. 이전에 상위 3 개 규정을 만족했다면 지방정부는 저리 대출을 받을 수 있었고 지금은 10 개 규정을 만족시켜야 할 것 같다.
판자촌은 화폐정착과 실물 정착으로 나눌 수 있다. 2065438+2005 년 6 월, 국무부는' 도시 판자촌과 도시와 농촌의 위태로운 주택 개조 및 보조 인프라 건설 작업에 대한 의견' 을 발표했고, 초막개조 보상 방식은 실물화폐안치에서 화폐안치우선 순위로 바뀌었다.
판자촌의 화폐화 안치란 정부가 철거된 판자촌의 주민들을 화폐로 직접 보상한 후 주민들이 상품주택 시장에서 집을 매입하는 것을 말한다. 반칙 조작으로 철거 2 대가 많았고, 어떤 사람들은 억대가 넘고, 서너 선 도시의 집값도 올랐다.
지방 정부는 그로부터 많은 이익을 얻었다. CDB 가 저리 대출을 받은 후, 현지 정부는 철거민을 보상한 후 철거민의 토지를 개발자에게 고가로 팔았다. 이 과정은 부동산 거래량과 집값을 끌어올릴 뿐만 아니라 지방재정 수입도 늘렸다.
CDB 관계자에 따르면 20 15, 20 16, 20 17 년, CDB 는 각각 7509 억원, 9725 억원을 초막개조대출해 준다 2065438+2008 년 6 월 말 현재, 누적발행 초막개조대출 38684 억원 중 올해 4609 억원.
"금명 2 년 3, 4 선 도시의 판자 개조량은 크게 증가하지 않을 것이다." 그는' 재경' 기자에게 말했다. 지방정부는 변화를 위해 새로운 지주산업을 적극적으로 찾고 있지만 토지양도금은 줄곧 수입의 중요한 원천이었다. 지방정부는 중앙정책을 집행할 때 부동산에 대해 많이 외치며 적게 했다.
재정부 자료에 따르면 20 17 년 지방정부 재정소득과 정부성기금 수입은 각각 9 1 조원, 5 조 8000 억원, 부동산 관련 수입은 45%, 그 중 매각지 소득은 35%, 부동산 관련 세수 비중/KLOC 로 나타났다.
20 18 년 3 월 중국 인민대학교 재세연구소, 중양재정연구원, 재정금융학원이 공동으로 발표한' 중국 20 17 재정예산 집행 보고서' 에 따르면 토지의존도 상위 5 위 지방은 각각 절강 충칭 장쑤
지고는 집값의 상승과 하락도 중앙과 지방정부 간의 게임을 반영한다고 말했다.
중원지산연구센터 통계에 따르면 지난 7 월 전국 부동산 시장 통제력이 사상 기록을 세웠고, 총 60 개 도시가 넘었고, 각종 부동산 규제정책이 70 회 이상 출범했다. 규제정책은 그동안 2,3 선 도시에 집중돼 7 월부터 1,2 선 도시에서 3,4 선 도시로 광범위하게 분포되어 있다.
7 월 3 1 일 중공중앙정치국 회의는' 집값 상승을 단호히 억제한다' 고 제안했다. 일주일 후 랴오닝 심양에서 열린 일부 도시 부동산 업무 좌담회에서 주건부는 "부동산 규제가 부실한 도시에 대해 단호하게 책임을 진다" 고 제안했다.
다른 방면이 제한되자 인재 정책은 변구가 되었다.
20 18 상반기 전국 40 여개 도시에서 각종 인재 정책을 발표하여 인재 정착을 유치하고, 주택 구매 특혜 보조금을 내놓고, 구매 제한 정책 경계를 밟다. 이는 중앙정부의 강력한 감독하에 지방정부가 할 수 있는 수단이 많지 않다는 것을 보여준다.
