나는 부동산 중개인이 아니다. 1999 가 산 첫 번째 집부터 나는 이미 7 채의 집을 직접 구입/팔았고, 각 스위트룸마다 자신의 이유와 목적이 있다. 현재 나는 두 벌밖에 없는데, 한 벌은 혼자 살고, 한 벌은 바라보고 있다. 이 경험을 되돌아보고 공유하세요. 그 중 일부가 당신을 도울 수 있다면, 그 과정의 심부름은 헛되지 않을 것입니다.
중고 주택 매매 과정을 나는 여기서 묘사하고 보충하지 않을 것이다. 부동산 중개업자에 대한 정보는 전공이 많고 정책 조정도 수시로 프로세스의 세부 사항에 영향을 미친다. 나는 구매자와 판매자의 관점에서 숙제를 하는 방법에 대해 하나 또는 두 개를 보충하기 위해 여기에 있습니다. 나는 4 ~ 2 킬로근의 역할을 할 수 있기를 바랍니다.
A, 먼저 집 판매 를 말한다:
A- 1, 분명히 생각해 보세요. 이 부동산을 꼭 팔아야 하나요? 이 경우, 모두가 현실 세계에 살고 있는 필사자이며, 25200 과 같은 부동산의 대략적인 집값을 팔아야 이 모호한 숫자의 개념을 알 수 있을 것이다. 모르면 컴퓨터를 켜서 확인해 보세요.
A-2, 다락방, 발코니, 정원, 주차 공간, 창고 등 당신의 집의 부속시설을 이해하세요. 주차 공간은 직접 가격을 계산할 수 있지만, 다른 물건들은 집을 팔 때 종종 닭갈비처럼 행동하며, 중요한 때는 총가격을 유지하는 데 사용할 수 있다.
A-3, 자기 집의 장단점을 이해하다. 여기에는 두 가지 종류가 있는데, 하나는 자주형이고, 장단점은 비교적 쉽게 요약할 수 있다. 다른 하나는 내가 영구히 살아본 적이 없고, 산 후 어떤 이유로 계속 임대하고 있다는 것이다. 장점 단점, 특히 단점을 수집하는 것이 더 어렵다. 물론, 당신이 이 부동산을 팔아야 한다면, 그것은 이혼과 같습니다. 이 집이 나쁘다고 말할 만한 충분한 이유가 있어야 한다. 이것은 도덕적 인 문제가 아니라 거래 문제입니다.) 기억하십시오: 장점 정보는 인터넷에서, 단점 정보는 자신의 삶에서 나옵니다. 장점은 이 동네의 장점과 이 집의 장점이 겹쳐 있다는 점이다. 단점은 이 집의 단점이다. 이를테면 엘리베이터가 없는 것, 예를 들면 서쪽의 태양, 예를 들면 주차 공간이 부족한 것, 예를 들면 쓰레기장 근처 등이다.
A-4, 자기평가: 위의 정보에 근거하여 가족들과 최저가격과 최고가를 토론합니다. 문을 닫고 차를 만드는 것도 상관없고, 당장 손을 댈 필요도 없다. 너는 심지어 너의 최고가에 계수 1. 1- 1.2 를 곱해서 후회하지 않도록 보장할 수도 있다.
A-5, 위의 종합 복습을 통해 다음 일은 잘 될 것이다. 나는 오후 내내 거리를 따라 부동산 중개업자를 달릴 것이다. 좀 더 확장해, 단지 동네 입구의 중개기구만 달리지 말고, 범위가 좀 더 넓지 말고, 먼저 동네 입구의 중개기구로, 그들은 이 동네와 각 건물의 특징을 잘 알고 있다. 그런 다음 두 신호등의 방사선 범위를 가로질러 영역을 통과할 필요가 있는지 확인합니다. 다른 지역은 이 공동체에 대해 상당히 특별한 견해를 가지고 있다. 최소 5 ~ 6 개 기관을 방문하는 것이 좋습니다.
A-6, 당신은 이 기관들에서 무엇을 하고 있습니까? -현재 재산을 재판매/팔고 싶다고 해. 너의 가격 예상을 말하지 말고 직접 그들의 전문적인 의견을 들어야 한다. 그들은 네가 얼마를 받고 싶은지, 어떻게 해야 할지 모르겠다고 말할지도 모른다. 물론 이 집의 우열은 선별적으로 중개인에게 알려야 한다. 사람은 낙관과 비관의 두 가지 범주로 나뉜다. 눈물이 비관적인 것이 아니라 흥분일지도 모른다. 미소가 낙관적이라고 말하는 것은 아니지만, 그것은 쓴웃음이다. 같은 건물, 중개업자가 제시한 건의가격은 다르다. 다른 사람이 나에게 준 최고가와 최저가의 차액이 40 만 위안에 달했다. 이것은 놀라운 일이 아닙니다. 이는 각 중개인의 정책 파악/시장 이해/전문 수준/스타일/공방 능력/팀 분위기와 관련이 있다. 시간이 충분하다면 가능한 한 많은 중개인을 방문하세요. 이것은 샘플링 과정입니다. 이번 기술 행사에는 잠재 고객군 분석, 성공 사례 공유, 부동산 시장 후속 동향, 전반적인 장단점 분석이 포함됩니다.
