주택 건설 분야의 임대료 추구 이후 1998 도시 주택 제도 개혁 이후 우리나라는 점차 다단계 주택 공급 체계를 형성하고 있다. 즉 고소득층이 시장가격으로 분양주택을 구입하고, 저소득층이 저가로 경제 적용 주택을 구입하고, 최저소득층이 정부나 기관에서 제공하는 염세주택을 임대하는 것이다. 보장주택에 대해 국가는 토지 할당 우선, 토지 양도금 면제, 개발대출 우선 발행, 일부 행정사업성 요금 감면 등의 우대 정책을 내렸다. , 자연스럽게 개발자와 주관 부서가 경쟁하여 임대를 찾아' 경제 적용 주택' 이라는 이름으로' 상품 주택' 을 실시하도록 유도한다. 심사개발상 자격, 보장주택 분배 권한을 가진 주관부와 책임자에게 권력의 시장가치를 인식하면' 임대료 찾기' 가 자생한다. 베이징에서 발생한' 호호' 파문과' 살 수 있는 저택' 현상이 좋은 증거다. 임대료 추구 및 임대료 추구 이론 연구 1, 서구 임대료 추구 이론 개요 임대료 추구 이론은 서구 경제학 공공선택학파가 1970 년대에 창립한 것이다. 공공선택학파의 주요 대표 중 한 명인 툴로크 (Tullock, 1967) 가 먼저 임대료 추구 사상을 제시했다. 하지만 애니 크루거가 1974 호' 미국 경제평론' 에서' 임대료 추구 사회의 정치경제학' 기사를 발표했다. 나중에 바그와티 (J. Bhagwati), 뷰캐넌 (J-Buchanan), 브레시 (R. 브레시), 스리네바산 (T. N. Srinivasan), 그리고 둘째, 중국에 임대료 추구 이론을 적용하는 서구 임대료 추구 이론은 1970 년대에 설립되었으며, 당시 중국은 전통적인 계획 경제 체제에서 시장 경제 체제로의 전환기에 있었다. 신구제도의 허점과 마찰, 권력감독과 견제의 부족, 일부 권력자 사욕의 팽창으로 관계, 뒷문, 돈봉투, 리베이트, 권돈거래 등 부정풍과 부패현상이 더욱 심각한 사회현상이 되고 있다. 불행히도 창업자는 중국에 눈을 돌리지 못했다. 미래 개혁에 대한 높은 책임감을 위해 오경유 교수를 비롯한 경제학자들은 먼저 1988' 경제와 사회제도 비교' 잡지에서 국내 경제학자들에게 서구의 임대료 추구 이론을 소개한 뒤 임대료 추구 이론을 통해 중국의 현실 경제생활의 부패 현상을 분석했다. 이후 임대료 추구 이론은 중국의 부패와 변화경제 연구에서 광범위하게 적용되었지만 이후 응용이 다소 하락하여 부동산 등 분야에서도 심도 있게 발전하지 못했다. 셋. 임대료 추구 이론에서 중요한 개념에 대한 일반적인 설명' 임대료 추구' 와' DUP': 현대 임대료 추구 이론은 기본적으로 바그바티의 정의를 계승하고 인간 사회 (즉 DUP) 의 임대료 추구 활동을' 직접적인 비생산적 이익 추구' 로 분류한다. 여기서' 직접' 은' 생산 과정이 아닌 동력을 통한 직접 생산' 을 의미하고,' 비생산성' 은' 관련 활동이 화폐이익만 산출하지만 정상적인 효용 함수에 포함된 제품과 서비스를 생산하지 않고, 이들 제품과 서비스를 생산하는 투입도 하지 않는다. 그것은 사회 생산 규모를 확대할 수 없고, 심지어 독점으로 인해 생산 규모를 줄이고, 기존 생산 이윤을 쟁탈할 수도 없다. 위의 개념에서 알 수 있듯이' 1' 과' 임대료' 의 근본 원인은 정부의 시장 부당 개입과 규제에 있다. 2. 임대료 추구는 시장의 공정한 경쟁을 억제하여 생산성 저하와 자원 낭비를 초래하였다. 3. 전체 임대료 추구 활동은 두 가지 측면을 포함합니다: 권력 주체의 임대: 즉, 권력 주체는 경제 활동에 대한 행정 개입과 관리 과정에서 공급 증가를 막고, 인위적으로 특정 생산 요소의 공급 탄력이 부족하여 권력 주체가 비생산적 이윤을 얻는 환경과 조건을 형성하는데, 이는 왕왕 권력에서 돈으로 가는 과정이다. 