많은 공군과 마찬가지로' 부동산 시세 눈사태' 가 오기를 기다리고 있을 때, 중국의 부동산 시장은 2008 년의 짧은 침체를 겪은 후, 바로 놀라운 양가가 상승세를 보이고 있다. 이런 현상이 2007 년 이전에 일어난다면 이상하지 않다. 하지만' 글로벌 금융위기' 연무가 아직 완전히 흩어지지 않은 2009 년에도 중국 부동산 시장은 독보적이었다. 한동안' 부동산 거품',' 부동산 시장 열풍',' 부동산 시장이 중국 경제를 납치하다' 등의 발언이 빈번히 보도되었다. 중국의 부동산 시장은 어떻게 되었나요? 이런 의혹을 가지고 필자는 주변 도시에서 출발해 우리나라 서너 선 도시의 집값 시세에 대해 심도 있게 논의했다.
둘째, Lianjiang 부동산 시장 현황
염강시는 광둥 () 성 담장 () 시 하하의 현급 도시로, 상주 인구가 약 30 만 명이다. 전형적인 중국 3 선 도시이자 작가의 고향이다. 부동산의 구성으로 볼 때 국내 대부분의 서너 선 도시와 마찬가지로 염강의 부동산업은 2004 년까지 주로 주민들이 자건한 것이지 엄격한 의미의 진정한 부동산 시장이 아니다. 염강의 부동산 시장이 본격적으로 형성되기 시작한 것은 정부가 개인 매입지 주택 건설을 제한하는 정책을 내놓은 데서 시작됐다 (관련 정책의 세칙을 얻을 수 없어 정책의 구체적인 시행 시기를 알 수 없기 때문).
주요 속성. 현재 이 도시에 건설된 부동산 프로젝트는 김도명원, 건달부가든, 왕혁가든, 영복가든, 성가든 등이다. 건설중인 부동산 프로젝트는 청화캠퍼스, 미경가든 등이다. 불과 몇 년 만에 10 여 개의 대형 부동산 프로젝트가 우후죽순처럼 염강에 우뚝 솟아 염강 부동산 시장의 빠른 발전을 알 수 있다.
소비자의 구성으로 볼 때 염강 부동산 시장의 구매력은 주로 교직원 공무원 자영업자 공기업 사업 단위 직원에서 비롯된다.
가격. 현재 염강의 각 대형 건물의 가공물 주택 평균 가격은 2,500 원 정도이다.
그렇다면 3 ~ 4 선 도시의 전형적인 대표로서 염강의 집값은 향후 3 ~ 5 년 동안 어떤 추세를 보일 것인가? 다음으로 필자는 염강의 집값 시세에 영향을 미치는 요인을 심도 있게 분석했다.
셋째, Lianjiang 의 주택 가격 동향에 영향을 미치는 중요한 요인
1. 개인 매입을 제한하는 주택 건설 정책을 내놓다.
염강 부동산 시장의 형성은 정부 정책 촉매 산물이 아니라 시장경제의 산물이라고 한다. 염강의 부동산업은 무에서 부동산 시장에 이르기까지 번영을 거쳐 불과 몇 년 (3-4 년) 만에 관련 정책의 큰 영향력을 입증했다.
우리나라의 도시화 과정이 가속화됨에 따라 도시 인구는 더욱 증가할 것이며 (증가 원인은 아래에 구체적인 사건에서 설명될 것이다), 인구 증가는 필연적으로 주택 강성 수요의 증가로 이어질 것이다. 정부가 개인 토지 매입을 제한했기 때문에 상업용 주택을 구입하는 것이 시민들의 유일한 선택이 되었다. (물론 집을 빌릴 수도 있지만 집을 빌릴 수 있어야 하기 때문에 시장에 대한 전체 수요가 여전히 증가하고 있다.) (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 주택명언) (윌리엄 셰익스피어, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택)
주강 삼각주 산업 이전 기회
산업 업그레이드 변신' 은 주강 삼각주에서 여러 해 동안 말했지만, 시종 너무 많은 실질적인 동작을 보지 못했다. 그러나 2009 년 글로벌 금융위기의 세례를 거쳐 주강 삼각주는 어쩔 수 없이 산업 업그레이드를 해야 했다. 주강 삼각주 산업의 고도화가 더욱 가속화됨에 따라 점점 더 많은 기업, 특히 노동 집약적, 고에너지, 고오염 기업은 반드시 높은 비용 (인건비, 에너지 비용, 토지 비용, 오염 관리 비용 등) 으로 주강 삼각주 지역으로 이주할 것이다. ).
하지만 광둥 () 은 물류 자금 흐름 정보 흐름 관련 하드웨어 시설 다년간 개혁 개방 등에 대한 지역적 우세로 앞으로도 장기적으로 존재할 것이며, 많은 기업들이 당분간 광동이라는 뜨거운 토양을 떠나고 싶지 않을 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 자금 흐름, 정보 흐름, 관련 하드웨어 시설, 관련 하드웨어 시설, 다년간 개혁 개방 등) 이런 상황에서 주강 삼각주보다 운영 비용이 낮은 지역을 찾는 것이 많은 기업들의 공통된 목표가 되었다. 주강 삼각주 주변의 서너 선 도시는 주강 삼각주보다 인력과 땅값 우세가 낮으며 기업 발전에 필요한 물류, 정보 흐름, 자금 흐름 획득도 더욱 편리하다. 또한 이들 지방정부가 현지 경제를 자극하기 위해 자금을 더 잘 도입하기 위해 마련한 우대정책은 이들 기업의 재투자 요구를 충족시켰다. 따라서 주강 삼각주의 기업이 3 ~ 4 선 도시로 이전하는 것은 반드시 추세가 될 것이다. 염강 구주강 경제 개발구 염강 (불산) 산업 이전 기지 등 대형 공단 건설에서 이런 추세를 볼 수 있다. 염강-중국의' 전기밥솥의 고향' 이라는 명성은 산업이 염강에 이양된 혜택을 목격했다. 산업 이전이 더욱 추진됨에 따라 앞으로 이런 입소문이 뒤따를 것으로 믿는다.