A-7. 정가: 위 정보에 따르면 내가 부동산 중개업자를 방문하기 전에 예상한 최고 가격과 이 부동산 중개업자들이 건의한 가격에 따라 우리 집의 실제 상황과 결합해 시장보다 약간 높은 판매가격을 정할 것이다.
A-8, 발표: 각 도시/지역에는 시민들을 위한 중고 주택 출시 사이트가 있습니다. 한 부동산 중개업자의 사이트가 아니라 많은 중개업자들이 볼 수 있는 사이트에 게시됐다. 해제 시 다음 사항에 유의하십시오.
A-8- 1, 일부 사진 준비, 그 중 1-2 만 발표, 구체적인 건물 번호 발표 안 함
A-8-2, 함께 판매되는 가전제품/가구 포함
A-8-3, 가격이 명확합니다: 수가입니다! 즉, 실제로 자신의 손에 쥐고 있는 가격이다. (우리는 프로페셔널하지 않고, 정책이 어떻게 변했는지 모르고, 어떤 거래비, 세금, 이것은 수가에 대해 이야기하고 있다. 대리비가 포함되지 않아도 된다.)
A-8-4, 집의 학군 (초등학교, 중학교, 사용 여부) 도 명시하십시오.
A-8-5, 연락처 (전화번호를 잘못 쓰지 마세요), 방 구경기회 (등: 세방을 하면 먼저 세입자와 확인해 주세요. 어떤 사람들은 적응력이 강하다. 임대 계약은 이와 관련하여 임차인의 권리를 보장합니다. 이 문제를 해결하는 두 가지 방법이 있습니다. 하나는 일주일에 두세 번 방을 보는 시간을 협상하거나 계약 해지를 미리 통지하는 것입니다.
A-9, 등 전화: 부동산 중개회가 처음으로 당신에게 전화를 걸어 대리 판매를 희망합니다. 같은 부동산 중개업자라도 지역별 지사들이 속속 전화를 할 것이다. 그들에게 몇 시인지 말해 주세요.
A-9- 1, 대리 판매에 동의합니다. 제 위챗 추가 (중개미신호 0 1 80), 자세한 정보와 부동산 사진 (건물 번호, 면적 포함) 을 보내 주세요.
A-9-2, 손가격이라는 점을 강조한다.
A-9-3, 방을 예약할 것을 강조한다. (임대하지 않아도 예약을 해야 한다. 두 가지 상황을 방지해야 한다. 하나는 집에 없고, 부모는 노인일 뿐 안전하지 않다. 다른 하나는 개인 고객이 방을 보러 오는 것이고, 개인 고객이 방을 보는 것을 받아들이지 않는 것이다.
A- 10 그래서 일주일 안에 시내에 적어도 50 명의 업무원이 이 건물을 파는 것을 도와주고 있습니다.
A- 1 1 그래서 몇 차례 방을 보면 이 집의 가격 포지셔닝을 알 수 있습니다. 설정한 가격에 대해 약간의 조정을 할 것인지의 여부는 자신의 파악에 달려 있으며, 다른 사람은 너를 도와 결정을 내릴 수 없다. 그러나 목표를 조정하면 중개 판매원에게 말하지 마세요. 물론, 너는 정보상으로 어떤 영업사원도 공평하게 대해야 한다.
A- 12, 당신 위에 있는 중개인의 제시가격에 관해서는, 당신은 간섭할 필요가 없습니다. 일반적으로, 주택 구입자들은 모두 세 곳보다 물건을 더 많이 사는데, 만약 같은 건물에 중개인이 있다면, 그것은 자신의 간판을 부수는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택)
A- 13, 구매자 한 명과 막 필요한 기회를 잡고 앉아서 이야기하다. 흥정을 할 때, 너는 결국 2 만 원을 양보할 수 있지만, 이것은 수천 개의 양보로 시작하여 조금씩 고기를 베는 것이다.
A- 14, 당신이 강조하는 것은 가격을 받는 것입니다. 감정적으로, 바이어는 중개 서비스 요금을 지불하는 것을 원하지 않는다 (기타 비용 바이어는 모두 지불하는 것은 거의 문제없다). 기술적인 어려움은 중개인이 적당한 조항/핑계를 찾지 못해 돈을 바이어에게 전가하는 것이다. 결국 중개인은 밥을 먹어야 하기 때문에 중개인 책임자가 너와 개인적으로 면담할 것이다. 내가 제안하는 최종선은 중개 서비스료의 절반만 지불하는 것이다.
A- 15, 계약 체결, 계약금 납부 등. , 나머지 프로세스는 중개자의 전문 분야입니다. 네가 참을성 있게 기다리는 한, 나는 여기서 너에게 아무것도 가르치지 않을 것이다.
