요약: 관련 분석 등 정량 분석 방법을 사용하여 도시 토지보유제도 시행 후 우리나라 부동산 시장의 상황을 심도 있게 분석해 토지보유제도가 우리나라 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치지 않는다는 결론을 내렸다. 또한 문장 (WHO) 는 토지보유량, 토지공급구조, 토지보유법규, 토지보유관리관리, 토지보유조직체계 등에서 우리나라 토지보유제도를 더욱 보완하는 대책과 건의를 제시했다.
키워드: 토지 보유 제도, 부동산 시장 대책 제안
중국의 토지 보유 제도의 부상
전반적으로 우리나라의 토지비축제도는 시장 경제가 비교적 발달한 선전과 상해에서 최초로 시행되었다. 이후 항주 샤먼 난징 청도 광저우 정주 등의 도시들도 토지비축기구를 설립하여 토지비축 업무를 전개하였다. 현재, 우리나라는 이미 거의 절반의 시현이 토지비축제도를 세웠다. 우리나라 토지비축제도의 의미는 시 정부가 위탁하거나 설립한 전문기관이 도시 토지이용계획과 연간 토지이용계획에 따라 회수, 인수, 교체, 징용 등을 통해 확보한 토지를 개발, 정리 및 비축하고, 경매로 비축한 토지를 시장에 내놓고, 도시의 각종 건설용지 수요를 공급 및 규제하는 것이다.
도시 토지 보유 제도의 적용
최근 몇 년 동안 토지비축제도는 우리나라 일부 도시의 운영에 큰 성과를 거두었으며, 토지시장 개선, 토지공급 통제, 도시산업구조조정 촉진, 기반시설 건설 등에 있어서의 우세는 점차 드러나고 있다. 그러나 토지 비축 관행이 깊어짐에 따라 이 제도가 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 많은 의문이 제기되었다.
땅값이 오르고 시장 개발의 출발점이 불공평하다.
이미 토지보유제도를 건립한 도시에서는 토지양도가격이 크게 오르고 상품주택 가격도 그에 따라 올랐다. 항주를 예로 들다. 최근 몇 년 동안 이 도시의 땅값과 집값이 모두 오르고 있다. 한편, 현재 토지양도가격에 비해 토지보유제도가 시행되기 전에 우리 도시 토지양도가격이 매우 낮았고, 제도 시행 전후 땅값의 차이가 매우 컸다. 토지 비용의 차이로 인해 인접한 구획 두 항목의 출발선은 불공평하다. 제도 시행 전후 1 급 시장의 가격차를 어떻게 균형잡을지, 역사와 현실 사이에서 균형을 잡는 방법은 중국의 많은 도시 정부를 괴롭히는 절박한 문제이다.
시장 구조가 불균형하여 다단계 수요를 충족시키기가 어렵다.
우리나라가 부동산 개혁 정책을 추진하는 목적은 다양한 경로와 경로를 통해 도시 주민의 다양한 수준의 주택 수요를 충족시키는 것이다. 토지 비축의 실시가 이 목표의 실현에 어느 정도 영향을 미치고 부동산 개발의 집약화와 독점화로 이어지면서 시장은 실력 있는 개발업체에 의해 점거되고 약소한 개발업체들은 도태되고 있다고 생각하는 사람들도 있다. 현재 실력 있는 개발업체들은 고품위, 고수익의 개발을 위주로 고소득층에게 판매하고 있다. 일반 샐러리맨의 보장주택 개발에도 개발등급과 시장가격도 높아 일부 소비자들은 감당하기 어렵다. 부동산 시장 구조의 불균형으로 다단계 주택 수요가 효과적으로 충족되지 않아 고급 주택 공급과 수요 갈등이 커지고 있다.
토지 보유 제도가 부동산 시장에 미치는 영향
토지자원의 배치 방식 중 하나로 토지보유제도의 시행은 부동산 시장과 토지자본시장에 영향을 미칠 수밖에 없다. 그러나 이 제도가 도시 땅값 상승의 주요 원인인지 아닌지는 심도 있는 연구가 필요하다. 이는 우리나라의 미래 도시 토지비축제도의 발전과 보완과 직결된다.
