첫째, 주택 임대 계약의 효과.
임대인은 임차인과 주택 임대 계약을 체결하고, 쌍방이 임대 주택, 임대료, 기한, 위약 책임 등의 조항에 합의한 후 계약이 성립된 것으로 간주한다. 주택 임대 계약이 유효한지 여부, 관련 법률 및 지방 행정 법규의 규정에 따라 필자는 주로 다음과 같은 측면에서 주택 임대 계약의 유효성을 검토해야 한다고 생각합니다.
(a) 계약 주체의 합격 여부를 심사하다. 임대인과 임차인이 유효한 민사행위의 구성요건을 가지고 있는지 여부다. 예를 들어, 민사행위능력이 없는 사람이든 민사행위능력자를 제한하는 사람이든.
(2) 임대 표지물이 법률법규에 의해 금지되었는지 심사하다. 그러나 법령이 주택 임대를 금지하지 않는 한 임대할 수 있어야 한다. 광둥 () 성 인민대표대회 상무위원회 1994 가 통과한' 광둥성 도시주택임대조례' 제 6 조 규정, 임대할 수 없는 주택은 1, 재산권이나 경영권을 취득하지 못한 것이다. 재산권은 논란의 여지가 있거나 제한적입니다. 3. 불가분의 * * 집은 다른 * * * 사람의 인가를 받지 않았다. 불법 건물에 속합니다. 5, 안전 기준을 충족하지 못함; 6, 저당권자의 동의없이 저당 잡혔습니다. 7. 법령에 의해 금지되었다.
건설부 42 호 1995 가 발표한' 도시 주택 임대 관리 방법' 제 6 조는 다음 상황 중 하나가 있는 주택은 임대할 수 없다고 규정하고 있다. (1) 법에 따라 소유권 증명서를 받지 못한 주택 (2) 사법기관, 행정기관이 법에 따라 판결을 내리거나 압류를 결정하거나 다른 형식으로 부동산권을 제한하는 것 (3) * * * * * * * * * * 동의 없이 집이 있습니다. (4) 소유권은 논란의 여지가 있다. (5) 불법 건설에 속한다. (6) 안전 기준을 충족시키지 못한다. (7) 저당권자의 동의없이 저당 잡혔다. (8) 공안, 환경 보호, 위생 등 주관 부서의 관련 규정을 준수하지 않는다. (9) 관련 법령이 임대를 금지하는 기타 상황.
광둥의 법원에 있어서, 상술한 두 가지 법률 규정이 적용되어야 한다. 규정이 기본적으로 같다. 그러나 저자는 법과 규정이 모두 연구할 가치가 있다고 생각한다. 첫째, 주택 임대권의 원천. "도시 주택 임대 관리 방법" 과 "광동성 도시 주택 임대 조례" 모두 주택 임대의 권리 원천은 소유권일 뿐이라고 생각한다. 법률 분석이든, 외국의 임대에 관한 입법과 재판 관행을 구체적으로 고찰하든, 주택 임대권은 합법적인 소유에서 비롯된 결론이다. 주택 임대 권리의 원천 문제도 장기적으로 판사를 괴롭히는 근본적인 문제다. 바로 이 문제로 많은 주택 분쟁이 논리와 실제에 맞는 판결을 내리기가 어렵다. 예를 들어 저당된 집을 임대하는 것은 재산권을 완전히 취득하지 않았기 때문에 임대 행위가 무효라는 뜻입니까? 예를 들어, 많은 "두 집주인" 현상이 있습니다. "두 집주인" 이 다른 사람과 체결한 임대 계약은 무효입니까? 분명히, 이러한 임대 행위는 무효로 간주되어 경제 발전에 매우 불리하며, 주택 자원의 유휴와 낭비로 이어질 수도 있다. 이것은 사회주의 입법의 취지에 위배되며, 법이 사물 발전법에 적응해야 한다는 원칙에 위배된다. 물권의 관점에서 볼 때, 물주의 이전 점유는 매우 흔하며, 합법적인 점유자가 물주가 허용하는 범위 내에서 수익권을 누리는 것이 적절해야 한다. 그렇지 않으면 단순한' 소유' 의 경제적 가치는 무엇인가? 합법적인 소유자가 집을 임대하는 것은 바로 이런 상황이다. 또 다른 물권 형식, 즉 다른 물권의 소유자는 사실상 물건의 실제 점유자이며, 동시에 주인의 많은 권리를 누리고 있다. 