합리적인 집값 자체는 바로 거짓 명제이다. 시장에서 가격을 결정하는 부동산 시장에서 장사는 거래이고, 존재는 합리적이다!
북경의 황당한 집값 도박이 패자의 패배로 끝났다. 긴 통계에 따르면 베이징 2 환 내 상품주택은 2 년 동안 5 1%, 3 ~ 4 환 간 집값은 3 1% 올랐다. 통계가 객관적이지는 않을지 모르지만, 규제정책이 시행된 지 2 년 만에 베이징의 집값이 계속 오르는 것은 논란의 여지가 없는 사실이다. 상하이를 보세요. 황포강변에 단가 2 1 ,000 여 위안의 강경 저택이 거래되었습니다. 사람들은' 이 집값이 얼마나 높은가?' 라고 묻지 않을 수 없다.
사실 시장 가격을 인정하지 않는 사람만이 집값이 합리적인지 의문을 제기할 것이다. 베이징, 상해 등 금융중심 도시에서 정확한 문제는 어떻게 합리적인 주택 제도를 세울 것인가이다. 주택 제도가 합리적인지 아닌지의 기준은 희소한 도시화 공간의 효과적인 배치이다.
도시화 공간은 현대 도시의 희소자원이다. 도시화 공간의 유한성이나 희소성으로 인해 도시에는 프리미엄인 공간의 의존성 프리미엄이 있다. 실제 비용에 관계없이 모든 유형 자산은 공간 점유로 인해 공간 프리미엄이 증가합니다. 초과율은 주로 수토자원, 부의 효과, 인구집결에 달려 있다. 예전에는 사람들이 늘 말하곤 했다. 한쪽은 물과 흙이고, 한쪽은 인간이다. 또 한 마디 덧붙여야 한다: 사람은 돈을 흘리는 것이고, 흐르는 물이다. 특히 중국은 대부분의 도시가 심한 물 부족으로 도시화 공간 가격 인상률이 다른 나라보다 훨씬 높다.
초기 도시들은 거의 모두 물을 선택하여 거주하게 되었는데, 인구의 집중은 필연적으로 수자원 부족으로 이어질 것이기 때문에 물을 끌어들여 거주한 다음 다시 물을 건설하여 거주해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 지혜명언) 물을 고르는 것에서 물을 끌어들이는 것까지, 반드시 공간의 희소성이 존재하고, 물을 끌어들이는 것에서 물을 생산하는 것까지, 공간은 상대적 희소성에서 절대 희소성으로 업그레이드될 것이다. 이 시점에서, 중심 도시의 모든 촌지는 더 이상 형용사가 아니라, 한 치의 토지가 투입되고, 도시화 공간도 더 이상 천연자원이 아니라, 돈으로 쌓여 있는 절대 희소자원이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 돈명언) 도시화된 공간이 희소자원이 되고, 공간의 합리적인 분배가 도시 경영자의 최우선 책임이 되는 것도 사람들이 기대하는 안거업이다.
사람들은' 주택' 에 대한 이해가 항상 일방적이다. 심지어 일부 경제학자들도 어리석은 척하며 소위 거주자의 집을' 천부적인 인권' 이라고 부른다. 사실,' 임대 판매' 라는 단어는 도시 거리 곳곳에서 볼 수 있는데, 이는 합리적인 주택 제도가' 임대' 를 위주로 사야 한다는 것을 일깨워 준다. 중심 도시, 특히 금융중심 도시는 3 급 주택체계를 형성할 예정이다. 50% 이상은 임대 부동산, 30 ~ 40% 는 일반 상품주택, 약 10% 는 고급 저택이다. 인구의 유동성이 중심 도시에 미치는 중요성은 혈액순환이 인체에 미치는 중요성 못지않게 중심 도시의 경쟁력을 유지하는 핵심 요소이고, 대부분의 사람들이 개인 주택을 소유할 수 있는 곳은 인구 유동성이 낮은 농촌 도시와 살기 좋은 도시이기 때문이다.
