1. 장기 임대는 일반적으로 부동산 시장에서 떠오르는 산업인 아파트의 장기 임대를 말합니다. 집주인의 집을 임차하여 리모델링 및 개조한 후 가구와 가전제품을 갖추고 필요한 사람들에게 원룸 형태로 임대하는 것을 말합니다.
국내 장기 임대 아파트는 크게 중앙집중형과 분산형으로 나뉩니다. 중앙 집중식 운영은 주로 자체 보유 토지 개발 또는 건물 전체 임대 리노베이션을 사용하는 전통적인 상업용 부동산 운영 방식을 기반으로 하며, 분산식은 주로 임대 대행 사업에서 확장되어 집주인의 집을 통합하여 장식 및 관리에 의존하여 두 번째 집주인과 유사합니다.
9월 7일, 주택건설부는 주택임대차보호법 시행령(안)에 대한 의견수렴을 위한 공고를 공식적으로 발표했습니다. 그 중 제23조는 주택 임대 사업자가 임차인에게 은폐, 기만 또는 강압의 방법으로 주택 임대 대출을 요구해서는 안 된다고 규정하고 있습니다.
2. 장기 임대 운영 방식
하나는 개발 및 운영, 아파트 소유자 (주로 부동산 기업)가 특별 운영 팀을 구성하여 재고 또는 새로 지어진 임대 주택의 운영을 담당하고 임차인에게 임대 및 부가가치 서비스를 제공하고 자산 부가가치 및 임대료를받는 것입니다.
두 번째는 자산 신탁으로 부동산 기업이 운영 서비스 제공 업체에 아파트를 위탁하여 임대 및 임대 후 관리를 수행하고, 주택 유지 보수 및 개조 비용을 부담하고 자산 가치 상승과 임대 수입을 누리고; 운영자는 아파트 운영을 책임지고 일정량의 관리 비용을 지출하고 세입자에게 임대 및 부가가치 서비스를 제공하며 호스팅 수수료와 세입자 부가가치 서비스 수수료를받습니다.
셋째, 운영 서비스는 자산 소유자로부터 아파트를 계약하고 주택의 개조를 규제하며 임대 기간 동안 운영 및 유지 관리를 책임지고 소유자에게 고정 임대료를 지불하여 수익을 올리는 운영 서비스입니다. 임대 차액과 서비스 수수료; 자산 소유자는 자산 가치 상승과 고정 임대 수입을 누리는 동안
넷째는 토지 소유자/사용자를 대신하여 운영하는 것입니다. 주택 기업은 토지 소유자/사용자의 위탁을 받아 토지 계획, 건설 및 운영 서비스를 제공하고, 임대인에게 고정 임대료를 지불하고, 임차인의 임대료와 서비스 수수료를 징수하고, 임대료 차액과 서비스 수수료를 얻고, 토지 소유자는 부동산 기업의 건설 비용을 지불하고 자산 부가가치 및 고정 임대 수입을 누릴 수 있습니다. 부동산 기업은 토지 소유자를 대신하여 건설과 운영의 역할을 수행합니다.
3. 장기 임대 주택의 발전 현황
중국의 부동산 시장은 비약적으로 성장하고 있습니다. 높은 부동산 가격은 경제 도약 과정에서 많은 문제를 야기했습니다. 올해부터 국가는 임대 시장을 강력하게 지원하고 있으며, 2월 2일 베이징시 주택건설위원회, 시 시장감독국, 시 재정국, 시 당위원회 네트워크정보판공실, 베이징시 은행보험감독국은 공동으로 '시 주택임대기업 영업활동 표준화에 관한 통지'를 발표해 처음으로 장불단납을 명시적으로 금지하고 임대 대출 수령자를 엄격히 통제하며 세입자가 신청한 임대 대출 자금은 주택임대기업에 배정하지 않도록 했다. 새로운 규정은 3월 1일부터 정식으로 시행되었습니다.