도시 토지 가격 상승 분석
왜곡된 땅값을 바로잡는 것은 도시 땅값 상승의 직접적인 원인이다. 중국의 토지비축제도는 토지의 진정한 가치가 억압되고 토지가격이 심각하게 왜곡된 상황에서 건립된 것이다. 경매로 가져온 땅값이 합리적으로 늘어나는 것이 토지 가치의 진정한 표현이다. 이전에 규제되지 않았던 토지시장에서 땅값 또는 거래가격이 낮은 것은 숨겨진 토지시장이 가격 지렛대를 중시하지 않는 결과이며, 회색 거래가 국익에 심각한 손실을 초래한 결과다. 추산에 따르면 우리나라 토지 자산은 25 조 위안이다. 여러 가지 이유로 현재 전국 토지자산은 매년 6543.8+000 억원에 육박한다. 토지보유제도의 시행으로 토지시장이 공평하고 공개적인 플랫폼에서 운영됨에 따라 토지가격 상승이 불가피하다. 그 본질은 국가가 토지소유자로서 토지수익권에 대한 구현이다.
토지시장의 무질서한 투기는 땅값 상승의 중요한 원인이다. 현재, 이미 토지비축제도를 건립한 도시에서는 경매방식을 통해 양도한 토지에 땅값의 기형적인 성장이 발생하고 있다. 일본 학자 노구치 선웅은 실제 땅값과 이론 땅값의 차이로 도쿄 토지시장의 건강 정도를 측정했다. 이론적 땅값은 지세의 자본화를 가리킨다. 우리나라의 실제와 더불어 정부는 토지 양도 과정에서 기준 땅값, 표준땅값, 최저가격을 확정해야 한다. 이 가운데 기준 땅값은 정부가 토지등급, 토지이용 유형 또는 섹터 위치에 따라 결정한 평균 가격이다. 정부의 거시적으로 땅값을 조절하고, 땅값을 더 평가하고, 최저가격을 양도하는 근거이다. 땅값을 정하는 것은 정상적인 토지시장과 정상적인 경영관리 조건 하에서 정부가 필요에 따라 특정 구획에 대해 평가하는 특정 날짜의 토지사용권가격이다. 정부가 토지사용권을 양도할 때 양도 금액을 확정하는 근거이다. 양도최저가격은 토지평가 자격을 갖춘 기관이 규정 절차에 따라 평가한 후 시 토지행정 주관부서가 기준땅값과 땅값을 기준으로 정한 토지사용권가격을 말한다. 이 세 가지 가격은 어느 정도 이론적 땅값의 의미를 지녔으며, 토지 양도 가격이 이론적 땅값의 합리적인 범위 내에서만 변동하는 것은 정상이라는 것을 알 수 있다.
토지 비축은 땅값에 큰 영향을 미치지 않는다. 항주시 () 를 예로 들자면, 이 시가 토지보유제도를 실시한 이후 토지보유량과 토지거래가격의 상관관계 분석: 토지보유재고 (DS) 와 토지거래가격 (DP) 의 상관계수는 0.659 로 현저히 관련이 있다. 그러나 이 샘플의 관련 계수를 현저하게 검사한 결과 T 값이 작고, 전체 관련 계수가 0 에 가깝고, 토지 비축과 땅값에 약한 연관성이 있는 것으로 나타났다. 토지 비축량과 토지 거래가격 사이의 간단한 회귀 분석에 따르면 토지 비축량은 토지 가격에 대한 해석력이 약하다는 것을 알 수 있다.
Dp =1636.75+13.92ds (t =1.752)
맞춤 우수성 검사 R=0.435, F=3.080, DW= 1.940.
Ln (DP) = 7.001+0.221ln (ds) (t = 3.125)
맞춤 우수성 검사 R=0.206, F= 1.038, DW= 1.8 19.
상술한 회귀 모델로 설명하자면 토지 비축과 땅값의 연관성이 비교적 약하다. 토지 비축 재고는 증가 10000 평방미터당 평균 기여지가가 증가 13.92 위안/평방미터입니다. 탄력적인 설명에 따르면 토지비축 재고가 1% 증가하면 땅값은 0.22 1% 만 변한다. 위의 분석에서 볼 수 있듯이 땅값 상승은 토지보유제도가 아니라 토지보유액이 땅값에 미치는 영향이 크지 않다는 것을 알 수 있다.