개인 임대료 추구: 개인이 적법하거나 불법적인 수단을 통해 특권을 획득하고 기득권을 보호하는 활동. 이것은 종종 돈-권리-돈에서 증가하는 과정이다. 4. 이곳의' 임대' 는 일반 경제학 원리의' 임대' 와 다르다. 전자는 인간이 권력을 통해 특정 자원의 희소성에 개입하여 생기는 초과이윤을 말하며, 후자는 토지, 석유, 희귀 광물 등 자원의 자연 희소성으로 인해 발생하는 기회 비용을 초과하는 차등 수익을 가리킨다. 이러한 자원은 수량이 제한되어 있고 공급이 원활하지 않아 발생하는 것이다. 중국 부동산 산업의 임대료 추구 현상; 우리나라의 90 년대 이전의 임대료 추구는 주로 가격 2 선제 상품 유통 분야에서 기원했다. 1990 년대 이후 경제체제 개혁이 심화됨에 따라 임대료 추구 활동이 상품 유통 분야에서 생산요소 분야로 점차 옮겨지면서 부동산이 중재해 지역이 되었다. 한편으로는 유형상품의 가격이 더 풀리고 가격차이가 줄어들기 때문이다. 한편, 자본과 토지시장이 더 발전하여 해당 정책법규가 제때에 발표되지 않았다. 자원의 부적절한 행정 배분으로 자본 토지 등 요소 시장의 거액의 임대료가 발생하고 그에 따른 임대료 추구 활동이 유발됐다. 또한 부동산 업계는 토지와 자금 요소에 천연적인 의존을 가지고 있으며, 이는 임대료 추구 현상의 번식과 만연을 위한' 옥토' 를 제공한다. 첫째, 부동산 임대료 찾기의 특징: 임대료 규모가 크고 임대 주체가 많고 수단이 다양하다. 부동산 업계의 임대료 추구의 주요 특징 중 하나는 임대료 규모가 크다는 것이다. 후학립과 만암페어는 중국 부동산업의 임대료 규모를 추산한 뒤 1988 과 1992 의 부동산 개발 과정에서 토지거래의 잠재적 임대료가 각각' 1000 억원, 200 억원' 이상이라고 지적했다. 이후 만안은 1998 에서' 주식제 개조와 부동산 개발 임대료가 800 억원 이하가 아니다' 고 계산했다. 2005 년 종웨이도 "2002-2004 년 손실된 토지임대료만 3300 억원에 달한다" 고 결론을 내렸다. 평가자들은 보통 공격을 피하기 위해 적게 하는 것을 좋아하기 때문에, 우리는 실제 임대료가 어떤 평가자보다 더 클 것이라고 추측한다. 부동산 업계의 사슬이 길어 관련 고리가 많기 때문에 부동산 경제에서의 임대료 추구 주체도 넓다. 모든 수준의 정부에 필요한 부서 외에도 건설, 계획, 주택 관리, 토지 관리, 감사, 세금, 자금 제공자인 은행, 자금 사용자-부동산 개발 회사, 자영업자, 하청업체, 거주자 등이 포함됩니다. 예를 들어, 기업들이 협상 로비를 통해 정부에 특혜를 구하고, 특별정책을 이용하여 자신의 독점 지위를 보호하고, 뇌물, 직권 남용, 합법과 불법 사이에 있는 회색 임대료 추구 수단 (예:' 난비',' 단체임대료 추구 등') 과 같은 각종 임대료 추구 수단이 있다. 둘째, 임대료 추구 활동의 원천은 행정 개입의 결과다. 즉 권력 사용이 임대료를 발생시킨 것이다. 전력 부문의 기능에 따라 부동산 업계의 임대료 추구 활동의 원천은 세 가지 범주로 나눌 수 있습니다: 전력 부문의 의도하지 않은 임대, 전력 부문의 수동 임대 및 전력 부문의 적극적인 임대. 1. 의도하지 않은 임대료 설정은 권력부서가 시장 결함을 보완하기 위해 경제생활에 개입하는 것을 의미하며, 무심코 임대료 생성과 임대료 추구 행위를 초래한다. 