3 급 주택 제도의 부의 효과는 두 가지 유동성에 있다. 하나는 저소득층의 유동성이며, 사람들은 돈이 적다. 두 번째는 고급 집단의 유동성으로, 사람이 많으면 돈이 적다. 가난한 사람은 꿈을 가지고 시내에 가서 기회를 찾고, 꿈을 현실로 만들고, 부자는 자금을 가지고 시내에 가서 인재를 찾고, 돈으로 기적을 목격하게 한다. 따라서 3 급 주택체계는 거의 필연적으로 호가가격이 높은 기업으로 이어져 영락할 수밖에 없다. 정부도 저택의 높은 세금 투자로 공셋집을 짓고 더 많은 꿈을 가진 젊은이들이 도시로 들어갈 수 있도록 할 것이다. 이것이 바로 현대 도시 관리에서 유행하는' 저택 보공세' 모델이다. 싱가포르는 공셋집과 경제 적용 주택의 융합으로, 임대가 가능하고, 가격이 제한되어 있으며, 기본적으로 정착자들이 그 집을 가지고 있다.
중앙도시 상품주택 시장에는 두 개의 비교 가능한 가격이 있는데, 하나는 평균 가격이고, 하나는 천가이다. 인구 유동성이 강할수록 도시의 부의 효과가 강할수록 평균 가격과 천가의 격차가 커진다. 불완전한 통계에 따르면 금융센터 도시의 평균 가격/천가비 차이는 매우 크고, 최저 차이는 3-4 배, 최고 차이는 10- 1 1 배, 홍콩과 같은 것이다. 중간 비율에 따르면 베이징 4 환 내 평균가격이 평방미터당 4 만 ~ 5 만원에 이르면 북경에는 20 만 ~ 25 만원의 천가 아파트가 등장한다. 상해에서는 중선주택 평균가격이 5 만 ~ 6 만원에 이르면 상하이에는 30 만원 이상의 천가 아파트가 등장한다. 높은 집값이 가난한 사람들에게 유리하다' 는 것을 내던져 사회적 불만을 불러일으켰다.
"합리적인 주택 시스템을 구축하는 방법? 우리는 저택이 천가를 팔게 해야 하고, 그러면 정부가 돈이 있으면 가난한 사람들에게 경제적 적용 주택을 지어야 한다. (존 F. 케네디, 돈명언) 높은 집값은 부자를 부유하게 하는 것이 아니라 가난한 사람을 집에 살게 하는 것이다. 이것이 요점입니다. 이성 번영, 최고급 주택-2065 438+03 중국 고급 부동산 투자 가치 포럼이 광저우 조신환태판매센터에서 열렸다. 독립경제학자, 베이징대학교 금융경영대학원 교수 김록 교수가 회의 후 정보타임스 기자와의 인터뷰를 받았다.
사회적 화제를 불러일으키다. 인민일보:' 높은 집값이 가난한 사람에게 유리하다' 는 것은 잘못된 이론이다.
한 학자는 언론에서 높은 집값에 대해 공개적으로 "높은 집값은 부자를 부유하게 하는 것이 아니라 가난한 사람을 집에 살게 하는 것" 이라고 주장했다. 이 말이 나오자마자 여론의 강한 반대를 불러일으켰다. 현재의 높은 집값이 이미 시민들의 주거소비와 수요를 심각하게 가로막고 있다는 지적이 있어 사회와 민중의 상식이다. 이 학자가 이때 이렇게 이상한 발언을 하는 것은 매우 무책임하다. 사실, 보장주택의 건설은 결코 이른바 높은 집값으로 지탱되는 것이 아니다. 높은 집값과 토지재정에 지나치게 의존하는 것은 중국의 경제 안정과 건강한 발전을 손상시킬 뿐이다.
관련 참고 사항
집값이 대폭 하락할 것으로 기대하는 것은 비현실적이다.