분양 주택 가격 상승 분석
집값 상승은 여러 요인이 함께 작용한 결과이다. 개발 비용, 시장 수요 등을 위주로 한다.
개발비용 상승이 집값 상승의 주요 원인이다. 토지 경매 공급 모드에서 개발업자가 토지 비용에 투입한 양은 시장 경쟁의 영향을 받아 가장 높은 시장 가격으로만 이상적인 토지를 얻을 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지) 토지 비용의 상승을 집값에 전가하는 것은 개발자의 필연적인 선택이다. 항주시 () 를 예로 들어 이 시가 토지비축제도를 실시한 이후 분양주택 판매가격과 토지거래가격 (HP) 의 관련 계수는 0.980 으로 매우 관련이 있다. 집값 (HP) 과 토지거래가격 (DP) 에 대한 간단한 회귀 분석에 따르면 토지거래가격이 집값에 대해 좋은 설명력을 갖고 있는 것으로 나타났다.
Hp = 815+1.079dp (t = 9.849)
맞춤 우수성 검사 R=0.960, F=96, DW=2.996.
LN (마력) =2.566+0.7 18LN (마력) (t= 10.232)
맞춤 우수성 검사 R=0.659, F=7.73, DW=3.355.
위의 회귀 모델로 집값과 땅값 사이에는 강한 양의 상관관계가 있다고 설명했다. 토지 거래가는 증가 1 위안/평방미터당 평균 기여집값 증가 1.079 원/평방미터당. 탄력적인 설명에 따르면 토지거래가격이 1% 상승하면 집값이 0.7 18% 변경된다.
부동산 시장이 비교적 왕성한 수요는 집값 상승을 촉진하는 또 다른 요인이다. 현재 중국은 도시화 가속화 발전 단계에 있다. 토지 공급의 높은 독점은 직접적으로 도시 토지 수요의 급격한 증가로 이어지며, 간접적으로 도시 부동산의 발전 과정과 총량에 영향을 미치며, 주택 수요의 증가로 이어지고 있다. 수요가 비교적 왕성하여 집값이 오를 수밖에 없다. 항주를 예로 들어 최근 몇 년간 분양주택 판매가격과 분양주택 판매면적 (HP) 과 분양주택 판매면적 (M) 의 관련 계수가 0.969 로 높은 상관관계를 맺고 있다. 집값 (HP) 과 분양주택 판매면적 (M) 사이의 간단한 회귀 분석에 따르면 분양주택 판매면적이 집값에 좋은 해석력을 갖고 있는 것으로 나타났다.
Hp =-236.18+12.814m (t = 7.844)
맞춤 우수성 검사 R=0.940, F= 62.67, DW= 2.564.
LN (마력) = 2.11+1.065ln (미터) (t=8.242)
맞춤 우수성 검사 R=0.646, F= 7.30, DW= 3.444.
위의 회귀 모델로 주택 가격과 주택 판매 면적 사이에는 강한 양의 상관 관계가 있음을 설명하십시오. 분양 주택 판매 면적은 654.38+0 만 평방미터씩 증가하고 평균 기여도는 654.38+02.438+04 위안/평방미터씩 증가했다. 유연한 설명에 따르면 판매 면적이 1% 증가하면 집값 변화 1.065% 입니다.
토지 관리의 결함도 어느 정도 집의 전체 가격 수준에 영향을 미쳤다. 어떤 사업 발전을 장려하고 지지하는 목표에서 우리 나라의 일부 도시들은 연이어 일련의 우대 토지 정책을 내놓았는데, 주로 보장성 주택, 주택지도, 투자 유치, 중점 기업 지원, 빈곤기업 지원 등을 겨냥하고 있다. 정책 집행의 자유도가 커서 관리가 어려워 토지 자산이 유실되어 지원 목적을 달성하지 못했다. 또한 일부 부동산 개발업자들은 경제 적용 주택의 토지 취득, 설계 방안, 구매 대상 범위 등에 대한 엄격하고 효과적인 관리가 부족하기 때문에, 일부 부동산 개발업자들은 가능한 모든 방법으로 경제 적용 주택의 이름으로 토지를 인수하여 국가가 규정한 기준에 따라 경제 적용 주택을 건설하지 않아 부동산 시장 경쟁이 불공평하고, 제품 구조가 불합리하며, 토지 공급이 무질서하게 되었다.
