호적 문제
베이징에 사는 유 선생은 딸이 어떤 중점에 오를 수 있도록 강 선생이 있는 집을 샀다. 쌍방은 매매 계약에서 장선생이 집을 양도한 후 30 일 이내에 원래 호적을 이전해야 하며, 연체된 매일 총 주택 대금 0.5 ‰ 의 위약금을 지급해야 한다고 합의했다.
유 씨가 주택 구입금을 지불하고 집을 자기 이름으로 이전한 후 강씨는 예정대로 호적을 옮기지 않았고, 유 씨도 호적 이적 지연으로 딸의 이 관건을 지체했다. 여러 차례 소통이 무산된 후, 유 선생은 장선생을 법원에 고소하여 장선생에게 호적을 이전하고, 매일 총 집값의 5 분의 5 를 지불하는 위약금을 지불하라고 요구했다.
장선생은 자신의 새 집이 아직 내려오지 않아서 기일 내에 호적을 이전할 수 없다고 주장했다. 그는 법원이 위약금을 낮추기를 희망한다. 법원은 장선생이 계약 약속에 따라 호적을 옮기지 않고 계약 약속을 분명히 위반하고 위약금을 지불해야 한다고 판단했다. 쌍방이 합의한 위약금 기준이 현저히 높다는 점을 감안하여 법원은 결국 장선생이 위약금 654.38+0.5 만원을 지급하도록 판결했다.
판사의 해석
계약법' 제 114 조에 따르면 당사자가 일방이 위약을 약속할 수 있을 때 위약 상황에 따라 상대방에게 일정한 액수의 위약금을 지급하거나 위약 손해배상액을 계산하는 방법을 약속할 수 있다. 약속한 위약금이 초래된 손실보다 낮은 경우 당사자는 인민법원이나 중재기관에 증가를 요청할 수 있습니다. 약속한 위약금이 초래된 손실보다 지나치게 높은 경우 당사자는 인민법원이나 중재기관에 적절한 감소를 요청할 수 있다.
많은 학부모들이 아이를 명교에 보내기 위해 큰 가격에 부동산을 사는 것을 아끼지 않는다. 하지만 이 집들은 대부분 집에 호적을 가지고 있어 주택 구입자의 호적과 실제 사용에 영향을 미쳤다. 일부 주택 구입자들은 매매 계약에서 기한 내에 호적을 이전하기로 약속했지만, 우리나라의 현행 호적 관리 정책에 따르면 호적 관할지는 파출소, 법원이 아니다. 법원은 강제 호적을 이전할 권리가 없다. 그래서 구매자의 문제를 해결하기가 어렵다. 주택 구입자들은 이미 주택 대금을 지불하고, 심지어 이미 주택 양도 수속을 마쳤고, 이런 분쟁이 갈수록 많아지고 있다.
이 경우 구매자는 매매 계약에서 호적을 전액이나 전체 매입금을 지불하기 위한 조건으로 이전할 수 있습니다. 한편, 집 안의 기존 호적을 미리 조회해 호적을 집 구입 여부를 결정하는 요소 중 하나로 삼아 집 구입 여부를 이성적으로 판단해야 한다.
주택 지불 문제
샤오유는 베이징에서 여러 해 동안 열심히 노력하여, 마침내 집을 살 돈을 충분히 모았다. 2065438+2004 년 3 월, 유씨와 마씨는 주택 매매 계약을 체결하여 마여사에게 50 만원을 선불한 후, 나머지 주택금을 두 번 나누어 장가라는 계좌로 송금했다.
예기치 않게, 샤오리우가 돈을 송금한 후, 마씨는 샤오리우가 집세를 내지 않았다는 이유로, 샤오유와 주택 이전 수속을 거부했다. 샤오유는 나머지 방금은 마여사의 요구에 따라 장가계좌로 입금했다고 말했다. 마씨는 이에 대해 리우예 씨가 관련 돈을 장가계좌로 송금하라고 지시한 증거를 제출하지 않았으며 양측이 계약서에 기재한 수금계좌는 장가가 아니라는 사실을 부인했다. 사건은 진일보 조사 중이다.
중화인민공화국 민사소송법 제 64 조는 당사자가 자신의 소송 요구에 대해 제때에 증거를 제공해야 한다고 규정하고 있다. 고등인민법원의 민사소송 증거에 관한 규정 제 2 조는 당사자가 자신이 주장하는 사실이나 반박하는 사실에 대해 증거를 제공할 책임이 있다고 규정하고 있다. 증거가 없거나 증거가 부족하여 당사자가 인정한 사실을 증명하기에 충분하지 않은 경우, 증거책임을 지고 있는 당사자가 불리한 결과를 부담한다.
시장 거래에서 많은 주택 구입자들은 중요한 사항에 대해 서면 협의를 체결하여 증거를 확인하고 보존하는 습관을 들이지 않고, 종종 구두 협의를 듣는다. 상대방이 번복하면 확실한 증거를 제시하지 못하면 큰 손해를 입게 된다.