그것은 권력 부문의' 좋은 주관적 소망' 에서 유래한 것으로, 주관객 분리의 표현이다. 권력부문은 자신의 능력의 제한으로 자금과 토지 분배에 비과학적인 정책을 제정해 의도하지 않은 임대로 이어질 수 있으며, 다른 경제인들이 자신의 이익, 즉 임대료 추구 활동을 도모하는 데 쓰인다. 지식경험이 축적되고 관리결정이 과학화되면서 의도하지 않은 임대행위가 점차 줄어들지만 권력부문의 개입이 있다면 이런 임대료는 완전히 사라질 수 없다. 2. 수동적 임대란 권력부서가 자신의 이익이나 기득권그룹의 영향으로 직권을 이용해 이들 그룹에 거액의 임대료를 가져올 수 있는 법안을 제정하고 시행해 객관적으로 이익집단의 이익도구가 되는 것을 말한다. 현재, 한 가지 좋은 예는 일부 지방당국이 단기적인 정적이나 현지 경제 성장의 압력으로 부동산 개발에 지나치게 기울어진 우대 정책 (예: 값싼 토지 양도) 을 제공하는 것이다. 3. 주동임대란 관리국이 임대가 수익을 가져다 줄 것으로 예상하여 행정개입을 통해 자발적으로 임대료를 창출하고 본 부서와 지역 기업의 수익을 늘리는 것을 말한다. 이들 기업은 관리국에 일부 임대료를 보답으로 제공한다. 그 본질은 공권력의 상업화, 권전 거래의 부패다. 공공권력 행사가 공익에서 벗어났기 때문에 이런 임대 검색 활동은 종종 사회적 부의 이전과 사회적 갈등의 격화로 이어진다. 셋째, 임대료 추구 형식은 위에서 설명한 바와 같이 부동산 개발은 체인 길이, 관련 부서가 많은 특징을 가지고 있어 임대료 추구 활동 형식도 다양하다. 1. 토지 공급 분야의 임대료 추구. 희소한 토지자원은 부동산 개발의 기본 요소 중 하나이다. 부동산업자는 땅이 있고 재산이 있다. 토지자원에 대한 의존은 필연적으로 개발자의 비표준 경영의 충동으로 이어질 것이며, 우리나라의 불완전한 토지제도도 임대를 찾을 수 있는 기회를 제공하여 토지를 부동산 임대를 위한 중재해 지역으로 만들 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 토지명언) (윌리엄 셰익스피어, 토지, 토지, 토지명언) 통계에 따르면 2003 년, * * * 위법지 사건 168000 건, 예년에 신고된 사건 포함, 당기 정치기 처분 738 명, 형사책임 134 명을 추궁한 것으로 집계됐다. 많은 토지 임대료 추구 사례에서 주로 다음과 같은 임대료 추구 방법이 있다: (1) 공급과 수요 양측이 계약을 이용하여 토지를 양도하는' 암함' 조작은 시장보다 현저히 낮은 가격으로 토지를 양도하고, 토지기업은 분양측에 개인적으로 찾는 임대료보다 작거나 같은 비용을 지불한다. 일부 학자들은 우리나라 토지양도가격에 대해 실증적으로 분석한 결과 1992 년 우리나라 토지경매양도가격, 입찰양도가격, 계약양도가격비율1:0.61:0./KLOC-를 발견했다. 잠재적인 거액의 임대료는 합의를 역년 토지 이동의 첫 번째 선택으로 만들었다. 통계에 따르면 2002 년 말까지 우리나라가 분양한 토지는 총 분양지의 15% 에 불과하며 나머지는 대부분 합의양도로 집계됐다. (2) 입찰양도토지방식에 따른 통제가격 인상, 즉 임대인인 개발업자가 정부 부처의 묵인 하에 다른 경쟁자와 사적협의를 체결하여 다른 경쟁자들이 현금을 지불하는 방식으로 실제로 경쟁에서 물러나게 함으로써 낮은 입찰가격으로 토지사용권을 얻을 수 있도록 하는 것이다. 이 임대료 추구 방법은 매우 숨겨져 있으며 쉽게 감지 할 수 없습니다. (3) 행정적으로 토지를 양도하는 점유자는 토지 용도를 무단으로 바꿔 상장거래를 하고 거액의 임대료를 받는다. (4) 지방정부는 농촌 경작지를 불법으로 저가로 징용하여 부동산 개발지로 바꾸고 고가로 팔아 거액의 임대료를 받는다. 2. 