이에 따라 토지보유제도가 중국 부동산 시장에 미치는 부정적인 영향은 미미하며 부동산 가격 상승으로 직결되지 않는다.
토지 보유 제도 개선을위한 대책과 제언
토지비축제도가 우리나라 도시 건설에서 더 큰 역할을 할 수 있도록 이 제도를 더욱 보완할 필요가 있으며 구체적인 건의는 다음과 같다.
토지 보유액의 범위와 수량을 합리적으로 통제하다.
토지 비축제도는 정부가 토지 1 급 시장을 효과적으로 독점할 수 있도록 하는 관리 제도이다. 그러나 독점은 토지 시장의 발전에 영향을 줄 수 없고, 토지 1 급 시장의 경계를 맹목적으로 확대할 수도 없다는 점을 지적해야 한다. 정부 규제와 시장 배치 사이의 관계를 올바르게 처리하고 토지 비축의 범위와 수량을 합리적으로 통제해야 한다. 우리는 토지 가격이 너무 빨리 오른 도시에서는 유형적인 토지 거래 시장을 완전히 설립할 수 있고, 유휴 토지가 있는 일부 기업이 상장할 수 있도록, 유휴 토지가 가능한 한 빨리 유통되고, 토지 공급을 늘리고, 토지 자원의 낭비를 피할 수 있다고 생각한다. 과학적으로 토지 비축량을 합리적으로 확정하는 것은 토지 비축 제도의 정상적인 운행을 보장하는 중요한 보증이다. 그러나 과도한 토지보유액은 과도한 자금 점유로 이어지고 토지보유기구의 경영 위험을 증가시킬 수 있다. 토지비축의 합리적인 수량은 토지시장의 수급관계에 따라 결정되어야 하며, 토지의 수급관계는 사회 경제 정책 등에 달려 있다. 관련 내역 데이터에 대한 통계 분석을 통해 수요 예측 모델을 설계하여 토지 비축량의 최적 양을 산출해야 합니다.
토지 공급 구조 조정을 강화하다
토지 공급 구조와 수요 구조의 조화 균형은 토지 시장의 공급과 수요의 균형에 대한 높은 수준의 요구이다. 현재 중국 일부 도시의 땅값과 집값이 크게 오르고 있다. 토지 비축기구는 시장의 실제 수요와 경제 발전의 현실 상황에 따라 적시에 투입된 토지의 총량을 파악해야 할 뿐만 아니라, 시장 세분화 차원에서 각기 다른 용도의 토지의 수량과 공급을 적시에 조정하여 토지 시장의 공급과 수요 갈등을 해결해야 한다. 중국 부동산 시장의 현재 상황으로 볼 때, 도심 주택지와 도시 고급 부동산 부지를 강화하는 것이 필수적이다. 고급 상품 주택의 개발은 공급원으로부터 제한해야 할 뿐만 아니라 높은 땅값, 높은 세금 등의 수단을 통해 제한해야 한다. 경제 적용 주택과 염세 주택 정책을 시행하여 서민주택 부지를 적절히 완화하여 주민들의 증가하는 주택 수요를 충족시키다. 정책이' 완화' 되는 동시에 토지 관리 행위를 효과적으로 규범화하고 토지 공급 정책으로 인한 허점을 피해야 한다.
관련 지원 법률 및 규정을 수립하고 개선하다.
공익성 토지의 취득 및 관리, 원래 건설구 스텔스 토지 시장 등과 같은 현실적인 문제를 해결하기 위해 관련 법률 및 규정을 수립하고 개선합니다. 동시에, 엄격하게 법을 집행하고 관리를 강화하여 토지 비축 작업이 순조롭게 진행되도록 해야 한다. 법에 따라 감독 메커니즘을 세우고 비축기구의 업무를 감독하여 비축 목표의 실현을 보장하다. 토지 비축 정보 공개 제도를 수립하여 토지 인수, 개발, 비축 및 양도 과정에서 토지 비축 기관의 데이터와 정보를 가능한 한 공개하여 각 당사자가 감독하고 불만을 제기할 수 있도록 해야 한다. 동시에 연간 토지 임대, 양도 계획, 토지 1 급 시장 거래 데이터, 토지 비축량 등 시장 정보를 공개함으로써. , 부동산 개발 시장의 이성적 발전을 촉진하고 시장화 개발자를 안내해 정보에 따라 분석하고 예측하며 이성적인 투자 결정을 내린다.