예를 들면 임대 등이다. 예를 들어 공기업의 청부 경영권은 공기업이 재산권 없이는 자신의 재산을 임대할 수 없다고 할 수 있습니까? 분명히 이것은 부정적이다. 대량의 기업이 각지에서 상가와 공장을 임대한다. 만약 그것들이 모두 불법으로 간주된다면, 입법자들은 자신을 부정하고 있는 것이다. 또한 계약의 관점에서 볼 때, 임대계약은 임대인이 임차인에게 임차인의 사용, 이익, 임차인이 임대료를 지불하는 계약 관계 ('계약법' 제 222 조) 를 반영한다. 임대인은 계약의 한 쪽으로서 소유권자의 제한을 받지 않는다. 임대관계는 소유권의 이전을 반영하기 때문이다. 한쪽은 임대수익을 얻기 위해 소유권을 양도하고, 다른 쪽은 임대료를 지불하여 수익을 사용함으로써 소유권을 얻는다. 임대 법률 관계의 경우, 각 당사자와 표지물의 소유권은 직접적인 필연적인 연관이 없다. 집을 소유한 임대인은 다른 방법으로 합법적으로 소유권을 획득한 임대인과 다르지 않지만, 그들이 소유권을 얻는 방식은 다르다. 필자에 따르면 우리나라의 현행법처럼 임대인을 모든 사람으로 직접 표현하는 국가의 입법은 없다. 이론적으로, 합법적인 소유는 바로 낙찰물의 권리이다. 전셋에 관해서는, 원래 임대인은 단지 임대 계약의 특수한 요구일 뿐, 원래 임대인이 소유자라고 인정할 수 없다는 데 동의했다. 요약하자면, 소유권을 주택 임대의 원천으로 사용해서는 안 되며, 합법적인 점유를 권리의 원천으로 삼아야 한다. 이렇게 하면 많은 어려운 사건이 순조롭게 해결될 것이다.
도시주택임대관리방법' 과' 광둥성 도시주택임대조례' 의 또 다른 문제는 특정 조건 하에서' 사법기관, 행정기관, 법에 따라 판결, 압류 결정' 등의 형태로 소유권을 제한하는 주택을 임대할 수 있는지 여부다. 사법기관, 행정기관이 법에 따라 판결을 내리고 압수하기로 결정한 것은 일반적으로 권속 논란이 있는 법원이 신청인의 신청에 따라 소송보전을 했거나, 위법 위반으로 집을 압수했거나, 집 자체가 공안, 환경보호, 위생 등 주관 부서의 관련 규정에 맞지 않아 압수당했기 때문이다. 후자의 두 경우는 모두 압수된 것이다. 집 자체와 관련이 있기 때문에 반드시 임대할 수 없기 때문이다. 그러나 이전의 경우, 일정한 조건 하에서 필자는 주택 임대를 허용해야 한다고 생각한다. 이론적으로' 도시 주택 임대 관리 방법' 과' 광둥성 도시 주택 임대 조례' 의 규정은 주택 임대권의 출처를 근거로 소유권에서 비롯되기 때문에 소유권이 명확하지 않으면 임대할 수 없다고 생각한다. 합법적으로 점유한 출처 이론에 따르면 소유권이 논란의 여지가 있더라도 법원이 최종 판결을 내리기 전까지는 합법적인 점유자가 임대할 권리가 있어야 한다. 한쪽은 합법적인 점유자를 임대할 수 없다고 주장하며, 법원이 집을 합법적인 점유자가 소유한다고 판단한 후 합법적인 점유자의 합리적인 임대료 손실을 회수할 수 있도록 보증을 제공해야 한다. 법원이 집이 불법 점유자에 속한다고 판결하면 소송 기간 동안 주택이 받은 임대료는 최종 소유자에게 반환됩니다. 동시에 두 명의 집주인이 있다면, 임대료는 업주와 두 집주인의 약속에 따라 분담된다. 재판 관행에서 볼 때, 법원이 소유권 논란이 있는 집을 압수한 후, 법원의 감독하에 일정한 수속을 거쳐' 생압류' 의 수단을 취하여 가옥이 유휴되는 것을 방지하여 불필요한 경제적 손실을 초래하였다. 이는 결국 주택 소유주에게 유리하게 기존 사회부의 자원을 최대한 발휘할 것이다. 그러나 이번 사건의 임대는 반드시 일정한 보증절차를 거쳐야 하며 법원의 감독하에 진행해야 한다는 점을 강조해야 한다.
