자금, 토지, 소비자는 부동산 개발의 주요 요인이다. 최근 몇 년 동안, 국가 거시규제 역할이 점차 드러나고 부동산업이 성숙해짐에 따라 부동산 마케팅은 새로운 형세에 직면해 있다.
2004 년 3 월 말 이후 경제 전체의 과열 신호에 직면하여 국가는 거시적 규제를 강화했다. 부동산의 원천, 신용대출과 토지부터 시작하여 국가 관련 부서는 일련의 규제 조치를 취했는데, 비록 일정한 지연이 있었지만 이미 초보적인 효과를 보았다. 각종 규제 조치의 효과가 점차 드러나면서 부동산 시장에 대한 거시적 규제 효과가 더욱 드러날 것이다. 그 성과에는 투자의 급격한 성장 모멘텀이 초보적으로 억제되는 것이 포함된다. 판매 증가율은 계속 빠른 완성을 이어가고 있지만, 다소 하락했다. 대출 규모는 효과적으로 통제되고, 자금원 구조는 더욱 조정된다. 시장은 불합리한 수요를 삭감하여 점차 시장 구조를 최적화했다. 부동산 기업의 경우, 돈을 단단히 조이는 것은 부동산의 장기적이고 건강한 발전에 도움이 되지만, 단기간에 큰 압력을 가할 수 있다.
부동산 가격이 계속 오르고 있다. 2005 년 국내 부동산 시장의 거시적 규제 이후 일부 지방에서는 집값 상승폭이 둔화됐음에도 불구하고 전국 평균 집값 상승폭이 다소 하락했다. 예를 들어, 6 월 5438-2 월에는 전국 70 개 대중도시의 집값 상승폭이 5.5% 였다. 그러나 일부 지방에서는 집값이 너무 빨리 오르는 것은 논란의 여지가 없는 사실이라는 점도 보아야 한다. 특히 2006 년에는 베이징 부동산 시장을 선두로 전국 부동산 여론이 높아졌다. 2004 년 전국 부동산 투자 1.3 조 위안으로 전년 대비 28. 1% 증가했으며 2003 년 29.7% 보다 약간 낮았지만 여전히 높은 수준이다. 2005 년에는 토지거래가격, 주택판매가격, 주택임대가격이 각각 10. 1%, 9.7%, 1.4% 증가했다.
주택 공실률이 증가하다. 국가통계청과 중앙은행의 수치로 볼 때, 하나는 2005 년 이후 부동산 공실률이 급속히 상승한 것이다. 둘째, 부동산 개인 소비 신용대출이 급속히 하락하고 있다. 예를 들어, 국가통계청에 따르면 2006 년 3 월 말까지 전국 상업용 주택의 빈 면적은 1.23 억 평방미터로 전년 대비 23.8% 증가했다.
개인 주택 수요가 감소하다. 금융통계에 따르면 부동산에 대한 수요가 감소하고 있다. 중앙은행 자료에 따르면 2004 년 개인 주택 소비 신용대출은 35% 이상 증가하여 4700 억원에 달했고, 2005 년 개인 주택 소비 신용증가 15.8% 로 2600 억원만 증가하여 2004 년의 절반에 불과했다. 한편, 2006 년 1 분기의 경우 가구 중장기 소비 대출이 399 억 원 증가하여 전년 동기 대비 245 억 원 줄었다. 주민주택 소비대출 조기 상환, 부동산 투기 약화 등의 요인이 있지만 개인 주택 수요가 감소하고 있다고 추정할 수 있다.
둘째, 혁신적인 부동산 마케팅 모델
새로운 상황에서 부동산 기업들은 새로운 판매 도전에 직면해 마케팅 전략 혁신이 필수적이다. 소비자의 주거에 대한 선택이 감성소비에 머물지 않을 때, 시장 수요가 주거체험 강조에서 고품질생활 추구로 바뀌면서 부동산은' 품질승승' 시대로 접어들게 된다. 이를 위해서는 부동산 개발 경영의 전 과정에서 전면적인 품질 마케팅을 실시해야 한다. 계획에서 설계에 이르기까지, 재료 선택에서 시공에 이르기까지, 인력 채용에서 서비스 체계 건설에 이르기까지, 벽돌 1 와트, 풀 1 개, 나무 1 개, 부동산 기업은 시간과 정력을 아낌없이 투입하여 목표 고객에게 가치 있는' 품질' 을 만들어야 한다.