토지 보유 관리의 모니터링 기능 강화
토지 비축 관리 감시 기능의 약화는 도시 토지 시장과 부동산 시장의 건강하고 질서 있는 발전을 심각하게 방해했다. 따라서 토지 비축 관리의 감시 기능을 강화하고 토지 이용과 땅값에 대한 전 과정 모니터링과 추적 관리를 강화해야 한다. 구체적으로, 첫 번째 모니터링 내용은 건설지의 부지 선정과 사용이 도시 토지 이용 마스터 플랜과 도시 건설 계획의 요구 사항을 충족하는지 여부다. 둘째, 건설 프로젝트가 법정 절차 및 승인 권한에 따라 신청 및 승인되는지 여부, 규정 용도에 따라 토지를 사용하는지 여부입니다. 셋째는 토지 사용이 규정된 진도에 따라 진행되는지, 점유와 미사용 토지가 있는지 여부다. 넷째, 토지 가격이 합리적인지, 의도적으로 토지 가격을 올리거나 낮추는지, 투기로 토지를 전복시키는 위법 활동에 종사하는가 하는 것이다. 동시에, 부동산 관리 부서와 긴밀하게 협조하여 땅값 집값 연계 관리를 실시하여 부동산 시장의 불합리한 정가 행위를 근절하였다.
토지 보유 조직 체계 재건
중국 도시 토지 비축 제도 수립 초기에 항주를 대표하는 등급과 2 급 관리 모델의 조직체계가 원활히 운영되었다. 그러나 토지비축제도 실천이 깊어짐에 따라 이 제도의 폐단이 나날이 드러나고 있다. 한편, 토지 비축 기관은 토지 행정 주관 부서에 소속되어 후자의 직접 지도자를 받아들이고 지위를 약화시켜 운영 효율을 떨어뜨린다. 한편, 도시 계획, 계획, 건설, 재정, 환경 보호, 주택 관리 등 여러 정부 기능 부서가 토지 비축 실시에서 서로 협조해야 할 의무가 불분명하여 협력 구도가 형성되지 않았다.
따라서 기존의 토지행정 주관부에 소속된 토지비축기구 체제를 개혁할 필요가 있다. 그 목표는 시 토지와 부동산관리위원회가 직접 이끄는 토지비축기구의 새로운 체계를 세우는 것이다. 구체적인 내용은 시청이 기관 개혁을 통해 도시 토지 이용 및 관리와 직접 관련된 부서를 통합하고 토지 및 부동산 관리위원회를 설립한다는 것이다. 위원회는 토지 관리, 부동산 관리, 도시 계획, 토지 비축 등 몇 개의 사무실을 설치하였다. 새로운 조직체계는 토지비축기구의 지위를 높이는 데 도움이 되고, 그 역할을 충분히 발휘할 수 있는 조건을 제공하고, 각 부처 간의 조정에 유리하다.
참고 자료:
1. 양,, 외국토지보유제도와 그 참고서, 중국토지, 2002(5)
2. 오차방, 담영충, 우리나라 도시 토지 비축의 몇 가지 문제, 도시 문제, 2002(5)
3. 유천, 토지시장을 구축하는 우뚝 솟은 빌딩인 홍오월담, 중국땅, 2002(6)
4. (일) 야구에는 제웅, 왕빈번역, 토지경제학, 베이징: 비즈니스인서관, 1997 이 있습니다.
5. 모진림, 조상루, 왕대종, 정부가 어떻게' 토지보유센터'-항주시 토지자원인수보유제도 검토, 항주 토지보유센터망을 건립하는가.
6. 진디,' 토지개혁' 은 공평한 불, 의사결정자원 부동산 연구센터 네트워크에 불을 붙였다
7. 심병명, 나강휘, 육춘강, 주군, 도시토지보유연구-항주시, 경제지리