A- 15, 두 가지 오해 추가:
A- 15- 1, 매점은 반드시 지인을 찾지 말아야 한다. 중개인이 되는 지인 친구를 찾지 마라. 두 방면 모두 네가 처리하기 불편하다. 첫째, 총 가격의 포지셔닝에서, 너는 높은 가격을 정했다. 집을 매매하는 것은 그 자체로 기술도 있고 운도 있다. 너의 친구는 이런 여행원을 찾지 못했다. 집이 팔리지 않는 한, 그는 허튼소리를 한다: 네가 어떻게 집값을 이렇게 높게 설정했는지 봐라! 만약 당신이 인터넷에 게시하면, 당신의 친구가 당신을 찾아와 모든 부동산 중개인을 동등하게 대하고, 친구에게: 죄송합니다, 이미 발표했습니다. 이것이 바로 그가 대표하고자 하는 가격입니다. 둘째, 중개 서비스료 처리, 지인, 주지 않을까요? 건반 협객이 잘하니 체면이 바르기 어렵다.
A- 15-2, 독점 대리점 판매소는 권장하지 않습니다. 숙제를 충분히 했다면, 가장 높은 지점에서 이익을 얻을 수 있도록 계획하고 판단할 수 있는 능력이 충분히 있다. (존 F. 케네디, 공부명언) 독점대리란 이 건물의 판매가 한 부동산 중개업자에게만 독점 판매된다는 것이다. 독점 대리점에 무슨 문제가 있습니까? 독점 대리점이 특정 시간 내에 판매를 완료하지 않으면 모호한 이유를 찾아 위약할 것이다. 독점 대리점의 집값 포지셔닝은 반드시 너에게 가장 유리한 것은 아니다. 독점 대리인의 최종 판매가격은 너의 가격보다 수만 원 높을 수 있는데, 이것은 독점 대리점이 집을 팔아 번 기술 차액이다.
내가 여기서 말하는 것은 법률도 정책도 포함하지 않는다. 나는 어떻게 집을 고가로 팔고, 어떻게 집주인으로서 고액의 이윤을 얻을 수 있을지 고민하고 있다. 이 원칙은 모든 거래에 적용됩니다.
한번은 독신 아파트 한 채를 팔기 위해 가장 높은 가격, 즉 아파트가 판매가의 꼭대기에 있는 것을 정했다. 나는 몇 명의 중개 대표를 인터뷰하면서, 형제, 이 가격은 잘 팔리지 않는다고 말했다. 나는 안심한다, 나의 작은 호형이 특별한 우세를 가지고 있지만, 나는 총 가격을 통해 이 우세를 확대하였으니, 꼭 필요한 잠재 고객이 있을 것이다. 나는 이 면적이 50 평방미터 정도 되는 작은 호형을 비교적 안심하는데, 시내에는 거의 70 명의 중개업무원이 나를 위해 봉사했고, 결국 나는 총가격에 2000 위안을 주고 사건을 종결했다. (각 사례는 결국 안거객에 의해 통계 기수에 포함될 것이다. 내가 이 지역 아파트의 집값을 다시 훑어보았을 때 이미 비슷한 가격의 사건이 진행 중이다. ) 을 참조하십시오
나는 또한 여러 번 반성하고 있다: 시장의 자신감은 나 같은 사람이 유지하고, 시장의 고가도 나 같은 사람이 올리는 것이다. 비록 내가 악의적인 바가지 가격 뜻은 없지만, 항상 새로운 고가가 나타나서, 나는 통계적 분포의 양끝에 서 있다.
B, 집을 사는 것에 대해 이야기하십시오:
집을 사는 것을 목표로 간단히 요약해 주시기 바랍니다.
B- 1, 자생인 경우: 환경, 학군, 쇼핑, 부동산 등이 모두 고려해야 할 요소입니다.
B-2, 학구방을 사면 학구방이 보편적으로 긴장돼 기다릴 수 없다. 저녁에 집에 가서 남편과 상의하세요. 죄송합니다. 다음날 다시 묻겠습니다. 기본적으로 다른 사람이 결정했습니다. 학구집을 살 때 속지 마라. 시 교육국은 늘 강을 경계로 한다. 학구방을 사면 지도를 잘 보고 아이가 학교에 가기 전에 그리지 말라는 것이다.
B-3, 투자: 저는 주로 아파트를 위주로 작은 돈을 번다. 고려해야 할 것은 평가절상 잠재력, 철거 가능성, 임대료 등이다.
말을 많이 하지 않으면 너를 웃게 한다.
내가 7 채의 집을 샀을 때, 한 채도 손해를 보지 않았다. 집을 사는 것과 집을 파는 것은 다르다. 최저가는 비현실적이다. 만약 당신이 바로 시작하고 싶다면, 당신이 이성적으로 판단하는 한, 내일에 비해 항상 저가입니다.