이번 부동산 시장 규제의 목표는 무엇입니까? 김암석에 따르면 공식판은 소수의 도시 집값이 너무 빨리 오르는 것을 억제했고, 베이징, 상하이, 심천, 항주 등 일선 도시의 집값이 통제되어' 진정한 목적' 을 달성했다고 한다.
왜 사람들은 집값이 떨어지지 않았다고 생각합니까? 김바위는 실제로 시장에 짝퉁 목표가 남아 있기 때문에 부동산 가격이 20% 나 30% 하락할 것이며 일반인이 감당할 수 있는 지경에 이르기 때문이라고 말했다. 이 일반인들의 기준은 농민공과 갓 졸업한 대학생이다.
"짝퉁판의 목표를 달성하기 위해서는 슈퍼거품이 터질 때까지 기다려야 한다. 국제 경험에 따르면 도시화가 기본적으로 완료될 때, 즉 도시화율이 60% 에 이르면 부동산 시장이 붕괴될 수 있다. 따라서 코티지 버전의 목표는 달성 될 수 없습니다. 클릭합니다 김암석은 중국의 도시화가 고속으로 추진되는 상황에서 집값이 크게 떨어질 것으로 기대하는 것은 비현실적이라고 밝혔다. ""
금바위는 한 도시의 주택 소유율이 50% 를 넘으면 그 도시가 죽는다고 생각한다. 갓 졸업한 사람이 집을 살 수 있다면, 그 나라는 쇠퇴할 것이다. 왜냐하면 목표를 잃고 목표를 달성하는 동력을 잃게 될 것이기 때문이다.
5 년 이내에 부동산세를 부과해서는 안 된다.
규제 정책에 대해 김바위는 부동산 시장 규제 정책이 느슨해질 기미가 보이지 않는다고 생각한다. 부동산세 도입 여부에 대해 김바위는 "5 년 안에 출범하지 않을 것 같다" 고 말했다. 주로 법적 근거가 부족하고, 상품실에는 부동산세가 있고, 비상품실, 소재산권실, 공채는 징수하지 않습니까? 현재 우리나라의 비상품실과 소재산권실은 모두 60 억 평방미터를 넘고 있으며, 상품주택은 올해 막 50 억 평방미터를 넘어섰다. 이 집들은 수량이 커서 징수가 매우 얽힐 것이다. "
앞서 김바위는 6 월에 주식을 매입하고 65438+2 월에 집을 살 것을 제안했다. 어제 김바위는 주식시장에 대한 건의가 정확하다는 사실이 입증되었고, 65438+2 월은 집을 살 수 있는 좋은 시기였다.
금바위는 집값이 폭락할 것으로 기대하는 사람들의 생각에 더욱 놀라웠다. "지금은 평양과 아바나만이 이 목표를 달성했다. 모두가 한 집에 살도록 하고 싶었는데, 그것은 두보가 술에 취했을 때 한 말이다. 만약 네가 이런 일이 발생할 것이라고 믿는다면, 너는 어리석거나 어리석은 척하지 않을 것이다. 갓 졸업한 대학생과 도시로 몰려드는 농민공이 시내에 들어가자마자 집을 살 수 있다면 누가 떠나겠습니까? 아무도 유동성이 없는 도시를 떠나지 않을 것이다. 유동성이 없는 도시는 한 사람의 피가 흐르는 것을 멈추는 것처럼 죽음을 의미한다. "
하반기 시장을 잘 보고, 6 월에 주식을 사고, 2 월에 집을 사다.
곽진증권수석경제학자 김바위는 양성석간신문 기자와의 인터뷰를 받아 하반기 주식시장과 부동산 시장에 대해 비교적 낙관적인 판단을 내렸다. 그는 국제통화기금 (International Current Foundation) 과 유로존 국가들이 함께 노력하여 채무 위기를 해결하는 패키지 방안을 제시하는 것은 이미 금융쓰나미의 공식 종말을 의미한다고 생각한다. 중국 주식시장의 경우, 6 월 각 대도시가 관련 규제 세칙을 내놓은 후 주가가 안정적으로 반등할 것이며, 최대 반년 후에는 부동산 시장에 대한 관망적인 태도를 가진 주택 구입자들이 적극적으로 시장에 진출할 것이다.