(c) 기록이 등록되었는지 확인하십시오. 1994' 도시부동산관리법',' 도시주택임대관리법',' 광둥성 도시주택임대조례' 는 모두 임대당사자가 부동산관리부에 등록할 의무를 규정하고 있다. 도시부동산관리법' 도 관련 기관이 등록신고를 한 후 발급한' 주택임대증' 이 임대 행위의 합법적인 유효 증빙이라고 규정하고 있다. 간단히 말해서, 등록되지 않은 서류와 주택 임대증을 받지 못한 임대 계약은 무효이다. 이번 입법을 분석하는 목적은 주택 임대 시장을 규범화하고 국가 조세 정책을 보장하는 것이다. 어떤 사람들은 주택 임대 등록 제도를 실시할 필요가 없다고 생각한다. 경제가 발전함에 따라 거래가 점점 더 빈번해지고, 모든 거래 수속은 최대한 간소화해야 하며, 등록제는 거래에 제약을 가할 것이다. 이 이론은 집의 특수성을 회피했다. 집은 부동산으로서 자신의 특징을 가지고 있다. 일반적인 유통과는 달리, 주택 거래는 등록신고를 해야 하고, 주택 임대는 주택 소유권의 소유와 사용권의 이전으로 등록해야 하며, 당연히 등록신고를 해야 한다. 현행 계약법이 임대계약의 내용과 임대인의 의무를 규범화할 때 임대권 증명서를 제공하지 않아 임대 등록 수속을 밟지 않았다는 시각도 있다. 하위법의 가치가 상위법의 가치와 상충되어서는 안 되며, 신법이 구법을 흡수하는 원칙을 감안하면 주택임대는 등록하지 않고 등록할 수 있다. 이런 견해는 합리적으로 보이지만, 분석하는 것은 근거가 없다. 계약법에서 임대에 관한 규정은 단지 판본일 뿐, 주택 등 재산의 임대를 포함한다. 그러나 주택 임대는 특수한 재산으로서, 전문적인 법률 법규 규정이 있어 법리를 위반하지 않는다. 특별법의 효력은 일반법보다 크기 때문에 계약법과 주택임대 특별규정이 주택 임대법 관계를 동시에 조정할 때 주택임대 특별규정이 우선적으로 적용된다. 실제로 계약법은 임대가 등록돼야 한다고 규정하지 않으며, 임대등록을 요구할 필요성도 부인하지 않으며, 입법가치의 충돌도 없다. 이에 따라 등록되지 않은 주택 임대는 법률의 보호를 받지 않고 임대 계약은 무효라고 본다.
(4) 주택 임대 계약 내용이 합법적인지 여부를 심사하다. 재판 관행에서 많은 주택 임대 계약은 집세, 유틸리티 등을 연체한 연체료를 지불하기로 합의했다. 매일 3% 로 계산됩니다. 연체료가 높기 때문에 연체료에 대한 약속은 무효다. 임대주택을 금지하는 법령이 없는 한 임차인은 중국 인민은행이 규정한 금융기관이 연체대출에 대해 이자를 받는 기준을 참고해 연체지급 임대료 등의 액수의 위약금을 계산해야 한다는 의견도 있다. 게다가, 주택 임대가 위법범죄 활동에 쓰이는지도 조사해야 한다. 그렇다면 임대인은 임대계약이 무효라는 것을 알고 있다.
(a) 임차인의 장식 가치 결정. 임차인은 일반적으로 임대 기간 내에 임대 계약의 용도에 따라 집을 인테리어한다. 주택 임대 계약에서 일반적으로 주택 임대 계약이 만료될 때 인테리어는 임대인이 무상으로 회수하기로 합의했습니다. 그러나 계약 이행 과정에서 계약이 무효이거나 당사자가 임대인이 미리 인테리어를 회수하기로 합의했기 때문에 인테리어의 현재 가치를 확인하는 문제가 있는 경우가 많다. 필자는 우선 인테리어 쌍방이 잘 조율하여 문제를 해결하고 절약을 하여 손실을 줄여야 한다고 생각한다. 협상이 이루어지지 않으면 법원은 평가 기관에 인테리어 가치 평가를 의뢰할 것이다. 일반적인 평가는 인테리어의 정상적인 사용 연한에 따라 감가 상각을 계산하는 것이고, 주택 인테리어의 사용 연한은 임대 기간과 일치해야 하므로, 인테리어가 회수될 때의 현재 가치는 임대 기간의 계산 기준에 따라 감가 상각을 계산해야 한다.