주택 건설 분야의 임대료 추구 이후 1998 도시 주택제도 개혁이 시행된 이후 우리나라는 점차 다단계 주택공급체계를 형성하고 있다. 즉 고소득층이 시장가격으로 상품주택을 구입하고, 저소득층이 저렴한 가격에 저렴한 주택을 구입하고, 최저소득층이 정부나 기관에서 제공하는 염세주택을 임대하는 것이다. 보장주택에 대해 국가는 토지 할당 우선, 토지 양도금 면제, 개발대출 우선 발행, 일부 행정사업성 요금 감면 등의 우대 정책을 내렸다. , 자연스럽게 개발자와 주관 부서가 경쟁하여 임대를 찾아' 경제 적용 주택' 이라는 이름으로' 상품 주택' 을 실시하도록 유도한다. 심사개발상 자격, 보장주택 분배 권한을 가진 주관부와 책임자에게 권력의 시장가치를 인식하면' 임대료 찾기' 가 자생한다. 베이징에서 발생한' 호호' 파문과' 살 수 있는 저택' 현상이 좋은 증거다. 3. 자본분야의 임대료 추구 부동산은 자본집약적인 업종으로 부동산 개발은 금융지원과 불가분의 관계에 있다. 우리나라 부동산 기업은 자체 자금이 적고, 융자 채널이 좁아 은행 자금에 대한 의존도가 특히 심각하다. 2004 년 중국의 부동산 개발 자금의 약 50% 가 은행에서 나온 것으로 집계됐다. 기업의 자금에 대한 갈망과 국유은행의 소프트 예산 제약으로 인해 임대료 추구 활동이 은행 신용 분야에 만연하게 되었다. 중앙은행이 2003 년 2 월 말 발표한' 2002 년 통화정책 시행현황 보고서' 를 예로 들어 인민은행은 일부 도시상업은행이 2006 년 7 월 5438+0 일부터 2002 년 9 월 30 일까지 발행한 부동산 대출을 조사한 결과 위반대출과 위반액이 검사총량의 24.9% 를 차지하는 것으로 나타났다. 이 검사 결과가 대표적이라면 부동산 대출의 거의 4 분의 1 이 불법 대출이라는 뜻이다. 불법 대출은 물론 거액의' 리베이트' 를 얻기 위해 분단에 참여하고 간접적으로 부동산 개발회사를 설립하여 국가와 국민의 돈을 들고' 닭을 빌려 알을 낳다' 고 사리사욕을 도모하는 것이다. 4. 섭세 분야 임대료 추구 2004 년, 중국 세금 500 대 중 부동산 기업은 하나도 없었고, 중국 10 대 폭리업계의 이미지와는 뚜렷한 대조를 이루었다. 한편 국세총국이 최근 7 성시를 조사한 결과 각종 섭세 문제 중 부동산업이 90% 를 차지했다고 보도됐다. 2003 년 난징시 지방세무국 사찰국은 2002 년 납세액이 큰 88 개 부동산 기업에 대해 특별세무검사를 실시한 결과 87 가구에 탈세 문제가 있는 것으로 밝혀졌으며 세액은 50310/66 만원에 달했다. 탈세 누세 현상이 이처럼 심각하여 부동산 개발업자와 관원의 임대료 추구 활동과 불가분의 관계가 있다. 부동산 산업의 "임의 요금" 문제. 현재 중국의 땅값과 세금이 집값의 약 50% 를 차지하고 있다. 국제 평균 수준 20% 에 비해 땅값 세비 비중이 현저히 높다. 전국 각 도시 부동산 개발 경영에 관련된 세금은 60 ~ 180 여 개 중 12 개 정도만 세금 (수수료, 1996) 인 것으로 조사됐다. 상하이는 1995 를 거쳐 불합리한 요금을 청산했고, 부동산 요금은 여전히 100 여 가지가 있다. 우한 시는 1996, 1997 에서 불합리한 요금을 취소한 후에도 여전히 거의 60 건의 부동산 요금이 있으며, 이미 명시적으로 취소된 일부 프로젝트는 여전히 비밀리에 또는 위장 시행 (덩홍간, 2000) 되고 있다. 