8월 장기 임대 아파트 폭발, P2P 폭발보다 더 강력할 것임에 틀림없습니다. 후징후이 전 마이홈 부총재는 장기 임대 아파트에 대한 발언으로 임대 시장에 폭풍을 일으켰습니다. 누가 임대료를 올렸는지에 대한 논의가 점점 더 뜨거워질 무렵, 멀리 항저우에서 딩지아 네트워크 기술 유한공사라는 장기 임대 아파트 회사가 파산을 선언한 것을 아무도 눈치채지 못했습니다. 이 파산은 벼락과 같아서 사람들이 금융 + 장기 임대 아파트 모델을 경계하게했습니다 .65438+ 2 월에는 장기 임대 아파트 광산 폭발이 널리 주목을 받았습니다 .
AG의 일부 장기 임대 아파트는 임금을 체불하고 자본 체인이 파산하여 돈을 가지고 달아나 많은 소유자와 세입자가 희생자가되어 소유자는 임대료를 잃고 세입자는 임대료를 지불 한 후 이사해야했습니다 .
미국에서 장기 임대 아파트가 매각 된 것은 이번이 처음입니다.
임대료 대출, 지가 인상, 장식 공해 문제도 있습니다.
둘, 주택 장기 임대의 향후 추세
주택건설부 자료에 따르면 중국의 임대 인구는 인구 유입이 집중된 1, 2선 도시를 중심으로 2억 명을 넘어섰습니다. 주택 임대 시장 규모는 2025년 2조 9천억 위안, 2030년에는 4조 6천억 위안 이상으로 증가할 것으로 예상됩니다.
중국 임대 인구의 증가와 함께 주택 임대 시장은 무명에서 정책 배당에 따른 횡재 산업으로, 자본의 사랑으로 도약했다가 나락으로 떨어지는 등 여러 부침을 겪어왔습니다. 한편으로는 상장 열풍이 불고 다른 한편으로는 뇌우가 자주 발생합니다. 그러나 수년간의 발전 끝에 주택 임대의 시장화, 전문화 및 제도화가 증가하고 있으며 대도시의 임대 문제를 완화하는 중요한 시장 동력이되었다는 점을 긍정 할 가치가 있습니다.
산업의 주요 단계로서 셔플과 재편이 발전의 주요 주제였습니다. 규모 이론에 기반하고 사용자 경험을 무시하고 시장 규제가 부족했던 업계 초기 단계의 1.0 시대와 비교할 때 주택 임대는 주로 다음과 같은 신호로 나타나는 새로운 2.0 시대로 향하고 있습니다.
1, 제품 연마 심화, 대규모 커뮤니티가 두드러집니다.
공간 효용성 향상이든 주거 기능 개선이든 도시 청년의 임대 경험을 향상시키는 사명을 가진 장기 임대 아파트의 개발은 항상 제품 및 서비스의 깊은 쟁기질과 분리 될 수 없습니다.
수년간의 탐구 끝에 모든 제품은 몇 차례의 업그레이드와 반복을 거치며 잘 살 수 있는 제품에서 잘 살 수 있는 제품으로 전환했습니다. 예를 들어, 직원 숙박 업계에서 7년간의 운영 경험을 바탕으로 Assurant는 올해 3월 보안, 미관, 사용 편의성, 내구성 및 개인 정보 보호 최적화에 중점을 두고 제품을 5.0 버전으로 업그레이드했습니다.
그러나 프리덤프렌즈 홈 6.0은 프리덤프렌즈 홈 제품을 스마트하게 업그레이드한 새로운 버전입니다. 프리덤프렌즈는 실내 조명 원격 제어, 스마트 커튼 스위치, 스마트 신선한 공기 시작, 스마트 에어컨 온도 조절 등 다양한 작업을 쉽게 완료할 수 있습니다. 휴대폰 앱과 지능적인 수단을 통해 멋진 렌탈 경험을 최적화할 수 있습니다.
이 두 가지뿐만 아니라 플랫 비즈니스의 발전과 함께 제품 업그레이드는 각 브랜드의 거의 일상적인 작업입니다. 과거에 비해 이 제품 업그레이드 단계는 스마트 애플리케이션이 추가되어 더욱 사용자 친화적입니다. 더 높은 효율성과 더 나은 생활 경험이라는 두 가지를 목표로 합니다.