(2) 임차인 인테리어 처리 및 보상. 장식은 법률상의 부가물이다. "중화인민공화국 민법통칙" 시행에 관한 몇 가지 문제에 대한 최고인민법원의 의견 (시범) "제 86 조 규정에 따르면 비재산 소유자가 타인의 재산에 부착물을 증설하고, 재산 소유자가 증설에 동의하며, 재산 반환시 부착물을 어떻게 처리하느냐에 대한 합의가 있어 약속대로 처리한다. 합의가 없으면 협상이 이루어지지 않고 철거할 수 있는 것은 철거를 명령할 수 있다. 철거할 수 없다면, 재산권자에게 할인해 줄 수도 있다. 재산권자에게 손해를 입히는 것은 배상 책임을 져야 한다. 이것이 바로 인테리어를 어떻게 처리하느냐의 원칙이다. 우리나라 민법통칙' 은 압수처분에 대한 직접적인 규정이 없어 대법원의 사법해석이 너무 일반적이어서 재판 실천에서 파악하기 어렵다. 필자는 세입자 인테리어의 처리와 보상에 대해 주로 다음과 같은 측면에서 고려할 수 있다고 생각한다.
1. 주택 임대 계약은 합법적으로 유효하며 임대인의 위약으로 임대 계약을 해지합니다. 임차인이 집을 인테리어하여 형성한 인테리어 재료는 임대인의 동의를 받거나 계약서에 규정된 임대 용도에 따라 합리적으로 추가되어 인테리어 재료의 처분에 대한 합의가 있다. 합의가 없으면 협상이 이루어지지 않고, 철거 후 가치에 심각한 영향을 미치지 않으며, 임차인이 스스로 철거하도록 명령할 수 있다. 철거할 수 없고, 인테리어의 현재 가치를 평가할 수 있으며, 임대인이 소유한다. 임대인은 인테리어나 임차인이 계약한 임대 용도에 따라 인테리어하지 않는 것에 동의하지 않으며, 인테리어 후의 부동산 처분은 약속대로 처리한다. 합의가 없으면 협상이 불가능하며, 철거 후 그 가치에 영향을 주지 않는 경우 임차인이 스스로 철거하도록 명령할 수 있다. 철거할 수 없는 것은 평가를 진행할 것이며, 임대인은 임차인의 인테리어 재산 손실에 대해 적절한 보상을 할 것이다. 임차인의 잘못으로 집이 파손된 경우 임차인은 수리 또는 배상을 책임져야 한다.
2. 주택 임대 계약은 합법적으로 유효하며 임차인의 위약으로 인해 임대 계약을 해지합니다. 임차인이 집을 인테리어하고, 형성된 인테리어 재료는 임대인의 동의를 받거나 계약서에 규정된 임대 용도에 따라 합리적으로 추가되어 인테리어물 처분에 대한 합의가 있다. 약속도 없고 협상도 할 수 없는 경우, 그 가치에 심각한 영향을 미치지 않고 임차인이 스스로 철거하도록 명령할 수 있다. 만약 철거할 수 없다면 인테리어 재료를 평가할 수 있고, 임대인은 임차인의 인테리어 재료 손실에 대해 적절한 보상을 할 것이다. 임대인은 인테리어에 동의하지 않거나 임차인이 계약한 임대 용도에 따라 인테리어하지 않는 경우 인테리어물 처분에 대한 합의가 있다. 합의가 없고 협상이 이루어지지 않으면 철거 후 그 가치에 심각한 영향을 미치지 않을 경우 임차인이 스스로 철거하도록 명령할 수 있다. 철거할 수 없는 인테리어는 무상으로 임대인이 소유한다. 임차인의 잘못으로 집이 파손된 것은 임차인이 수리하거나 배상할 책임이 있다.
주택 임대 계약은 합법적이고 유효합니다. 쌍방의 위약으로 임대 계약이 해지된 경우 임차인에게 집 인테리어로 형성된 장식을 철거하도록 명령할 수 있다. 임대인의 동의를 받거나 계약서에 규정된 임대 용도에 따라 합리적으로 인테리어를 늘리는 것은 인테리어 처분에 대한 합의가 있다. 합의가 없으면 협상이 불가능하며, 그 가치에 심각한 영향을 미치지 않고 임차인에게 철거를 명령할 수 있다. 만약 철거할 수 없다면, 인테리어의 현재 가치를 평가하여 쌍방의 위약 책임의 크기에 따라 인테리어의 손실을 결정할 수 있다. 임대인의 동의를 받지 않았거나 계약서에 규정된 임대 용도에 따라 인테리어를 하지 않은 경우 인테리어 처분에 대한 합의가 있다. 합의가 없으면 협상이 불가능하며, 그 가치에 심각한 영향을 미치지 않고 임차인에게 철거를 명령할 수 있다. 철거할 수 없는 인테리어는 무상으로 임대인이 소유한다.