총체적 품질 마케팅 (TQM) 은 고객 수요를 지향하는 새로운 마케팅 개념으로, 제품 및 서비스 품질 향상에 중점을 두고, 마케팅 노력의 전 과정을 통해 제품 품질을 향상시키고 품질 성과를 촉진하여 고객 만족을 달성합니다. 전체 품질 마케팅을 실시하려면 마케팅 담당자는 전체 마케팅 프로세스의 품질뿐만 아니라 전체 마케팅 프로세스의 품질 관리 (즉, 마케팅의 전체 품질 관리) 를 구현해야 합니다. 그리고 제품 (서비스 포함, 하동) 의 품질을 중시하고, 제품 품질 기준의 제정과 통제에 참여하여 제품 품질이 소비자의 요구를 충족시킬 수 있도록 해야 한다. 한편, 외부 마케팅의 품질 관리를 통해 제품에 대한 고객의 인식 품질을 높여 제품에 대한 고객 만족도를 높여야 합니다. 한편, 내부 마케팅을 통해 제품 품질 향상을 촉진해야 한다.
총체적 품질 마케팅을 실시하려면, 반드시 다음 일을 잘 해야 한다.
1. 합리적인 시장 포지셔닝
시장 포지셔닝이 정확해야 판매가 빠르게 진보할 수 있고, 자금이 원활히 흐를 수 있고, 짧은 판이 효율적으로 개발될 수 있고, 국가 거시적 규제가 악영향을 미치지 않을 것이다. 공사 전에' 누구를 위해 집을 짓는다' 는 것을 분명히 하는 것이 아니라, 집이 완공된 후에' 누구를 위해 집을 짓는다' 는 것을 스스로에게 물어보는 것이 아니라, 즉 집이 아직 지어지지 않았으니, 먼저 정밀하게 위치를 잡는다. 이것은 현재의 거시규제 등 불리한 형세에 대응하기 위한 필연적인 요구이다. 따라서 적절한 시장 조사 및 고객 이해를 바탕으로 과학적 시장 세분화를 수행하여 개발 잠재력이 좋은 하위 부문을 대상 고객으로 결정해야 합니다. 동시에 경쟁 업체의 상황에 대한 연구를 강화하여 포지셔닝 융합을 방지하다. 시장 조사를 통해 고객의 실제 수요, 잠재 수요 및 경쟁사의 수요 충족 정도를 정확하게 파악하고 기업 내부 조건 및 운영 목표에 따라 합리적인 시장 포지셔닝을 수행하여 대상 고객을 파악합니다.
2. 차별화 된 품질 포지셔닝
대상 고객의 요구와 예상 품질에 대한 조사 분석을 통해 엔터프라이즈 제품의 품질 포지셔닝을 결정합니다. 기업의 품질 포지셔닝은 제품의 기능성 품질뿐만 아니라 제품의 적합성 품질에도 초점을 맞추어야 한다.
소비자의 개성이 날로 부각되는 오늘날 기업이 제품에서 우위를 점하려면 제품 혁신과 제품 개인화 두 가지 측면에서 시작해야 합니다. 한편, 경제와 기술이 발전함에 따라 고객의 요구는 끊임없이 변화하고 있으며, 이는 제품에 대한 새로운 요구 사항을 제시합니다. 기업은 고객에게 혁신적인 제품을 제공해야 이러한 변화에 적응할 수 있습니다. 한편, 더 높은 수준의 고객은 양산 제품에 만족하지 않고 개성을 표현할 수 있는 제품을 선호한다. 기술의 발전으로 제품의 개인화와 생산의 규모 경제는 더 이상 모순되지 않는다. 기업은 일정 규모의 경제를 유지하면서 고객에게 각기 다른 요구를 충족시키는 맞춤형 제품을 제공하여 모든 고객에게 만족스러운 느낌을 줄 수 있다.