김암석에 따르면 그리스는 경제 총량이 매우 작은 나라로, 중국의 한 대형 국유기업에 해당한다. 그래서 그리스의 채무 위기가 이렇게 뜨겁게 볶이는 것은 많은 사람들이 기본적인 상식이 부족하다는 것을 보여준다. 그리스 채무 위기의 주요 위험은 유럽의 다른 5 개 회원국 채권 위기의 도화선이 되어 유로화 해체로 이어질 수 있느냐에 있다. 이것이 이 위기의 가장 중요한 핵심이다. 바로 그리스 채권 위기 뒤의 이런 전망을 보고 소로스가 다시 유로를 공략할 수 있기 때문이다. 하지만 이 가능성의 중요한 조건 중 하나는 독일과 프랑스가 유로존의 다른 나라들을 구제하는 책임을 지지 않기 위해 애초의 약속을 바꿔야 한다는 것이다. 이런 가능성은 없어졌다. 국제통화기금 (International Communications Fund) 의 조율에 따라 구조계획이 도입되어 실시되었으며, 더 많은 유로존 국가들은 보이지 않는 채권 위기를 겪지 않았다. 따라서 유로화 안정이라는 목표를 달성할 수 있다. 유로화의 아버지인 몬데일은 유로화가 달러화에 대해 1 에서 1 의 가격을 떨어뜨리지 않을 것이라고 말했다. 이것은 실제로 금융 쓰나미의 끝입니다.
김바위는 그리스 위기가 중국 경제에 미칠 수 있는 영향에 대해 언급하면서 중국이 달러를 주시하는 환율 정책으로 유로화가 달러 가치 하락 15% 에서 20% 까지 20% 에 이르는 등 인민폐가 유로화에 대해 동일한 폭으로 평가절상될 것으로 예상하는 것은 불가능하다고 밝혔다. 한편 유럽연합은 중국의 두 번째로 큰 수출 대상이기 때문에 유로화 평가절하는 관련 기업의 수출에 영향을 미치고 경제 성장 둔화와 중국 대외 무역 흑자 하락 가능성을 가져올 것으로 보인다.
엄한 부동산 개발 정책이 다시 출범하면서 주식시장의 부동산 판이 다시 하락했다. 이에 대해 김의 평가는 "아파트 지진, 주식시장이 피해를 입었지만, 반대로 부동산 시장이 휴전하고 주식시장이 반등했다" 고 평가했다. " 그는 정부가 부동산 시장을 억압하는 것은 부동산 가격을 너무 빠른 상승에서 떨어뜨리기 위해서라고 생각했지만, 부동산 시장이 부드럽게 오르는 힘은 막을 수 없다고 생각한다. 중국은 두 가지 유동성과 희소성이 있기 때문에 부동산 시장 가격이 반드시 오를 것이다. 하나의 흐름은 인구의 흐름이고, 하나의 흐름은 인민폐의 흐름이며, 중국은 1 인당 토지자원이 적은 나라이다. 따라서 정책의 압박으로 건물 가격은 과속 성장에서 꾸준한 성장으로, 즉 1 ~ 2 년에서 1 년 10% 이상으로 두 배로 변할 수밖에 없다. 현재 이런 목표는 이미 기본적으로 실현되었다. 6 월 일부 대도시에서는 보조규제정책 시행 세칙을 내놓았고, 부동산 시장의 정책 환경이 비교적 안정되면 주식시장이 상승할 것으로 예상된다.
김의 최종 결론은 중국 부동산 시장과 주식시장에 3 ~ 6 개월 뒤처진 시소 효과가 있는 경우가 많기 때문에 가장 좋은 투자 전략은 6 월 주식을 사고 65438+2 월 집을 사는 것이다.