공업단지의 건설과 외자 확대로 염강의 경제는 반드시 새로운 성장을 맞이할 것이며, 동시에 취업시장의 진일보한 확대도 가져올 것이다. 부동산 시장으로 돌아가면 한 지역의 부동산의 흥망은 그 지역의 경제와 직결된다. 부동산의 모든 관점에서 볼 때, 고용 기회의 증가는 이 방면의 주택 수요 증가를 의미하므로 경제 성장은 집값 상승을 직접적으로 추진할 것이다.
3.70, 80 년대 이후 신세대 농민공이 고향으로 돌아가 창업하다.
금융위기와 산업이전으로 인한 또 다른 문제는 주강 삼각주 지역의 취업 기회의 지속적인 하락이다. 이런 상황에서 많은 농민들이 귀향을 선택했다. 구세대 농민공에게는 귀향은 귀가하여 농사를 짓는 것을 의미하고, 70 대, 80 대 후생 농민공에게는 귀가하여 농사를 짓는 것은 악몽이다. 첫째, 오랜 기간 외지에서 아르바이트를 했기 때문에, 이 시대에 태어난 많은 농민공들은 일찍부터 농사를 짓는 기본기를 잃었다. 또 다른 이유는 여러 해 동안 밖에서 아르바이트를 했기 때문에, 집의 토지는 이미 여러 해 동안 경작가치가 없거나, 토지는 이미 팔려 한꺼번에 다른 사람에게 하청을 주었기 때문이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 일명언) 이런 상황에서 고향으로 돌아가 창업을 하거나 현지 공장에 다시 들어가 일을 계속하는 것이 이 농민들에게 가장 좋은 선택이 되었다.
이들의 참여로 3, 4 선 도시의 인구도 급속히 팽창해 주택의 강성 수요를 직접 늘리면 집값 상승이 필연적인 사실이 될 것이다.
4. 농민 대학생 성장의 잠재적 수요
농민 대학생은 약간' 비하적' 으로 들리지만, 사실은 그렇지 않다. 농민 대학생, 이름에서 알 수 있듯이 조상은 농민이고, 자신도 농민이다. 다만 대학에 입학했기 때문에 새로운 신분이 생겼다. 바로 통속적으로 농촌에서 나가는 대학생이다.
그들의 선조들이 농업에 종사하면서 농사짓는 어려움과 어린 가족 구성원의 설교를 깊이 체득한 덕분에 농촌을 떠나는 것이 이 집단의 최고 목표가 되었다. 진정으로 농촌에서 나올 수 있는 중요한 지표 중 하나는 당신이 시내에 자신의 부동산을 가지고 있는지 여부이다. (존 F. 케네디, 자기관리명언) 호적 제한으로 일선 도시의 생활비가 높고 가족인맥의 유지와 같은 요인으로 호적 소재지를 선택한 도시가 가장 이상적인 선택이 됐다. 최근 몇 년 동안, 각 대학들이 더 확대됨에 따라, 이 부분의 수는 앞으로 3, 5 년 내에 3, 4 선 도시 주택의 잠재 소비자가 될 것이다.
5. 뜨거운 돈의 유입이 부동산 가격을 올렸다.
여기서 토론한 뜨거운 돈은 주로 두 가지 출처가 있다. 첫째, 1 차 및 2 차 도시의 투기 자금; 둘째, 인플레이션 기대의 위험을 피하기 위해 우리는 민간 핫돈으로 부동산에 투자하기로 했다. 첫 번째 뜨거운 돈은 현재 1,2 선 도시 물가가 계속 오르고, 투자 위험이 커지고, 투자 가치가 높지 않기 때문이다. 1, 2 선 도시보다 3, 4 선 도시는 전체 시장에 투자 성분이 적기 때문에 후기에 더 투자 가치가 있다. 게다가 2009 년 상반기 1, 2 선 부동산 시장이 따뜻해지면서 적지 않은 자금이 풀려났다. 그래서 서너 선 도시로 유입되는 투기자금이 자연히 많아졌다. 핫돈의 두 번째 근원은 글로벌 금융위기와 직결된다. 금융위기에 대응하기 위해 세계 각국 중앙은행이 잇달아 지폐 인출기를 가동하여' 돈 만들기' 활동을 대규모로 실시하여 글로벌 인플레이션에 대한 기대를 높였다. 현재 중국의 전기 가격 인상 정책은 인플레이션의 전조가 될 가능성이 높다.
6. 주택 비용의 증가
최근 국제 원유가 계속 상승하면서 국가전력망도 공업용 전기 가격을 올렸다. 이 일련의 동작은 필연적으로 공업 생산 비용의 증가로 이어질 것이다. 집을 짓는 데 필요한 시멘트, 강재, 유리 등 원자재 가격이 자연스럽게 올랐다. 이러한 비용은 가치 사슬의 전도를 통해 간접적으로 소비자에게 이전될 것이다.
넷. 끝말
위의 분석에 따르면 염강 집값 상승은 시간문제일 뿐이다. 염강의 부동산 가격 추세 분석을 보면 전국 서너 선 도시의 기본 추세를 알 수 있다. 물론, 각 도시의 구체적인 상황 (지리적 위치, 경제 발전 수준, 부동산 시장 성장 기간) 은 다르지만, 국제 경제 환경과 국가 관련 경제 정책이 크게 변하지 않을 때까지는 이러한 상승 추세가 뚜렷하다.