특정 집단을 중심으로 한 틈새 제품 시장의 확대는 모든 브랜드에게 필수입니다. 화이트칼라 아파트의 독점에서 블루칼라 아파트, 인재 아파트, 서비스 아파트, 대규모 임대 커뮤니티와 같은 세그먼트에 이르기까지 주택 임대 공급 측면의 제품 구성이 크게 변화했습니다.
맥도날드 연구소의 데이터에 따르면 현재 인재 아파트 12, 블루칼라 아파트 21. 또한 정책 지원을 즐기고 대규모 임대 커뮤니티의 지역 경제 업그레이드도 폭발적인 발전을 가져올 것입니다.
케리의 불완전한 통계에 따르면, 약 50개의 대규모 임대 커뮤니티가 개장할 예정입니다. 이는 주택 임대 산업이 새로운 발전 단계로 진입하는 중요한 신호가 될 수 있습니다.
2. 업계 인수합병이 계속 이루어지고 있으며 장기 임대용 아파트의 과점화가 시작되었습니다.
최근 몇 년간 장기임대 아파트 업계를 살펴보면 M&A가 키워드입니다.
지난 5월 국내 블루칼라 아파트 안신그룹은 전략적으로 콤마아파트를 인수했습니다. 합병 후 안신그룹의 침대 수는 6만 개에서 654,380여 개로 증가했으며, 사업 배치도 9개 도시에서 17개 도시로 늘어났습니다.
11월에 지루는 베이커 유스 부티크 아파트먼트 인수를 발표했습니다. 합병이 완료되면 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 난징 등 7개 도시에서 53개의 중앙 집중식 아파트 프로젝트를 운영하게 됩니다. 이번 합병으로 핵심 도시에서 중앙집중식 아파트의 규모가 크게 늘어납니다.
65438+ 2월에는 국유 배경을 가진 주하이 대헝친에 5억 3천만 위안에 WBH를 양도했으며, 매직 스퀘어 아파트먼트가 향후 WBH의 운영과 관리를 맡게 됩니다.
올해 2월에는 중국 최대 장기 숙박 아파트 SaaS 플랫폼인 머쉬룸 렌탈이 무너져 유샤오이가 인수했습니다. 앞으로 듀얼스는 아파트 시장에 서비스를 제공할 예정입니다.
업계 초기의 중소 업체들과 달리 M&A는 이제 선두 업체들이 1등 업체를 인수하는 형태로 변모해 공급망으로 확산되고 있다.58안주부동산연구소의 장보 수석 애널리스트는 기자와의 인터뷰에서 장기 임대 아파트의 1단계가 끝나고 2단계 과점화가 계속될 것이라고 말했다.
수도의 겨울, 잦은 뇌우, 시장 혼란, 전염병으로 인한 점유율 하락, 장기 임대 아파트가 어려움을 겪고 있으며 업계는 적자 생존을 계속 심화하여 업계 집중 증가를 더욱 가속화하고 있습니다.
다른 한편으로는 일련의 인수합병을 통해 주택 임대업의 강력한 자원 속성을 재확인할 수 있었습니다. 운영 방법을 알고, 자원 통합에 능숙하며, 강력한 재정적 지원을 갖춘 기업만이 더 멀리 나아갈 수 있습니다.
기본적으로 플랫 플레이어의 궁극적인 질문과 목표는 사업 확장 및 순환이 아니라 규모와 수익성을 달성할 수 있는지 여부입니다. 이 질문은 현장에서 뛰는 플레이어들이 계속 고민해야 할 문제입니다.
3. 주택 임대 정책 기울기 심화, 장기 임대 주택이 밝은 순간을 열었습니다.
오랫동안 중국에서는 상업용 주택의 매매와 임대 사이에 불균형이 존재했고, 인구 순유입이 많은 베이징, 상하이 등 1선 도시의 임대 시장에서는 수요와 공급의 불일치가 심각했습니다. 전반적으로 주택의 양과 적절한 주거 공간이 부족한 것이 두드러진 모순이며, 공급 측면에서 더 많은 R4, 중앙 집중식 토지 및 주거 상품을 공급하는 것이 문제 해결을 위한 첫 번째 선택이 되었습니다.