3. 시기 적절한 외부 커뮤니케이션
고객에 대한 사전 관심, 고객과의 연락 유지, 제품, 서비스 등에 대한 고객 개선 의견 수집, 기업 및 제품에 대한 정보를 적시에 고객에게 전달, 제품 및 서비스 품질 향상, 고객 만족도 향상
기업과 고객 간의 정보와 감정의 소통은 장기적이고 안정적이고 상호 의존적인 관계를 구축하는 데 도움이 될 뿐만 아니라, 제품과 서비스의 품질 포지셔닝 및 내부 직원의 관리에 중요한 정보를 제공할 수 있습니다. 기업과 모든 직원을 고객에게 더욱 가깝게 만들고, 고객의 요구에 맞는 제품을 제공하고, 고객에게 더 나은 서비스를 제공할 수 있습니다.
4. 조화로운 내부 커뮤니케이션
한편 내부 직원과의 소통을 통해 내부 직원의 만족도와 충성도를 높인다. 충직 한 고객이 귀중한 외부 자원이라면 충직 한 직원은 가장 소중한 내부 자원입니다. 만족과 충직한 직원은 고객이 기대하는 가치에 기여할 수 있어 고객 인식의 질을 높이고 고객을 더욱 만족시킬 수 있다. 관리자의 역할은 감독과 관리뿐만 아니라 협조와 지원, 교육제도, 인센티브제도, 내부 소통제도를 포함한 좋은 내부 관리제도를 구축해 직원들이 화목하고 행복한 환경에서 일할 수 있도록 하는 것이다. 반면, 다른 부서와의 커뮤니케이션을 통해 고객 요구 사항, 경쟁사 상황 및 제품 품질 포지셔닝 아이디어 (제품 적합성 품질 기준) 를 제품 설계자 및 생산자에게 정확하고 신속하게 전달하여 R&D 부서와 생산 부서가 시장 수요에 따라 시장에 적합한 품질 기준을 개발하고 시장 수요에 맞는 제품을 제공할 수 있도록 합니다. 제품 및 품질에 대한 고객의 불만 사항을 적시에 피드백하고, 고객의 입장에서 관련 부서에 불만을 제기하여 제품 및 서비스 품질 관리 및 개선을 보장합니다.
마케팅 프로세스의 품질 관리
시장 수요와 소비자의 마케팅 품질에 대한 기대에 따라 마케팅 품질 기준을 수립하고, 마케팅 품질을 통제하고, 서비스 품질을 향상시키고, 제품 구매에 대한 목표 고객의 수요를 적시에 충족함으로써 고객에게 더 높은 이전 가치를 제공합니다. 마케팅 프로세스의 품질 관리는 마케팅 포트폴리오의 품질 관리에 중점을 둡니다. 소비자 조사를 통해 상품 구매 과정에서 마케팅 조합에 대한 소비자의 요구 사항, 즉 4C (욕망과 수요, 비용, 편리함, 소통) 를 파악할 수 있습니다. 양질의 마케팅 도구를 이용하여 소비자 차원의 4C 를 기업 차원의 4P 로 전환했습니다. 시장 수요, 경쟁 업체 동향 및 기업 자체의 조건에 따라 기업 마케팅 전략 및 전략을 개발 또는 개정하여 기업 마케팅의 질을 향상시킵니다. 또한 고객 만족의 목표를 달성하고 서비스 고객의 이념을 확립하기 위해 마케팅의 서비스 품질을 지속적으로 높여야 합니다. 편리성, 의사 소통 이해, 능력, 태도, 안전, 서비스 시설 등을 종합적으로 고려하여 합리적이고 효과적인 서비스 품질 기준을 수립합니다. 고객에게 합리적인 약속을 하고, 실현함으로써 고객에게 가치를 부여하고, 평가를 통해 서비스 품질을 지속적으로 향상시킵니다.