셋째, 불법 건물 임대 계약 분쟁
그 집은 불법 건물이며, 그 집을 위한 임대 계약은 무효이다. "도시 부동산 관리법", "도시 주택 임대 관리 방법", "광동성 도시 주택 임대 규정" 에 대한 명확한 규정이 있다는 것은 의심의 여지가 없다. 그러나 광둥성의 현재 상황으로 볼 때 농촌은 경제를 발전시키기 위해 계획, 승인, 건설 신청 없이 적극적으로 공장을 유치한다. 공장은 표면적으로 다른 사람 (주로 대상, 항상) 이 출자하여 공장을 운영하는데, 본질적으로 임대를 해서 임대료를 받는 것이다. 분명히, 이러한 임대 행위는 불법이며 법률의 보호를 받아서는 안 된다. 실제로 농촌 집단소득의 상당 부분은 이런 불법 건물을 임대해 얻은 것이고, 촌민 배당도 이 부분에 의지하고 있다. 유감스럽게도, 많은 외국 상인들이 충분한 돈을 벌어들인 후, 어떤 사람들은 오랫동안 밀렸거나, 어떤 사람들은 도망갔고, 어떤 사람들은 마을 집단이 부담할 수 있도록 빚을 남기기도 했다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 돈명언) 현재 이 상황은 비교적 두드러진다. 법원에 소송을 제기하면 법원이 법에 따라 보호할 수 없어 마을 사람들은 분노하고 있다. 법원은 지금 진퇴양난이다. 한편으로는 법에 따라 사건을 처리해야 하는데, 건물 임대가 불법이라는 것을 알면서도 보호를 할 수 없다. 한편, 법원은 현지 경제질서와 사회안정의 수호자로서 마을 사람들이 막대한 경제적 손실을 입은 것을 차마 볼 수 없었고, 어떤 법원 지도자도 마을 사람들이 법원의 법에 따라 법원의 일을 오해하는 것을 보고 싶지 않았다. 재판 관행에서 이와 같이 불법 건물을 임대하는 문제를 어떻게 처리하느냐는 기층법원 판사를 괴롭히는 큰 난제다.
불법 건물 임대 사건을 어떻게 처리해야 하는지에 대해 많은 관점이 있다. 하나는 임대료가 적절한 보장을 받을 수 있다는 것이다. 우선 불법 건물 임대가 위법이고 임대 계약이 무효라는 것을 인정한다는 것이다. 그러나 실사구시의 원칙에 따라 반드시 일정한 보상을 해야 한다. 무효한 임대 계약은 다른 매매 계약과 달리 반납할 수 있기 때문이다. 임대는 행위 계약이므로 반환할 수 없습니다. 보상비를 계산할 때 주택 관리 부서에서 평가하는 임대료 기준에 따라 계산하다. 필자는 어떤 계산 방법을 사용하든 임대료가 지원된다면 불법 건물 임대의 합법성을 인정하는 것과 같고, 불법 건물 임대의 위법 전제와 모순된다고 생각한다. 둘째,' 민법통칙' 제 134 조 제 3 항의 규정에 따라 위법 건물 임대의 위법소득을 징수하여 위법 건물 임대행위를 처벌하고, 정상적인 주택 임대 시장에 충격을 주고 교란해야 한다고 생각한다. 마을 사람들의 관점에서 볼 때, 불법으로 건설된 공장과 공사장의 임대료는 법적 경로를 통해 회수할 수 없고 감정적으로 받아들일 수 없다. 하지만 제가 이것을 안다면, 제가 왜 알아야 할까요? 당초 건립을 어긴 결과는 모르는 것이 아니라 이익만 부추겼다. 동시에, 우리 관련 정부 기능부의 실직, 실찰, 방종을 비판해야 한다. 정부 기능부가 농촌 불법 건물에 대한 규제와 처벌을 강화한다면 오늘의 난처한 국면을 초래하지 않을 것이라고 믿는다. 필자는 위법 건축물의 위법 소득이 법에 따라 압수되어야 한다고 생각한다. 이것은 법률의 요구이자 주택 건설과 임대 시장을 규범화할 필요성이다. 조만간 누군가가 이 대가를 치를 것이다. 더 엄밀히 말하면, 행정 법 집행 부서는 농촌 경제 발전을 돌보았지만 이런 위법 건설을 처벌하지 않았다. 임대료만 받고 공터로 생활하는 이런 경제 발전은 사실 가치가 크지 않다.