19차 당대회 이후 임대 및 분양 + 지역 정책의 조합으로 인해 개발업자는 자체 보유 토지를 확보하기 위해 경쟁적으로 노력했으며, 택지 보조금 조건 중 상당수가 자체 보유 면적의 15%를 임대용(R4 토지)으로 할당하는 것을 포함하고 있습니다. 현재 상하이의 주요 부동산 회사가 자체적으로 보유한 주거 공간의 누적 면적은 약 200만 평방미터에 달합니다. 새로운 시민들의 주거 문제를 해결한다는 사명으로 점점 더 많은 대규모 임대 커뮤니티가 임대용으로 사용되고 있으며, 주택 임대 시장의 새로운 성장을 이끌고 있습니다.
임대용지 외에도 최근 몇 년 동안 집합용지 공급도 증가했습니다. 베이징은 중국 최초의 13개 집단 토지 임대 시범 도시 중 하나로서 임대 주택 건설을 지속적으로 늘려왔으며, 가장 큰 진전과 효과를 거둔 곳은 41개 프로젝트가 시작되어 약 55,000가구의 주택을 공급할 수 있는 규모입니다.
임대 토지 + 집단 토지, 점점 더 많은 밀가루가 주택 임대 케이크를 만드는 데 사용되며, 우리는 업계가 내일 더 커질 것이라고 믿을만한 이유가 있습니다.
그뿐만 아니라 주택 임대는 올해 두 차례에 걸친 양회에서도 주목할 만한 순간을 맞이했습니다. 정부 업무보고에서는 토지 공급을 늘리고 특별 자금을 마련하며 건설에 집중함으로써 보장형 임대주택과 * * * 재산권 주택 공급을 효과적으로 늘리고 장기 임대 주택 시장의 발전을 조절하며 임대 세금과 수수료 부담을 완화하고 신민과 청년의 주거 어려움을 완화하는 데 최선을 다할 수 있다고 지적했습니다.
주택 임대차 시장 발전을 위해 # 임대료 세금 부담 경감 #이 화제가 되고 있습니다. 지난해 중앙경제공작회의에서 대도시의 주택 문제에 대해 언급한 것은 이번이 처음인 것으로 알려졌습니다. 이는 올해 주요 도시의 부동산 정책과 시장 변화에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.
전문가들은 토지 공급을 늘리고 특별 자금을 마련하고 건설에 집중하여 보장 임대 주택과 재산권 주택 공급을 늘리겠다는 정책이 분명하다고 말했습니다. 이는 향후 보장형 임대주택과 * * * 재산권 주택이 대도시의 핵심 상품이 될 것이며 이러한 상품이 주택 문제 해결에 중요한 역할을 할 것임을 보여줍니다.
또한 민주 진보당 중앙위원회와 민주 건설 협회 중앙위원회가 제출 한 제안도 주택 임대 시장에 초점을 맞추고 있습니다. 두 제안은 임대주택 공급을 늘리고, 적절한 세제 혜택을 제공하며, 업계 진입 기준을 설정하고, 임대 대출을 엄격하게 규제할 것을 제안합니다.
주택 임대업은 대다수 국민들의 생계와 관련된 분야로, 정책의 봄바람을 타고 발전하고 있습니다. 두 회의의 슈퍼 노출은 의심 할 여지없이 주택 임대의 정책 방향을 더 높은 위치로 밀어 붙일 것입니다. 앞으로 더 우호적인 정책이 속속 시행될 것입니다.
위의 시장 동향과 정책 신호를 바탕으로 맥도날드 스페이스 리스는 주택 임대의 향후 발전에 대해 다음과 같은 예측을했습니다.
1, 운영으로의 복귀, 핵심 역량 구축
규모 이론에서 첫 번째의 품질, 야만적 인 성장에서 훌륭한 작업 쟁기에 이르기까지 일련의 시장 부침을 경험하고 비즈니스의 본질로 돌아가고 운영 능력으로 돌아가는 것은 업계에서 일종의 상식이되었습니다. 모든 비용을 칼날에 지출하고, 모든 프로젝트가 수익성이 있고, 업계를 존경하고, 사용자를 존경하고, 세입자가 정말 마음의 평화, 마음의 평화를 누리게하십시오. 이것은 비즈니스 생존을위한 전제 조건입니다.