"샤먼은 원래 조용히 긴장을 풀 작정이었다. 7 월 말 정치국 회의 이후 계속 조일 수밖에 없다. " 앞서 언급한 선두 주택 업체인 샤먼사 관계자는' 재경' 기자에게 취안저우 작년 이후 거래량이 많아 최근 몇 년간 축적된 현지 수요를 기본적으로 소화했다고 말했다. 현재 시장 자신감의 영향으로 샤먼이 취안저우 집을 사러 온 사람들이 크게 줄었다. 이전에 있던 변두리 부동산은 한때 2: 1 이상이었는데, 지금은 막 매진되었습니다. "좀 추울 것 같아요. 하지만 결국 취안저우 집값은 비이성적으로 오르지 않아서 샤먼, 여주만큼 춥지 않을 거예요. 도시화 과정은 취안저우 들에게 더 큰 영향을 미친다. "
벽계원 북해 인상판매처 직원도 "최근 거래가 다소 둔화되었다" 고 밝혔다.
북해도 20 17 하반기부터 구매제한 정책을 내놓았습니다. 비지역 호적은 집 한 채만 살 수 있고, 은행 선불대출은 40% 로 인상된다.
RealData 수석 시장 분석가인 서소락은 초막개조 화폐화 정책의 시기적절한 퇴출이 시장이 기본면으로 복귀하는 데 도움이 되고 단기간에 일부 과열 시장을 식히는 데 도움이 된다고 말했다.
이런 효과는 6, 7 월의 거래량 수치에서 이미 나타났다. 많은 도시들이 이미 두 달 연속 매출 하락을 보이고 있다. 2 분기에는 전국 347 개 도시 중 집값 상승폭이 1% 를 넘는 도시가 4 월 260 개에서 6 월 199 개로 줄었다. 장기적으로 볼 때, 외부 정책의 영향을 제외하면, 3, 4 선 도시의 집값은 수입과 인구 펀더멘털로 돌아갈 것이다.
반케 20 17 연보에 따르면 반케 중점 관심 14 개 도시 (베이징, 상하이, 선전, 광저우, 천진, 심양, 항주, 난징, 청두, 우한, 동관
한편, 3 ~ 4 선 도시는 투자 파급 효과와 재고 제거 정책의 혜택을 받아 주택 거래 면적이 전년 대비 증가했지만 연말 성장률도 점차 둔화되고 있다.
지고는 투자의 과잉 수요로 볼 때 1 년 반 동안 많은 도시의 집값이 두 배로 늘었고 수요는 이미 거의 소화되었다고 생각한다. 현재 서너 선 도시의 집값 상승을 지탱하고 있는 주요 요인은 도시화로 상대적으로 느리다. 이에 따라 올해 하반기부터 내년까지 3, 4 선 도시의 부동산 판매는 약간 하락할 수 있지만 폭이 그리 크지 않아 집값이 상대적으로 안정될 것으로 보인다.
2 선 도시는 소폭 반등할 수 있다.
서너 선 도시의 집값 상승 요인이 바뀌었지만 부동산업자의 열정에는 영향을 주지 않았다.
중국지수연구원에 따르면 20 18-65438+ 10-4 월, 20 개 대표주택기업이 3 ~ 4 선 도시에서 50% 를 차지하며 전년 대비 8% 포인트 증가했다. 2 선 도시의 토지 면적은 46% 로 전년 대비 3% 포인트 감소했다. 일선 도시의 경우, 토지 면적은 4% 에 불과하여 전년 대비 5% 포인트 하락했다.
중원지산연구센터에 따르면 지난 7 월 전국 핫스팟 도시 토지시장은 계속 집중 거래를 했고, 50 개 핫스팟 도시 거래토지는 2 15 억원을 넘어 전년 대비 33% 상승했다. 땅을 가장 많이 파는 50 개 도시 중 25 개 도시가 3 ~ 4 선 도시로 역사 기록을 경신했다. 불산, 상주시, 호주, 가흥, 남통, 진화, 쉬 저우, 허저, 타이 저우, 상라오, 웨이팡, 푸양, 간주, 취안저우 등 20 개 3 ~ 4 선 도시 판매가 200 억원을 넘어섰다.