허난성의 2 급과 3 급 부동산 시장에는 모두 87 건의 부동산 행정사업성 요금 (이철, 2003) 이 있다. 1998 년 부동산 업계 유료는 약 120 억원 ~ 150 억원인 것으로 조사됐다. 부동산' 무분별한 유료' 문제는 본질적으로 관련 부서의' 단체임대료 추구' 행위이지만, 법적 수단을 이용해 불합리한 임대료 추구 사실을 은폐하는 고급 형태의 임대료 추구다. 주민들의 주택 구입 비용을 증가시켰을 뿐만 아니라 부동산업에 부담을 주어 부동산업의 건강한 발전을 가로막았다. 임대료 추구의 나쁜 결과 첫째, 자원을 낭비하고, 운영 효율성을 낮추고, 사회 전체의 복지를 손상시킨다. 임대료 추구 활동은 개인 임대료 추구자에게는' 정게임' 이다. 즉 수익이 비용보다 크다는 것이지만, 사회 전체에서 임대료 추구 활동은' 마이너스 게임' 이다. 즉, 전체 사회의 폐해가 이익보다 크다는 것이다. 이로 인해 전체 사회복지 수준이 떨어진다. 그 이유는 임대료 추구는 사회적 부를 창출하지 않는 비생산적인 이익별 활동이기 때문이다. 반대로, 정부의 개입의 경우, 개인의 이익을 얻기 위해, 한편으로는 정부의 각종 우대 정책을 쟁취하기 위해 인력, 물력, 재력을 정부 공관에 투입하여 거래비용을 늘리고 대량의 희소자원을 소비한다. 한편, 고액의 이윤을 탐내는 자극으로 기업들은 임대를 위해 경쟁하며 비용 절감, 품질 향상, 경쟁력 강화의 중요성을 간과해 경영 비효율성을 초래하고 있다. 단기간에 개발업자들은 경영 비효율로 인한 임대료 추구 비용과 중복 비용을 소비자에게 전가하여 집값 상승을 초래하고, 소비자 지불 능력을 심각하게 이탈하는 집값은 소비자의 절실한 이익을 해치고 소비자의 잔여를 박탈할 수밖에 없다. 장기적으로 임대료 찾기는 개발비용이 증가하고 집값이 올라 거품이 발생한다. 거품이 터지면, 필연적으로 경기가 하락하고 사회 전체의 복지 수준이 더욱 낮아질 것이다. 둘째, 왜곡 된 자원 배분 기능은 시장 경제 시스템에서 시장이 자원의 효과적인 배분에 중요한 역할을한다. 개발업자들은 임대료 추구로 얻은 이익을 지키기 위해 정부가 토지와 같은 자원을 통제하거나 어떤' 보이지 않는 시장' 을 통해 자원 배치를 주도하고 영향을 미치기를 바란다. 시장에 대한 정부의 독점과 정부의 지원으로 인한 기업 독점은 공정한 경쟁의 가능성을 배제하고 경쟁 메커니즘, 수급 메커니즘, 가격 메커니즘이 제대로 작동하지 않아 시장의 자원 배분 기능이 실효되어 소비자와 거시경제 전체에 잠재적인 손실을 가져왔다. 셋째로, 그것은 부의 분배 구조를 바꾸어 사회 안정을 위태롭게한다. 임대를 찾는 것은 부를 창출하는 것이 아니라 권력을 이용하여 기존 부를 다투고 이전하는 것이다. 전반적으로, 사회적 부의 케이크를 크게 하기 위해서가 아니라, 가능한 한 많은 기존 케이크의 몫을 차지하기 위해서이다. 부동산 업계의 임대료 추구는 대중의 막대한 부를 소수의 사람들에게 쉽게 이전시켜 단기간에 많은 부유한 부동산 개발업자와 관원을 만들었다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산명언) (윌리엄 셰익스피어, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 안후이 () 의 전 부총독 왕회충 () 을 예로 들자면, 푸양 () 재직 기간 동안 대량의 토지임대와 양도사무에 직접 개입했기 때문에 1.994 년부터 2000 년까지, 푸양 () 은 국유토지자산이 무려 1 억원에 달하는 것으로 드러났고, 이 거액은 가장 크다.