아사히 홀딩스 이사회 회장 린중은 최근 두 세션 중 인터뷰에서 중앙 집중식 장기 임대 아파트의 발전 전망을 계속 낙관하고 있으며 주택 임대를 잘하기 위해서는 고객에게 서비스를 제공하는 것이 운영 능력이고 자산의 가치를 보존하고 높이는 것이 자산 관리 능력이라는 두 가지 주요 능력을 배양해야한다고 제안했습니다.
2. 경자산과 중자산의 분리
미래에는 업계의 분업이 점차 세분화됨에 따라 브랜드 개발 모델이 더욱 명확해지고, 중자산과 경자산의 양쪽 끝으로의 분화가 가속화될 것입니다. 자신의 특성에 따라 적합한 개발 모드를 선택하는 것이 비즈니스 개발의 주요 문제입니다.
기존 시장 규칙에 따르면 부동산 회사는 자체 부동산을 개발하여 임대하는 데 적합하고 중자산 모드에서는 다른 고품질 프로젝트를 전세하는 데 적합하며 기업가 시스템은 운영 및 관리를 출력하는 경자산 경로를 취하는 데 중점을 둡니다. 또한 서로의 강점을 보완하고 주요 진영 간의 경쟁과 협력을 심화시키는 방법에 대해 깊이 생각해 볼 가치가 있습니다.
3. 국유기업의 참여가 증가했습니다.
국유기업이 스롄홍푸를 인수하거나 국유 자본이 지방 시장에 계속 진출하는 것은 국유기업의 부동산과 자본 자원이 주택 임대업에 진출하는 것이 일반적인 추세라는 신호를 보냈습니다. 한편으로는 주택에 대한 투기가없고 동일한 권리를 임대 및 구매하며 주택 임대 시장의 정책 방향을 적극적으로 육성합니다. 한편으로는 민생과 복지가 관련되어 있고, 자산 가치 평가와 이윤 창출이 어려운 산업 속성이 있어 국유기업의 사명과 특성과도 밀접하게 일치합니다.
산업 측면에서도 국유기업의 진입은 산업에 더욱 견고하고 안정적인 시장력을 가져다줍니다.
4. 자산 유동화 기회가 여전히 존재한다.
보다 장기적이고 안정적인 금융 지원을 모색하는 것은 주택 임대 업계의 영원한 화두였습니다. 양회에서 천화완 전국인민대표대회 부주임은 대규모 주택 임대 운영을 위한 장기 자금 조달 채널을 확대하고 부동산신탁투자펀드(REITs) 주식 펀드에 대한 추가 지원, 순 임대 수익을 기반으로 한 자산유동화증권(ABS) 상품 발행을 장려하는 금융 지원 확대 방안을 제시했다.
올해 2월, 화화 50억 주택 임대 특수 회사채는 피드백을 업데이트했습니다. 주택 임대 시장에서 채권 자금 조달의 기회가 여전히 존재하며 더 많은 금융 혁신 모델을 모색해야 한다는 것을 알 수 있습니다.
주택 임대 시장의 트렌드와 바람은 무엇인가요? 시장 변동성 속에서 트렌드를 거스르는 방법은 무엇일까요? 메이디안 연구소와 메이디안닷컴이 공동으로 주최하는 왕유 중국 임대 부동산 MBI 시상식 및 서밋 포럼이 2005년 4월 6일 상하이에서 개최됩니다. 수십 명의 업계 리더들이 안개 속을 뚫고 미래를 조망할 것입니다.
가시가 많지만 좋은 임대 생활을 실천하는 산업이 변하지 않는 한 유리한 길은 여전히 존재합니다. 우리는 주택 임대 2.0 시대가 점점 더 좋아지고 임대 기업이 더 표준화된 방향으로 발전할 것이라고 믿습니다. 더블 사이클의 새로운 발전 패턴에 힘입어 국내 주택 임대 시장은 여전히 별이 빛나는 바다이며 여전히 파도를 탈 수 있습니다.