특히 이와 유사한 대형 주택 거래의 경우 매매 쌍방은 서면 계약 형식으로 핵심 문제를 명확히 합의하고 쌍방이 서명하고 도장을 찍어서 확인해야 한다. 계약 이행 과정의 변경에 대해서도 보충 협의를 체결하여 명확히 해야 한다. 본 사건에서 다른 사람에게 돈을 지불하는 경우와 마찬가지로 판매자가 다른 사람에게 위탁한 영수증의 서면, 녹음비디오, 문자메시지, 이메일 등 관련 증거를 보존해야 한다.
납품 문제
8 월에 장 선생은 진 선생의 집 한 채를 샀고, 뒤이어 장 선생은 약속대로 주택 구입금을 지불했고, 진 선생과 장 선생도 집 이전 수속을 밟았다. 장 선생이 새집으로 이사할 준비를 하고 있을 때, 그 집은 이미 진 선생이 다른 사람에게 임대한 것으로 밝혀졌으며, 임대 기간은 이미 2006 년 6 월에 만료되었다. 장 선생은 뒤이어 임차인과 진 선생을 법원에 고소해 임차인이 기한 내에 이사할 것을 요구하였고, 진 선생은 집을 내주었다.
계약법 제 229 조는 임대 기간 동안 임대물의 권리가 변경되어 임대 계약의 유효성에 영향을 미치지 않는다고 규정하고 있다. 고등인민법원의 민법통칙 시행에 관한 몇 가지 문제에 대한 의견' 제 119 조는 사유주택이 임대 기간 동안 매매 증여 상속 등의 이유로 재산권 이전이 발생했으며, 원래 계약은 임차인과 신규 소유주에게 여전히 유효하다고 규정하고 있다.
상술한 계약 위반 원칙은 업주가 임대 관계 기간 동안 임대물을 다른 사람에게 양도해도 임대 관계에 영향을 주지 않는다. 구매자는 자신이 이미 임대물이 되었다는 이유로 원래 임대관계의 존재를 부인하고 임차인에게 임대물을 반납하도록 요구할 수 없다.
중고 주택 매매에서 주택 구입자는 집의 실제 사용 상황을 전면적으로 이해하고 제때에 현장 조사를 실시해야 한다. 동시에 매매 계약에서 계약 이행 과정에서 판매자가 이미 임대한 정보를 숨기거나 고의로 집을 다른 사람에게 임대한 경우 일정 금액의 위약금을 지불하고 판매자의 위약비용을 늘려야 한다는 것을 분명히 약속할 수 있다.
격렬한 주택 문제
3 월 초, 한 중개사의 중개 서비스 아래 장 여사는 유 여사의 집을 샀다. 계약서에 서명할 때 한 중개사와 유 여사는 집 전에 아무도 살지 않았고 아무 일도 일어나지 않았다고 약속했다.
이 집에 입주한 후 장 여사는 우연히 이웃과 이야기를 나누는 과정에서 유 여사의 남편이 집 안에서 목을 매어 죽었다는 것을 알게 되었다. 장 여사는 유 여사를 법원에 고소해 주택 매매 계약 해지를 요구하고, 유 여사에게 인테리어 대금 배상을 요구했다.
법원은 재판 후 매매 쌍방이 모두 성실한 신용원칙을 준수해야 하며 판매자는 집의 실제 상황을 사실대로 공개해야 한다고 판단했다. 비정상적인 죽음은 집에서 발생하지만 객관적으로는 집의 실제 사용 가치에 영향을 미치지 않지만, 주택 구입자의 심리적 감정에 영향을 미치며, 공포와 금기를 포함하여 주택의 거래가치를 낮추고, 집의 중대한 결함을 구성하는 것은 주택 매매 계약 체결에 영향을 미치는 중대한 문제이다.
유 여사는 고의로 집 안의 살인 사건을 숨기고 성실한 신용원칙을 위반했다. 쌍방이 계약을 체결하는 것도 당사자의 진실한 뜻을 위반하여 사기를 구성합니다. 법원은 장 여사의 소송 요청을 지지한다고 판결했다.
계약법 제 54 조에 따르면, 다음 계약 중 한 당사자는 인민법원이나 중재기관에 변경을 요청하거나 해지할 권리가 있다. (1) 중대한 오해로 체결된 계약 (2) 계약 체결시 형평성이 현저히 떨어진다. 한쪽이 사기, 협박의 수단으로 또는 남의 위험을 타서 상대방이 진실에 어긋나는 상황에서 체결한 계약을, 피해자는 인민법원이나 중재기관에 변경이나 철회를 요구할 권리가 있다.
실제 거래에서 구매자는 매매 계약에서 보충 조항을 약속하고 귀신집 등에 대한 위약 책임을 약속할 수 있다. 계약서에 서명하기 전에 이웃위원회 파출소 이웃 커뮤니티 포럼 등 각종 방식을 통해 주택 상황을 이해하고 흉가를 잘못 사지 않도록 해야 한다.