Zhang Dawei Zhongyuan 부동산 수석 분석가는 이것이 향후 3 ~ 4 선 도시의 주택 가격이 계속 상승 할 것이라는 의미는 아니지만 개발업자들은 주택 가격이 상승 할 것으로 예상하고 결국 은행의 신용 통제에 따라 상승 할 것이라고 믿는다.
진격은 땅값이 집값보다 뒤처졌다고 생각한다. 20 17 년 초 이후 일선 도시 집값은 기본적으로 상승하지 않았지만 20 17 년 말 일선 도시 땅값이 하락하기 시작했다. 시장에는 뒤처진 과정이 있다. "우리 팀은 최근 몇 달 동안 3 ~ 4 선 도시에 배치된 상장회사들이 보수적으로 3 ~ 4 선 도시의 위험에 대해 이야기하기 시작했다는 것을 관찰했다." 격언하다.
지형은 서너 선 도시보다 2 선 도시의 미래를 더 잘 본다. 서은증권수치에 따르면 20 17 년 내내 일선 도시 일손주택 판매면적이 27% 하락했고 2 선 도시는 약 4% 하락했다. 지고는 1, 2 선 도시가 인구의 순유입을 위한 강선이라고 생각하지만, 많은 2 선 도시 재정은 1 선 도시보다 건강하지 못하며 주로 부동산에 의존하여 경제 성장을 이끌고 규제에 대한 관용도가 약하다고 생각한다. 업계에서는 일반적으로 부동산의 규제 주기가 2 년이라고 생각한다. 2065438+2006 년 9 월부터 지금까지 북상광심조절한 지 2 년이 지났고 구매제한 정책은 여전히 엄격하지만 2 선 도시에는 일정한 공간이 있다.
시장 법칙 외에도 통화정책의 변화는 집값 상승의 기대를 불러일으켰다.
6 월 24 일 중앙은행은 2065438+2008 년 7 월 5 일부터 예금준비율 0.5% 포인트 인하를 발표했다. 중앙은행의 RRR 금리 인하가 7000 억원을 석방한 것은 중앙은행이 올해 세 번째 RRR 금리 인하이다. 올해 6 월 5438+ 10 월과 4 월의 두 차례의 RRR 금리 인하에 비해 이번에는 부채-주식 전환을 장려하는 힘이 커졌다. 민생은행 수석연구원 문빈은 올해 말까지 1-2 차례 예금 준비율 인하가 있을 것으로 전망했다. 2008 년, 20 1 1, 20 15, 부동산 시장 판매가 눈에 띄게 따뜻해져 1 년 이상 지속되었다.
"국가가 자금이 업종으로 유입되기를 희망하지만, 우리도 이 자금이 기업들이 부동산 투기에 쓰이고 낡은 길로 돌아갈 것을 우려할 것이다." 한 부동산 분석가가' 재경' 기자에게 말했다. 그는 "RRR 금리 인하가 주택시장에 미치는 영향은 주로 후기감독에 달려 있다" 고 생각한다.
재경' 기자에 따르면 지난 7 월 이미 여러 도시가 기업 매입을 제한하는 정책을 내놓고 투자투기의 가능성을 완전히 차단하고 기업사업단위 매입을 중단하는 정책이 여러 도시로 확산될 수 있다고 한다. (윌리엄 셰익스피어, 재경, 재경, 재경, 재경, 재경, 재경, 재경, 재경) 장대위는 이 정책이 시장의 공급과 수요의 긴장을 완화하는 데 큰 영향을 미친다고 생각한다. 대부분의 일선 2 선 도시에서는 집을 사는 기업이 있기 때문이다.